李兆暉

[摘 要]房產(chǎn)問題關系著眾多百姓的生活。本文以小產(chǎn)權房的概念以及存在的原因為基礎，從經(jīng)濟法的層面出發(fā)分析了現(xiàn)有小產(chǎn)權房存在的法律問題，進而基于經(jīng)濟法層面提出了小產(chǎn)權房法律問題解決策略。該研究對我國小產(chǎn)權房法律體系的完善有一定的理論與實踐借鑒作用。

[關鍵詞]經(jīng)濟法；小產(chǎn)權房；法律

[中圖分類號]D922.29 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0112-02

伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權房相關的問題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟法作為國家從整體經(jīng)濟發(fā)展的層面出發(fā)，對我國社會公共性的經(jīng)濟活動進行干預、管理以及調(diào)控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權房問題的調(diào)整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟法的層面出發(fā)，對小產(chǎn)權房法律問題進行研究分析。

1 小產(chǎn)權房的定義以及存在的原因

1.1 小產(chǎn)權房的定義

小產(chǎn)權房的概念開始于20世紀90年代我國的民間，該概念主要是用來表現(xiàn)小產(chǎn)權房在權利上存在的缺陷[1]。從學術研究的層面來看，在小產(chǎn)權房的定義上也沒有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權房指的是：經(jīng)過或者沒有經(jīng)過我國各級政府或者村組織審批、認可，在集體土地上所進行的大規(guī)模商品化建設后，向本集體經(jīng)濟組織以外的購房者進行銷售的房屋。

1.2 小產(chǎn)權房存在的原因

從我國小產(chǎn)權發(fā)展的歷史來看，導致小產(chǎn)權房存在的原因主要是：在城市化進程不斷加速的情況下，以我國所實施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進行的博弈[2]。同時，在房價的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟因素的影響下，政府的宏觀調(diào)控存在一定的問題等多個方面的因素導致了小產(chǎn)權房的存在。

2 小產(chǎn)權房存在的法律問題分析

無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產(chǎn)權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗可供借鑒[3]。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產(chǎn)權房產(chǎn)生后對小產(chǎn)權房治理的法律研究也相對較少，使得小產(chǎn)權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。

我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設。這就使得小產(chǎn)權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權主體是農(nóng)民集體，而如何對農(nóng)民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農(nóng)村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產(chǎn)權房以后，由于小產(chǎn)權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產(chǎn)權房買賣發(fā)生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產(chǎn)權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。

簡而言之，小產(chǎn)權房存在的法律問題的處理，需要結(jié)合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實際情況，以小產(chǎn)權房的情況為基礎靈活地應對[4]。

3 基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題解決策略

從經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實際情況采用不同的處理方法。

3.1 小產(chǎn)權房合同的處理

在小產(chǎn)權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產(chǎn)權房合同應自始無效，這類的小產(chǎn)權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關強制拆除，同時不應給予補償[5]。另一類小產(chǎn)權房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補辦各類手續(xù)以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的現(xiàn)有政策進行處理，將這部分小產(chǎn)權房納入住房保障體系之中。

3.2 小產(chǎn)權房本身的處理

對于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權房，同時還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權房應該堅決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權房給購房人造成的經(jīng)濟損失，應當由開發(fā)該類小產(chǎn)權房的村委會、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔。

3.3 市場調(diào)控的優(yōu)化

從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現(xiàn)買得起房子的愿望，同時還應對房地產(chǎn)市場調(diào)控進行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。

綜上所述，基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決是一項動態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟法層面的小產(chǎn)權房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發(fā)不斷地進行動態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進小產(chǎn)權房法律問題的有效解決。

參考文獻：

[1]席典玉，陶思惠.試論小產(chǎn)權房的所有權歸屬[J].法學研究，2013（1）：54-55.

[2]喬迪，喬霞.論我國“小產(chǎn)權房”合法化的實現(xiàn)與障礙[J].黑龍江省政法管理干部學院學報，2012（1）：70-72.

[3]劉曉霞.“小產(chǎn)權房”面臨的法律難題及其破解[J].法學雜志，2012（5）：61-65.

[4]馮張美.“小產(chǎn)權房”出路探究——基于地役權的制度創(chuàng)新[J].法治研究，2012（5）：70-75.

[5]黃澤勇.小產(chǎn)權房國有化：治理小產(chǎn)權房的可選途徑[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2012（10）.

[6]蘆一峰，王蓓.小產(chǎn)權房問題與解決對策研究——以現(xiàn)行法律制度為視角[J].中南財經(jīng)政法大學研究生學報，2011（1）.

[7]劉挺，張雷仝，徐喆.小產(chǎn)權房法律研究及解決對策[J].商業(yè)文化（下半月），2011（5）.

[8]雷穎.從保障性方面考慮小產(chǎn)權房問題出路[J].中國市場，2011（9）.