本刊記者│方帥

這是物流地產(chǎn)最近炙手可熱的最新背景：6月11日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論通過了《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，提出到2020年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系。事實(shí)上，關(guān)于這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，早已白熱化。

最近一個(gè)多月以來，向羅瑾咨詢物流地產(chǎn)信息的傳統(tǒng)房企越來越多。羅瑾的身份是世邦魏理仕中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管高級(jí)董事。在很多人看來，全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司普洛斯已經(jīng)令后來跟進(jìn)者必須抉擇：投機(jī)還是投資？試探還是轉(zhuǎn)型？摸不到物流+地產(chǎn)的“命門”，也許下場(chǎng)是死相很難看。

大鱷潛行

中國(guó)物流地產(chǎn)需求大，正是各大資本掘金時(shí)。這從最近一段時(shí)間跨國(guó)物流大鱷的頻頻動(dòng)作可見一斑。

6月17日，在亞洲物流雙年展上，嘉民集團(tuán)中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒透露，嘉民中國(guó)物流基金從4年前的1.5億美元投資，現(xiàn)在增長(zhǎng)至15億美元，未來2～3年將達(dá)30億～40億美元。

在中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)中，嘉民集團(tuán)市場(chǎng)份額排名第二位，而排名第一的普洛斯近期也有動(dòng)作。6月12日，普洛斯與中國(guó)前三大物流產(chǎn)業(yè)園發(fā)展運(yùn)營(yíng)商五洲國(guó)際聯(lián)合發(fā)布公告，訂立合作框架協(xié)議，重心偏向大型商業(yè)中心、大型批發(fā)市場(chǎng)和大型物流中心。

而在此前的5月29日，荷蘭最大的養(yǎng)老金基金資產(chǎn)管理公司——荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司宣布，向中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)公司——易商投資不超過6.5億美元，獲得易商約20%的股權(quán)，并和易商共同組建一家合資公司，在全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)、持有并運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的物流地產(chǎn)。

“早在2003年普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，世邦魏理仕就對(duì)中國(guó)的物流地產(chǎn)保持了關(guān)注?！绷_瑾向記者表示。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2013年年底，12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)約1300萬平方米，當(dāng)前中國(guó)的高端物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)仍然是外資大鱷壟斷的局面。

“2008年，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是非常好，外資到中國(guó)投資呈現(xiàn)弱態(tài)。政府為了保證GDP的增長(zhǎng)，就對(duì)服務(wù)業(yè)包括物流行業(yè)進(jìn)行了鼓勵(lì)，才有了今天電商蓬勃發(fā)展的機(jī)會(huì)?！绷_瑾說。

相比全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)設(shè)施6.8億平方米（中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)，2012年年底數(shù)據(jù)）的供應(yīng)總量，12家物流專業(yè)開發(fā)商的開發(fā)面積微乎其微，僅占2%，且基本是滿租狀態(tài)，因此每年可以供給迅猛發(fā)展的電商的面積實(shí)在是杯水車薪。

因此，隨著電子商務(wù)整體物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求的持續(xù)增加，部分中國(guó)大型電商也正在自建物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。比如，京東正在投巨資打造自己的亞洲1號(hào)體系，蘇寧計(jì)劃未來3年投資220億元打造60個(gè)區(qū)域物流終端。

中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也在加快進(jìn)軍物流地產(chǎn)的步伐，比如萬科與廊坊基于京津冀一體化戰(zhàn)略下的物流及城市新區(qū)建設(shè)方面建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系?！盀槭裁磦鹘y(tǒng)開發(fā)商要進(jìn)入物流地產(chǎn)？”羅瑾分析主要原因是，樓市調(diào)控使傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式遭遇瓶頸，地產(chǎn)商需要尋找新戰(zhàn)場(chǎng)。相比供應(yīng)過剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)以及受政策管控的住宅市場(chǎng)，中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施的巨大供需差和物流地產(chǎn)較高的回報(bào)率?！白≌袌?chǎng)投資回報(bào)率僅為2%～3%，寫字樓、商鋪的租金回報(bào)率約為3%～4%，而物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率能達(dá)到6%～7%。”

如何去短板？

一些純做物流地產(chǎn)的外資公司和國(guó)內(nèi)的其他企業(yè)，不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、中央和地方政府對(duì)物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。

仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部董事張寧認(rèn)為，雖然物流地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)手林立”，但傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商自身?yè)碛胁簧偕虡I(yè)項(xiàng)目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來客戶資源。

但對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商短板的憂慮似乎更多。戴德梁行工業(yè)暨物流地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)主管蘇智淵則認(rèn)為，傳統(tǒng)房企已失去了進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

在羅瑾看來，傳統(tǒng)房企進(jìn)入物流地產(chǎn)短板有三：一是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期比住宅和商業(yè)都要長(zhǎng)，至少要18個(gè)月左右才能收到第一筆租金，要形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就不可能同時(shí)只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要更多的資金支持滾動(dòng)開發(fā)。

二是外資開發(fā)商保證在中國(guó)提供給客戶的服務(wù)和國(guó)外品質(zhì)相同，已經(jīng)積累了眾多忠實(shí)的合作伙伴形成市場(chǎng)跟隨。即便萬科等開發(fā)商已經(jīng)開始注重與商業(yè)伙伴關(guān)系的培養(yǎng)和維護(hù)，但是有多少商家愿意跟租其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，還是未知數(shù)。

三是物流地產(chǎn)即便打算出售，也至少要有2～3年的滿租期才能引起風(fēng)投資本或者其他專業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。因此物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，包括設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理，對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商來說也是短板和瓶頸，組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)勢(shì)在必行。

左邊是電商黃金年代的致命吸引，右邊是當(dāng)前不可回避的短板，向左還是向右？數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)目前的狀況物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤(rùn)就會(huì)被擠壓掉。這也就意味著傳統(tǒng)房企進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域必然面對(duì)外資強(qiáng)大招商能力、充沛客戶資源以及專業(yè)服務(wù)品質(zhì)的挑戰(zhàn)，這些因素對(duì)后期的投資回報(bào)會(huì)造成關(guān)鍵影響。要想制勝，需要找準(zhǔn)“命門”。

“看清楚市場(chǎng)，做好研究?jī)?chǔ)備，找到特色模式，再進(jìn)入?！边@是羅瑾對(duì)于目前正躍躍欲試進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的傳統(tǒng)房企的忠告。未來物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求將進(jìn)一步細(xì)分，快遞、電商、醫(yī)藥、生鮮、制造等不同行業(yè)用戶，因其業(yè)務(wù)特質(zhì)對(duì)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施提出各種專業(yè)化的需求，定制化有望成為物流地產(chǎn)開發(fā)建造中的主流趨勢(shì)。

“對(duì)于外資來說，他們?cè)敢獍咽袌?chǎng)放給新生力量去開拓市場(chǎng)，最終可能通過收購(gòu)或者合作的方式獲取二手資源。比如，當(dāng)萬科達(dá)到一定體量的時(shí)候，普洛斯愿意打包去收購(gòu)萬科的項(xiàng)目，這以后也可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。”羅瑾預(yù)測(cè)。