本刊記者│潘衛(wèi)艷

在中國商業(yè)地產(chǎn)泡沫之聲雀躍之時，恒大一個猛子扎了進來。在此前的內(nèi)部會議上，恒大掌門人許家印向他的弟兄們表達了打造“千億商業(yè)”的萬丈豪情。

6月21日，恒大借助合肥恒大中央廣場項目，開盤實現(xiàn)25.6億元的銷售額，隨后開盤的河南平頂山恒大名都項目也完成了開盤創(chuàng)收6.1億元的佳績。前者創(chuàng)造了全國樓市今年開盤銷售記錄，后者創(chuàng)造了今年三線城市開盤銷售記錄。

對于恒大來說，這個位于內(nèi)陸二線城市的中央廣場必須以一炮而響的方式亮相的原因，或許就是其對恒大開拓商業(yè)地產(chǎn)的起點與樣本。

縱觀恒大全國291個項目，中央廣場是其全新啟動的一個項目案名，而從位置和規(guī)劃來看，合肥中央廣場也與恒大其他項目有所不同?，幒^(qū)明光路和勝利路交匯處，恒大中央廣場所在地正處于合肥主城區(qū)一環(huán)位置。根據(jù)規(guī)劃，恒大中央廣場總體量為138萬平方米，除去大部分住宅，其中有近30萬平方米的商業(yè)配套。

市中心、大體量、商住兼有地塊，對于超過50%的項目分布在三四線城市的恒大來說，合肥中央廣場足以作為其首個中心旗艦城市綜合體，中央廣場這個起點式項目或許就是其未來開拓商業(yè)地產(chǎn)的樣本。

馬云的阿里巴巴曾以53.7億元港幣戰(zhàn)略投資銀泰商業(yè)成為第二大股東。此次與恒大的非地產(chǎn)業(yè)務的合作也帶來了相同的想象空間，尤其是恒大決心做商業(yè)地產(chǎn)之后。線上線下界限模糊，給商品的供給、運營帶來全新的可能性。

恒大在6月18日成功斬獲位于成都市北一環(huán)的曹家巷地塊，從位置和用地性質(zhì)來看，這個規(guī)劃建筑面積為70萬平方米的項目與合肥中央廣場極為相似，恒大已對外表態(tài)，曹家巷地塊將被打造為高端城市綜合體。正是因為合肥中央廣場極具參考性，項目開盤當天，恒大成都公司從董事長到營銷、品牌等層面悉數(shù)到場考察學習。

今年4月，許家印在恒大內(nèi)部大會提出的要打造恒大商業(yè)地產(chǎn)帝國設想，并將這一計劃稱為“萬達廣場升級版”。6月的內(nèi)部會議上，更是提出了“千億商業(yè)”的目標。近一年來，大刀闊斧大步前進的“土豪”恒大，怎么做商業(yè)地產(chǎn)？

在恒大商業(yè)集團大舉進軍二、三線城市的商業(yè)綜合體時，作為518米高的安徽第一摩天地標綜合體，合肥的恒大中心引進了恒大百貨、恒大SPA水會、恒大健身俱樂部系列恒大自有品牌商業(yè)。許家印在內(nèi)部會議上宣布要打造“升級版萬達廣場”，恒大中心則是旗艦項目。

學習萬達？

恒大要做“千億商業(yè)”，學習的榜樣自然是已經(jīng)創(chuàng)造千億的萬達，許家印也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬達廣場升級版”。從恒大中央廣場項目來看，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內(nèi)的四大自營主力店規(guī)劃入駐，當中確實可以看到萬達的影子。問題是，現(xiàn)在還是學習萬達的好時機嗎？畢竟萬達自己都已經(jīng)看到在城市綜合體領域的發(fā)展瓶頸，開始著手在文化、旅游等領域布局。萬達王國的快速擴張是有特定時代背景的，在時代背景已經(jīng)發(fā)生變更的情況下，同樣的模式還能創(chuàng)造同樣的輝煌嗎？

在中國購物中心聯(lián)盟主任郭增利看來，萬達當年的高速發(fā)展主要取決于兩個因素。第一是基于住宅市場的旺盛需求，市場發(fā)展空間比較大，住宅銷售得以順利進行，進而反哺商業(yè)地產(chǎn)的運營。目前整個行業(yè)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，住宅市場已經(jīng)基本達到階段內(nèi)峰值，需要一段相對較長的時間來消化，去化速度會變得緩慢，盡管六月的銷售狀況相對較好，但從長期來看仍然會是比較艱難的。在這種情況下如果要繼續(xù)采用萬達的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，通過銷售住宅盤活資金進而盤活商業(yè)的話，在住宅和商業(yè)之間銷售的門檻上是難以支撐的。

基于萬達高速擴張時期恰逢零售商急于擴張之際，所以才會形成萬達常態(tài)的發(fā)展規(guī)模與零售商擴張形成戰(zhàn)略性的捆綁，正是由于這種戰(zhàn)略性的捆綁，使得零售商即便不是出于主動和自愿，但在商業(yè)利益面前，也能夠跟萬達站到一條戰(zhàn)線上，所以萬達在短短幾年的時間里實現(xiàn)了快速擴張?，F(xiàn)在形勢又不一樣了。這兩年商業(yè)地產(chǎn)的投放體量太大，零售商在挑選戰(zhàn)略合作伙伴方面已經(jīng)有了足夠的選擇余地，在這樣的情況下要利用與零售商形成戰(zhàn)略捆綁進行企業(yè)擴張是很困難的事情。

恒大中央廣場距離合肥萬達廣場僅2公里，體量則是后者的3倍之多，一位業(yè)內(nèi)人士分析認為，萬達以商場為主，大賣場的模式可以帶動人流，而以恒大中央廣場的體量，如果僅靠一個大商場是很難把人流帶動起來的。在運營思路上，恒大還需要更多的創(chuàng)新考量，僅僅靠照貓畫虎蓋出萬達的姊妹版就能創(chuàng)造“千億商業(yè)”是萬萬不行的。

合肥恒大中心

持有？

商業(yè)地產(chǎn)的核心是持有，商場的商鋪需要完整的統(tǒng)籌，因為商業(yè)價值是通過后續(xù)的經(jīng)營來實現(xiàn)的，如果開發(fā)商急于套現(xiàn)脫離與商場關系，而小業(yè)主又只會盯著租金，誰來關心商場的運營？長此以往必然拖累商場的整體盈利能力。從融資角度看，主流資金也更傾向于股權產(chǎn)權簡單清晰的項目，因此企業(yè)更應該做好持有物業(yè)的規(guī)劃與設計。

在合肥恒大中央廣場項目開盤銷售的25.6億中，商鋪銷售達到了12.2億元，與住宅銷售的13.4億元基本持平，在行業(yè)如此萎靡不振的上半年，拿出這樣的業(yè)績不能不讓人稱贊。而業(yè)內(nèi)專家朱凌波卻提醒認為，對于商鋪的火爆銷售狀況，恒大在欣喜之余應當加以警惕，務必把握住自持物業(yè)的比例和架構(gòu)。在沒有做好商業(yè)規(guī)劃的前提下，商鋪銷售得越多，對未來的運營后果就越為嚴重。因為商業(yè)地產(chǎn)的核心是持有，持有才是運營的最核心前提。商鋪銷售掉之后會因為業(yè)主個體的差異化令整個商業(yè)體失去統(tǒng)一招商、管理和運營的機會，企業(yè)的運營理念也沒有辦法完全貫徹，從而失去本身的盈利價值空間。關于物業(yè)銷售與持有的效果對比，三里屯SOHO與一路之隔的三里屯社區(qū)已經(jīng)做了示范。

“招進來，收租金”一勞永逸的發(fā)展模式將不再是今后購物中心的經(jīng)營思路，如何后續(xù)經(jīng)營才是一個購物中心操盤的重頭戲。曾被稱為“世界最大購物中心”的華南MALL目前正在復蘇。項目總經(jīng)理高鐵栓表示，自2006年北大資源集團從原東家胡桂榮手里正式接過項目之后，一直在著手處理華南MALL的歷史遺留問題，其中就包括從散客小業(yè)主手中收回項目80%的商鋪物業(yè)權，因為零星分布的非自有產(chǎn)權商鋪打亂了整個購物中心的整體規(guī)劃和運營。

資金是商業(yè)地產(chǎn)的第一障礙。在國內(nèi)目前的金融環(huán)境下，開發(fā)商為了回籠資金不得不采取分割產(chǎn)權出售的方式，但無數(shù)的前車之鑒告訴我們，這只會讓商業(yè)地產(chǎn)后期的運營雪上加霜。該做的功課一樣也少不了。在這個問題上，開發(fā)商確實是有苦說不出，但這不能成為不認真做商業(yè)地產(chǎn)運營的理由，不能蓋起一堆房子，一賣了之，房子有商戶入駐才叫商鋪，否則就只是房子。以恒大的資金實力，更不應該把“千億商業(yè)”做成低端的銷售型物業(yè)。

“千億”已經(jīng)成為中國企業(yè)的魔咒，似乎只有做到這個級別才能成功，是行業(yè)普遍存在的思想誤區(qū)。朱凌波認為，恒大應該針對自身的特點和優(yōu)勢，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀，認真研究當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境和消費特點，制定出自身的發(fā)展規(guī)劃，而非翻身下馬，沖進來就是千億目標。不能說恒大做不成這件事，以恒大目前的實力和沖勁，沒有什么不可能，問題是再宏大的目標也需要細致的實施步驟，希望恒大能夠想清楚，不要沖動。

退出機制

萬科開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，王石曾經(jīng)說過，一定要想好退路再做，不想好退路就不能輕易做。退出機制不是蓋好房子一賣了之迅速撇清自己與項目的關系，這不是商業(yè)地產(chǎn)該有的退出機制。在商業(yè)地產(chǎn)項目啟動之前做好退出機制設計的原因在于，既可以讓企業(yè)對項目進行更好的融資，也能讓企業(yè)在力不從心的時候更好的退出項目，而讓更有能力的企業(yè)順利接手，這樣無論對市場還是對行業(yè)，都是有益的。目前尚且看不到恒大在相關方面的信息。朱凌波認為，退出機制更多要依賴于資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新。

從目前形勢來看，物業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化要滿足兩個條件。第一要項目產(chǎn)權清晰，統(tǒng)一持有；第二是要保持客觀的租金回報率，達到投資者要求。目前很多從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)的開發(fā)商由于住宅領域的操作慣性，傾向于分散銷售，因而造成大量商用物業(yè)產(chǎn)權分割，在投資者看來，這會為后期運作帶來障礙，因此這部分物業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的可能性不是太大。另外，良莠不齊的商業(yè)運作能力導致目前商業(yè)地產(chǎn)租金回報率也并不盡如人意。當然，商業(yè)地產(chǎn)在中國的運作時間還不太長，隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，資產(chǎn)證券化也會不斷完善。

目前，深圳星河集團正在嘗試用寫字樓的產(chǎn)權置換擬上市公司股權，最終通過資本市場實現(xiàn)投資收益。據(jù)悉，星河集團會與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購置寫字樓的計劃，星河集團會派出專門的調(diào)研團隊對企業(yè)進行詳細評估，在雙方對產(chǎn)權和股權進行合理估值后，再確定置換比例及置換期限，實現(xiàn)從單純的地產(chǎn)項目變?yōu)楣蓹嗤顿Y的轉(zhuǎn)型，曲線完成資產(chǎn)證券化。

另外，在世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯看來，REITs是給有財力培育投資物業(yè)開發(fā)商的一個退出及資本循環(huán)的機制。對于開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項目而缺乏資本的情況下，他認為可考慮以下的融資方案：

股本融資。出讓項目部分股權，引進機構(gòu)性財務投資者，開發(fā)商仍保持操盤者，但在項目治理上包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面需要跟投資者協(xié)商相關安排。

夾層貸款融資。除開發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開發(fā)貸款外，在債務與項目資產(chǎn)價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構(gòu)性投資及財富管理公司可以為項目開發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資?，F(xiàn)在一般年利息在12%～15%左右，取決于項目回報的可靠程度，也可以通過為投資者提供投資回報來降低利息。

預售項目開發(fā)商可與部分買家及商場投資者約定預售大型住宅項目內(nèi)的商業(yè)部分，以建造及轉(zhuǎn)交方式提供基本或指定規(guī)格房產(chǎn)，從而減低此部份的退出風險，但在售價方面須提供一定折扣優(yōu)惠。

退出機制的暢通將吸引越來越多的房地產(chǎn)基金進入商業(yè)地產(chǎn)領域，推動商業(yè)項目營運能力的提升，為市場帶來更多優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)。