文│劉維新

最近國(guó)家住建部推出“共有產(chǎn)權(quán)房”試點(diǎn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。其實(shí)“經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)”的概念，從提出到國(guó)家推出試點(diǎn)前后經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間。我想弄清“共有產(chǎn)權(quán)房”提出的背景及探索它的可持續(xù)性對(duì)完善我國(guó)住房保障體系以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義是十分重要的。

時(shí)機(jī)已成熟

1998年國(guó)務(wù)院對(duì)中國(guó)的住房制度進(jìn)行了貨幣化改革，頒布了“23號(hào)”文件，并提出“有錢(qián)人買(mǎi)商品房，中低收入者買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，最困難的住廉租房”的政策，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。

在沒(méi)有建立與完善“中低收入者”進(jìn)入和退出機(jī)制的情況下，北京就先后推出“望京”、“天通苑”、“回龍觀(guān)”等幾個(gè)大型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。運(yùn)作模式是：國(guó)家減免二十四種稅費(fèi)，土地在農(nóng)民手里征購(gòu)（只給農(nóng)民青苗補(bǔ)償費(fèi)），以劃撥的形式交給開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，政府限價(jià)賣(mài)給中低收入者，由于中低收入者難以準(zhǔn)確定位，開(kāi)寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房的土壤由此產(chǎn)生，中國(guó)的“小產(chǎn)權(quán)房”也在這種背景下出現(xiàn)。

從2005年開(kāi)始，我和幾位學(xué)者開(kāi)始研究“共有產(chǎn)權(quán)”；2006年4月，我隨中國(guó)社會(huì)科學(xué)院專(zhuān)家組去江蘇做“循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”調(diào)查，此前提出“將共有產(chǎn)權(quán)引入經(jīng)濟(jì)適用房”觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者陸玉龍同志來(lái)探望，并要求我和他共同寫(xiě)一篇關(guān)于通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房制度的論文，后在2006年發(fā)表在《中國(guó)房地信息》（《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志前身）。在此基礎(chǔ)上，我給時(shí)任江蘇省省委書(shū)記李源潮同志寫(xiě)了一封信，建議江蘇安排試點(diǎn)。李源潮同志不到三天就批示了我的信，他不但同意我們的觀(guān)點(diǎn)，還在江蘇安排了淮安等三個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。2010年3月，由國(guó)務(wù)院發(fā)展中心宏觀(guān)研究部主辦的“淮安住房共有產(chǎn)權(quán)保障模式創(chuàng)新研討會(huì)”在北京召開(kāi)，并邀請(qǐng)我參加，會(huì)上淮安市介紹了試點(diǎn)成果。

作為親歷者，此次國(guó)家層面正式推出經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)房，在我看來(lái)，是經(jīng)歷了理論探索、實(shí)際試點(diǎn)到正式推出的完整過(guò)程，這個(gè)過(guò)程經(jīng)歷了十年之久。而現(xiàn)在，國(guó)家推出“經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)房”模式的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

共有產(chǎn)權(quán)推行沒(méi)有阻力

在劉維新看來(lái)，住房社會(huì)保障體系的保障房名稱(chēng)不能泛濫，起名要有科學(xué)依據(jù)，如北京提出的“自住商品房”概念，就很不科學(xué)，經(jīng)不起推敲。商品房還有“自住”和“非自住”之分嗎？

“共有產(chǎn)權(quán)房”的前提，是改變現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式，由“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”是住房保障制度深化改革與完善的客觀(guān)需要。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有建立經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)房制度，兼顧各方利益才具有可持續(xù)性。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房具有“商品性”與 “保障性”的雙重性質(zhì)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)態(tài)組合才能夠?qū)崿F(xiàn)“商品性”與“保障性”的統(tǒng)一。

共有產(chǎn)權(quán)房模式具有以下特征：首先，產(chǎn)權(quán)清晰，可與商品房市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)了商品性與保障性的統(tǒng)一。所謂共有產(chǎn)權(quán)是指兩個(gè)人以上共有財(cái)產(chǎn)，稱(chēng)為共有產(chǎn)權(quán)，這是有理論依據(jù)的?！敖?jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)房”只不過(guò)把共有產(chǎn)權(quán)移植到經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式中而已，其本質(zhì)是一樣的。經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人部分與普通商品房一樣，保值、增值，可抵押、可轉(zhuǎn)讓等并可將資產(chǎn)變?yōu)橘Y本，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房不具備的。

從淮安的實(shí)踐證明，價(jià)格不高，區(qū)位適中，百姓認(rèn)可。淮安的做法是共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，一般低于市場(chǎng)的5%～10%之間，相對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房不多掏錢(qián)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房為降低成本，主要征用郊區(qū)農(nóng)用地，越征越遠(yuǎn)。而共有產(chǎn)權(quán)房以普通商品房為參照，不會(huì)越建越遠(yuǎn)，也不會(huì)形成貧民窟。

還有助于解決“夾心層”住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住房保障的廣覆蓋?；窗彩?009年就已將保障面擴(kuò)大到中低收入者，并擴(kuò)大到新就業(yè)人員的住房困難者。由于共有產(chǎn)權(quán)房的資金形成良性循環(huán)，補(bǔ)貼也會(huì)隨之?dāng)U大。淮安共有產(chǎn)權(quán)房分為兩種；一種是7:3，即個(gè)人占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%；另一種是5:5，個(gè)人與政府各占50%。這實(shí)質(zhì)上是從補(bǔ)“磚頭”改為補(bǔ)“人頭”，并形成共有產(chǎn)權(quán)。

以“出口”機(jī)制把住“入口” 關(guān)。因共有產(chǎn)權(quán)房在“房屋登記簿”及其“房屋所有權(quán)證”上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，不能私下倒賣(mài)，因此，即使弄虛作假申購(gòu)成功，倒賣(mài)時(shí)還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益部分，這就抑制了非法牟利的空間，消除了“入口”時(shí)的弄虛作假現(xiàn)象。淮安近幾年來(lái)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一起投訴和非法牟利的現(xiàn)象。

淮安模式——共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房

2007年8月，江蘇淮安市開(kāi)始試驗(yàn)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，其用地由劃撥改為出讓?zhuān)瑢⒊鲎屚恋嘏c劃撥土地之間的差價(jià)和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

上海模式——共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房

上海經(jīng)濟(jì)適用房從2009年年底開(kāi)始在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施試點(diǎn)，有1819戶(hù)家庭簽約購(gòu)房，居民和政府按7∶3的比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)。2011年3月，上海市政府正式對(duì)外發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理試行辦法，并明確提出“共有產(chǎn)權(quán)”的運(yùn)行機(jī)制。

共有產(chǎn)權(quán)房上市不會(huì)沖擊市場(chǎng)。共有產(chǎn)權(quán)房通過(guò)政府采購(gòu)，從供應(yīng)、購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，可由政府通過(guò)招標(biāo)方式選擇較低的商品房，供符合條件的人群自由購(gòu)買(mǎi)；當(dāng)房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，政府可確定合理的低價(jià)樓盤(pán)作為共有產(chǎn)權(quán)房的資助對(duì)象，構(gòu)筑市場(chǎng)底部，提高市場(chǎng)信心。以“共有產(chǎn)權(quán)房”與小戶(hù)型普通商品房形成市場(chǎng)主體，滿(mǎn)足廣大中低收入者的住房需求。

關(guān)鍵在于，還可實(shí)現(xiàn)住房保障基金的良性循環(huán)。共有產(chǎn)權(quán)房的資金來(lái)源是由土地出讓金、規(guī)費(fèi)優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入形成“共有產(chǎn)權(quán)房”的保障基金。而這種基金是滾動(dòng)發(fā)展的，隨年限的延長(zhǎng)越滾越多。通過(guò)淮安的測(cè)算，政府在投入第一筆共有產(chǎn)權(quán)房的保障金后，經(jīng)5～8年的滾動(dòng)發(fā)展，基本可實(shí)現(xiàn)資金平衡，形成良性循環(huán)。這與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補(bǔ)”和一次性消費(fèi)預(yù)算相比有本質(zhì)的區(qū)別。加之配套政策與便民措施，如物業(yè)管理、房屋維修資金由政府產(chǎn)權(quán)部分按比例承擔(dān)，重新籌集時(shí)仍按產(chǎn)權(quán)比例操作，以體現(xiàn)公平和公正。

綜上所述，依據(jù)“共有產(chǎn)權(quán)房”這些特征，地方政府怎么會(huì)有阻力呢？應(yīng)當(dāng)指出：各級(jí)政府要看到過(guò)去靠賣(mài)地維持地方財(cái)政收入的道路已經(jīng)走到了盡頭，單純靠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，房地產(chǎn)業(yè)的三高即高房?jī)r(jià)、高空置率、高信貸率的弊端已經(jīng)非常突出，再不注意解決將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“危機(jī)”。用共有產(chǎn)權(quán)房方式解決困難戶(hù)的住房，政府不僅收回土地出讓權(quán)，還掌握部分產(chǎn)權(quán)收益，何樂(lè)而不為？當(dāng)國(guó)家層面正式推出共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的時(shí)候，地方政府沒(méi)有理由產(chǎn)生阻力，因?yàn)檫@種模式考慮到了各個(gè)方面的利益和需求。

自住型商品房缺乏理論支撐

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與住房保障體系的初步設(shè)想。

回顧自1998年國(guó)務(wù)院對(duì)我國(guó)住房制度的貨幣化改革之后，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展中所產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，也有不少方面值得總結(jié)和反思。例如住房的全部私有化與商品化政策，不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，拉動(dòng)了尋租、腐敗的蔓延，也加快了社會(huì)階層兩級(jí)分化的速度。實(shí)踐證明，完全靠市場(chǎng)這只無(wú)形的手，很難真正解決社會(huì)的住房問(wèn)題。

那么今后房地產(chǎn)市場(chǎng)深化改革的方向是什么呢？我認(rèn)為，應(yīng)從兩方面著手。

調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。也就是說(shuō)，要改變近十年來(lái)以大戶(hù)型、高檔房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。過(guò)去十年中，市場(chǎng)是以100～180平米為大戶(hù)型高檔商品房為主體，主要是為少數(shù)富人服務(wù)，因此，大戶(hù)型商品房占65%以上。后來(lái)中央“24”號(hào)文件提倡90平方米小戶(hù)型要占70%以上，但沒(méi)有真正實(shí)施。小戶(hù)型極缺，因此，形成房?jī)r(jià)越控越高的惡性循環(huán)，這種局面不改變，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是沒(méi)有出路的，也體現(xiàn)不了社會(huì)主義特點(diǎn)，必須改革。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在兩方面，一是建立以“共有產(chǎn)權(quán)房”和“小戶(hù)型普通商品房”（90平方米以下）為主導(dǎo)的市場(chǎng)主體并形成兩頭小，中間大的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。兩頭小是指高檔商品房（包括別墅）占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的10%～15%，加上廉租房不能超過(guò)30%，“共有產(chǎn)權(quán)房”和“小戶(hù)型”占總量的70%以上。為大多數(shù)人民群眾服務(wù)應(yīng)是政府的宗旨，以體現(xiàn)社會(huì)主義特色。二是用法律和行政手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作與正確認(rèn)識(shí)和處理房地產(chǎn)三個(gè)屬性的關(guān)系。三個(gè)屬性即自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性。過(guò)去十年我們只注重了經(jīng)濟(jì)屬性，而忽略了其他兩個(gè)屬性。自然屬性是房地產(chǎn)不可分和不可移動(dòng)性以及土地的不可再生性與稀缺性，東部沿海地區(qū)蓋了大量商品房積壓在那里，就是忽略自然屬性的表現(xiàn)。社會(huì)屬性包括公平性、福利性與社會(huì)保障性，即“居者有其屋”。過(guò)去十年社會(huì)保障被邊緣化就是具體表現(xiàn)。

完善住房與社會(huì)保障體系。今后的住房與社會(huì)保障體系主要由三個(gè)方面組成：一是共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。主要面向中低收入的工薪階層（夾心層），通過(guò)補(bǔ)貼與市場(chǎng)化運(yùn)作解決他們的住房困難，這是個(gè)大頭。這種房是社會(huì)保障與商品性的統(tǒng)一。土地利用模式不用改變。二是廉租房。主要面向城市里靠拿政府補(bǔ)貼的最困難的居民住房問(wèn)題，這個(gè)補(bǔ)貼面不應(yīng)過(guò)大，要補(bǔ)貼的合理公正。三是公租房。目前不少城市都建設(shè)公租房，我認(rèn)為，這部分公租房主要應(yīng)解決農(nóng)民工和在城市打工的單身人員的住房問(wèn)題。

北京模式——自住型商品房

2013年10月13日，北京出臺(tái)《自住型商品房政策》，此類(lèi)住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。2014年北京兩會(huì)政府工作報(bào)告將自住型商品房定性為“共有產(chǎn)權(quán)”房。

住房社會(huì)保障體系的保障房名稱(chēng)不能泛濫，起名要有科學(xué)依據(jù)，如北京提出的“自住商品房”概念就很不科學(xué)，經(jīng)不起推敲。商品房還有“自住”和“非自住”之分嗎？

應(yīng)當(dāng)指出：我國(guó)是具有社會(huì)主義特色的社會(huì)主義國(guó)家，所謂特色，就是有別于資本主義國(guó)家。社會(huì)主義國(guó)家的住房建設(shè)主要是為了滿(mǎn)足全體勞動(dòng)人民的住房要求，是為民生服務(wù)，而不是為少數(shù)富人投機(jī)炒作提供機(jī)會(huì)。由此可見(jiàn)，“自住商品房”概念在理論上是站不住腳的。