喬嘉

需要特別提醒大家的是，世界上沒有一個經(jīng)濟體是因房地產(chǎn)而繁榮的，反倒是房地產(chǎn)對很多經(jīng)濟危機都負有不可推卸的責(zé)任。

在理性的世界里，房地產(chǎn)的價值應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟繁榮所帶來，其居民和企業(yè)的收入水平?jīng)Q定其使用價值才是最核心的因素，而非所謂的稀缺性，這些次要因素歸根結(jié)底，是基于房地產(chǎn)的使用價值之上的。

通過使用價值來衡量房地產(chǎn)的價值是一個理性樸實的方法，但在金融市場日漸發(fā)達的中國，我們還必須加上金融的因素。在中國這片發(fā)展中國家的土地上，能夠獲得廉價貸款絕對是一種巨大的社會優(yōu)勢。

曾幾何時，貸款只惠及國有企業(yè)和上市公司。而在中國加入WTO之后的幾年里，中國開放了對個人發(fā)放的不動產(chǎn)貸款，而且住房公積金等制度再次降低了老百姓房地產(chǎn)按揭的成本。這樣一來，房地產(chǎn)就變成了唯一一個能讓老百姓享受金融杠桿優(yōu)勢的途徑，用廉價的金融杠桿購買資產(chǎn)，這是中國老百姓在過去半個世紀(jì)都沒有享受過的福利。

除此之外，2008年年底推出的“四萬億”給房地產(chǎn)市場火上澆油，使其立刻成為資產(chǎn)價格上漲的主力。之所以房地產(chǎn)能成為主力，就是因為比起其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場容納新發(fā)貨幣的能力巨大，又比股票等投資品要簡單很多。投資者既無需懂得上市公司的管理層運作，也無需分析行業(yè)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)不過是一個疏導(dǎo)新增貨幣的金融通道。

在這個堪稱“21世紀(jì)第一瘋狂新模式”里，新增貨幣猛漲，央企國企體系和國有銀行體系持幣開路，老百姓則跟隨著，用自己未來的收入當(dāng)作還款來源，共同展開這場轟轟烈烈的全民房地產(chǎn)熱戀，彼時的投資者們就像2006、2007年買股票基金一樣，排長隊、搖號、抓鬮，上演各種瘋狂。

最為極端的是資源類資產(chǎn)此時和房地產(chǎn)一起，在這個“21世紀(jì)第一瘋狂新模式”下相互推進。山西、陜西和內(nèi)蒙古的煤，還有海南島、北海和秦皇島的海景，都在利用自己“稀缺且直接的資源”，催促著房價一路飆升。一邊是工業(yè)或旅游業(yè)的自然資源類資產(chǎn)，一邊是消費者的投資性資產(chǎn)，二者先是拿銀行貸款當(dāng)核心貨幣來源，之后再利用各種“創(chuàng)新”的融資渠道維持這一瘋狂。當(dāng)各種“創(chuàng)新”的融資渠道規(guī)模突然增長之時，也就意味著正常的資金渠道開始逐步干涸。

最先崩潰的就是鄂爾多斯這類的將兩種資產(chǎn)捆綁在一起的瘋狂地區(qū)，之后則是二三線城市崩潰，然后是北京的淪陷。這是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這不是誰的錯，而是一個單一模式迅速被全國復(fù)制后的必然結(jié)果。

中國的房地產(chǎn)就是如此。當(dāng)一個城市、一家公司、一位投資者從房地產(chǎn)里得到巨大利益之后，沒有人考慮如何創(chuàng)生出一個可以與其合作或平行和諧發(fā)展的新事物，大家都一門心思地鉆研如何更有優(yōu)勢地去搶同一件事。

其中，央企和國企房地產(chǎn)商是最讓人費解的一個群體。所謂全民所有制的企業(yè)，應(yīng)是人民把這個企業(yè)交給國有管理者們?nèi)?dān)負一定的社會責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任的，但怎么從遠洋、鐵路、金融到航天等各個行業(yè)的國企都參與到房地產(chǎn)市場里了？

再看看他們自己應(yīng)該專注和創(chuàng)新的本行業(yè)的悲慘業(yè)績，叫吾輩奈何！

現(xiàn)在，這個曾經(jīng)瘋狂的游戲已經(jīng)步入尾聲，我就不在這里用未來收入增長率、現(xiàn)有收入比例等數(shù)字來一一證明了。我們僅僅需要回顧剛剛說到的“21世紀(jì)第一瘋狂新模式”，看看哪個環(huán)節(jié)已經(jīng)開始脫臼，有理性的投資者都應(yīng)該能很清楚地看出來，房地產(chǎn)市場的瘋狂正在結(jié)束。