文/謝華育 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格

文/謝華育 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員

近10年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能高速發(fā)展，房?jī)r(jià)能快速上漲，無(wú)疑與我國(guó)城市化的高速發(fā)展有關(guān)，這一點(diǎn)已經(jīng)基本成為共識(shí)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所謂一線、二線和三線城市，指的基本上是我國(guó)地級(jí)市以上的城市，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，這些城市2010年的建成區(qū)面積相比于2000年擴(kuò)大了一倍。而正是城市化的這一發(fā)展速度滋養(yǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)10年的輝煌。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，我國(guó)政府推出了一系列抑制房?jī)r(jià)的措施，試圖促使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康平穩(wěn)地發(fā)展。

我國(guó)新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，新型城鎮(zhèn)化成為一個(gè)熱門(mén)詞匯，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的又一針強(qiáng)心針，甚至新型城鎮(zhèn)化概念一度成為證券市場(chǎng)炒作房地產(chǎn)板塊的借口。那么新型城鎮(zhèn)化真是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)抬升的利好因素嗎？

新型城鎮(zhèn)化“新”在哪里

如果我們把新型城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素，那么它顯然與之前我國(guó)的城市化發(fā)展方式在刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上具有相同的魔力。但是如果我們考察新型城鎮(zhèn)化和近10年來(lái)我國(guó)城市化發(fā)展的模式，就會(huì)發(fā)現(xiàn)二者大相徑庭。

過(guò)去10年，我國(guó)城市化發(fā)展采用的是一種極化發(fā)展模式。也就是說(shuō)，在不同地理區(qū)域內(nèi)，通過(guò)一座城市高速擴(kuò)張，構(gòu)成一極，以帶動(dòng)其他城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)上所謂的一線城市，即北上廣深，正是這種發(fā)展模式的直接受益者。極化發(fā)展之所以能鑄就這些特大型城市，從城市發(fā)展的角度看，是由于政府在產(chǎn)業(yè)、政策、投資等諸多方面集中發(fā)展這些重點(diǎn)城市，使各種資源匯集于這些城市，當(dāng)然其中也包括構(gòu)成房地產(chǎn)“剛需”的人力資源。這些城市單位土地面積承載的資源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市，但換一個(gè)角度看，土地資源比較其他資源卻顯得稀缺。特別是隨著人力資源的涌入，住房需求也大幅增長(zhǎng)，而住宅用地投放市場(chǎng)的數(shù)量卻與之不能適應(yīng)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于工業(yè)用地和商業(yè)用地投放數(shù)量。這是我國(guó)許多特大城市產(chǎn)城失衡的原因，也是房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的根本推手。

但是城市極化發(fā)展也有其弊端，對(duì)于在特大城市生活的人來(lái)說(shuō)，能切身領(lǐng)教“城市病”的痛苦，而在更廣闊的空間發(fā)展視野內(nèi)，極化發(fā)展導(dǎo)致的是區(qū)域發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。

區(qū)域發(fā)展不平衡包括兩個(gè)方面，一個(gè)是就我國(guó)國(guó)土整體而言，特大城市集中于東部沿海地區(qū)，因此出現(xiàn)東部地區(qū)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，而西部地區(qū)則相對(duì)滯后。另一個(gè)方面是就同一區(qū)域內(nèi)部而言，特大城市無(wú)論在經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化哪個(gè)方面，都大大超越其他中小城市和小城鎮(zhèn)，特大城市的崛起伴隨著的是中小城市的沒(méi)落。此外，在城市和鄉(xiāng)村之間特大城市像是一個(gè)腫瘤一樣蠶食著周邊的農(nóng)村地區(qū)。農(nóng)村地區(qū)為城市提供了土地資源，但自身卻不能在城市發(fā)展過(guò)程中，享受與中心城區(qū)同等的發(fā)展權(quán)，因此許多農(nóng)村地區(qū)反而在極化發(fā)展過(guò)程中落后了。以上海為例，從1990年到2012年，上海城鄉(xiāng)居民收入的差距始終在擴(kuò)大。正是基于我國(guó)城市化發(fā)展中存在的問(wèn)題，新型城鎮(zhèn)化的概念才被提出來(lái)。

黨的十八大報(bào)告在涉及城市化發(fā)展時(shí)，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式已經(jīng)初露端倪。報(bào)告指出，科學(xué)規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，增強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、吸納就業(yè)、人口集聚功能。十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，《決定》指出：堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。

從中我們可以看出，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點(diǎn)是，在城市群發(fā)展體系中，推動(dòng)中小城市發(fā)展。2013年，我國(guó)城市數(shù)量為658座，建制鎮(zhèn)20113個(gè)，其中大部分是中小城市和小城鎮(zhèn)。發(fā)展這些城鎮(zhèn)將改變集中發(fā)展特大城市的發(fā)展路徑，改城市化的極化發(fā)展模式為點(diǎn)狀發(fā)展。在城鄉(xiāng)發(fā)展關(guān)系上，新型城鎮(zhèn)化還可以促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。很顯然，本屆政府是想通過(guò)新型城鎮(zhèn)化促使城市發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題得以改善。

解決“三個(gè)1億人”問(wèn)題會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎

從李克強(qiáng)總理今年的政府工作報(bào)告上，我們更能察覺(jué)出新型城鎮(zhèn)化的一些實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)涵。在今年的政府工作報(bào)告中，李總理指出：“今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有‘三個(gè)1億人’問(wèn)題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！?/p>

如果我們從房地產(chǎn)發(fā)展的角度思考這“三個(gè)1億人”的問(wèn)題，我們會(huì)問(wèn)，如果1億農(nóng)民住進(jìn)城鎮(zhèn)，這是否會(huì)增加商品房的需求？如果1億人口走出棚戶(hù)區(qū)和城中村，他們能否負(fù)擔(dān)起高昂的房產(chǎn)價(jià)格？如果中西部地區(qū)1億人口進(jìn)入鄰近的城市化地區(qū)工作生活，沿海特大城市房地產(chǎn)是否還能持續(xù)高速發(fā)展？

第二個(gè)“1億人”的問(wèn)題相對(duì)較好回答，棚戶(hù)區(qū)和城中村居民的購(gòu)買(mǎi)能力有限，因此不能構(gòu)成房地產(chǎn)需求人群，解決這些人的住房主要是通過(guò)政府住房保障制度，也就是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房滿(mǎn)足這1億人的住房需求。對(duì)商品房市場(chǎng)而言，其影響不大。但是，落戶(hù)城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口和中西部地區(qū)就近就業(yè)的人口，這兩億人的需求變動(dòng)會(huì)否影響房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

先說(shuō)落戶(hù)城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口。確實(shí)農(nóng)業(yè)人口向城市或城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的主要原因。原來(lái)農(nóng)業(yè)人口吃自己地里的糧食就省下去市場(chǎng)買(mǎi)菜買(mǎi)糧的錢(qián)，現(xiàn)在住城里了，只能掏錢(qián)去買(mǎi)菜。從宏觀角度而言，這一變化直接刺激了消費(fèi)的增長(zhǎng)。這也是新型城鎮(zhèn)化這一概念出現(xiàn)以后，許多股票分析師判斷房地產(chǎn)股上漲的重要原因。

然而這么思考問(wèn)題，只能說(shuō)明股票分析師過(guò)于天真，對(duì)城鎮(zhèn)化缺乏了解。不說(shuō)別的，這些年我們提“以人為本”的城鎮(zhèn)化，難道讓農(nóng)民接受高昂的房?jī)r(jià)，試問(wèn)逼得農(nóng)民掏出血汗錢(qián)買(mǎi)房才叫“以人為本”嗎？再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，花那么多錢(qián)換一套100平米不到的房子，和在農(nóng)村幾畝宅基地上蓋幾層樓房，你覺(jué)得農(nóng)民會(huì)選擇哪種生活呢？

事實(shí)上，高房?jī)r(jià)已經(jīng)越來(lái)越成為阻礙我國(guó)農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化的主要因素，而聰明的地方政府官員也明白，通過(guò)出賣(mài)土地給房地產(chǎn)商來(lái)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化絕非明智之舉，城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵是地方經(jīng)濟(jì)的繁榮，賣(mài)地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)只不過(guò)是一榔頭買(mǎi)賣(mài)。山東一些地區(qū)，為了促進(jìn)地區(qū)工業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)農(nóng)民向工人轉(zhuǎn)型，政府一方面引導(dǎo)農(nóng)民通過(guò)宅基地置換的方式住上新興城鎮(zhèn)化地區(qū)的樓房，一方面在土地出讓后返還發(fā)展商土地出讓金，最終使農(nóng)民住上價(jià)廉的商品房。所以讓農(nóng)民進(jìn)城鎮(zhèn)居住，未必是刺激房?jī)r(jià)上漲的因素。

如果說(shuō)農(nóng)村人口農(nóng)轉(zhuǎn)非不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，那么中西部地區(qū)人口就近就業(yè)則更是一個(gè)阻礙房?jī)r(jià)上漲的利空因素。其實(shí)不光是中西部地區(qū)，東部、中部地區(qū)現(xiàn)在也在積極促進(jìn)“就地城鎮(zhèn)化”。我們說(shuō)極化發(fā)展是促使資源向特大城市匯集，導(dǎo)致土地相對(duì)于其他資源更加稀缺的主要原因。那么就地城鎮(zhèn)化恰恰是疏導(dǎo)這一問(wèn)題的重要方法，這可以使單位土地面積上資源使用效率增加。當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)本應(yīng)涌入東部特大型城市的人口逐漸減少，那么所謂剛需的數(shù)量也會(huì)下降。北上廣深四座特大城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的標(biāo)桿引領(lǐng)作用也會(huì)隨之減弱。只要能促使市場(chǎng)中各類(lèi)要素資源順利向中小城市和小城鎮(zhèn)導(dǎo)入，中小城市的后發(fā)優(yōu)勢(shì)也會(huì)越發(fā)明顯。

當(dāng)然，有些人認(rèn)為，中小城市的房?jī)r(jià)存在上漲可能，而特大城市房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始回落，但是總體而言中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)上升。這種可能性是完全存在的，但是這樣一種發(fā)展方式對(duì)于城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是健康的，因?yàn)橹行〕鞘蟹績(jī)r(jià)的發(fā)展絕對(duì)不會(huì)很大，因?yàn)槿绻膫€(gè)中小城市房?jī)r(jià)過(guò)高，對(duì)于吸引人才而言就是劣勢(shì)。對(duì)于炒房人而言，要對(duì)幾百、幾千個(gè)中小城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行挖掘，這是存在難度的，實(shí)際上這些城市的房?jī)r(jià)是不存在炒作題材的。

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要因素，但不是推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)高速增長(zhǎng)的因素，相反新型城鎮(zhèn)化通過(guò)資源供給和住房需求在地理空間上的優(yōu)化配置，使住宅地產(chǎn)價(jià)格能回歸理性。所以習(xí)慣了房地產(chǎn)價(jià)格高速增長(zhǎng)的人們，應(yīng)該避免對(duì)新型城鎮(zhèn)化的誤讀，正視未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。