魏勝利

摘 要：近年來我們房地產(chǎn)事業(yè)正如火如荼的發(fā)展，房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理程度也越來越高。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營及管理主要依賴于現(xiàn)代化測繪技術(shù)所提供的數(shù)據(jù)信息，因此現(xiàn)代化測繪技術(shù)越來越多地應(yīng)用于房地產(chǎn)管理之中。本文闡述了房地產(chǎn)測繪中相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，旨在為提高房地產(chǎn)管理提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測繪技術(shù)；要點；技術(shù)應(yīng)用

房地產(chǎn)測繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)及利用、交易以及征收稅費(fèi)等提供一定的依據(jù)與數(shù)據(jù)資料。因此，房地產(chǎn)測繪具有法定性、技術(shù)性以及現(xiàn)勢性。本文著重對房地產(chǎn)測繪過程中所應(yīng)注意的要點及相關(guān)技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行分析與闡述，旨在為提高房地產(chǎn)管理提供一定的依據(jù)。

1.房地產(chǎn)測繪工作的幾個要點分析

1.1 房地產(chǎn)測繪工作的重要性

房地產(chǎn)測繪工作在整個房地產(chǎn)管理過程中扮演著十分重要的角色，若對其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行深入地了解，首先應(yīng)搞清楚房地產(chǎn)測繪工作的重要性。筆者認(rèn)為，主要體現(xiàn)在如下三個方面：（1）為房地產(chǎn)管理決策提供必要的信息服務(wù)。制定任何房地產(chǎn)政策，均需要房地產(chǎn)管理部門對整體情況進(jìn)行準(zhǔn)確把握條件下才能夠?qū)嵤┮欢ǖ臎Q策行為。對于這些整體情況的信息來源，主要依靠房地產(chǎn)測繪技術(shù)，即產(chǎn)權(quán)單位的界址、方位、房屋以及面積等方面的數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)則是根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息對房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行登記、核定。（2）為產(chǎn)權(quán)人提供必要的法律保障。經(jīng)過房地產(chǎn)測繪后，由于其信息準(zhǔn)確無誤，根據(jù)數(shù)據(jù)信息所發(fā)放的相關(guān)證書具有一定的法律作用。若發(fā)生房產(chǎn)糾紛等方面的問題，那么這些測繪信息則可作為法律依據(jù)。所以，房地產(chǎn)測繪信息與消費(fèi)者的切身利益息息相關(guān)。（3）房地產(chǎn)測繪能夠為房地產(chǎn)開發(fā)與管理提供一定的數(shù)據(jù)信息。測繪所得的數(shù)據(jù)信息為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的重要資源，企業(yè)可以根據(jù)測繪信息制定出完整的營銷及銷售策略。

1.2 房地產(chǎn)測量的精度

精度主要是指誤差分布的密集或者分散程度。觀測質(zhì)量較睜，其精密度則較高；反之，則精度較低。在實際過程中，一般采用相對誤差、中誤差等精度指標(biāo)來作為衡量測繪成果質(zhì)量以及測繪準(zhǔn)確度的定量指標(biāo)。在對房地產(chǎn)平面控制進(jìn)行測量時，影響其測量結(jié)果的一個非常重要的因素為城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，在實際測量過程中，均需要在測量精度上預(yù)留一定的余地，從而為擴(kuò)展控制網(wǎng)預(yù)留一定的空間。那么，房地產(chǎn)測繪需要根據(jù)一定的測量指標(biāo)的表示方法進(jìn)行。

1.3 房屋要素測量與房地產(chǎn)面積測算

當(dāng)前，房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集均屬于外業(yè)實測，而且還要對多余的觀測數(shù)據(jù)進(jìn)行測量。測量工具必須采用能夠達(dá)到精密度要求的儀器或者卷尺等，并將數(shù)據(jù)保留至小數(shù)點后2位。在誤差允許的范圍內(nèi)，按照多余觀測僅數(shù)據(jù)的平差。在實際過程中，房地產(chǎn)面積的測算主要是指水平面積的測算，一般分為兩種類型，即：用地面積測算與房屋面積測算。后者主要包括如下幾個部分，即：實際使用面積、公攤面積以及房屋實際建筑面積等。在對上述面積進(jìn)行測算過程中，必須對其進(jìn)行2次獨(dú)立測算，而且兩次所測得的數(shù)據(jù)不能超過限差大小，最后的結(jié)果則取二者的平均值，面積為國際制單位平方米（m2）。

1.4 房地產(chǎn)圖形繪制與精度要求

對于房地產(chǎn)圖形繪制而言，應(yīng)該以棟為基本單位來繪制查丈總圖、層圖以及分戶圖。目前，繪制房地產(chǎn)圖形均在計算機(jī)上、或者商業(yè)性軟件上進(jìn)行操作。經(jīng)過計算機(jī)或者相關(guān)軟件繪制而成的圖形不僅美觀，而且大大提高了工作效率，有效地避免了計算過程中可能存在的某些錯誤。此外，還能夠根據(jù)實際需要有選擇地將成果數(shù)據(jù)加以輸出。對面積的誤差進(jìn)行計算，應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)范及精度要求進(jìn)行操作，對于不同的城市，其精度要求及規(guī)范也存在著一定的差異性。

2.房地產(chǎn)測繪過程中相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用

2.1 全站儀測繪技術(shù)

全站儀測繪技術(shù)主要是經(jīng)過對野外數(shù)據(jù)進(jìn)行采集與編碼之后，首先繪制成一張草圖，然后將測量數(shù)據(jù)信息進(jìn)行存儲，最后傳輸至相關(guān)設(shè)備進(jìn)行保存。系統(tǒng)在對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理時，往往會按照已經(jīng)繪制好的草圖進(jìn)行圖形編輯，最后完成地形圖的繪制。該方法在房地產(chǎn)測繪過程中經(jīng)常用到，可將其用于測量角度及測量距離之中，然后通過微處理器加以處理。目前，全站儀測量技術(shù)已經(jīng)達(dá)到較高的測量精度水平，且能夠?qū)崿F(xiàn)人機(jī)之間的交互操作，利用計算機(jī)應(yīng)用程序能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)距離遙控操作。由于該技術(shù)具有較多優(yōu)點，被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所使用。

2.2 GPS RTK測繪技術(shù)

全球定位系統(tǒng)主要是以衛(wèi)星定位無線電技術(shù)來進(jìn)行導(dǎo)航，主要組成部分包括：上空衛(wèi)星、地面控制以及接收器等內(nèi)容。全球定位系統(tǒng)技術(shù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪技術(shù)比較，具有抗干擾能力腔、功能多樣化、測量迅速、便于操作、精度高以及保密性高等方面的優(yōu)點，尤其是該技術(shù)能夠進(jìn)行全天候、全氣候以及全方位的測量，如今的定位精確單位一般采用厘米（cm）進(jìn)行表示。在對地形進(jìn)行測量過程中，不需要同時測站。

2.3 數(shù)字化成圖技術(shù)

房地產(chǎn)圖型設(shè)計單位為幢，通過AUTOCAD 計算機(jī)輔助軟件進(jìn)行房地產(chǎn)圖形的繪制、整飾和修改。將預(yù)處理數(shù)據(jù)后的房地產(chǎn)圖形文件完成圖形繪制后，從顯示屏上可非常直觀的看到跟實地相似的準(zhǔn)確位置。同時計算機(jī)輔助軟件AUTOCAD 的功能完備和易于操作，且自我保護(hù)特性較良好，及時由于操作失誤也不會對系統(tǒng)造成任何影響。因此，數(shù)字化成圖技術(shù)在編輯房地產(chǎn)圖形作業(yè)中被廣泛應(yīng)用。另外，數(shù)字化成圖技術(shù)可生成樓層表測繪圖和權(quán)屬信息，與幢—層—戶形成對應(yīng)。

3.結(jié)論

目前我國房地產(chǎn)業(yè)也取得了較為快速的發(fā)展，在房地產(chǎn)管理過程中，房地產(chǎn)測繪發(fā)揮著不可忽略的作用。在實際過程中，應(yīng)首先準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)測繪的要點，然后將先進(jìn)的測繪技術(shù)應(yīng)用于實際測繪過程中，這樣利于房地產(chǎn)管理工作效率及質(zhì)量的提高。

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