劉誠　吳姍　李玲玲

摘 要：目前房價(jià)是社會(huì)大眾最關(guān)心的問題之一，十多年來房價(jià)的暴漲讓很多人增添了很重的負(fù)擔(dān)。政府為了解決這問題也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，其中“公共租賃房”在一定程度上起到了調(diào)控房價(jià)的作用。公共租賃房作為一種過渡性的調(diào)控政策也有其局限性。通過該政策的覆蓋范圍、對(duì)象及其限制因素展開分析。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；減負(fù)；房價(jià)；重慶市

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）13-0243-02

公租房，全稱公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。公共租賃住房是一個(gè)過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他通過市場(chǎng)確實(shí)解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助。過一段時(shí)間，當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場(chǎng)購買或承租住房。

對(duì)于重慶市市民申請(qǐng)公租房的條件是這樣的：凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員，均可申請(qǐng)公共租賃住房。

公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時(shí)面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府認(rèn)可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負(fù)的政策出臺(tái)，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。

另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價(jià)繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房價(jià)也會(huì)有所回落，這樣就又能讓一部分人住進(jìn)自己的房子里。

公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，未來還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。這些群體原不在保障范圍之內(nèi)，只能硬著頭皮到市場(chǎng)上租房、買房。大規(guī)模地增加公共租賃房，可以分流相當(dāng)一部分購房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩(wěn)定房價(jià)?，F(xiàn)階段盡管建成規(guī)模還比較小，但可以起到穩(wěn)定預(yù)期的作用，避免大量需求集中入市，為樓市調(diào)控爭取時(shí)間。

目前公租房制度實(shí)施過程中有一些問題以及一些相應(yīng)對(duì)策，包括戶籍問題、居住面積、租金標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管審核難題等等。

首先，戶籍制度不完善。在北京、上海等一線城市的大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員數(shù)量眾多的城市，多數(shù)新就業(yè)人員并非本地戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口。例如北京，“北京在制度設(shè)計(jì)的時(shí)候還是有戶籍門檻的?！背探ㄈA說，“現(xiàn)在北京有戶籍人口1 300萬人，外來人口居住半年以上的有450萬，以目前的建設(shè)規(guī)模，很難放開，資格認(rèn)定也有困難?！?能否突破戶籍這道“門檻”，成為公共租賃房實(shí)現(xiàn)“全兼容”的一個(gè)難題。“由于目前公共租賃房資源不夠，無論是低收入家庭還是新就業(yè)人員，保障的門檻還是比較高，房源布局也不夠合理?！敝旖ㄎ恼f，“因此，當(dāng)務(wù)之急還是加快建設(shè)，多籌集房源?！逼浯危劣诿娣e問題，公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主。再者，租金標(biāo)準(zhǔn)不好定。租金要讓保障對(duì)象都負(fù)擔(dān)得起，否則價(jià)格就變成了最大的門檻；低了也不行，要通過租金爭取平衡平時(shí)房屋管理、維修的支出，政府不可能像負(fù)擔(dān)廉租房一樣負(fù)擔(dān)這么大規(guī)模的公共租賃房。70%這一標(biāo)準(zhǔn)也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對(duì)較低。最后，和所有保障性住房一樣，準(zhǔn)入時(shí)的資質(zhì)審核和退出機(jī)制仍是公共租賃房面臨的大難題。準(zhǔn)入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請(qǐng)家庭的財(cái)產(chǎn)狀況，尤其是汽車、股票等資產(chǎn)。新就業(yè)人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。

總而言之，房地產(chǎn)價(jià)格收土地供應(yīng)，企業(yè)開發(fā)及預(yù)期，消費(fèi)者剛性需求和其他政策等多元化的因素共同影響。筆者認(rèn)為，土地供應(yīng)是價(jià)格之根本，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值本身源于土地的稀缺性。其次是企業(yè)的開發(fā)及預(yù)期是一個(gè)重要因素。因?yàn)槠髽I(yè)在拿到土地后，可以選擇性的開發(fā)與不開發(fā)，這取決于地產(chǎn)商的價(jià)格預(yù)期。如果地產(chǎn)囤地，導(dǎo)致土地不能有效轉(zhuǎn)化成房源，也可能導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而產(chǎn)生房價(jià)高走的局面。此外，消費(fèi)者的剛性需求和其他政策等也會(huì)影響到房價(jià)的走勢(shì)，例如剛性需求可以支持過高的房價(jià)，調(diào)控政策可以讓房地產(chǎn)降溫等。

[責(zé)任編輯 王曉燕]