陳杰 李影

導(dǎo)讀：隨著中國老齡化程度加深，如何通過市場化途徑豐富養(yǎng)老資源成了全社會備受關(guān)注的話題。上海是全國戶籍人口老齡化程度最深的城市，老年人養(yǎng)老問題是上海經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中最為重要的問題之一，也將在長時期內(nèi)所面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。以上海市的老齡化程度及老年人住房狀況為背景，結(jié)合反向按揭的概念定義、文獻(xiàn)綜述和國內(nèi)外經(jīng)驗，分析在上海推行反向抵押貸款的可行性，模擬反向抵押貸款并與“以房養(yǎng)老”概念的其他模型進(jìn)行對比，將有助于提出具體的實施建議。

一、前言

當(dāng)前，我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著中國老齡化程度加深，養(yǎng)老問題面臨越來越多的挑戰(zhàn)，在政府提供托底的養(yǎng)老保障之外，如何通過市場化途徑豐富養(yǎng)老資源和提高老年人的生活質(zhì)量成為了全社會備受關(guān)注的話題。2013年9月13日國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號文）提出“以房養(yǎng)老”，特別指出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”?！耙苑筐B(yǎng)老”，尤其是“反向住房按揭模式”的以房養(yǎng)老，再次成為社會各界關(guān)注焦點。

我國是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不均衡的國家，一線城市和二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異程度大，而房地產(chǎn)市場又是帶有強烈地域性特征的市場，為此“以房養(yǎng)老”及“反向按揭”都需要結(jié)合特定城市情況來開展討論。雖然有一部分文獻(xiàn)開始從全國范圍內(nèi)探討了在中國推行反向抵押貸款的可行性，但還沒有文獻(xiàn)結(jié)合具體城市的發(fā)展?fàn)顩r探討這個業(yè)務(wù)的潛力和可能性。

一、“反向按揭”的概念與文獻(xiàn)綜述

當(dāng)前“以房養(yǎng)老”模式是公共政策研究熱點，尤其2013年9月13日國務(wù)院全文頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”之后，“以房養(yǎng)老”的反向抵押貸款模式再次成為社會各界關(guān)注焦點。

“以房養(yǎng)老”本身含義很廣。上海民政局就曾經(jīng)總結(jié)過7種“以房養(yǎng)老”模式：一是出售自有住房，入住養(yǎng)老機構(gòu)，以房款補貼養(yǎng)老；二是將自有房屋出租，到養(yǎng)老機構(gòu)以租金補貼來養(yǎng)老；三是售出較大住房，購買或租賃較小住房，用其差價養(yǎng)老；四是將自有住房出售，再與購房者簽署長期租賃協(xié)議，仍然在原居房用購房款補貼養(yǎng)老；五是與贍養(yǎng)人簽訂遺贈贍養(yǎng)協(xié)議，用住房價值購買終身贍養(yǎng)服務(wù)；六是對子女承諾用現(xiàn)住房價值換取贍養(yǎng)服務(wù)，采取家庭內(nèi)部的以房養(yǎng)老形式；七是反向抵押貸款——通過金融或房屋機構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測算定期給予養(yǎng)老資金，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。[1]本文主要關(guān)注反向按揭。

（一）反向按揭的概念和性質(zhì)

所謂“反向抵押”，是指符合條件的擁有房屋所有權(quán)的老年屋主將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)則根據(jù)借款人的年齡，預(yù)計壽命，房屋價值，利率和貸款開辦成本等因素，進(jìn)行綜合評估而計算出老年屋主的貸款額度，老年屋主可選擇按信用額度、終身支付等方式獲得該貸款。[2]

反向抵押貸款相較于其他“以房養(yǎng)老”模式的優(yōu)點就在于老年人可繼續(xù)居住在自己的房屋內(nèi)直到其永久性地搬離，并且將房屋價值提前變現(xiàn)獲得可觀的一筆款項。老年人有權(quán)自主選擇獲得款項支付的方式，并決定款項的用途，用于提高老年的生活質(zhì)量。之所以將該金融產(chǎn)品被稱為反向抵押貸款，是因為其與傳統(tǒng)的抵押貸款的支付流是反向的，即貸款人支付款項給借款人而不是借款人按月支付款項給貸款人（在傳統(tǒng)貸款中）。由于反向抵押貸款是一種無法行使追索權(quán)（non-recourse）的貸款，當(dāng)房屋出售所得的金額無法償還貸款本息時，借款人或其繼承人并不需要償還未償還的貸款余額。在反向抵押貸款中，借款人并不需要償還貸款，直到房屋被出售、房主永久性地搬離或者借款人永久性搬離等上述三個條件之一成立時，貸款人即可行使抵押權(quán)，將房屋拍賣用以償還借款人所欠的款項。

反向抵押貸款相較于其他“以房養(yǎng)老”模式具有四方面特點。首先，反向抵押貸款首先體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的創(chuàng)新。在美國市場上最為流行的“住宅凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款”（HECM）是由美國住房和城市發(fā)展署（HUD）設(shè)計，并由其美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）提供違約保險（Guerin 2012），而不是由養(yǎng)老相關(guān)的政府機構(gòu)來主持，就是一個例證。其次，反向抵押貸款體現(xiàn)了金融政策創(chuàng)新。若上海推行反向抵押貸款，將以點帶面，大大刺激相關(guān)的金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展，更會直接觸發(fā)資產(chǎn)證券化，保險市場也將更加開放，甚至與自貿(mào)區(qū)試點結(jié)合起來，加快利率市場化和人民幣自由兌換，進(jìn)而助推全面的金融創(chuàng)新與改革。然后，反向抵押貸款體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)刺激政策創(chuàng)新。老年人通過反向抵押貸款獲得的款項可直接用于消費和投資，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。最后，反向抵押貸款才體現(xiàn)了養(yǎng)老政策創(chuàng)新。它只是“以房養(yǎng)老”概念實施的模式之一，老年人可根據(jù)自己的需求自主選擇是否“以房養(yǎng)老”，以及采用何種模式實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

雖然反向抵押貸款相較于其他“以房養(yǎng)老”模式具有優(yōu)越性，但即使是反向按揭發(fā)展最發(fā)達(dá)的美國，其在老年人的整個養(yǎng)老資源體系中也是十分局部的輔助性作用，[3]在中國更不可能成為主導(dǎo)作用。

（二）反向按揭的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

在老齡化社會中，反向抵押貸款由于其高風(fēng)險性和潛在的福利性特質(zhì)，使得許多文獻(xiàn)探討了反向抵押貸款在不同國家或地區(qū)的可行性。

目前，在全球范圍內(nèi)反向抵押貸款發(fā)展最為成熟的是美國。世界上第一款反向按揭于1961年在美國發(fā)行，1969年就引起國會關(guān)注和重視。[3]美國學(xué)術(shù)界從1970年代年開始對反向抵押貸款開展深入的系統(tǒng)研究。賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院學(xué)者Jack Guttentag率先呼吁，老年人迫切需要反向抵押貸款以提高自身生活質(zhì)量（Guttentag 1975），[4]這個觀點得到了加州大學(xué)洛杉磯分校商學(xué)院教授Chen Yung-Ping的高度認(rèn)同。[5]然而，即使在美國這樣發(fā)達(dá)的金融體系下，反向按揭發(fā)展仍然比較緩慢，1987年美國住房和城市發(fā)展署（HUD）主導(dǎo)推出“住宅凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款”（HECM），使其有重大飛躍式發(fā)展，2009年HECM貸款案數(shù)達(dá)到11.5萬個，創(chuàng)下歷史記錄。有不少美國文獻(xiàn)提到，反向抵押貸款使美國老年人貧困率下降了4%。還有研究發(fā)現(xiàn)，美國退休老人通過參與住房反向抵押貸款，至少可以提高生活水平20%。[6]

但直到今天，反向按揭在美國的覆蓋面仍然很小，不為主流社會所接受，在2011年符合苛刻標(biāo)準(zhǔn)的老年人群體中選擇HECM的老年人比率只有2.1%。特別是受到2008年次貸危機的影響，美國房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，房價持續(xù)低迷，美國反向抵押貸款的發(fā)展近年來轉(zhuǎn)入停滯發(fā)展階段。[3]

在其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，反向按揭開展不多，但也得到持續(xù)的高度關(guān)注和引發(fā)研究者的興趣。日本學(xué)者較早地就認(rèn)識到反向按揭對日本這個老齡化社會的潛在價值。早在1980年代就有日本學(xué)者提出，通過反向抵押貸款釋放房產(chǎn)價值會促進(jìn)老年人消費，增強退休安全感和減輕公共養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。[7]由于香港沒有老年人退休保護(hù)計劃，近年來也有學(xué)者探索了反向抵押貸款在香港的可行性。[8]他們的結(jié)果顯示反向抵押貸款可幫助改善老年人的經(jīng)濟(jì)狀況和福利，同時也減輕了政府的財政負(fù)擔(dān)。

在國際通常的反向按揭貸款業(yè)務(wù)中，老年屋主參與反向抵押貸款的前提條件是屋主擁有對房屋的完全產(chǎn)權(quán)并實際居住在該房屋內(nèi)。由于我國的商品房出現(xiàn)較晚，只有一部分老年屋主擁有完全產(chǎn)權(quán)，而且目前我國住宅土地的使用年限為70年，這些背景條件對反向抵押貸款在我國的推行形成了一些制度上的阻礙。但近年來我國也有不少文獻(xiàn)探討了反向抵押貸款在我國的可行性。如張凌燕和趙京彥（2004）提出了反向抵押貸款雖然存在風(fēng)險性，但是仍然可以在我國實施。同時，也有觀點認(rèn)為能夠推行反向抵押貸款的國家都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度高的國家，在我國傳統(tǒng)文化觀念，房價走勢不定以及農(nóng)村人口數(shù)量龐大等客觀條件下，反向抵押貸款短期內(nèi)無法在我國推行。[2][9]

此外，有大量文獻(xiàn)介紹了國外的抵押貸款經(jīng)驗以及對我國的啟示，如胡蓉和徐穎麗（2007）[10]認(rèn)為我國在開展反向抵押貸款時可以借鑒美國的政府支持模式，即政府出臺優(yōu)惠或財政支持政策，由商業(yè)保險公司開發(fā)產(chǎn)品并進(jìn)行銷售，允許保險公司以盈利為目的來經(jīng)營反向抵押貸款業(yè)務(wù)。這些文獻(xiàn)大多從全國的角度分析了如何借鑒國外經(jīng)驗實行反向抵押貸款，但是還未結(jié)合具體城市的經(jīng)濟(jì)狀況來分析如何實行反向抵押貸款。

二、上海推行反向抵押貸款的潛力與可行性

（一）上海推行反向抵押貸款的潛力

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人房主占有住房存量總面積至少為1.4億平方米，約為上海2010年6.2億平方米住房總存量面積的23%，總市場價值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而從2010至今又過去近3年，上海房產(chǎn)單價平均升值20%，同時老年人家庭比重又有增加，這樣上海戶籍老年人住房存量資產(chǎn)價值規(guī)模約在2.5萬億左右。假設(shè)有1%的老年家庭志愿并符合條件可以實施“住房反向抵押”，就會刺激至少250億的貸款規(guī)模。

另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養(yǎng)老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠家庭成員贍養(yǎng)為主，而依靠財產(chǎn)性收入為主的基本為零。大部分老年群體有增加養(yǎng)老資金來源的迫切需要。而2012年“純老年家庭”在上海老年人家庭中的比例占23%左右，獨居比例6.35%。這兩類老人家庭具有較大的規(guī)模，前者達(dá)到84萬人之多，后者也有23萬。由于這兩類人群不涉及子女同住問題，也沒有子女在一起照顧，購買養(yǎng)老服務(wù)的需求更加強烈，對反向抵押貸款的興趣會更大一些。

（二）上海推行反向抵押貸款的可能性

以房養(yǎng)老的反向抵押貸款迄今為止在國外已經(jīng)擁有很多品種，以美國為例，按其客戶對象分類，可分為普通反向抵押貸款和巨額反向抵押貸款（jumbo reverse mortgage）兩類，前者的典型例子是美國住房和城市發(fā)展署（HUD）推出的“住宅凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款”（HECM），其貸款額度擁有上限，借款屋主需繳納保險。后者的典型例子為Financial Freedom 發(fā)行的 Cash Account Advantage plan，其放款對象為擁有高價值房屋的老年屋主，貸款額度沒有上限，借款屋主無需繳納保險。此外，該貸款擁有凈值選擇權(quán)（Equity Choice），即借款人可以選擇一定比率的房屋市場價值來承擔(dān)反向抵押貸款的還款義務(wù)，從而確保了借款人或者借款人的繼承人可以擁有的剩余的部分房產(chǎn)凈值，避免文化等因素阻礙老年人選擇反向抵押貸款的養(yǎng)老模式。借款人可以選擇保有10%～50%的房屋凈值，相應(yīng)地，以50%～90%的房屋凈值來參與反向抵押貸款，故借款人可以獲得的貸款額度就會相應(yīng)地減小。

對于上海戶籍老人，其住房面積相差大，市區(qū)與郊縣的房價差異明顯，故在主城區(qū)擁有房屋的老年人可以通過反向抵押貸款獲得比在郊縣擁有同等面積房屋的老年人獲得更大的貸款額度。但是，這并不意味著反向抵押貸款對擁有郊縣房屋的老人沒有吸引力。根據(jù)周妍和潘彥婷（2007）[11]對上海市青浦北社區(qū)老人的消費調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是空巢家庭還是老人與子女同住的家庭，食品消費額度占到了老人的月消費額度的50%左右，郊區(qū)老年人的屋主目前需求主要體現(xiàn)為物質(zhì)需求而非精神需求，而郊區(qū)的物價低于市區(qū)的物價，郊區(qū)老年人的屋主物質(zhì)需求可以通過更少的款項獲得滿足。故可針對一般老年人推出普通反向抵押貸款，以達(dá)到提高老年人的生活質(zhì)量，并降低老年人的貧困率的目的。此外，反向抵押貸款作為金融工具具有配置資產(chǎn)的功能，針對房屋較好的老年人可推出巨額反向抵押貸款，滿足老年人更加多樣化的理財需求。

（三）普通反向抵押貸款收益的模擬分析

假設(shè)老年屋主抵押房產(chǎn)后獲房產(chǎn)價值六成的貸款額度，貸款機構(gòu)采用終身付款方式，由于前文提到上海戶籍老年人口的預(yù)期平均壽命為82歲，而借鑒美國HECM貸款62歲及以上老年屋主才可申請反向抵押貸款的規(guī)定，那么在未來20年內(nèi)貸款機構(gòu)按月支付款項給借款人，20年后抵押人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)給放款人，放款人出售房產(chǎn)以一次性清償債務(wù)，剩余部分轉(zhuǎn)給抵押人或其繼承人。期間抵押人可以隨時提前還款，如果過世則立刻將房產(chǎn)拍賣以結(jié)清債務(wù)。

上海目前自有房產(chǎn)的老年人家庭戶均住房資產(chǎn)價值約在150萬元，那么假設(shè)老人的房屋價值均價為150萬元，可以申請反向抵押貸款比例為60%（90萬元），按照6.86%的基準(zhǔn)利率和20年的貸款期限，那么未來20年每月月末該老年屋主通過反向抵押貸款可以得到6902元的養(yǎng)老收入。如果老人健康生存，20年持續(xù)領(lǐng)受這筆養(yǎng)老金，這筆現(xiàn)金流在20年后將變成353萬元的債務(wù)，需要一次性還清。但假設(shè)房屋以每年5%的速度增值，現(xiàn)在價值150萬元的房產(chǎn)總資產(chǎn)在20年后將價值398萬元。這樣老人20年后出售房產(chǎn)一次性還清貸款，仍然預(yù)計有價值44.6萬現(xiàn)金，這相當(dāng)于房產(chǎn)凈值率（凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)）還有11%，資不抵債風(fēng)險較小，抵押較為安全。如果以房價增長率5%為貼現(xiàn)率，這筆凈資產(chǎn)折現(xiàn)到今天也有現(xiàn)值（PV）16.5萬元。

總體而言，在合理的假定條件下，反向抵押貸款之后，這位老人將幾乎損失掉全部房屋資產(chǎn)價值，剩余凈資產(chǎn)不多。但好處是把這些“死”的資產(chǎn)套現(xiàn)成流動現(xiàn)金，在未來20年之內(nèi)進(jìn)行平滑消費。雖然按照貸款年利率6.86%的貼現(xiàn)率來看20年期間領(lǐng)受的養(yǎng)老金折現(xiàn)價值只有90萬元，但如果從消費者角度，按照3%年通脹率來貼現(xiàn)，那么這筆現(xiàn)金流的折現(xiàn)總價值可以達(dá)到124萬元，20年后6902元的月現(xiàn)金收入可以應(yīng)對相當(dāng)于今天每月3790元的消費水平，應(yīng)可以保障基本的生活水準(zhǔn)。再加上參加社會統(tǒng)籌個人賬戶中的基本養(yǎng)老金，老年人的生活質(zhì)量會得到較好保證。同時不依賴子女養(yǎng)老，生活上有獨立性和主動性。

這里關(guān)鍵的參數(shù)變量是貸款利率與房價增長率之間的對比關(guān)系。比如，如果房價年化增長率下降一個百分點（從5%降到4%）而貸款利率不變，那么20年后房產(chǎn)總價值才329萬，都還不如債務(wù)價值353萬高。實際上，從第18年起被抵押住房就已經(jīng)成為負(fù)資產(chǎn)。這意味著一旦樓市突然暴跌，將讓從事反向抵押貸款的銀行等金融機構(gòu)面臨巨大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。為此，世界各國的反向抵押貸款業(yè)務(wù)必須要有保險公司的介入來防范這種不確定性。但不管怎么操作，如果預(yù)期房價將進(jìn)入長期低迷通道，反向抵押貸款將很難得到銀行保險等金融機構(gòu)支持。

然而，從另外一方面，如果提供資產(chǎn)證券化等手段降低金融機構(gòu)融資成本，貸款利率下降，銀行貸款利率打個85折，從6.86%下降到5.83%，下調(diào)1個百分點，20年后貸款債務(wù)價值288萬元，那么即使房價年化增長率為4%，20年后該房屋的價值為329萬元，還清全部貸款之后仍然有41萬元的現(xiàn)金剩余。

若老年屋主當(dāng)下就將住房賣掉，然后將錢存入銀行按月收取定息以資養(yǎng)老。該“以房養(yǎng)老”模式的好處是20年之后仍然有收入，但當(dāng)下老年屋主的年紀(jì)已經(jīng)較大，20年后的收入就意義不大。即使不考慮交易稅費或“滿五唯一”可免除稅費（營業(yè)所得稅/所得稅），全額150萬元存1年定期3.25%的利率，每年只有4.87萬元，每個月4063元。隨著通脹而貶值（仍按3%的年通貨脹脹率），20年之后每個月定息收入的現(xiàn)值僅為2231元，整個20年期間所獲得的定息收入的折現(xiàn)價值為73.3萬，比反向抵押貸款所獲總收入低接近20%。

當(dāng)然，更加合理的假設(shè)是老年人會在過世之前把全部的售房所得（不考慮稅負(fù)，凈得150萬）消費完，這樣在剩余（預(yù)期20年）壽命內(nèi)消費折現(xiàn)值會高于反向抵押貸款所得款項。但問題是，如果老年屋主只有一套住房，那么在出售房屋后老年人將無住處，老年人很可能離開熟悉的社區(qū)外出租房，為其生活帶來不便；其次，老年人壽命不確定性會影響老人對未來的消費水平的安排；第三，一次性出售住房轉(zhuǎn)為現(xiàn)金之后，就沒有自有財產(chǎn)可抵御大病等意外事件風(fēng)險，也對通脹缺乏對抗能力。

若老年屋主不出售房產(chǎn)，靠租金養(yǎng)活自己。上海目前住房租金收益率平均只有2%，從當(dāng)期看還不如售房后存定期利息收入，其好處是租金可能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通脹而不斷升高。但這還是需要有多余住房的前提，對大多數(shù)老人而言不具有可行性；其次，老年人住房多為年代較久的老房子（66%是1990年之前的老房子），居住功能較差，租金收益不高，增長潛力不大；最后，也沒有充分利用存量資源。

三、結(jié)論與政策建議

養(yǎng)老問題是我國未來經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中所面對的最重要問題之一，也是最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。除了通過社會統(tǒng)籌保險來解決基本養(yǎng)老保障責(zé)任，對于其他類型的養(yǎng)老方式，政府應(yīng)持鼓勵態(tài)度，促使政策創(chuàng)新，豐富多元化途徑，增加老年人養(yǎng)老選項。即使只能改善一小部分老人的養(yǎng)老問題，這也是對社會很大的貢獻(xiàn)。

與出售或出租等其他形式的“以房養(yǎng)老”比起來，反向抵押貸款最大優(yōu)勢在于：第一，老年屋主不用出售或出租自己現(xiàn)有住房就可以貨幣化資產(chǎn)，并在自己的房屋居住到老，免除老年人搬遷之苦和無房可住、可租之憂；第二，老年屋主不用出售全部的住房資產(chǎn)，只需要貨幣化部分住房資產(chǎn)，未抵押的住房資產(chǎn)部分仍然可以用來抵御大病或其他意外；第三，減少老年人消費水平受壽命不確定性的影響，降低老年人的貧困率。為此反向抵押貸款在美國、日本、加拿大、意大利、澳大利亞、韓國、新加坡等諸多國家都有開展，雖然還有不少爭議，規(guī)模都還不算很大，但已經(jīng)取得一定成效，具有一定的生命力。國際學(xué)術(shù)界理論和經(jīng)驗研究大多數(shù)都支持，讓老年人有機會貨幣化實物資產(chǎn)，可以顯著降低老年人貧困率。

同時，考慮到老年人經(jīng)濟(jì)條件相對脆弱，故涉及老年人養(yǎng)老的實驗項目在推廣之前需要大量細(xì)致研究，不宜貿(mào)然推進(jìn)。美國的HECM是由住房和城市發(fā)展署（HUD）自1987年起對其做實驗性運行11年后，積累了大量正反面經(jīng)驗，才在1998年正式運營，直到今天還在不斷研究機制調(diào)整和完善，以求控制該貸款的高風(fēng)險性和實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。

反向抵押貸款的穩(wěn)定發(fā)展的市場條件是低利率和相對穩(wěn)定的住房價格，同時由于反向抵押貸款設(shè)計結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性和資金周期的長期性等因素，使得貸款人和借款人均需符合一定的要求才可參與反向抵押貸款。[12]由此可見，能夠并愿意參與反向抵押貸款只是老年人群體中的小部分，如何引導(dǎo)這小部分老年群體正確地選擇適合自己的反向抵押貸款產(chǎn)品，對我國的養(yǎng)老模式創(chuàng)新仍然是不小的挑戰(zhàn)。

上海老齡化程度高，老齡化持續(xù)時間長，養(yǎng)老壓力十分巨大；但上海老人住房自有率高達(dá)80%，且上海住房資產(chǎn)價值高，老年人家庭戶均住房資產(chǎn)價值達(dá)到100多萬，房屋價值預(yù)期穩(wěn)定。故上海更有條件在全國率先探索多種模式，包括反向抵押貸款模式在內(nèi)的“以房養(yǎng)老”。對于上海發(fā)展以房養(yǎng)老的具體建議如下：

第一，鼓勵先從以房養(yǎng)老的租房模式做起，盤活住房存量，緩解住房市場供需壓力，并依此帶動規(guī)范租賃市場?？梢怨膭睢笆酆蠡刈狻薄葜鞒鍪鄯课輹r與購房人簽訂長期租賃合同。還可以鼓勵老年人將房產(chǎn)交給政府或公共住房公司代租，作為保障房的供應(yīng)來源。鼓勵老年人在住房上“以大換小”，以差價養(yǎng)老。對這類房產(chǎn)交易減免交易稅和轉(zhuǎn)讓所得稅。

第二，逐步從特殊老年人群到一般老年人群放開試點反向抵押貸款。先面向無子女老人、獨居老人等障礙少、需求大的人群推行普通反向抵押貸款，吸收經(jīng)驗，然后再向擁有多樣化理財需求的老人推行巨額反向抵押貸款。在初始推行反向抵押貸款時，應(yīng)簡化反向抵押貸款模式，只放開終生付款方式和固定期限付款方式的反向抵押貸款，然后開放信用額度付款方式的反向抵押貸款。

第三，嘗試放開自住限制。美國一般要求反向抵押貸款的住房必須是老年人的主要住房，老年人必須實際居住在該房。但中國老年人持有的住房雖然價值很高，但往往不一定適合居住，這方面不一定要嚴(yán)格限制。持有多套住房老人可以拿出其中一套進(jìn)行反向抵押，且不一定要實際居住在其中，可以出租，這就大大增加了反向抵押貸款對老年人的吸引力。

第四，對于共有產(chǎn)權(quán)式的保障房可以先行試點“以房養(yǎng)老”的反向抵押貸款模式。共有產(chǎn)權(quán)的保障房本身就存在居住權(quán)利不可被子女親屬繼承的難題，正好通過這個渠道化解。居住在共有產(chǎn)權(quán)保障房的老年人可以將自己份額的住房資產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，實現(xiàn)固定期限或終生放款模式，鼓勵將老人所有資產(chǎn)份額在過世前用于養(yǎng)老而全部消費。

第五，開放市場，讓國有銀行與民營銀行同時進(jìn)入，加強充分競爭。借鑒美國的反向抵押貸款的發(fā)展史，政府發(fā)起反向抵押貸款起到的是示范性作用，其目的還是鼓勵民營資本進(jìn)入，提供滿足更多樣化需求的反向抵押貸款。

第六，嚴(yán)格監(jiān)管，提高信息透明度，公平妥善保護(hù)抵押人和貸款人的利益。在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，借貸雙方都存在信息不對稱，抵押人對居住期間房屋的必要的維護(hù)與修繕，貸款人在開辦貸款時的合理的費用收取都需要得到監(jiān)管控制，以實現(xiàn)公平合理的交易。

第七，發(fā)起統(tǒng)一的專業(yè)反向抵押貸款保險公司，為借貸雙方提供保險。保險公司應(yīng)該以市場化運作為基礎(chǔ)，靠保費募集的資金池應(yīng)對風(fēng)險，政府只提供部分最初股本、稅收優(yōu)惠和背后支持。

第八，建立獨立的反向抵押貸款的咨詢業(yè)務(wù)機構(gòu)，向老年人普及反向抵押貸款的基本知識，確保老年屋主理解其在反向抵押貸款中的權(quán)力和義務(wù)。老年屋主由于其年齡和生理等特征變化，對新鮮事物的接受能力下降，若要順利推廣反向抵押貸款，必須由專業(yè)的咨詢機構(gòu)來為老人提供公平合理的咨詢意見，使其客觀決定是否采用反向抵押貸款的養(yǎng)老模式，以及采取何種反向抵押貸款。

第九，對老年屋主由反向抵押貸款所得款項實行稅收豁免。參照美國、加拿大、澳大利亞等國外經(jīng)驗，將對由反向抵押貸款所得的養(yǎng)老資金計作債務(wù)而不計為收入，并實行所得稅豁免，也不計入其他社會保障時所計算的家庭收入，不影響抵押人申請其他社保。

第十，對抵押房產(chǎn)采取稅收優(yōu)惠。反向抵押貸款住房在抵押期間不被視為個人資產(chǎn)，免除房產(chǎn)稅，出售豁免交易稅等優(yōu)惠鼓勵措施。

第十，從具體承辦部門來看，反向抵押貸款應(yīng)該是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭銀監(jiān)會、保監(jiān)會來共同設(shè)計制定住房反向抵押貸款產(chǎn)品及其違約保險的規(guī)章制度，并樹立相關(guān)的監(jiān)管體系。

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責(zé)任編輯：張 煒