陳曉亞

本文通過對分析中國目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展旅游地產(chǎn)的必要性，提出了河南旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題，并針對問題尋找解決問題的辦法，然后在此基礎(chǔ)上研究一些對河南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有指導(dǎo)借鑒作用的戰(zhàn)略性想對策和建議。

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，中國的旅游消費觀念已經(jīng)由傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。旅游房地產(chǎn)正是伴隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。

一、發(fā)展旅游地產(chǎn)的必要性

（一）發(fā)展旅游地產(chǎn)是適應(yīng)對外開放接納眾多境外游客來華旅游與考察的需要

據(jù)預(yù)計，2050年旅游業(yè)將成為世界的第一產(chǎn)業(yè)。我國有豐富的自然和資源，截至目前，我國擁有國家級重點風(fēng)景區(qū)225個、國家局自然保護區(qū)407個、世界遺產(chǎn)43余處，此外還有一大批省級的自然資源。只要我們處理好保護與開發(fā)的關(guān)系，并在指導(dǎo)下開發(fā)旅游地產(chǎn)，能成為我們對外開放的重要場所。

（二）發(fā)展旅游地產(chǎn)也是滿足國內(nèi)游客需要和擴大就業(yè)的重要方面

根據(jù)聯(lián)合國專家對中國的調(diào)查，人均收入超過1000美元的地區(qū)，就會形成城鎮(zhèn)化發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個條件。此外，我國正逐步實施帶薪休假制度，因此發(fā)展旅游地產(chǎn)正可以滿足人們利用年休假進行休閑度假的需要。發(fā)展旅游地產(chǎn)也是擴大就業(yè)的重要方面，符合我國的基本國情。

（三）發(fā)展旅游地產(chǎn)是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)變增長方式，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率的迫切需要

旅游地產(chǎn)開發(fā)是進行統(tǒng)一規(guī)劃后的有序建設(shè)，只要在堅持規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財政的安排，用旅游地產(chǎn)的收入來反復(fù)景區(qū)的保護，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)的保護和當(dāng)?shù)芈糜蔚碾p豐收。

（四）發(fā)展旅游地產(chǎn)也是打造城市品牌的需要

許多城市特別是是一些知名的旅游城市，其優(yōu)美的自然景觀，游街的文化遺產(chǎn)和富有的人造景觀就是通過一批批的游客在擴大影響，而這些城市中往往有相當(dāng)數(shù)量的星級賓館和酒店，這些賓館、酒店是高檔的旅游地產(chǎn)項目，他們提升了城市的形象。

二、存在的問題分析

當(dāng)房地產(chǎn)物業(yè)實現(xiàn)了旅游化之后，它們的知名度得到空前的高漲，其商業(yè)價值被迅速地擴大，其經(jīng)濟效益和社會效益也不斷提高，但并不是所有房地產(chǎn)只要人為地旅游化就能產(chǎn)生效益，就能與旅游業(yè)成功地結(jié)合并發(fā)展。目前也有許多不成功乃至失敗的案例，其原因是當(dāng)前房地產(chǎn)旅游化方面還面臨著各種問題和困難：

（一）產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一經(jīng)營管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散是阻礙房地產(chǎn)項目實現(xiàn)旅游化的一個重要障礙。許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項目和風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能成為吸引游人的場所。

同時目前有些地方的房地產(chǎn)物業(yè)因為歷史文化的積淀在知名度和美譽度上已經(jīng)具備了旅游化的條件，但產(chǎn)權(quán)的分散成為其被開發(fā)或被改造成旅游化房地產(chǎn)物業(yè)的障礙，也就限制了它的商業(yè)價值的提升。

要改變這種局面的方法一是通過理念引導(dǎo)，使業(yè)主們能充分理解社會的需求與自身利益的統(tǒng)一性，當(dāng)然這需要相當(dāng)長的時間。辦法二是需要當(dāng)?shù)卣恼叽胧┮龑?dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主們要將短期利益與長遠利益相結(jié)合；個人利益與地區(qū)利益相結(jié)合，守業(yè)與發(fā)展相結(jié)合，規(guī)劃統(tǒng)一與市場競爭相結(jié)合等。如果做得好，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散的問題可以得到較好的解決。

（二）業(yè)主與游客的沖突

住宅項目要實現(xiàn)旅游化特別不容易，是因為業(yè)主與游客之間有利益沖突。一個住宅項目被做成景觀后，慕名前來觀賞的游客必然會干擾業(yè)主的正常生活。

曾被作為住宅旅游化代表的項目“長城腳下的公社”至今沒有售出，就是一個不成功的案例。當(dāng)初該房地產(chǎn)項目投資者的想法就是要將“長城腳下的公社”部分物業(yè)出售，使之成為私人財產(chǎn)，但這將與廣大游客前來參觀游玩發(fā)生沖突，所以購房者對此購買心存疑慮至今無法售出。目前“長城腳下的公社”在進行類似酒店式的經(jīng)營，主要承接銀行、使館以及一些企業(yè)新聞發(fā)布會的活動，而這些都與投資初衷大相徑庭。

又如：北京大學(xué)的“未名湖”是聞名全國的人文景觀，包括湖四周的老式住宅與建筑，總是吸引著來自全國各地的眾多游客。但這顯然會打擾在燕園學(xué)習(xí)的北大學(xué)子。游客們四處走動和觀望，或多或少地會影響到北大的教學(xué)秩序，北大校方也為此頭痛不已。

（三）房地產(chǎn)旅游化難以趕超旅游勝地。

大家都知道，游客之所以旅游，就是朝著旅游勝地而去的。因而單純地房地產(chǎn)做成旅游化很難與旅游勝地相競爭。例如：外地游客去北京游覽什么？故宮、頤和園、長城永遠是他們的第一選擇。顯然，北京房地產(chǎn)旅游化的項目要想在對外來游客的吸引力上，超越北京五千年歷史積累下來的文化勝地是幾乎不可能做到的。我想其他城市和地區(qū)也會是如此狀況。

因此要做好房地產(chǎn)旅游化項目必須結(jié)合其他各種因素，人文景觀、特色地理、標(biāo)志建筑、民俗民風(fēng)等等，形成各種主題房地產(chǎn)來吸引游客。例如：北京世紀華僑城實業(yè)有限公司在深圳成功建造的“深圳華僑城”旅游房地產(chǎn)項目，就是通過把房地產(chǎn)與旅游商業(yè)結(jié)合在一起，吸引了眾多的購房者和旅游者，從而提升了該項目的房地產(chǎn)的價值和旅游價值，獲得了經(jīng)濟和社會的雙重效益。

但房地產(chǎn)旅游化是一項十分專業(yè)的產(chǎn)業(yè)，并不是隨便哪個開發(fā)商都能做的，必須要做十分精細的前期工作，調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計，絕不能與普通房地產(chǎn)項目相提并論。

三、發(fā)展旅游地產(chǎn)的對策和建議

（一）房地產(chǎn)旅游化應(yīng)經(jīng)營有道

由旅游資源而延伸出來的旅游房地產(chǎn)，已成為旅游業(yè)的一個新的重要項目?，F(xiàn)在各城市、各地區(qū)、各旅游景區(qū)都已經(jīng)較充分的認識到這個問題，紛紛以此做題材招商引資，要把這塊“蛋糕”做大。例如：江西婺源的青山綠水旅游資源，就促使一個小小的縣城興建了80多座賓館、飯店和一大批的民間旅社，同是江西樂安的流坑明清古建筑民居的旅游資源，同樣促使當(dāng)?shù)嘏d建了一大批旅游房地產(chǎn)項目，都收到了很好的效益，名揚省內(nèi)外。這對于我們河南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有很好的借鑒作用。

房地產(chǎn)旅游化經(jīng)營有道的核心，就是要選擇不可復(fù)制的資源。“做旅游房地產(chǎn)一定要拿到獨特的、唯一的和不可復(fù)制的旅游資源”。這是每一個旅游房地產(chǎn)開發(fā)商的共識，也唯有按照這個原則投資開發(fā)才能成功，否則只會失敗。我們提到的江西兩地的開發(fā)也是遵循了這個原則。婺源得天獨厚的青山綠水以及徽派古建筑藝術(shù)群落，使它的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密地結(jié)合起來并迅速地共同發(fā)展。樂安流坑也是得益于獨特而唯一的古代民居使當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)與房地產(chǎn)相結(jié)合并發(fā)展起來的。

（二）注重規(guī)劃的完善性

在建設(shè)的初期要進行統(tǒng)籌的規(guī)劃，以避免建成后因配套不完善等而造成的不斷修改。要進一步強化旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃以及進一步分層次的各項規(guī)劃，只有良好的規(guī)劃才能保證資金的投入有序，以及建設(shè)開發(fā)的有序。

（三）加強宏觀及微觀的把握能力。旅游地產(chǎn)開發(fā)中的宏觀及微觀把握能力實際上是指對政府宏觀政策及市場需求的把握能力。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要內(nèi)容，與其他地產(chǎn)一樣同樣也會受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。政府對于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會極大地影響者旅游地產(chǎn)的開發(fā)成功與否。同時，旅游地產(chǎn)的開發(fā)還應(yīng)加強對于市場需求的把握能力。旅游地產(chǎn)項目僅僅依靠環(huán)境資源是遠遠不夠的，還需要開發(fā)商在項目定位、客戶分析、產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃方案等方面做更多、更細致的工作。

（四）合理引導(dǎo)旅游地產(chǎn)融資與銷售方式的創(chuàng)新。產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假作為融資和銷售手段的創(chuàng)新，在歐美著名度假勝地所已經(jīng)運行時間較長，形成比較成熟的模式。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體，如開發(fā)商、銷售商、度假房產(chǎn)管理公司、分時度假交換公司和消費者，需要較大的網(wǎng)絡(luò)作為交換基礎(chǔ)，在我國尚處于起步發(fā)展階段，有待培育和發(fā)展。作為一種新的旅游消費方式，國內(nèi)居民在購買境外分時度假產(chǎn)品中也發(fā)生過較多糾紛，需要在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上推廣。

（作者單位：商丘工學(xué)院管理學(xué)院）endprint