麥嵐

在“金三銀四紅五月”接連失約后，在開發(fā)商和購房者的博弈中，2014年上半年結(jié)束。過去半年，濟南樓市到底經(jīng)歷了什么？樓市下半場將會是開發(fā)商的“旺季”還是購房者的“望季”？在這種形勢下，席卷而來的“單獨二胎”政策會不會對樓市造成利好？

促銷是“假摔”，要買都得真加錢

三個月前，張業(yè)成在附近買下一套100平米的三居室，12樓，總價80萬。近期省會大劇院演出季，張業(yè)成還很得意往后可以步行至大劇院?？墒巧习肽赀^去了，離自己家不遠(yuǎn)的某樓盤推出6999元/平的房源。到六月底，在南部開盤的項目新推房源最低價降到了5800元/平米，平均售價也只有6000多元/平米，比前期房源降了1000多元/平米，這也讓該樓盤開盤當(dāng)日人氣火爆，去化率達(dá)90%。

從3月開始，濟南住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個月處于低位。許多樓盤絞盡腦汁搞促銷：從“0首付”到特價房、送面積、送裝修等手段層出不窮。

但房價真的下降了嗎？

張業(yè)成到價格6999元/平的樓盤詢問發(fā)現(xiàn)，只有一套房源可以享受這樣的價格，其他都在8000元/㎡以上。

再以東部某新入市項目為例，雖然宣傳中樓盤均價在9000元/㎡左右，實際上房源幾乎均是一戶一價，記者看中的一套三居室，價格在9700多元/㎡?！八蟹吭炊荚?500元/㎡以上，最貴的要近1萬元/平方米?！辈粌H如此，宣傳冊中交兩萬抵十萬的優(yōu)惠并非適用于所有房源，只有極少數(shù)房源符合優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤促銷屬于“假摔”動作。除了文字游戲，許多開發(fā)商推出的特價房成了“擺設(shè)”，省城東部一樓盤一個月前便推出了20套特價房，記者致電該售樓處咨詢特價房，被告知特價房早已售罄。

據(jù)統(tǒng)計，2014年6月，濟南（樓盤）市共成交商品房6458套，環(huán)比5月的7009套減少551套，下降幅度達(dá)7.86%。這是繼5月以來，濟南市商品房連續(xù)第二個月銷量下降。6月各周商品房成交大體呈現(xiàn)“一起一落”的走勢，前三周成交量基本類似，一直處于低位，單日最高成交量也未超過300套。但是第四周成交量大爆發(fā)，25日—29日成交量全部超過300套，這也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定為樓市復(fù)蘇的一周。

值得注意的是，6月最后一周（23日—29日），濟南市商品房成交2130套，占本月總成交量的32.98%，相比前三周周均成交量上漲了近1000套，但是記者觀察發(fā)現(xiàn)，6月最后一周商品房成交量之所以爆發(fā)，主要歸功于儲藏室。據(jù)統(tǒng)計，6月最后一周共成交住宅1187套，僅比前三周單周成交量多出300多套，而剩余的“增量”則多數(shù)屬于儲藏室，最后一周，儲藏室共成交了682套，而前三周平均只有300套。

“濟南樓市正逐漸由賣方市場向買方市場過渡。房子一向買漲不買跌，因此開發(fā)商寧愿采取各種促銷，也不愿意降價，以避免對未來市場造成的麻煩。” 山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，如果站在開發(fā)商的角度，如何控制開發(fā)速度、使開發(fā)速度與消費者消費的速度相適應(yīng)很重要，“一是放慢開發(fā)速度，不要再大量地增加供給，二是盡量增加銷售。那么市場的發(fā)展，可能就會按照開發(fā)商的意愿走?！?/p>

開發(fā)商表演“裸泳”

巴菲特說：只有退潮了，才知道誰在裸泳。放在樓市里同樣適用，只有市場處于低谷時，才能看出那些開發(fā)商和樓盤經(jīng)得住考驗。當(dāng)不樂觀的市場現(xiàn)實擺在眼前，新樓盤的持續(xù)銷售能力將是市場認(rèn)可度的考驗。

據(jù)了解，今年上半年，濟南有兩家新進(jìn)開發(fā)商的新樓盤入市，其中一個項目還進(jìn)行了開盤銷售，而且成績不錯。該樓盤負(fù)責(zé)人就逆勢操盤的問題接受了記者的采訪：“公司在去年的時候就已經(jīng)定好了企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的規(guī)劃，當(dāng)時并沒有預(yù)想到市場是現(xiàn)在這種情況，但是項目的推廣是公司早已定好的戰(zhàn)略步驟，很難會因為樓市的波動而進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

該項目其他工作人員向記者介紹，樓盤銷售的好還有一個比較重要的因素：那就是在市場觀望氣氛濃重以前就選擇了開盤，如果放到6月份估計開盤也不會特別樂觀。

記者發(fā)現(xiàn)，新盤入市的時間傾向于兩頭，即年初和年尾。3、4月份有3個新樓盤入市推廣，四季度濟南將會再有2—3個新項目問世，而中間空出的幾個月的時間則鮮有新盤入市。這些企業(yè)節(jié)點選擇的大都為傳統(tǒng)的旺季時間，即金三銀四和金九銀十。原因不言而喻，都是希望借著旺季的時候能有個銷售的開門紅。

記者也采訪了一個臨近四季度要開盤的新項目，項目負(fù)責(zé)人稱9、10月份，屆時市場的表象將會有一個較為明確的表現(xiàn)，而且在樓盤建造的地段周圍很少有大規(guī)模的商品房銷售，加之產(chǎn)品受眾是剛需人群，所以對樓盤的銷售情況比較有信心。這位項目負(fù)責(zé)人的心態(tài)或許和很多樓盤的營銷人員心態(tài)一樣，在“酒香也怕巷子深”的當(dāng)今，讓購房者認(rèn)可開發(fā)商的賣點才是最重要的，否則成了開發(fā)商一個人在表演。

據(jù)了解，目前濟南樓市格局并沒有太大變化，市中部和奧體片區(qū)多為中高端樓盤，以中海奧龍官邸、萬科金域國際、海爾綠城全運村等品牌小區(qū)為代表，價格一直在高位徘徊。西客站片區(qū)一直推行造城運動，從高鐵到金融和文化藝術(shù)，片區(qū)定位明顯，因此樓價也有逆勢上揚的趨勢。而工業(yè)北路在未來濟南的規(guī)劃中占有著重要的地位，嗅到了商機的各大地產(chǎn)像南益地產(chǎn)、東都國際、恒大、天鴻、海亮德國已經(jīng)在工業(yè)北路沿線開始了大動作，工業(yè)北路在不久的將來將會實現(xiàn)“大變臉”，價值自然是水漲船高。

“單獨二胎”推高房價？

“國民經(jīng)濟的增長速度在下降，必然影響收入、投資各方面?，F(xiàn)在投資渠道逐漸增加，人們已經(jīng)不把房地產(chǎn)作為唯一的投資渠道，投資熱情大不如前。再者，地方對于房地產(chǎn)的態(tài)度問題也有所變化?！睋?jù)李鐵崗介紹，綜合因素造成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從原來過度膨脹或者過度快速的狀態(tài)，逐漸朝著平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)變化。未來再經(jīng)過多少年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不見得會消失，但是從經(jīng)濟和它的關(guān)系來看，它很難再出現(xiàn)以前那種急劇膨脹爆發(fā)的發(fā)展模式。

當(dāng)然，黃金十年的結(jié)束是一個過程。圍繞著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引發(fā)的其他的經(jīng)濟活動還會很多，比如咨詢業(yè)、服務(wù)業(yè)、評估業(yè)、房地產(chǎn)的經(jīng)營等，而不再純粹地由開發(fā)支撐這個行業(yè)。國外一些發(fā)達(dá)國家，城市里不再有大規(guī)模的高樓建設(shè)，但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還是起一個很重要的作用，因為它還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)、中介、代理、信息服務(wù)和經(jīng)營等行業(yè)。

李鐵崗認(rèn)為今年下半年樓市基本保持目前狀態(tài)?！耙痪€城市里原來價格上漲比較快，投機性強的地區(qū)可能有下降的趨勢。但是像濟南這樣的城市供給量并不特別過剩，因此房價會保持平穩(wěn)狀態(tài)，銷售的急劇回升和突然回暖可能性不大，價格上漲的動力也不是很足?！?/p>

值得注意的是，去年六月山東省取消了二胎生育間隔，近日，山東省又放開了單獨二孩，相關(guān)調(diào)查顯示，七成符合條件的家庭有此規(guī)劃。那么，二胎是否會帶來一股換房潮？

前不久，家住上?；▓@的曲先生在保利華庭購置一套130平的三室兩廳，總價115萬元。曲先生與妻子都是“單獨”，如今大兒子四歲半，小兒子一歲半?！昂⒆釉俅笮?，現(xiàn)在的三居室就會顯得擁擠，換大房子勢在必行?！北＠A庭2016年交房，隸屬歷下區(qū)，“到時老大上小學(xué)，老幺上幼兒園，正合適”。

據(jù)了解，因為是“學(xué)區(qū)房”，保利華庭銷量很不錯。2012年一期推出時曲先生沒有出手，等二期房源推出時，相似戶型已經(jīng)比之前貴了十萬。

“單獨二胎的放開真正影響樓市可能是未來幾年以后的事情。考慮到未來的房產(chǎn)稅問題，新增了‘二胎指標(biāo)后，家庭買房面積肯定會增加?！崩铊F崗認(rèn)為，目前濟南的主力購房群體是80、90后，大多數(shù)人的消費能力還不足以承受過大房產(chǎn)。但開發(fā)商在后期戶型設(shè)計上會有所調(diào)整，學(xué)區(qū)房的價格也有可能繼續(xù)被推高。endprint