衛(wèi)旭華，王 琦

（1.中南大學(xué) 商學(xué)院，長沙 410083；2.湖南城市學(xué)院 城市管理學(xué)院，湖南 益陽 413000）

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)具有巨大的帶動作用，且其上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及范圍廣泛，因而房地產(chǎn)業(yè)歷來是各國政府在通貨緊縮或通貨膨脹階段進(jìn)行宏觀調(diào)控所首先指向的產(chǎn)業(yè)之一。[1-3]中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展之通道，使得中國房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)性更為明顯。自2003年以來，中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就從未間斷。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時，政府對房地產(chǎn)的打壓首當(dāng)其沖，如2007年9月27日以銀發(fā)359號文為標(biāo)志的房地產(chǎn)信貸收縮政策。而當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)不振或出現(xiàn)危機(jī)之時，房地產(chǎn)無疑又成了政府救市時重點扶植的對象，如2008年全球金融危機(jī)之后，中央政府于10月22日出臺了一系列針對房地產(chǎn)的稅收減免、貸款利率優(yōu)惠和降低首付的刺激政策。由于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間短，運(yùn)行機(jī)制不健全，市場秩序較為混亂。加之金融危機(jī)后的房地產(chǎn)刺激政策，導(dǎo)致2009年下半年至2010年上半年投機(jī)需求大舉入市，推動房價快速上漲。這一現(xiàn)象也引起中央的高度重視，從2010年1月至今，中央先后出臺國辦發(fā)[2010]4號文、國發(fā)[2010]10號文、2010版國五條、國辦發(fā)[2011]1號文、國辦發(fā)[2013]17號文等調(diào)控措施，旨在遏制房價過快上漲的勢頭。本輪調(diào)控政策持續(xù)時間之長、力度之大前所未有，凸顯了政府的決心。

但本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的實際效果如何呢？縱觀以往的房地產(chǎn)政策評價研究，學(xué)術(shù)界多數(shù)是定性的邏輯分析，[4]或基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法從宏觀角度進(jìn)行衡量，[5-6]而很少直接從購房者角度進(jìn)行實證研究。作為調(diào)控政策的直接受益群體，政策對購房者究竟產(chǎn)生了什么影響？政策實際效果是否符合設(shè)計初衷？如何改進(jìn)今后的政策設(shè)計？這是本文所關(guān)注的核心問題。通過對35個大中城市購房者的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)政府所出臺的限貸、限購、限價和保障房政策對購房者的影響機(jī)理有較大的差異，也導(dǎo)致購房者對房價的心理預(yù)期產(chǎn)生很大差異。這些結(jié)果表明短效政策不能很好地解決中國的房地產(chǎn)問題，中央政府更應(yīng)當(dāng)關(guān)注保障房等長期政策和相關(guān)制度的建設(shè)。

一、政策概述及研究假設(shè)

（一）政策邏輯與購買力界定

目前中央政府所頒布的政策中，對市場較具沖擊力且執(zhí)行較嚴(yán)格的政策有4個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。從購房者角度來講，政府調(diào)控的邏輯主要包括兩方面，一方面通過直接干預(yù)政策限制購買需求，如限貸和限購政策對購房者有直接影響。另一方面試圖通過密集政策造勢造成房價要下跌的預(yù)期，如限價和保障房政策對購房者無直接影響，但會間接影響其對房價走勢的看法。這四個政策都會影響購房者未來房價的預(yù)期，而預(yù)期是影響房地產(chǎn)走勢的重要先行指標(biāo)。[7]下文將詳細(xì)分析這四個政策的實際效果及對購房者預(yù)期的影響。

本輪調(diào)控的指導(dǎo)方針是促供給、抑需求。前者主要表現(xiàn)在加大保障房建設(shè)力度，而后者則主要是打擊購買力較強(qiáng)的購房者，如限制信貸額度和購買套數(shù)。李愛華、成思危和李自然[8]認(rèn)為商品住宅購買力是指城鎮(zhèn)各收入家庭通過市場交易獲?。〒碛校┮惶鬃》康慕?jīng)濟(jì)承受能力或貨幣支付能力。該概念具有一定的局限性，比如一個人可以全款支付100平米的房子，另一個人可以全款支付50平米的房子，兩個人都有全款支付能力，但兩個人的購買力明顯不同。因而，我們對購買力進(jìn)行了重新界定，即公民通過市場交易擁有不同屬性住房的能力，主要從置業(yè)目的、置業(yè)次數(shù)和置業(yè)面積進(jìn)行衡量。一般來講，投資動機(jī)越強(qiáng)、置業(yè)次數(shù)越多、購買面積越大，表明購房者的購買力越強(qiáng)，而對于那些自住需求強(qiáng)、置業(yè)次數(shù)少、置業(yè)面積小的購房者，其購買力也較弱。

（二）限貸政策對購房者的影響

投機(jī)性需求是導(dǎo)致房價過快上漲的主要原因之一。[7][9][10]從近幾年政府調(diào)控的邏輯來看，歷次調(diào)控都是信貸政策先行，政府希望通過差別化信貸、提高首付和利息等方式提高購房成本，進(jìn)而抑制過剩的購房需求，尤其是各種名目的炒房和投機(jī)購房需求。該政策自國辦發(fā)[2010]4號文推出后就不斷升級，至國辦發(fā)[2011]1號文，按揭標(biāo)準(zhǔn)提升至購買首套住房首付比例不得低于三成，購買二套住房首付比例不得低于六成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止發(fā)放三套及以上住房的購房貸款。除了以上針對房地產(chǎn)的信貸政策之外，中央政府又多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這些也會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。

從購房者角度來講，提高首付比例將會增加其購房初期的資金壓力。政府針對不同購買人群，實施差別化信貸政策。對于購買力較弱的購房者，如首次置業(yè)的年輕群體，首付比例由國辦發(fā)[2010]4號文之前的兩成首付提至國辦發(fā)[2011]1號文的三成首付，首付比例僅提升一成。而對于擁有多次置業(yè)經(jīng)歷或者名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的購房者，其首付比例由國辦發(fā)[2010]4號文之前的兩成大幅提升至國辦發(fā)[2011]1號文的六成以上或停貸。可見，購買力較強(qiáng)的購房者首付比例提升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買力較弱的群體。從政策設(shè)計角度來講，這意味著政府希望限貸政策會對購買力較強(qiáng)的購房者產(chǎn)生較大影響，而盡量減輕對購買力較弱購房者的影響。因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：購房者購買力與限貸政策影響程度正相關(guān)，即購房者購買力越強(qiáng)，受限貸政策影響程度越大。

實際上，限貸政策本質(zhì)上是貨幣政策的一部分，旨在回收房地產(chǎn)市場內(nèi)過剩的流動性，減弱購買需求。這一政策在歷次調(diào)控中都得到了廣泛應(yīng)用，也引起了研究者們的廣泛關(guān)注。目前貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)者普遍認(rèn)為貨幣供應(yīng)量是影響房價變動的最主要因素，政府采取的貨幣政策對房地產(chǎn)市場有顯著的影響。[1][11]我們認(rèn)為這種宏觀層面的影響也會傳遞到微觀層面。因為從購房者角度來講，宏觀政策環(huán)境是購房決策時情境因素的一部分，而情境因素是影響購房者對房價預(yù)期的重要因素，在解釋消費(fèi)行為時，“情境因素”的解釋能力可能比“消費(fèi)者個人”還要大。[12]以往限貸政策的實際效果會形成購房者的一種經(jīng)驗而改變購房者對未來房價走勢的看法。以上分析表明限貸政策能夠改變購房者房價上漲的預(yù)期，因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)2：限貸影響程度與房價上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購房者受限貸政策影響越大，預(yù)期房價上漲的可能性越小。

（三）限購政策對購房者的影響

為了限制旺盛的購買需求，中央政府要求房價上漲過快的城市采取行政手段限制購房。該政策為臨時性政策，地方人民政府可根據(jù)實際情況，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。其主流標(biāo)準(zhǔn)為：戶籍居民家庭限購2套住房，能夠提供社保或納稅證明的非戶籍居民家庭限購1套住房（國辦發(fā)[2011]1號文）。截止2011年8月，全國共有42個城市出臺限購政策，主要是直轄市、省會城市、計劃單列市和房價上漲過快的地級城市。

從目前中國的市場環(huán)境來看，國內(nèi)民間資本投資領(lǐng)域過窄，滿足居民投資需求的金融產(chǎn)品及其衍生產(chǎn)品較少。[4]股票市場由于內(nèi)部操控黑幕屢發(fā)而長期低迷，藝術(shù)品市場又因為假貨泛濫而失信于民，基礎(chǔ)設(shè)施和社會公用品投資方面又因為政府?dāng)U大財政刺激造成“國進(jìn)民退”，這些疊加起來對民資產(chǎn)生了驅(qū)趕效應(yīng)。[13]這也直接促使民間資本流入處于上升通道的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的保值增值功能也逐漸深入人心。對于那些購買實力較強(qiáng)的民眾，其名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)也不足為奇。這中間也出現(xiàn)了一些專職以炒房為生的炒房客，限購政策對這些購買實力較強(qiáng)的人影響較大。而那些購買力較弱的購房者，他們一般是首次置業(yè)，不存在擁有多套房產(chǎn)的情形，受限購政策影響較小。這說明限購政策會對不同購買力的購房者產(chǎn)生不同的影響，因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)3：購房者購買力與限購政策影響程度正相關(guān)，即購房者購買力越強(qiáng)，受限購政策影響越大。

中央政府不斷加強(qiáng)限購政策的輿論造勢，從最初的北京擴(kuò)展到省會城市，再擴(kuò)展到房價上漲過快的地級市，政府希望以此來傳遞調(diào)控不會放松的信號。限購政策推出后，一方面，擁有多套房產(chǎn)的實力客戶受到政策限制而無法進(jìn)入市場；另一方面專職炒房客出于對房價下跌和投資回報的擔(dān)憂而持幣觀望。對于首次置業(yè)客戶，由于受限購政策影響較小，因而對該政策效力的感知度低于購買力較強(qiáng)的客戶。這也得到一些宏觀層面數(shù)據(jù)的間接支持，如喬坤元利用宏觀數(shù)據(jù)對限購城市的交易量和交易價格分析，發(fā)現(xiàn)限購政策有助于抑制房價。[14]顯然，宏觀層面的市場表現(xiàn)主要通過微觀心理影響而發(fā)揮作用。因此，我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)4：限購影響程度與房價上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購房者受限購政策影響越大，預(yù)期房價上漲的可能性越小。

（四）限價政策對購房者的影響

為了使調(diào)控目標(biāo)能夠量化，穩(wěn)定市場預(yù)期，中央政府要求各地出臺2011年房價控制目標(biāo)，以此作為地方政績考核的一部分（國辦發(fā)[2011]1號文）。據(jù)住建部統(tǒng)計，截止2011年3月末，全國共有608個城市出臺了房價控制目標(biāo)。但多數(shù)城市以地方生產(chǎn)總值增速或人均可支配收入增速作為上限，“限價令”有轉(zhuǎn)向“漲價令”之嫌疑。盡管限價政策具有明顯的行政干預(yù)性，但一旦政府嚴(yán)格執(zhí)行，其對房地產(chǎn)市場的影響也不可小覷。以深圳為例，政府實施嚴(yán)格的片區(qū)限價政策后，當(dāng)?shù)卦S多樓盤以低于購房者預(yù)期的價格開盤。這些類似的案例將會影響一部分購房者對房價走勢的看法，因而我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)5：購房者對限價政策的信心與房價上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購房者對限價政策越有信心，預(yù)期房價上漲的可能性越小。

（五）保障房政策對購房者的影響

按照中央部署，“十二五”期間，中國將建設(shè)3 600萬套保障房。為了增加積極性，企業(yè)參與保障房建設(shè)可享受土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策。同時，中央要求各地方政府必須在一定期限內(nèi)開工當(dāng)年所有的保障性住房項目，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴(yán)厲處罰（國辦發(fā)[2011]1號文）。這是本輪調(diào)控唯一的長期性政策，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，增加廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，能夠從根本上緩解供求矛盾。[15]通過保障房分流過剩的商品住房需求，有助于穩(wěn)定房價，也會改變購房者對房價上漲的預(yù)期，因此，我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)6：購房者對保障房政策的信心與房價上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購房者對保障房政策越有信心，預(yù)期房價上漲的可能性越小。

二、研究設(shè)計與方法

（一）研究樣本

本研究主要考察政策效力，因而僅選取了限貸、限購、限價和保障房政策均得到落實的大中城市實施調(diào)查，這些城市主要是直轄市、省會城市、計劃單列市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級城市。本次研究數(shù)據(jù)的收集采取基于網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查方式，在搜狐焦點網(wǎng)發(fā)布問卷電子格式。該網(wǎng)站覆蓋全國主要大中城市，符合研究需要。結(jié)合該網(wǎng)站進(jìn)入的城市，我們選擇在北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南、大連、重慶、長沙、西安等35個城市展開調(diào)查。調(diào)查期間，該網(wǎng)站各城市分站點會在首頁進(jìn)行推廣。問卷發(fā)布時間為2011年6月1日至20日，共收集問卷4 165份，剔除重復(fù)、回答不完整及最近兩年無購房計劃的問卷后，有效問卷為2 740份。調(diào)查樣本的年齡分布如下：30歲以下占39.0%，30-40歲占43.3%，40-50歲占15.0%，50歲以上占2.7%。調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成分布如下：單身占23.6%，兩口之家占23.9%，三口及以上家庭占52.5%。

（二）研究工具

本研究的購買力通過住房套數(shù)（1表示目前無住房，2表示擁有一套住房，3表示目前擁有兩套及以上住房）、置業(yè)目的（1表示首次置業(yè)，2表示改善性需求，3表示投資需求）和置業(yè)面積（1表示90平以下，2表示90-140平，3表示140平以上）三個題項進(jìn)行衡量，其Cronbach信度系數(shù)為0.744，達(dá)到了0.7的標(biāo)準(zhǔn)。限貸影響程度（銀行信貸政策對您購房的影響）、限購影響程度（限購政策對您購房的影響）、限價政策信心（您認(rèn)為今年各地推出的房價控制目標(biāo)對平抑房價的作用有多大）、保障房政策信心（您認(rèn)為今后政府加大保障房供給的舉措對平抑房價的作用有多大）均通過五點量表進(jìn)行衡量（1表示非常小，5表示非常大）。未來房價預(yù)期也通過五點量表進(jìn)行衡量（您認(rèn)為未來半年所居住城市商品住宅價格水平將如何變化，1表示大幅上漲，5表示大幅下跌。）數(shù)據(jù)分析采用LISREL結(jié)構(gòu)方程模型分析軟件。與傳統(tǒng)回歸相比，結(jié)構(gòu)方程模型分析方法具有很多優(yōu)點，可以同時估計多個因變量，并可估計整個模型的擬合程度。[16]

（三）敏感性檢驗

卞冉、車宏生和陽輝指出結(jié)構(gòu)方程模型中的潛變量路徑分析，其內(nèi)在假設(shè)是多個觀測指標(biāo)不存在測量誤差，但現(xiàn)實中這種前提假設(shè)很明顯不可能實現(xiàn)。[17]為了解決這一問題，有學(xué)者使用單指標(biāo)模型來使路徑模型中的觀測變量變?yōu)闈撟兞俊18]本研究中的限貸影響程度、限購影響程度、限價政策信心、保障房政策信心、未來房價預(yù)期均為單指標(biāo)潛變量。對于結(jié)構(gòu)方程模型中存在單指標(biāo)潛變量的情形，需要估計單指標(biāo)的信度，推算指標(biāo)的測量誤差，并通過敏感度檢驗（sensitivity test），查看不同信度值對模型各參數(shù)的影響。如果各模型參數(shù)結(jié)果類同，則其結(jié)論的可信性大增。根據(jù)結(jié)構(gòu)方程模型對單指標(biāo)潛變量的信度估計方法，本文采用相關(guān)矩陣做分析，將各單指標(biāo)潛變量的因子負(fù)荷固定為信度的平方根，將誤差方差固定為1減去信度，并用LISREL軟件進(jìn)行了不同信度的敏感度檢驗，這一方法得到了眾多學(xué)者的應(yīng)用。[16]從表1中我們可以看出，不同信度值下各參數(shù)結(jié)果類同，波動范圍在0.001之內(nèi)，即本文對單指標(biāo)潛變量的測量具有可靠性。因而在后續(xù)分析中，所有單指標(biāo)變量的負(fù)荷取1，誤差方差設(shè)為0。

表1 單指標(biāo)潛變量的敏感性檢驗

三、數(shù)據(jù)分析和討論

（一）假設(shè)檢驗

我們采用LISREL軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程建模，模型的χ2為140.2（p<0.001），各項擬合指標(biāo)均較為理想（見圖1）。絕對擬合指數(shù)中，RMSEA和RMR均小于0.08，GFI和AGFI均大于0.9；相對擬合指數(shù)中，NFI、NNFI、CFI和IFI均大于0.9。這說明模型對數(shù)據(jù)的擬合程度較好。從圖1的路徑系數(shù)來看，購買力與限貸政策影響程度負(fù)相關(guān)（β=-0.12，p<0.001），限貸政策影響程度與未來房價預(yù)期正相關(guān)（β=0.05，p<0.01），這兩個結(jié)果與假設(shè)H1和H2恰好相反。購買力與限購政策影響程度強(qiáng)正相關(guān)（β=0.38，p<0.001），假設(shè)H3得到完全支持。限購政策影響程度與未來房價預(yù)期正相關(guān)（β=0.07，p<0.001），這與假設(shè)H4恰好相反。購房者對限價政策的信心程度與未來房價預(yù)期的符號盡管為負(fù)，但未通過顯著性檢驗（β=-0.01，p>0.05），假設(shè)H5沒有得到支持。購房者對保障房政策的信心程度與未來房價預(yù)期顯著負(fù)相關(guān)（β=-0.20，p<0.001），假設(shè)H6得到完全驗證?？偟膩砜?，作為一個從購房者角度考察政策效力的探索性研究，我們基于相關(guān)研究及政府調(diào)控的邏輯提出了6個假設(shè)，但發(fā)現(xiàn)僅有H3、H6兩個假設(shè)得到驗證，另外四個假設(shè)中，H1、H2、H4三個驗證結(jié)果與政府預(yù)想的恰恰相反，假設(shè)H5被拒絕。這說明一些房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有起到應(yīng)有的作用，有一些甚至是起到了相反效果，從而使購房者對政策產(chǎn)生抗性。

圖1 房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評估模型

（二）討論

限貸和限購政策設(shè)計的初衷都是針對投資投機(jī)和多次置業(yè)者，但為何二者的效力卻恰恰相反呢。我們認(rèn)為主要原因如下：（1）限貸政策是軟指標(biāo)，政府提高首付，購買力較強(qiáng)的客戶可以通過自己的財富抵消它的影響，并且當(dāng)前明顯的負(fù)利率使他們更加不愿意退出房地產(chǎn)市場；而首次置業(yè)者往往支付能力不強(qiáng)，對房價波動、成本增加都更為敏感。因此，我們認(rèn)為將假設(shè)H1的符號調(diào)整為負(fù)更加合理，即購買力與限貸政策影響程度負(fù)相關(guān)。這也意味著購買力越弱，受信貸政策的影響越大，而購買力越強(qiáng)，受信貸政策影響越小，因此我們把信貸政策稱為“自下而上”的政策。（2）限購政策是硬指標(biāo)，購買力較強(qiáng)的客戶不能否認(rèn)其擁有多套房產(chǎn)的事實，因而無法擺脫該政策對其購買資格的束縛；而購買力較弱的客戶一般都是初次置業(yè)，該政策對其影響幾乎可以忽略。這與我們H3假設(shè)的結(jié)論完全一致，即購買力越強(qiáng)，受限購政策的影響越大，購買力越弱，受限購政策的影響越小，因此我們把限購政策稱為“自上而下”的政策。整體來看，限貸和限購都是直接針對購房者的政策，限貸政策是從下往上堵需求，而限購政策是從上往下堵需求，最終形成了兩頭堵的局面。

為了更清晰地展示限貸和限購政策的影響機(jī)理，我們將不同購買力人群受政策的影響程度進(jìn)行了交叉分析。我們依據(jù)購買套數(shù)、置業(yè)面積和置業(yè)目的將購房者的購買力分為七類（見圖2和圖3）。目前沒有住房（1分）、擬購買90平以下戶型（1分）、且屬于首次置業(yè)（1分）的購房者歸為購買力非常弱的人群（3分）中，而目前擁有2套及以上住房（3分）、擬購買140平以上戶型（3分）、且屬于投資置業(yè)（3分）的購房者則歸為購買力非常強(qiáng)的人群（9分）中，以此類推（其他五類介于3至9分之間）。圖2為我們清晰的展示了限貸政策自下而上的影響機(jī)理。在購買力非常弱的人群中，76%表示受限貸政策影響“比較大”或“非常大”，隨著購買力的增強(qiáng)，受信貸政策影響程度也逐步減小。在購買力非常強(qiáng)的人群中，僅有48%表示受限貸政策影響“比較大”或“非常大”。圖3為我們展示了限購政策自上而下的影響機(jī)理。在購買力非常弱的人群中，21%表示受限購政策影響“比較大”或“非常大”，隨著購買力的增強(qiáng)，受限購政策影響程度也逐步增加。在購買力非常強(qiáng)的人群中，接近七成表示受限購政策影響“比較大”或“非常大”。

圖2 限貸政策對不同人群影響的交叉分析

圖3 限購政策對不同人群影響的交叉分析

從購房者對未來價格預(yù)期來看，限貸和限購政策起到了反作用。之所以會出現(xiàn)這種局面，是因為目前中國城鎮(zhèn)化帶來了巨大的剛性需求，[13]僅僅通過限貸和限購這種行政手段抑制需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。這些剛性的買房需求構(gòu)成極為復(fù)雜，政府“一刀切”的政策又誤傷了相當(dāng)一部分合理需求，導(dǎo)致這部分購房者對政策產(chǎn)生抗性，進(jìn)而使限購和限貸政策的執(zhí)行大打折扣。在現(xiàn)實中，一些購房者通過借用他人身份開具假證明等形式規(guī)避限貸和限購政策，且被媒體屢屢曝光，致使購房者對政府的公信力產(chǎn)生質(zhì)疑。從根本上講，限貸和限購政策僅僅是臨時限制需求，沒有消除需求，更沒有滿足合理的購房需求。因而我們認(rèn)為公眾對限貸和限購的抗性具有合理性，即受限貸和限購政策影響越大，預(yù)期房價上漲的可能性也越大，假設(shè)H2和H4的符號調(diào)整為負(fù)更合理。

目前僅僅依靠抑需求這種“堵”的政策是不可取的，政府應(yīng)當(dāng)將重心放到促供給這種“疏”的政策上來。[4]這種宜疏不宜堵的主張與本研究的H6假設(shè)不謀而合，即加大保障房建設(shè)力度能夠改變購房者對房價的預(yù)期，這也反映出社會公眾對保障房的期待。至于假設(shè)H5之所以沒有得到支持，我們認(rèn)為主要是地方的房價控制目標(biāo)執(zhí)行不力。多數(shù)城市出臺的是減緩房價增速的規(guī)定，其參考目標(biāo)多為低于GDP增速或人均可支配收入增速。這對于希望房價“止?jié)q”或“下跌”的社會公眾來講，已經(jīng)演變成為“漲價令”，導(dǎo)致該項政策的效力大打折扣。

四、結(jié)論和建議

（一）研究結(jié)論

本研究通過實證調(diào)查方式，從購房者的角度考察政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力，得出如下結(jié)論：

1.限貸和限購政策都能夠抑制需求，但機(jī)理不同。限貸政策對購買力較弱的人群影響更大，與政策設(shè)計初衷相反；而限購政策對購買力較強(qiáng)的人群影響更大，符合政策設(shè)計的初衷。

2.政府所實施的限貸、限購、限價和保障房政策中，只有保障房能夠改變購房者對未來房價上漲的預(yù)期。限貸、限購和限價這種短期的行政干預(yù)政策并沒有削弱購房者對未來房價上漲的預(yù)期，其中限貸和限購政策適得其反。

（二）政策建議

從對購房者有直接影響的限貸和限購政策來看，限貸政策并不符合政策設(shè)計，打擊了首次置業(yè)等正常需求。限購政策盡管較好的抑制了投資投機(jī)需求，但由于本地居民可購兩套，而外地居民僅限購一套，有“排外”之嫌疑。這也是為何購房者對這兩個政策產(chǎn)生抗性，受其影響越大，預(yù)期房價上漲的可能性也越大，其中主要的原因在于此輪房地產(chǎn)調(diào)控缺乏公眾反饋和監(jiān)督機(jī)制。易憲容[19]指出住房公共政策應(yīng)當(dāng)經(jīng)過絕大多數(shù)公民參與討論和博弈才可能取得共識，才能保證住房公共政策的公平性和公正性。顯然，中央和地方政府都需要在此方面下功夫，適時對政策進(jìn)行調(diào)整。政府可以在政策大規(guī)模推出之前，先以少數(shù)城市為試點，充分調(diào)研公眾反應(yīng)和政策實際效果，再根據(jù)試點結(jié)果決定是否全國推廣。

張祚、李江風(fēng)和李治指出對于住房問題的研究是研究一個國家如何滿足人民住房需求欲望不斷提高的本性，并與經(jīng)濟(jì)、社會結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化相適應(yīng)。[20]從這個角度來講，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)首先滿足需求，宜疏不宜堵。從目前政府頒布的較具影響力的政策來看，限貸、限購和限價都是在短期內(nèi)抑需求或者限房價的政策，而并沒有從根本上解決供需矛盾。因此，它們并沒有改變購房者對房價上漲的預(yù)期，唯獨(dú)只有增加供應(yīng)、滿足需求的住房保障政策才是解決中國住房問題的根本之道。早期政府在住房改革過程中過分強(qiáng)調(diào)住房市場化，忽視其在住房供應(yīng)和住房保障方面的責(zé)任。隨著本輪調(diào)控的深入，“十二五”新建3 600萬套保障房的艱巨任務(wù)的推出，使民眾看到了曙光。但需要強(qiáng)調(diào)的是，政府要充分考慮保障房政策的長期穩(wěn)定性，防止公眾對政府的公信力產(chǎn)生懷疑，從而影響政策有效性。

當(dāng)前中央政府也在調(diào)整思路，逐步淡化此前的限購、限貸和限價的短效政策，而強(qiáng)調(diào)保障房等長期制度建設(shè)的核心地位。如2013年9月25日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，指出保障性安居工程建設(shè)是政府的硬任務(wù)、硬承諾。2013年10月29日，中央總書記習(xí)近平在主持加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)。中央政府的這些實踐與本研究的結(jié)論相一致。

（三）研究局限和展望

本研究不可避免存在一些局限性：（1）我們分析了各種政策對購房者購買力和房價預(yù)期的影響，但可以肯定的是，這些政策的影響不是孤立的，因而探討多種政策組合的交互效應(yīng)是有必要的。[21]鑒于本文主要是評估各政策的好壞，因而并未考慮多種政策組合的交互效應(yīng)，這還需要后續(xù)研究的進(jìn)一步探索。（2）本研究僅關(guān)注一個時期政策影響效力，但政策效果往往是邊際遞增或者邊際遞減，這需要采用跟蹤性的研究設(shè)計來檢驗。[22]一個好的政策往往是在相當(dāng)長時間內(nèi)能夠增強(qiáng)它的影響力，至少是維持它的政策效果。這無疑也為本領(lǐng)域的未來研究留下了進(jìn)一步探索的空間。（3）中國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，這可能會造成同樣的政策在不同城市的效果相差甚遠(yuǎn)，今后研究可以關(guān)注政策對不同類型城市的影響。

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