作者簡(jiǎn)介：何紅（1973-）,沈陽(yáng)工程學(xué)院，講師，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，研究方向：房地產(chǎn)稅費(fèi)改革。

摘要：從沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題分析入手，提出了完善沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)市；養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2014）13002301

1沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚處于探索發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，主要有渾南的聽(tīng)雨觀瀾林溪公館、盛世園田居、于洪的五彩陽(yáng)光城等項(xiàng)目。但是隨著沈陽(yáng)人口老齡化問(wèn)題突出，沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新型房地產(chǎn)品類(lèi)型越來(lái)越受到重視，2011年12月29日，沈陽(yáng)土地交易中心公開(kāi)拍賣(mài)兩塊居住用地，這兩塊土地的規(guī)劃用途被特別注明“老年社區(qū)”。這也是沈陽(yáng)第一次出讓明確規(guī)劃用途為建設(shè)老年社區(qū)的土地。2012年冬，在沈陽(yáng)土地拍賣(mài)中心拍出了19宗地塊，這19宗地塊全部位于棋盤(pán)山，多為養(yǎng)老居住用地。目前沈陽(yáng)市政府正在利用東陵棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)、沈北等區(qū)域得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

2沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題

2.1傳統(tǒng)觀念較深，較難接受新的養(yǎng)老方式

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新穎的養(yǎng)老方式，其提倡和引導(dǎo)的生活方式、服務(wù)項(xiàng)目都以新面孔出現(xiàn)在社會(huì)和老人面前，他們是否接受或者多久才能夠在心理上認(rèn)同，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，都是影響其發(fā)展的重要因素，在某種程度上說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)更是一種挑戰(zhàn)。由于政府資源的缺乏，所以依然比較強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，這對(duì)于社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展是非常不利的。

2.2“以房養(yǎng)老”金融業(yè)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)

“以房養(yǎng)老”也稱(chēng)倒按揭，它指的是老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)模式，在國(guó)內(nèi)尚不成熟，金融公司和保險(xiǎn)公司在操作過(guò)程中存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，倒按揭和正按揭相反，隨著時(shí)間的推移金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增大的。

2.3住宅結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理的設(shè)計(jì)

為了能滿(mǎn)足老年人身心上的需求，其住宅結(jié)構(gòu)等配套設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮公共廁所、防滑道路、休憩小亭等基本設(shè)施的建造，房屋走向應(yīng)向陽(yáng)通風(fēng)，并盡可能設(shè)置親人接待室以方便老年人親情的溝通。另外，應(yīng)配套小型醫(yī)院、療養(yǎng)院、娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)施、學(xué)習(xí)場(chǎng)所等。然而，滿(mǎn)足這些條件的地產(chǎn)項(xiàng)目在沈陽(yáng)市目前非常少。

2.4政策扶持力度不夠

在我國(guó)，目前建設(shè)老年福利機(jī)構(gòu)基本上是由政府部門(mén)主管，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目非常少，目前國(guó)家還沒(méi)有相應(yīng)的政策，沒(méi)有政策的利導(dǎo)很難吸引開(kāi)發(fā)商介入。另外，由于老年人容易發(fā)生意外的特殊性，國(guó)家還應(yīng)制定相應(yīng)政策吸引保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保，以分擔(dān)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

3完善沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策和建議

3.1加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)宣傳，更新公眾養(yǎng)老觀念

政府應(yīng)聯(lián)合企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體，加大宣傳，注重引導(dǎo)，幫助老年人及其子女盡快轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念，在全社會(huì)范圍內(nèi)盡快形成有利于老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)的輿論環(huán)境，增加社會(huì)各界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度。

3.2創(chuàng)新養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)方式

沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式不僅要適合中國(guó)的國(guó)情，更要適合沈陽(yáng)市的基本情況。可以利用現(xiàn)代的連鎖經(jīng)營(yíng)手段和經(jīng)營(yíng)模式，將養(yǎng)老地產(chǎn)做成多模式的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)。例如，在全沈陽(yáng)市建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將會(huì)員制與產(chǎn)權(quán)制有機(jī)結(jié)合，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)狀況，采用不同的經(jīng)營(yíng)方式等。

3.3完善促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的土地、稅收和金融等相關(guān)政策

沈陽(yáng)市應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)制定出臺(tái)更具有吸引力和推動(dòng)力的優(yōu)惠政策，才能夠?qū)崿F(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。例如在土地政策上，明確養(yǎng)老用地的出讓劃撥政策；信貸方面，出臺(tái)相應(yīng)的政策性貸款支持規(guī)定，對(duì)政策性銀行針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的貸款給出明確指標(biāo)；稅收方面，免除養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅等一些稅款可以很大程度地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。另外，在個(gè)人所得稅方面，針對(duì)個(gè)人所得稅和未來(lái)有可能出臺(tái)的遺產(chǎn)稅，可以將資產(chǎn)注入養(yǎng)老基金和減免一定比例的遺產(chǎn)稅，同時(shí)要盡快出臺(tái)多種具體養(yǎng)老地產(chǎn)管理法規(guī)，以規(guī)范和指導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4制定科學(xué)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)、建造和管理標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老地產(chǎn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主要有：住區(qū)設(shè)施認(rèn)定、養(yǎng)老服務(wù)認(rèn)定、安全保護(hù)認(rèn)定、運(yùn)營(yíng)管理認(rèn)定四個(gè)認(rèn)定。因此，沈陽(yáng)市政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快研究和制定出適合沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，包括建設(shè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)，使得沈陽(yáng)市在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)有據(jù)可依，有章可循，能有計(jì)劃有步驟的促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理進(jìn)行規(guī)范，制定標(biāo)準(zhǔn)，劃分級(jí)別，包括設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)等，并且定期檢查評(píng)審。

3.5制定養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，滿(mǎn)足不同老年群體要求

沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，盡管政府對(duì)人口老齡化以及由此所產(chǎn)生的養(yǎng)老問(wèn)題有所認(rèn)識(shí)，但由于認(rèn)識(shí)得不夠深入以及由于缺乏對(duì)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的深入研究，所以對(duì)于養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展缺乏比較全面與整體的規(guī)劃，現(xiàn)有的一些政策通常只是簡(jiǎn)單的優(yōu)惠支持，非常零星并帶有很多修補(bǔ)的性質(zhì)，而非系統(tǒng)地對(duì)老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持。所以應(yīng)設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，通過(guò)政策引導(dǎo)和激勵(lì)機(jī)制促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

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