作者簡(jiǎn)介：王旭霞（1986年4月-），女，碩士。漢族?，F(xiàn)任職于曲靖師范學(xué)院數(shù)學(xué)與信息科學(xué)學(xué)院，助教。研究方向：金融投資分析。

摘要：個(gè)人住房抵押貸款是促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，是商業(yè)銀行一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，由于個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展不成熟而引起的違約風(fēng)險(xiǎn)也在增大。本文對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)內(nèi)外研究文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，對(duì)研究現(xiàn)狀進(jìn)行了評(píng)述，并針對(duì)國(guó)內(nèi)在個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究方面的不足，提出了進(jìn)一步研究的建議。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；評(píng)述個(gè)人住房抵押貸款是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范，國(guó)內(nèi)外已有很多學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了理論分析和實(shí)證研究，從各個(gè)角度分析了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因，并提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

一、國(guó)外研究現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與LTV的關(guān)系研究

Quercia和Stegman（1992）認(rèn)為，住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值的比率LTV（loan-to-value）影響著違約決策。Quigley等（1993）認(rèn)為，違約頻率和清算時(shí)抵押品的價(jià)值損失程度都會(huì)影響個(gè)人住房抵押貸款違約損失。Lambrecht和Perraudin（1997）用標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布和一般威布爾分布模型，選取LTV、工資、婚姻狀況和利率研究1987-1991年英國(guó)個(gè)人住房抵押貸款動(dòng)態(tài)違約情況時(shí)發(fā)現(xiàn)：工資和利率在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中是主要影響因素，而貸款價(jià)值比在一般威布爾分布模型中影響較顯著。Archer等（1999）通過(guò)實(shí)例研究發(fā)現(xiàn)，主要是由貸款發(fā)放過(guò)程和住宅銷(xiāo)售過(guò)程內(nèi)生的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，而LTV與個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)。

（二）個(gè)人住房抵押貸款工具的風(fēng)險(xiǎn)比較研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）應(yīng)用數(shù)學(xué)模型比較分析了VRT貸款和VRP貸款，如果不考慮貸款期限上限，則VRT貸款比VRP貸款對(duì)借款人更實(shí)惠，如果考慮貸款期限上限，這兩種貸款的差異并不顯著。

（三）信息不對(duì)稱(chēng)、道德風(fēng)險(xiǎn)與個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)

Posey和Yavas（2001）從利率選擇的角度，對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的借款人在住房抵押貸款中選擇固定利率還是浮動(dòng)利率的問(wèn)題進(jìn)行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有異質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)特征，合約設(shè)計(jì)的缺陷很容易導(dǎo)致個(gè)人住房貸款道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。所以個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注重合約的設(shè)計(jì)和完善。

二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

王福林、邵海華、闕偉亞（2003）認(rèn)為，對(duì)銀行而言，個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式主要有：被迫違約、理性違約、虛假按揭和提前還款。關(guān)永宏（2005）認(rèn)為，公積金貸款是個(gè)人住房貸款的重要部分，其風(fēng)險(xiǎn)主要有制度風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、政策及法律風(fēng)險(xiǎn)。尚耀華等（2006）從外部市場(chǎng)、銀行經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者違約幾方面來(lái)分析住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

史美霖（2007）認(rèn)為，引發(fā)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素：我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)發(fā)展欠缺、借款人還款能力變化、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善、非真實(shí)交易、商業(yè)銀行自身管理薄弱、法律法規(guī)的不健全、商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。楊紅（2008）從我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的角度分析提出，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系中地產(chǎn)金融參與者單一、商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備不充足、中國(guó)住房按揭貸款缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)共擔(dān)機(jī)制以及脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等因素是個(gè)人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)成因。馬宇（2009）通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

胡紅星（2007）認(rèn)為，商業(yè)銀行可以通過(guò)開(kāi)發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型，從商業(yè)銀行內(nèi)部控制機(jī)制完善、個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建立、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制的發(fā)展和個(gè)貸法律制度環(huán)境的完善幾方面進(jìn)行防范風(fēng)險(xiǎn)。參照美國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，袁媛（2008）結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，提出我國(guó)的住房貸款可以建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，并且可以適時(shí)提高住房抵押貸款的證券化程度。趙亮（2013）提出建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度，開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，進(jìn)行套期保值的對(duì)策。

三、現(xiàn)有研究評(píng)述及建議

國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較早，因此國(guó)外學(xué)者對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的研究較深入，主要體現(xiàn)在以下方面：第一，衡量個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的變量已經(jīng)形成；第二，通過(guò)建立數(shù)量模型研究個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；第三，比較分析不同的住房抵押貸款工具產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；第四，對(duì)借款人這一主體變量進(jìn)行研究探討。國(guó)內(nèi)也有眾多學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)了研究，也得出了一些研究結(jié)論：首先是從借款人、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政策和法律環(huán)境和外部市場(chǎng)幾方面，分析個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式；其次分析了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的成因；最后提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議。總體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)學(xué)者采用的研究方法主要是定性研究，基于數(shù)量模型的研究還較少。

綜上分析，鑒于國(guó)內(nèi)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究的不足，今后的研究可以從以下方面開(kāi)展深入研究：

一是將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)、細(xì)化研究。對(duì)于現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式，銀行及個(gè)人面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，將其進(jìn)行細(xì)化研究，對(duì)于提高銀行貸款質(zhì)量和降低個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)都將大有益處。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，國(guó)內(nèi)銀行要提高內(nèi)部決策和管理水平，必須加強(qiáng)住房抵押貸款的定量研究，形成一套實(shí)用的風(fēng)控指標(biāo)體系。

三是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究。自美國(guó)次貸危機(jī)后，國(guó)內(nèi)已有一些學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，但筆者認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗、經(jīng)濟(jì)下滑的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)于銀行而言，防范風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，因此需要加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素識(shí)別和實(shí)證研究。（作者單位：曲靖師范學(xué)院數(shù)信學(xué)院）

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