作者簡(jiǎn)介：張麗雅（1982.06-），女，河南洛陽(yáng)，管理學(xué)碩士，講師，資產(chǎn)評(píng)估及工程經(jīng)濟(jì)。

摘要：房地產(chǎn)中，拆遷項(xiàng)目的工作難點(diǎn)是拆遷補(bǔ)償。怎樣合理科學(xué)地對(duì)拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并確定補(bǔ)償?shù)慕痤~是拆遷工作得以順利開(kāi)展的關(guān)鍵所在。本文對(duì)基于ANP與市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目估價(jià)進(jìn)行了探究分析，增強(qiáng)了ANP模型的市場(chǎng)運(yùn)用可行性。并且還建立了相應(yīng)的項(xiàng)目估價(jià)模型，這在一定的程度上對(duì)市場(chǎng)比較法中存在的缺陷進(jìn)行了彌補(bǔ)，從而使項(xiàng)目估價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞：ANP；市場(chǎng)比較法；房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目；估價(jià)

1.前言

伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，舊城區(qū)的拆遷改造早已成為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升人民生活、工作質(zhì)量的重要工作。針對(duì)常用的市場(chǎng)比較分析法的運(yùn)用缺點(diǎn)，將ANP運(yùn)用到房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目估價(jià)中可以讓市場(chǎng)比較分析法成為準(zhǔn)確度更高、使用性更強(qiáng)、說(shuō)服力更強(qiáng)的一種估價(jià)方式，從而可以更好的處理房地產(chǎn)拆遷的工作難點(diǎn)，為其節(jié)省時(shí)間、資金及不必要的工序。

2.市場(chǎng)比較分析法的缺陷

市場(chǎng)比較分析法又可以稱為市場(chǎng)法，主要是指依據(jù)替代的原理來(lái)對(duì)供需相同的區(qū)域中近期發(fā)生、功能類似的交易進(jìn)行選擇，且通過(guò)對(duì)其差別進(jìn)行修正，可以對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行測(cè)算。該價(jià)格比較法不只是不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)中最為常用、最主要的方法，還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)的基本方法；市場(chǎng)比較法在項(xiàng)目估價(jià)中有重要的作用，但是其在運(yùn)用的過(guò)程中存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下幾方面[1]。

2.1對(duì)影響因素的考慮不到位。在利用市場(chǎng)比較法來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)時(shí)，該方法往往只考慮到對(duì)房地產(chǎn)拆遷的價(jià)格有影響的如使用年限、交易日期及交易方式等因素，卻沒(méi)有對(duì)這些影響因素進(jìn)行改正，且還忽視了如周邊的環(huán)境景觀、建筑物的朝向、交通情況等造成的影響，同時(shí)對(duì)各個(gè)因素之間的相互反饋、相互影響的關(guān)系考慮不夠全面，這些全是運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所存在的局限性之一。

2.2對(duì)具有可比性的具體交易案例的選擇較為困難。因?yàn)槟軌蛑苯臃从吵鍪袌?chǎng)價(jià)格的相關(guān)信息的缺少，導(dǎo)致各個(gè)房地產(chǎn)的評(píng)估部門無(wú)法及時(shí)獲取想要的具體交易案例[2]。且導(dǎo)致市場(chǎng)比較法的運(yùn)用受到嚴(yán)重影響，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估工作造成了一定的阻礙，這就需要通過(guò)借助評(píng)估部門的力量和政府的幫助來(lái)對(duì)其運(yùn)用缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)。

2.3最終確定的結(jié)果缺少說(shuō)服力。比準(zhǔn)價(jià)格是隨著不一樣的、具有可比性的交易案例相關(guān)因素的修正而發(fā)生改變的，但當(dāng)前所用的市場(chǎng)比較法卻只是對(duì)所獲取的比準(zhǔn)價(jià)格簡(jiǎn)單的處理，比如取中間的位數(shù)，致使最終的評(píng)估結(jié)果缺少讓人信服的力度。

3.對(duì)ANP的具體運(yùn)用進(jìn)行分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的拆遷項(xiàng)目中的補(bǔ)償估價(jià)主要是通過(guò)多個(gè)目標(biāo)來(lái)對(duì)其進(jìn)行決策的過(guò)程，且需要具體分析各個(gè)影響因素，了解、歸納各個(gè)因素間所存在的相互反饋、相互依存的關(guān)系；所以可以在通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)將ANP模型引用到其中，這樣就可以為房地產(chǎn)的拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償金額進(jìn)行有效估算。ANP模型的運(yùn)用具體體現(xiàn)在以下兩方面：（1）通過(guò)ANP可以對(duì)所有影響因素及具有可比性的交易案例權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，再根據(jù)權(quán)重法對(duì)待評(píng)估的房地產(chǎn)中的拆遷價(jià)格進(jìn)行確定，且ANP模型的運(yùn)用效果比平均值法、眾位數(shù)法好。（2）運(yùn)用ANP來(lái)對(duì)房地產(chǎn)中的拆遷項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)，可以將影響價(jià)格的因素全部考慮進(jìn)去，比如交通條件、周邊的環(huán)境景觀、產(chǎn)業(yè)的規(guī)模等，而且還可以在建模過(guò)程中對(duì)影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，從而可以更加全面、系統(tǒng)的進(jìn)行估價(jià)。

4.ANP和市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目中的估價(jià)步驟

4.1對(duì)具有可比性的交易案例進(jìn)行選擇并修正相關(guān)的因素。相關(guān)單位應(yīng)該對(duì)待估的房地產(chǎn)拆遷中比較相似的一些交易案例進(jìn)行收集，其收集信息具體包含：交易的方法、交易的目的、交易的日期、區(qū)位的條件、基礎(chǔ)設(shè)施的情況、容積率、建筑物的結(jié)構(gòu)等。在所收集的案例中，選取和待評(píng)估的房地產(chǎn)拆遷同處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈、運(yùn)用途徑一樣、交易時(shí)間比較相近的來(lái)當(dāng)作可比案例，同時(shí)應(yīng)該對(duì)使用的年限、交易的方法、交易的日期等進(jìn)行仔細(xì)的修正。比如，在對(duì)交易的日期進(jìn)行修正時(shí)，應(yīng)該將具有可比性的交易案例中具體成交的日期價(jià)格調(diào)整成估價(jià)日期價(jià)格，而且其修正的公式是：具有可比性的交易案例的修正價(jià)格=具有可比性的交易案例的當(dāng)時(shí)成交價(jià)格×（估價(jià)的日期指數(shù)÷交易的日期指數(shù)）[3]。

4.2對(duì)房地產(chǎn)的拆遷項(xiàng)目估價(jià)有影響的因素進(jìn)行選擇。通過(guò)市場(chǎng)分析法來(lái)修正相關(guān)影響因素的同時(shí)，應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)的不同用途對(duì)其進(jìn)行劃分，可以劃分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等不一樣的類型，且應(yīng)該分別選取對(duì)估價(jià)有影響的因素。如在工業(yè)拆遷中，可能對(duì)工業(yè)拆遷的項(xiàng)目估價(jià)造成影響的因素主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。其中，個(gè)別因素包括土地的形狀和面積；區(qū)域因素包括：產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、周邊環(huán)境的狀況、公用設(shè)備的完善程度、交通條件等。

4.3對(duì)運(yùn)用ANP來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)中拆遷的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)進(jìn)行構(gòu)建。依據(jù)所收集的具體交易案例來(lái)確定對(duì)價(jià)格構(gòu)成有影響的指標(biāo)體制，并把房地產(chǎn)中拆遷項(xiàng)目的估價(jià)過(guò)程全部構(gòu)建為網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，基本的環(huán)節(jié)有：首先對(duì)影響因素進(jìn)行歸納、分析，并對(duì)影響房地產(chǎn)拆遷價(jià)格的因素間的關(guān)系進(jìn)行仔細(xì)的分析。其次，把上述所歸納出的因素當(dāng)作因素組；最后，對(duì)所有因素間的反饋關(guān)系及依存關(guān)系進(jìn)行確定[4]。

在用途不一樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)其價(jià)格有影響的區(qū)域因素和個(gè)別因素之間是完全不同的，比如房地產(chǎn)中拆遷項(xiàng)目的工業(yè)拆遷，應(yīng)該對(duì)其所有影響因素仔細(xì)進(jìn)行比較，并構(gòu)建出在網(wǎng)絡(luò)層中有一定依存關(guān)系的APN模型。如可以假設(shè)出幾個(gè)具有可比性的交易案例A、B、C、D，將其作為待估的拆遷項(xiàng)目，并確定出會(huì)對(duì)工業(yè)拆遷造成影響的因素及對(duì)因素進(jìn)行歸納，最后再分析出各因素間的聯(lián)系。

4.4參照影響因素來(lái)對(duì)APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。參照所獲取的相關(guān)因素來(lái)對(duì)APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建可以從以下兩點(diǎn)來(lái)進(jìn)行：第一，在不同的價(jià)格影響因素之下，采用1～9標(biāo)度的評(píng)分法來(lái)對(duì)待估的房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目和具有可比性的交易案例展開(kāi)對(duì)比，進(jìn)而對(duì)APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。比如在上述所說(shuō)的房地產(chǎn)工業(yè)拆遷的網(wǎng)絡(luò)層次里，不僅需要將交通條件、土地的形狀、土地的面積等影響因素當(dāng)作準(zhǔn)則，對(duì)交易案例A、B、C、D分別進(jìn)行對(duì)比；而且還應(yīng)該在拆遷項(xiàng)目不同的前提下，對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行對(duì)比，確定出影響因素對(duì)工業(yè)拆遷價(jià)格的具體貢獻(xiàn)率，進(jìn)而對(duì)超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。在將APN超矩陣構(gòu)建好之后，應(yīng)該依據(jù)APN的相關(guān)原理來(lái)對(duì)極限超矩陣、加權(quán)超矩陣進(jìn)行計(jì)算，最終得出相關(guān)的計(jì)算結(jié)果，因?yàn)樵诖擞?jì)算過(guò)程中的計(jì)算量比較大，所以計(jì)算過(guò)程全部通過(guò)超級(jí)決策軟件完成[5]。

4.5對(duì)影響因素的權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。把交易案例A、B、C、D中的所有影響因素歸納為同一個(gè)因素組，并通過(guò)對(duì)其進(jìn)行計(jì)算之后得出最終的極限超矩陣，之后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理，最終就可以得出待估的房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目及具有可比性的交易案例二者自身的權(quán)重。

4.6對(duì)最終的項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行確定。依據(jù)所計(jì)算出來(lái)的權(quán)重可以得出房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目中極限排序的權(quán)重，在依據(jù)權(quán)重法可以計(jì)算出待估的拆遷項(xiàng)目的價(jià)格，從而就可以對(duì)房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目的賠償價(jià)格進(jìn)行確定。

5.結(jié)束語(yǔ)

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過(guò)程中其存在著一些缺陷，市場(chǎng)比較法往往只可以對(duì)定性的變量進(jìn)行解釋或者獲取少數(shù)市場(chǎng)信息。因此，想要讓房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確，必須引入較為科學(xué)的ANP，ANP可以讓其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提升，可以讓市場(chǎng)比較法得到優(yōu)化及完善。此外，ANP與市場(chǎng)比較法對(duì)比，ANP具有較強(qiáng)的實(shí)踐性、可操作性，對(duì)估價(jià)結(jié)果的精準(zhǔn)性有較強(qiáng)的意義。 （作者單位：江西財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]褚福慧.基于ANP的改進(jìn)市場(chǎng)比較法研究[J].2012，61（24）：2345-2347.

[2]張治超.房地產(chǎn)估價(jià)比較案例選擇及估價(jià)報(bào)告質(zhì)量探討[J].2013，78（26）：456-457.