田碩　張丙祥　周雪

摘要：為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國(guó)政府先后出臺(tái)了一系列包括行政政策、經(jīng)濟(jì)政策和引導(dǎo)政策在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策已經(jīng)形成了一個(gè)較為全面的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控目標(biāo)、政策設(shè)計(jì)、地方政府執(zhí)行力等諸多因素的影響下，這一政策體系通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段和經(jīng)濟(jì)政策兩條實(shí)施路徑來(lái)發(fā)揮作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策體系；運(yùn)行機(jī)制

一、 引言

為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，消除房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，由此構(gòu)成了一個(gè)較為全面的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系。這一政策體系運(yùn)行的有效性關(guān)系到調(diào)控政策目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行剖析，有助于更為準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)政策的執(zhí)行效果，以便為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的有效制定和實(shí)施提供一定的決策參考。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系的構(gòu)成

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系由行政政策、經(jīng)濟(jì)政策和引導(dǎo)政策三個(gè)部分所組成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政組織和機(jī)構(gòu)運(yùn)用國(guó)家權(quán)力對(duì)社會(huì)公共事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)，主要包括常規(guī)性和非常規(guī)性?xún)煞N政策。房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)性行政管理是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理來(lái)參與調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障房地產(chǎn)交易相關(guān)各方的合法權(quán)益。土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)要認(rèn)真審查企業(yè)資質(zhì)、投資審批程序等，完善行政監(jiān)管制度。房地產(chǎn)非常規(guī)性行政主要是指在某些特定時(shí)刻對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、主體行為或發(fā)展環(huán)境進(jìn)行直接干預(yù)，如限價(jià)政策就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格要素的直接干預(yù)。

（2）總體規(guī)劃。從嚴(yán)格意義上說(shuō)，宏觀(guān)管理部門(mén)所編制的行業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃并不屬于行政政策，但由于這些規(guī)劃往往體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)的發(fā)展意圖，具有政策導(dǎo)向的作用，因此具有行政政策的效果。總體規(guī)劃主要是通過(guò)中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃兩種方式參與房地產(chǎn)調(diào)控。政府根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展前景和重要性等特征制定房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，中期規(guī)劃是長(zhǎng)期規(guī)劃的子規(guī)劃，屬于階段性規(guī)劃。年度計(jì)劃主要是政府根據(jù)上年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況和對(duì)本年度的預(yù)測(cè)制定年度信貸計(jì)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，間接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模。計(jì)劃手段缺乏靈活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃主要是指地方政府制定的國(guó)土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃等用以解決特定問(wèn)題的專(zhuān)門(mén)性規(guī)劃。這些規(guī)劃的出臺(tái)確定了城市健康發(fā)展的方向和總體框架，地方政府也會(huì)按照這些專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求情況對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行審批。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃對(duì)于政府確定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)要素供給量具有非常重要的作用，因此也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系中的重要組成部分。

2. 經(jīng)濟(jì)政策。

（1）財(cái)政政策。財(cái)政政策是政府通過(guò)稅收和財(cái)政支出調(diào)節(jié)總需求。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行稅種主要包括土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和附加稅。房地產(chǎn)稅收政策通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)和住房消費(fèi)者雙方收益水平，影響企業(yè)供給和消費(fèi)者需求的決策行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)稅收政策主要在開(kāi)發(fā)階段、持有階段和流通轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段影響房?jī)r(jià)。在開(kāi)發(fā)階段，當(dāng)稅負(fù)增加時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加，房屋供給降低。反之，當(dāng)稅負(fù)減少時(shí)，房屋供給增多。在持有階段，稅收政策通過(guò)調(diào)整稅負(fù)影響房地產(chǎn)收益，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求。當(dāng)稅負(fù)增加時(shí)，房產(chǎn)收益率減少，抑制房地產(chǎn)投資熱情，居民購(gòu)房需求降低。在流通轉(zhuǎn)讓階段，稅收政策主要是調(diào)節(jié)稅負(fù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，通過(guò)打擊過(guò)度炒房和房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)影響房?jī)r(jià)。

（2）貨幣政策。貨幣政策是指政府或者中央銀行利用利率政策、信貸政策和外匯政策等政策工具來(lái)影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各項(xiàng)措施。貨幣政策通過(guò)控制貨幣發(fā)行量、控制房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模和控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行影響主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和住房消費(fèi)者對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度。貨幣政策主要是通過(guò)利率、銀行信貸兩種渠道調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源于銀行信貸，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)房資金也主要來(lái)自于銀行的住房抵押貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)和居民對(duì)銀行貸款依賴(lài)程度比較高。當(dāng)銀行銀根松弛、利率較低時(shí)，企業(yè)資金成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度會(huì)加大，房地產(chǎn)供給會(huì)相對(duì)增加；另一方面，利率較低時(shí)也會(huì)刺激居民購(gòu)房，房地產(chǎn)需求也會(huì)擴(kuò)大。相反，當(dāng)銀根緊縮、利率較高時(shí)，企業(yè)資金成本提高、所獲利潤(rùn)降低，房地產(chǎn)企業(yè)的投資就會(huì)相應(yīng)減少；另一方面，居民會(huì)把資金存入銀行，獲得利息收入，并且利率高時(shí)購(gòu)房會(huì)增加居民還貸壓力，因此，利率提高會(huì)抑制居民購(gòu)房欲望，房地產(chǎn)需求下降。因此，貨幣政策主要通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三個(gè)方面的內(nèi)容：

①控制土地供應(yīng)數(shù)量。政府通過(guò)掌控土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上土地增量和存量的供應(yīng)權(quán)，將土地投入市場(chǎng)，以此控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，即通過(guò)控制土地的總供給量參與調(diào)控。政府出讓城市土地按方式可以分為劃撥、協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣(mài)，其中招拍掛方式是地方政府土地出讓的主要方式。

②確定土地價(jià)格。土地是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，土地成本在房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)總成本中占有極大比重。從成本角度看，建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)等費(fèi)用上漲會(huì)短期造成住宅價(jià)格上升，但隨著人們收入水平提高和其他生產(chǎn)要素供給增加，且材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)等費(fèi)用不會(huì)超出社會(huì)物價(jià)漲幅太多，因此土地價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)才是住宅價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素。同時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)在很大程度上影響到地方政府的財(cái)政收入。

③優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。政府運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的途徑已經(jīng)從重點(diǎn)控制土地供應(yīng)數(shù)量、土地價(jià)格漸漸地轉(zhuǎn)到重點(diǎn)合理控制土地供給結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)部分地區(qū)普通住宅需求旺盛，甚至達(dá)到供不應(yīng)求的程度，但是別墅、高檔商品房和寫(xiě)字樓的空置率卻非常高。針對(duì)這一情況，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)政策要求優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)用地的供給結(jié)構(gòu)，即在出讓土地時(shí)對(duì)于土地的使用用途進(jìn)行甄別，調(diào)整不同用途土地的供應(yīng)比例，對(duì)于用以解決群眾基本需求的土地開(kāi)放項(xiàng)目予以鼓勵(lì)，優(yōu)先滿(mǎn)足普通商品住宅的用地供應(yīng)，限制別墅、高檔商品房和寫(xiě)字樓的建設(shè)用地供給數(shù)量。

3. 引導(dǎo)政策。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的引導(dǎo)政策主要包括信息引導(dǎo)、輿論引導(dǎo)以及對(duì)相關(guān)主體的行為引導(dǎo)三種。

（1）信息引導(dǎo)。信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的決策具有前導(dǎo)性作用。信息引導(dǎo)主要是通過(guò)公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息，如房地產(chǎn)成交價(jià)格，土地出讓的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格、住房信息登記等。通過(guò)這些信息的公開(kāi)，盡量縮小政府、企業(yè)和消費(fèi)者三者之間信息不對(duì)稱(chēng)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

（2）輿論引導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控中的輿論引導(dǎo)主要包括兩個(gè)方面。政府通過(guò)媒體，傳播房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向的相關(guān)信息，通過(guò)形成輿論壓力，一方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，另一方面也引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的需求者形成理性的住房消費(fèi)觀(guān)念。

（3）行為引導(dǎo)。政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、材料供應(yīng)商和各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)等）的不規(guī)范行為進(jìn)行警告、教育，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康、有序發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)調(diào)控政策體系運(yùn)行的影響因素

1. 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。政策是依托環(huán)境為載體運(yùn)行的，政策不能脫離環(huán)境而單獨(dú)作用，政策工具的執(zhí)行效果在很大程度上取決于政策應(yīng)用的具體環(huán)境。政策與環(huán)境之間相互作用、相互影響，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性離不開(kāi)我國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快但市場(chǎng)化程度較低，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全健全，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)達(dá)國(guó)家相比具有很多獨(dú)特之處。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行環(huán)境和制度環(huán)境能夠在很大程度上決定房地產(chǎn)調(diào)控政策體系運(yùn)行的有效性。當(dāng)調(diào)控政策不能適應(yīng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)，政策有效性就會(huì)大大降低。因此，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以考慮，以便降低由于外部環(huán)境的制約而對(duì)政策執(zhí)行造成的影響。

2. 調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控目標(biāo)是調(diào)控主體通過(guò)運(yùn)用調(diào)控工具所要達(dá)到的效果。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)是多重的，根本目標(biāo)是滿(mǎn)足人們的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)也要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、維持社會(huì)穩(wěn)定、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一直圍繞這四項(xiàng)內(nèi)容展開(kāi)，但是對(duì)目標(biāo)的優(yōu)先排序和重視程度稍有不同。在多重調(diào)控目標(biāo)的指引下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策具有階段性和目標(biāo)多元化的特點(diǎn)。也就是說(shuō)，在不同階段，政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)不同、目標(biāo)多元化程度也不同。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，即房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)；短期目標(biāo)則是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定、控制房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)實(shí)目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供求總量均衡和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平衡。由于調(diào)控目標(biāo)所具有的的多元性，而不同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有需要不同的政策工具的支持，因此房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系在運(yùn)行時(shí)就需要考慮多種目標(biāo)以及所需要的政策工具。由于調(diào)控工具不同、政策自身內(nèi)容各異，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的效果也不盡相同，因而就會(huì)對(duì)政策體系的有效運(yùn)行產(chǎn)生影響。

3. 政策設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系的運(yùn)行，還要受到體系內(nèi)政策的科學(xué)性與合理性以及不同政策之間協(xié)調(diào)程度的影響。

（1）政策設(shè)計(jì)的科學(xué)性與合理性。政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，往往會(huì)對(duì)政策的科學(xué)性與合理性進(jìn)行考慮，避免一項(xiàng)政策過(guò)度頻繁、反復(fù)地使用，尤其是行政命令類(lèi)型的政策工具。因?yàn)樾姓钚驼吖ぞ唠m然能快速、有效的達(dá)到政策預(yù)期效果，但是過(guò)度使用會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)失靈的風(fēng)險(xiǎn)。政策具有時(shí)效性和滯后性，從政策的制定、實(shí)施到發(fā)揮效用都需要一定的時(shí)間。如果各級(jí)政府在制定調(diào)控政策時(shí)沒(méi)有注意到政策執(zhí)行過(guò)程中的時(shí)滯性，就有可能影響到政策體系的運(yùn)行效果。

（2）調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)程度。調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)主要是指不同政策之間是否存在沖突、執(zhí)行過(guò)程中是否存在矛盾的地方。政府在制定調(diào)控政策時(shí)，需要考慮到政策工具之間的沖突性和摩擦性。當(dāng)選用的政策工具之間的沖突性和牽制性，不僅會(huì)增加政策運(yùn)行成本，也會(huì)削弱政策的實(shí)施效果。

政策的有效性與政策的科學(xué)性、合理性密切相關(guān)，與政策工具之間的協(xié)調(diào)性緊密相連，實(shí)行科學(xué)的、合理的、靈活的調(diào)控政策有助于提高政策有效性。政府部門(mén)應(yīng)該制定科學(xué)、合理并兼?zhèn)湟?guī)則和靈活性的調(diào)控政策，以解決政策可信性和滯后性問(wèn)題。

4. 地方政府的政策執(zhí)行程度。在制定和實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)程中，中央政府和地方政府分別扮演不同角色。中央政府制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治、規(guī)劃。地方政府主要是執(zhí)行中央政府制定的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，并負(fù)責(zé)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。地方政府是調(diào)控政策的執(zhí)行者，在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著重要作用。地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度和態(tài)度，直接影響政策實(shí)施的有效性。當(dāng)?shù)胤秸扇》e極的態(tài)度、高度執(zhí)行政策與采取回避、不積極的態(tài)度、消極的執(zhí)行調(diào)控政策時(shí)，會(huì)取得明顯不同的效果。另外，由于中央政府出臺(tái)的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是應(yīng)急性質(zhì)的，具有一定的時(shí)效性，需要地方政府及時(shí)、有效的落實(shí)這些政策，過(guò)度拖延的話(huà)會(huì)致使調(diào)控政策喪失效力，影響調(diào)控政策的運(yùn)行效率和有效性。地方政府作為本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)事業(yè)的管理者，如果其態(tài)度不正確，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的效果甚至產(chǎn)生干擾作用。

四、 房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施路徑

1. 行政手段實(shí)施路徑。在我國(guó)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上主要把消費(fèi)者的住房需求分為投資需求和剛性需求。投資需求的消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的房屋不是用來(lái)自住，而是炒房投資的一種方式。剛性需求的消費(fèi)者購(gòu)房是用來(lái)自住的。我國(guó)政府在運(yùn)用行政手段時(shí)經(jīng)常以行政權(quán)力為依靠，通過(guò)限制房產(chǎn)價(jià)格影響，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋供給量和購(gòu)房者的房屋需求量，然后通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和消費(fèi)者的購(gòu)房行為，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

限制房?jī)r(jià)政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者會(huì)根據(jù)確定的房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行決策。限價(jià)政策雖然打擊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企投資的積極性，進(jìn)而減少房地產(chǎn)行業(yè)的供給，但由于剛性需求的存在和投資需求的旺盛，限價(jià)政策反而進(jìn)一步放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需缺口。對(duì)于投機(jī)購(gòu)房者，由于房屋價(jià)格的確定，購(gòu)房后并將其轉(zhuǎn)賣(mài)所獲得的利潤(rùn)就會(huì)減少許多，因此，投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房需求會(huì)大量減少，而自住購(gòu)房者的購(gòu)房需求會(huì)相對(duì)增加。

2. 經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施路徑。政府在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控中所使用的稅收、貨幣以及土地政策，都屬于誘導(dǎo)性政策工具。誘導(dǎo)性工具的特點(diǎn)在于它是通過(guò)利益引導(dǎo)消費(fèi)者使其行為達(dá)到政策目標(biāo)，而不是通過(guò)強(qiáng)制性的規(guī)定或者限制消費(fèi)者的行為。經(jīng)濟(jì)政策直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，影響他們的心理活動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)商和購(gòu)房者都會(huì)根據(jù)已掌握的信息、經(jīng)濟(jì)政策、和相互的心理活動(dòng)進(jìn)行綜合判斷，通過(guò)綜合判斷形成對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)的預(yù)測(cè)，進(jìn)而影響他們的行為決策。根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果，開(kāi)發(fā)商擬定投資計(jì)劃、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，購(gòu)房者實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商的投資傾向和購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，形成了由房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給和需求共同決定的供求關(guān)系。而這種供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，房?jī)r(jià)隨著供求關(guān)系上下波動(dòng)（如圖3）。

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基金項(xiàng)目：吉林省軟科學(xué)研究項(xiàng)目“吉林省中心城市房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策研究”（項(xiàng)目號(hào)：20100644）。

作者簡(jiǎn)介：田碩，吉林大學(xué)管理學(xué)院博士/在站博士后，吉林大學(xué)管理學(xué)院副教授；張丙祥，吉林大學(xué)管理學(xué)院碩士生；周雪，吉林大學(xué)管理學(xué)院碩士生。

收稿日期：2014-06-08。