趙紅娟

摘 要：近年來，中國許多大中城市都爭相進(jìn)行CBD的建設(shè)，不僅存在著一定的盲目性，同時(shí)也沒有充分認(rèn)識到CBD建設(shè)的長期性和艱巨性。運(yùn)用SWOT分析方法，具體分析廈門觀音山CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并按照相應(yīng)的匹配矩陣，針對性地提出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以探討CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路徑與模式。

關(guān)鍵詞：CBD；SWOT分析；區(qū)域競爭力；發(fā)展戰(zhàn)略；廈門

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0177-02

引言

CBD（Central Business District），即中央商務(wù)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，中國各大城市出現(xiàn)了CBD建設(shè)高潮。截至目前，全國超過40個(gè)城市開始建設(shè)和籌劃自己的CBD，他們包括北京、上海、廣州、廈門等。就如紐約的曼哈頓，香港的尖沙咀，每個(gè)城市的核心商務(wù)區(qū)（CBD）在很大程度上幾乎就是這個(gè)城市的代名詞。如何將CBD區(qū)域所處的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的研究，把潛在的優(yōu)勢及機(jī)遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的區(qū)域競爭力，這對于指導(dǎo)CBD地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇具有重要的意義。為此，本文以廈門市觀音山CBD為例，運(yùn)用SWOT分析方法就相關(guān)問題進(jìn)行了研究。

一、廈門觀音山CBD簡介

廈門觀音山CBD位于廈門市思明區(qū)，在廈門本島東部，片區(qū)總占地面積133萬平方米，實(shí)際可開發(fā)用地為96萬平方米，規(guī)劃建筑面積為351萬平方米，是廈門迄今為止在建的規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)，是海峽西岸真正意義上的CBD。廈門觀音山CBD，已經(jīng)成為總部企業(yè)最青睞的區(qū)域。

業(yè)內(nèi)分析，觀音山CBD區(qū)域未來不僅將成為廈門經(jīng)濟(jì)新的增長極和支撐點(diǎn)，同時(shí)，它的運(yùn)營還將大大地帶動廈門島內(nèi)與島外、第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，它對思明區(qū)加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，帶動旅游、商貿(mào)業(yè)繁榮，促進(jìn)閩臺經(jīng)濟(jì)合作及對外開放水平等具有非常深遠(yuǎn)而特殊的重要意義。

二、廈門觀音山CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的SWOT分析

（一）發(fā)展優(yōu)勢分析（S）

1.經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。思明區(qū)堅(jiān)持“強(qiáng)三、優(yōu)二”發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)翻一番。以商務(wù)、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系進(jìn)一步完善，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主導(dǎo)地位進(jìn)一步提高。

2.區(qū)位優(yōu)勢。思明區(qū)是廈門政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人流、資金流和信息流匯集，區(qū)內(nèi)既有繁華的老城區(qū)，又有近年來新建的新城區(qū)，還有深具發(fā)展?jié)摿Φ臇|部開發(fā)區(qū)。隨著廈門、漳州、泉州、福州等省內(nèi)城市各組團(tuán)之間的快速通道網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，思明區(qū)與周邊地區(qū)的聯(lián)系將更加緊密。同時(shí)，依托廈金航線終端優(yōu)勢，思明區(qū)成為廈門對臺交流的前沿和窗口。這些為位于思明區(qū)的觀音山CBD的發(fā)展提供了廣闊的空間。

3.親商優(yōu)勢。先后建立了企業(yè)服務(wù)中心、招商服務(wù)中心、建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)中心等，同時(shí)在全國首創(chuàng)公共部門績效評估體系，榮獲“中國地方政府創(chuàng)新獎(jiǎng)”。政府還通過了ISO14001的體系認(rèn)證，辦事成本低，辦事效率高，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松、便捷、高效的環(huán)境。

（二）發(fā)展劣勢分析（W）

1.住宅項(xiàng)目極度欠缺。 隨著廈門觀音山CBD的快速發(fā)展，僅房租價(jià)格就從八年前的300多元漲到現(xiàn)在的3 000元以上，約10倍之多。而企業(yè)CEO、高管等商務(wù)人才的涌入也必然帶來對高端住宅的需求。然而目前觀音山CBD中住宅項(xiàng)目極度欠缺，政府在此區(qū)域僅規(guī)劃5幅住宅用地，高端樓盤唯鑫塔·水尚一處，并且未來觀音山區(qū)域住宅用地將絕無再有。

2.以“政府行為”代替“經(jīng)濟(jì)行為”。從CBD的發(fā)展史來看，國外的CBD一種是自發(fā)形成，如美國的曼哈頓；另一種是政府的引導(dǎo)，如法國的拉德方斯。當(dāng)前中國政府在CBD和中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)中是決定性的主導(dǎo)力量。例如，北京CBD、上海CBD均是政府主導(dǎo)型；廈門CBD建設(shè)中政府也處于謹(jǐn)慎干預(yù)的角色。不可否認(rèn)，政府的引導(dǎo)、規(guī)劃在CBD的建設(shè)中有著舉足輕重的作用。然而，CBD不是規(guī)劃出來的，它是產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段之后的自然產(chǎn)物，完全依靠行政命令制造出CBD的設(shè)想是不現(xiàn)實(shí)的。

（三）發(fā)展機(jī)遇分析（O）

1.政策支持愈加明朗，海西建設(shè)提速先行。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略構(gòu)想得到了中央的高度重視并被寫入國家“十一五”規(guī)劃綱要草案。2009年5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，國家對海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的支持力度在持續(xù)加大。思明作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的中心城區(qū)，商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將迎來重大歷史發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)而對廈門CBD的發(fā)展帶來契機(jī)。

2.兩岸金融中心，為海西經(jīng)濟(jì)開啟國際視窗。隨著觀音山“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”的形成，2011年3月，獲國務(wù)院批準(zhǔn)的大陸首個(gè)也是唯一的冠以“兩岸”的區(qū)域性金融服務(wù)中心——“廈門兩岸金融中心”落址觀音山，并成為廈門政府“十二五”期間的金融業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。這標(biāo)志著廈門觀音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同時(shí)承擔(dān)了海峽兩岸金融交流和往來的重要功能。“兩岸金融中心”所放大的是整個(gè)觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心的集聚效應(yīng)，將輻射力延伸至海西之外更廣闊的市場，這里將成為海西看世界、世界看海西的重要窗口。

3.廈漳泉大都市區(qū)建設(shè)帶來的機(jī)遇。被稱之為“閩南金三角”的廈門、漳州、泉州，將用十年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)三城合一。按照意見稿，至2015年，廈漳泉初步實(shí)現(xiàn)同城化，資源要素市場體系一體化形成，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力與臺北都會區(qū)的發(fā)展差距明顯縮小。到2020年，廈漳泉基本實(shí)現(xiàn)同城化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、空間和社會的高度融合。到時(shí)，廈漳泉將基本形成中國對外開放的重要國際門戶功能，成為亞太地區(qū)最具活力和競爭力的國際性大都市之一，這將十分利于廈門觀音山CBD的發(fā)展。endprint

（四）發(fā)展威脅分析（T）

1.區(qū)域競爭的不斷加劇。從城市之間來看，除上海、北京等大城市外，大連、青島、廣州、深圳等沿海一線城市，都是廈門發(fā)展商務(wù)產(chǎn)業(yè)特別是總部經(jīng)濟(jì)的有力競爭對手，省內(nèi)福州、泉州也在和廈門爭奪企業(yè)資源。即使從廈門市內(nèi)來看，隨著觀音山、五緣灣、杏林灣等商務(wù)營運(yùn)中心的建設(shè)，還面臨湖里、集美等兄弟城區(qū)的競爭，這對廈門CBD的建設(shè)都是相當(dāng)不利的。

2.銀行提高信貸門檻的影響。由于國家加強(qiáng)了對地方政府融資平臺發(fā)債的監(jiān)管，同時(shí)為防止地方政府負(fù)債率過高，各銀行嚴(yán)格控制對政府融資平臺項(xiàng)目的貸款。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢下，銀行自身也抬高了信貸的門檻，嚴(yán)格了審查制度。而廈門CBD正處于高速發(fā)展的時(shí)期，對資金的需求量很大。在現(xiàn)有形式下，CBD建設(shè)融資渠道變窄，資金需求壓力大。

3.國家土地調(diào)控政策對廈門CBD建設(shè)的影響。隨著國家新近連續(xù)出臺一系列土地調(diào)控文件，進(jìn)一步嚴(yán)格對征地補(bǔ)償、土地供應(yīng)和批后監(jiān)管的要求，土地政策日益嚴(yán)格，土地報(bào)批難度越來越大，用地指標(biāo)日趨緊張，同時(shí)由于各地需自行完成耕地占補(bǔ)平衡工作，耕地占補(bǔ)平衡工作壓力較大。思明區(qū)地處老城區(qū)，人口密度高，土地已基本開發(fā)，舊城改造難度大、成本高，可供開發(fā)后備土地資源不足的問題日益凸顯。

三、廈門觀音山CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇

（一）強(qiáng)勢（SO）戰(zhàn)略

從遠(yuǎn)期發(fā)展來看，廈門觀音山CBD要借助區(qū)位優(yōu)勢，充分利用“兩岸金融中心”的大好機(jī)遇，為海西經(jīng)濟(jì)開啟國際視窗。觀音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同時(shí)承擔(dān)了海峽兩岸金融交流和往來的重要功能?！皟砂督鹑谥行摹彼糯蟮氖钦麄€(gè)觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心的集聚效應(yīng)，將輻射力延伸至海西之外更廣闊的市場，這里將成為海西看世界，世界看海西的重要窗口。

（二）扭轉(zhuǎn)（WO）戰(zhàn)略

廈門觀音山CBD應(yīng)著眼于海峽西岸區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境，謀求新的發(fā)展空間，增強(qiáng)帶動和輻射能力；抓住國家支持海西發(fā)展和對臺關(guān)系回暖的機(jī)遇，切實(shí)加強(qiáng)與周邊地區(qū)的溝通與聯(lián)系；鼓勵(lì)企業(yè)在更大的范圍內(nèi)考慮產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)企業(yè)把總部留在思明，把生產(chǎn)基地設(shè)在具有比較優(yōu)勢的周邊地區(qū)，促進(jìn)區(qū)域間產(chǎn)業(yè)協(xié)作。

（三）規(guī)避（ST）戰(zhàn)略

結(jié)合廈門CBD的區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和國際化發(fā)展新要求，堅(jiān)持“適度超前、留有余地、靈活調(diào)控”的原則，科學(xué)規(guī)劃、精心建設(shè)，為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)整留出必要空間。創(chuàng)新投融資系統(tǒng)，深化投融資體制改革，多渠道籌集廈門CBD建設(shè)資金；加強(qiáng)和國內(nèi)外知名的商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)的聯(lián)系，著力引進(jìn)一批法律、財(cái)務(wù)、管理、咨詢、投資、會展、策劃等企業(yè)，提升專業(yè)服務(wù)水平。

（四）防御（WT）戰(zhàn)略

依托觀音山CBD和轄區(qū)商務(wù)樓宇的載體資源，著力引進(jìn)國內(nèi)外知名的優(yōu)秀總部型企業(yè)進(jìn)駐；適時(shí)啟動營平片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目，融入商務(wù)樓宇建設(shè)，為商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的載體；引進(jìn)國際性投資機(jī)構(gòu)，建立高新技術(shù)企業(yè)和國際風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)信息交流平臺；充分挖掘利用轄區(qū)老舊廠房資源，使其改造成商務(wù)樓宇，進(jìn)一步盤活資源。

結(jié)語

當(dāng)前廈門觀音山CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既有廈漳泉大都市區(qū)建設(shè)、國家支持海西發(fā)展和對臺關(guān)系回暖等帶來的機(jī)遇，又面臨著資金、土地資源不足等方面的傳統(tǒng)制約因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些長期性和深層次矛盾依然存在。在認(rèn)清內(nèi)外部優(yōu)勢和劣勢、機(jī)遇和挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，以發(fā)展的眼光，重新制定符合廈門觀音山CBD片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮優(yōu)勢、利用機(jī)遇、克服困難、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將潛在的優(yōu)勢及機(jī)遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)競爭力，以期實(shí)現(xiàn)廈門觀音山CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 安世友]endprint