李睿銘

摘 要：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)直接影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。況且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，故房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展已是至關(guān)重要的。因此，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些分析及研究，是有重要現(xiàn)實(shí)意義的?；诖耍U述我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因，并基于經(jīng)濟(jì)理論和市場(chǎng)實(shí)際操作提出防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，以便為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供指導(dǎo)，有效防范并化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，以期為房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)以及相關(guān)利益主體提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）17-0033-03

引言

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，即為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)中，由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人無力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻、越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降，甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大，房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。

7.匯率風(fēng)險(xiǎn)

如果外匯升值本幣對(duì)外貶值，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重：反之，則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí)，也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)。

8.其他風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)操作中其他失誤帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)、國家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體的不同利益訴求

我國特殊的國情決定房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體多元化，主要包括土地供應(yīng)方、各級(jí)政府、開發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化之后，房地產(chǎn)價(jià)格與每一個(gè)利益主體存在著直接的關(guān)系，一方面房?jī)r(jià)高漲讓消費(fèi)者不堪重負(fù)，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款也為一般的消費(fèi)者提供了按揭貸款服務(wù)，這無疑將風(fēng)險(xiǎn)再度集中于銀行信貸。再者，各級(jí)政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位，需要在收益與風(fēng)險(xiǎn)間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款

我國市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，金融市場(chǎng)尤其如此，國內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無疑使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雙倍增加。我國商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費(fèi)貸款以及土地儲(chǔ)備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)都與商業(yè)銀行信貸密切相關(guān)，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機(jī)必然為房地產(chǎn)金融帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)資金來源多元化是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。endprint

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系

缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

（五）個(gè)人住房信貸存在的違約風(fēng)險(xiǎn)

自我國商業(yè)銀行為個(gè)人住房提供按揭貸款服務(wù)以來，銀行中個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個(gè)人購房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒有看到個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）建立有效的市場(chǎng)約束機(jī)制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，如果市場(chǎng)約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個(gè)別利益主體將發(fā)展成本轉(zhuǎn)嫁給資源貢獻(xiàn)者，而資源貢獻(xiàn)者不僅無法實(shí)現(xiàn)利益還要付出成本。此時(shí)的市場(chǎng)資源的利用率受損，整個(gè)社會(huì)成本也可能加大。我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來自各個(gè)利益主體的爭(zhēng)奪，更是來源于利益集團(tuán)對(duì)于某些參與主體的市場(chǎng)約束力的無效，導(dǎo)致各個(gè)利益主體失衡，進(jìn)而導(dǎo)致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會(huì)來承擔(dān)的。因此對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解應(yīng)該著手于有效的市場(chǎng)約束機(jī)制構(gòu)建，通過平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益主體的訴求，保證參與主體的相對(duì)平等性，以實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)稱。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理

一方面，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)注重加強(qiáng)事前預(yù)防，而不是事后補(bǔ)救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的問題，就應(yīng)沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評(píng)估方式也屬于消極的補(bǔ)救措施，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不受虛假繁榮的誘惑，進(jìn)一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學(xué)的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實(shí)行權(quán)利與責(zé)任合一的約束與激勵(lì)制度。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到全社會(huì)以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，主要途徑是讓投資者直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。目前適合我國房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費(fèi)者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開發(fā)融資和個(gè)人住房貸款應(yīng)該在債權(quán)融資和股權(quán)融資的以及融資市場(chǎng)之上建立豐富的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買，有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一次分散，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)再次分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級(jí)化解。

（四）建立個(gè)人信用制度

我國目前尚未建立完善的個(gè)人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)受到的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束極為有限，因此，建立個(gè)人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問題。我國應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家個(gè)人信用制度，建立包括信用檔案機(jī)制、信用調(diào)查機(jī)制、信用賬戶機(jī)制、信用監(jiān)控評(píng)估機(jī)制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟(jì)法律的角度開發(fā)個(gè)人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對(duì)購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應(yīng)適當(dāng)提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個(gè)貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。

（五）完善相關(guān)法律體系

建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控能力，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個(gè)人信貸創(chuàng)造良好的法律基礎(chǔ)。加強(qiáng)房地產(chǎn)融資的相關(guān)制度，針對(duì)當(dāng)前在資金融通、籌集、借貸等各環(huán)節(jié)運(yùn)作中常發(fā)生的問題，修改現(xiàn)有的法律法規(guī)，以最終落實(shí)房地產(chǎn)信貸的法律地位。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)與金融行業(yè)的密切合作，房地產(chǎn)融資渠道多元化成為防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，房地產(chǎn)資金來源除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資銀行、外來資金也逐漸成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的源泉。同時(shí)，商業(yè)銀行的經(jīng)營改革應(yīng)該將可能存在的信貸危機(jī)納入?yún)⒖挤秶?。此外，各?jí)政府應(yīng)積極平衡房地產(chǎn)各個(gè)利益主體的利益訴求，在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上把握宏觀調(diào)控政策，使得我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

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[責(zé)任編輯 李 可]endprint