潘宇舟

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和效益最大化的目標(biāo)，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的合同進(jìn)行有效的管理。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現(xiàn)狀，提出構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、涉及面廣、管理難度大的特點(diǎn)，是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，在實(shí)施過(guò)程中，會(huì)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)涉及眾多的法律法規(guī)，如合同法、物權(quán)法、招標(biāo)投標(biāo)法、土地管理法等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和效益最大化的目標(biāo)，就必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程所涉及的合同進(jìn)行有效的管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)一般是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)企業(yè)合同管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合同規(guī)劃，并以此為目標(biāo)制定合同簽署計(jì)劃。合同簽署后對(duì)合同的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況要進(jìn)行跟蹤管理。因此合同管理是簽約前計(jì)劃管理、簽約后過(guò)程管理的全過(guò)程管理。具體包括：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同、建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同、銷售或租賃合同、物業(yè)管理合同等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點(diǎn)

1、合同管理時(shí)間的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至更長(zhǎng)，相應(yīng)合同的履行也具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑?，依次?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計(jì)、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2、合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識(shí)。

3、合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來(lái)講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。從外部來(lái)講，又涉及每個(gè)合同對(duì)方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4、合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國(guó)際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

（一）合同管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對(duì)合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險(xiǎn)事故的頻繁發(fā)生。

（二）對(duì)合同的履約缺乏監(jiān)管

合同主體的履約能力是合同能否順利實(shí)現(xiàn)的保證。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因此在合同履行過(guò)程中，經(jīng)常遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或不能履約，如經(jīng)營(yíng)管理不善、資金出現(xiàn)問(wèn)題等。

同時(shí)，在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，有時(shí)不能及時(shí)采取措施加以解決或補(bǔ)救，以致對(duì)合同的履行產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

（三）合同管理人員缺乏專業(yè)知識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

同時(shí)，由于合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵(lì)和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識(shí)本來(lái)就比較缺乏，再?zèng)]有一個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了履約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系

（一）健全合同制度管理

健全的制度能使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依，提高管理效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合同管理制度貫穿項(xiàng)目管理全過(guò)程，主要涉及：合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權(quán)限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評(píng)價(jià)、合同印章管理、合同檔案管理等。

（二）嚴(yán)格合同流程管理

1、權(quán)限管理。合同的審批必須嚴(yán)格執(zhí)行管理流程，要求分工明確、權(quán)責(zé)清晰。對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部合同進(jìn)行分類管理，如土地類合同、設(shè)計(jì)類合同、工程類合同、銷售類合同、財(cái)務(wù)類合同等，并按不同合同的性質(zhì)、標(biāo)的額或重要性進(jìn)行分級(jí)審批，必要時(shí)還要由各相關(guān)部門特別是法務(wù)部門進(jìn)行會(huì)簽。合同的審批必須遵循嚴(yán)格的權(quán)限原則，絕不允許簽訂超越權(quán)限的合同。嚴(yán)禁口頭協(xié)議和倒簽合同。

2、簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴(yán)格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)狀況等，是否為獨(dú)立法人或持有相關(guān)授權(quán)書(shū)。非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等。

二是合同條款管理。盡量爭(zhēng)取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會(huì)同法務(wù)部門共同擬稿。如企業(yè)已形成格式文本，應(yīng)盡量采用格式文本。從合同的談判階段就要開(kāi)始有意識(shí)地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴(yán)格審查合同中的特殊條款，對(duì)其合法性要盡量提請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行法律審核。

（三）監(jiān)督合同履約管理

合同履約管理是全面的、動(dòng)態(tài)的管理。一是要及時(shí)進(jìn)行合同交底。合同交底包括對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)方面。對(duì)內(nèi)，合同主辦部門要將合同目標(biāo)分解到本部門相關(guān)人員及相關(guān)部門，保證合同信息在相關(guān)人員和部門的有效流動(dòng)，形成全員合同管理意識(shí)。對(duì)外，合同主辦部門要及時(shí)將合同的相關(guān)信息披露給相關(guān)配合單位，如監(jiān)理公司等。

二是合同執(zhí)行部門要嚴(yán)格按合同條款來(lái)履行合同義務(wù)。在合同執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)各種文件（如會(huì)議紀(jì)要、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等）要注意有效簽收并保管好原件，從而減少將來(lái)處理合同糾紛的可能成本。

三是對(duì)政策變化、法律法規(guī)調(diào)整、總體規(guī)劃調(diào)整、市場(chǎng)動(dòng)向、合同主體經(jīng)營(yíng)情況等要時(shí)刻保持關(guān)注，預(yù)防各種可能出現(xiàn)的不利情況，對(duì)可能出現(xiàn)毀約或違約的情況要及時(shí)采取相關(guān)措施，避免擴(kuò)大損失。如因我方原因?qū)е潞贤男邪l(fā)生變化，要及時(shí)變更或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，取得對(duì)方諒解，避免違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)合同條款變更或簽訂補(bǔ)充協(xié)議要本著審慎的態(tài)度，嚴(yán)格按合同管理制度的要求和審批流程進(jìn)行，杜絕隨意變更合同條款的現(xiàn)象。

四是合同履行完畢后，要及時(shí)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，分析合同履行中存在的問(wèn)題，各方的責(zé)任大小，對(duì)合同履行情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，對(duì)合同主體建立信用檔案，為以后的合同簽訂積累相關(guān)資料。

（四）加強(qiáng)合同管理人員的專業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于所處行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，需加強(qiáng)合同管理人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和合同風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。同時(shí)相關(guān)部門要配備專職或兼職的合同管理人員，明確其職責(zé)，人員配備和組織架構(gòu)形成互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督模式。此外，要重視合同管理人員的流動(dòng)管理，避免交接脫節(jié)造成的失控。

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