李亞紅

【摘 要】在房地產開發(fā)中合作開發(fā)是普遍存在的一種開發(fā)形式，合伙型聯建、成立項目公司合作開發(fā)是其主要合作開發(fā)模式。這兩種模式均存在相同的法律風險。本文就合作開發(fā)房地產所得稅納稅中存在的相關風險進行分析，并提醒相應科學籌劃措施，旨在為合作開發(fā)房地產所得稅納稅的科學籌劃提供可靠參考依據。

【關鍵詞】房地產合作開發(fā)；法律風險；權益保障

房地產開發(fā)具有周期長、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點。而各房地產開發(fā)企業(yè)在運營過程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業(yè)能夠正常運營，房地產開發(fā)企業(yè)不得不尋求更多的融資渠道，以實現吸納更多的資金參與項目開發(fā)。合作開發(fā)便是一種有效的融資渠道，但是合作開發(fā)在給房地產開發(fā)企業(yè)到來利益的同時也增添了各種風險，導致其所得稅納稅中出現各種問題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風險

通常情況下，在合作開發(fā)房地產中，主要由土地證所在公司來承擔納稅，而實際開發(fā)、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對合作方會計報表進行并帳并表后再向稅務申報納稅。在這個過程中往往存在各種風險，而這些風險的存在嚴重影響著合作開發(fā)房地產所得稅納稅籌劃。

1.合作開發(fā)涉及資金比例缺乏清晰度存在風險

在合作開發(fā)房地產過程中，資金分攤方案的含糊導致各種風險出現。具體的風險主要表現為預算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開發(fā)過程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項分攤。合作雙方進行分工是為一方主要負責提供開發(fā)土地，一方主要負責開發(fā)過程中的設計、勘查、施工等相關事宜。在這個過程中所涉及的資金問題各方自行解決。但是當合作中途出現廣告宣傳等被遺漏的事項時，其所產生的費用便不知由誰來承擔，進而使合作雙方在資金的分配上產生分歧，影響合作項目的正常運行。同時也對所得稅納稅的籌劃產生影響。

2.約定房屋預售款充抵投資中存在風險

約定房屋預售款充抵投資存在的風險主要表現在以下幾個方面：

（1）在合作開發(fā)房地產的過程中，可應用房屋預售款來進行投資，當出資不到位情況發(fā)生時，合作的違約方依然可以得到相應的好處。這種結果會催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現埋下隱患。

（2）應用預售款進行投資相當于把合作所得利潤進行投資，使利潤分配復雜化，為糾紛地發(fā)生埋下隱患。此外，土地方對開發(fā)方報表監(jiān)管、房款分配、開發(fā)方是以土地方名義簽訂的相關合同等均存在相應的風險。

二、合作開發(fā)房地產所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強對企業(yè)資產進行監(jiān)控

在各房地產企業(yè)中均擁有數額較大的固定資產，對這部分固定資產機械牛合理的處理也會在一定程度上對企業(yè)所得稅產生相應的影響。固定資產折舊可降低企業(yè)應納稅所得額，進而實現所得稅的降低。在新企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定：只用應用直線法計算出的固定資產折舊才能在稅前進行抵扣。所以房地產企業(yè)需從使用年限、殘值著手來進行稅收籌劃，最大限度地促進企業(yè)現有資金的效率得到充分發(fā)揮。首先，需要對企業(yè)資產的凈殘值進行合理估計，應用相應的方法對固定資產在企業(yè)運營過程中的實際使用情況、消耗方式等進行精確估計，盡量避免少計消耗或者虛增資產。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負擔增加，降低利潤，加快成本的回收速度，提高企業(yè)資金的實際使用效率，

2.加強對合作資金收入進行籌劃規(guī)劃

（1）收入的相應確認時間適當推遲，進而實現納稅籌劃。由于企業(yè)自身存在的特點，房產均為各房地產企業(yè)運營過程中的主要銷售產品。企業(yè)銷售額大，銷售過程中會占用較大數額的資金，各房地產企業(yè)會對各開發(fā)項目的風險進行評估，然后根據風險水平對結算方式進行合理選擇。在不違背相關法律的前提下，可應用延遲收入確認時間的方式來實現延遲相應稅收的納稅時間，從而實現資金的流動時間得以延長，有效解決資金短缺問題，避免企業(yè)在運營過程中發(fā)現金鏈斷裂現象。

（2）對收入類型進行轉換以實現納稅籌劃。當房地產企業(yè)在運營過程中存在較多閑置資金時，可將閑置的資金應用于國債或權益性投資，以促進企業(yè)非主營業(yè)務收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風險承擔問題

合作開發(fā)房地產進行的主要目的是為了分享房屋開發(fā)過程中所獲得的經濟效益。但是由于在合作開發(fā)過程中受多種因素影響，其得到的經濟效益也存在一定差異性。因此，在合作開發(fā)過程中，合作雙方必須依靠合同對合作過程中所涉及的利益分享、利益分享等問題作出明確安排和規(guī)定，避免事后各種糾紛地出現。明確合作雙方的利益分享與風險承擔問題，可有效處理合作開發(fā)過程中出現的財務賬及費用分攤爭執(zhí)等問題，促進所得稅納稅籌劃地有效進行。

三、結束語

合作開發(fā)房地產企業(yè)應在不違反相關法律法規(guī)的前提下積極進行納稅籌劃，促進企業(yè)在運營過程中具有良好的資金支持和資金流動。各房地產企業(yè)應密切結合自身發(fā)展特點、國家相關政策、市場發(fā)展特點等，合理選擇適當的財務處理方法，不斷優(yōu)化納稅籌劃，提高企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻：

[1]趙靚，曾程，楊亦民.房地產開發(fā)企業(yè)所得稅納稅籌劃問題[J].中國集體經濟，2011，12（7）：485-486

[2]藍相潔.房地產企業(yè)納稅籌劃的多維考察[J].中國房地產金融，2013，9（1）：624-625