摘要：從自住性住房需求、改善性住房需求、投資性住房需求及投機(jī)性住房需求等幾方面分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況，歸納了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在稅制結(jié)構(gòu)不合理、房產(chǎn)稅征收存在弊端、相關(guān)的配套政策不完善而未能與信貸金融相結(jié)合等問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上，提出了深化房產(chǎn)稅改革的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)稅制度 差別化

近年來(lái)政府先后出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，包括提高交易稅費(fèi)、提高購(gòu)房首付比例、緊縮住房貸款發(fā)放等用來(lái)增加交易成本，施行“限購(gòu)”，擴(kuò)大保障性住房供給，來(lái)控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，到個(gè)別城市房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，以達(dá)到抑制購(gòu)房需求，降低房?jī)r(jià)的目的。但是這些措施并不能持久，因其不僅抑制住房市場(chǎng)的投機(jī)需求，也影響了正常需求。盡管一方面是行政打壓房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策，另一方面一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)依然有上漲的跡象。宏觀(guān)調(diào)控的有效方法，是通過(guò)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，逐漸淡化行政手段，對(duì)不同的購(gòu)房需求加以區(qū)分，進(jìn)行分類(lèi)。從稅收上著手，并輔之以信貸制度改革進(jìn)行調(diào)節(jié)，以代替強(qiáng)制的“限購(gòu)”政策，建立房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)機(jī)制。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析

目前房地產(chǎn)需求按需求目的可細(xì)分為自住性住房需求、改善性住房需求、投資性住房需求及投機(jī)性住房需求。

第一層為自住性住房需求。主要是來(lái)自那些無(wú)房者，屬于剛性需求。我國(guó)目前仍處于城市化進(jìn)程之中，統(tǒng)計(jì)顯示，截止2013年底，我國(guó)的城市人口比例已達(dá)到53.73%。隨著城市化進(jìn)程的加快，今后還有大量的農(nóng)村人口遷移進(jìn)城，家庭結(jié)構(gòu)變化形成新增城市人口的住房需求，長(zhǎng)期有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。作為能帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍將發(fā)揮重要作用。[1]因此自主性需求在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，會(huì)保持?jǐn)U大的趨勢(shì)。至少目前城市中相當(dāng)多數(shù)的外來(lái)人口是租房居住，因?yàn)樗麄冞_(dá)不到當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房條件，也很難享受住房公積金。

第二層為改善性住房需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高，期望改善原有居住條件，住房需求向舒適過(guò)渡，城市原住民改善性住房需求非常龐大，亦有穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

第三層為投資及投機(jī)性住房需求。二者界限并不分明。近幾年來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率一直居高不下，物價(jià)上漲，銀行存款實(shí)為負(fù)利率，加之資本市場(chǎng)不穩(wěn)定，缺乏可靠的投資渠道，居民投資紛紛轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。近幾年來(lái)，居民普遍形成投資房產(chǎn)的意愿。在按揭政策下，使得購(gòu)房需求膨脹，不僅僅滿(mǎn)足于自住，而是作為一種財(cái)富保值增值的手段，購(gòu)房投資或投機(jī)需求激增。目前在宏觀(guān)政策調(diào)控的影響，炒房客漸少，投機(jī)性需求得到抑制。

2014年6月央行在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，年內(nèi)第二次定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，明確要繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持適度流動(dòng)性，一定程度上推動(dòng)了購(gòu)房需求的擴(kuò)大。上述需求，在地價(jià)高企的助推下，促成了房?jī)r(jià)的快速上漲，使得中低收入群體的自住需求無(wú)法得到滿(mǎn)足，形成一方面是相當(dāng)一部分人因不具備購(gòu)買(mǎi)力而無(wú)房居住，另一方面是為數(shù)眾多的業(yè)主擁有多套房屋，造成住房?jī)杉?jí)分化和資源的巨大浪費(fèi)。而在住房供應(yīng)方面，由于土地資源日益稀缺，供應(yīng)受限，尤其是主城區(qū)的土地供應(yīng)減少，使得房屋供給增加有限，住房供給彈性很小。作為房屋開(kāi)發(fā)商，在房?jī)r(jià)構(gòu)成要素地價(jià)高企、原材料漲價(jià)、勞動(dòng)力成本提高的情況下，房屋價(jià)格自然難以下降。

以往的行政干預(yù)無(wú)法消除這種內(nèi)在的需求，解決住房市場(chǎng)公平與效率的矛盾，現(xiàn)行制度使得中低收入群體依然無(wú)法提高購(gòu)房支付能力。在經(jīng)歷了之前政府強(qiáng)制行政手段為主的干預(yù)措施后，實(shí)行房地產(chǎn)稅收改革是大勢(shì)所趨。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源得到優(yōu)化配置和有效利用，具體體現(xiàn)為：

第一，稅制結(jié)構(gòu)不合理。體現(xiàn)為房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)稅，導(dǎo)致對(duì)日后因市場(chǎng)供求變化等因素引起的地價(jià)、房?jī)r(jià)變動(dòng)，不能動(dòng)態(tài)得到體現(xiàn)。造成購(gòu)房人一次支付，一勞永逸。在這方面社會(huì)各界已達(dá)到共識(shí)。

第二，房產(chǎn)稅征收存在弊端。盡管隨著近幾年國(guó)家相關(guān)宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定程度的影響，但主要是以所購(gòu)住房是否為第一套及住房面積衡量，將房屋價(jià)格作籠統(tǒng)的計(jì)稅依據(jù)，價(jià)格要素難以得到完全反映，即不論房?jī)r(jià)高低，均以相同稅率計(jì)征，這樣就不會(huì)形成對(duì)不同層次需求的調(diào)節(jié)。上海和重慶已在2011年1月28日開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，上海房產(chǎn)稅的做法將征稅目標(biāo)限定在增量房上，征收對(duì)象為上海市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；不包括本市居民的首套住房。筆者認(rèn)為，這種做法其實(shí)是帶有歧視性的，在當(dāng)下城市化進(jìn)程中，非戶(hù)籍居民大量存在，這部分人群（不包括外地的純炒房客）本來(lái)就在經(jīng)濟(jì)方面處于相對(duì)弱勢(shì)，他們?cè)诹魅氲卮蚱矗枰谝惶追孔幼鳛榱⒆阒?。若將他們的首套?gòu)房納入征稅范圍，無(wú)異剝奪了他們的生存權(quán)利。筆者認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)全國(guó)城市居民住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建成后，只需以是否為第一套購(gòu)房以及基本面積、房屋總價(jià)作為征稅標(biāo)準(zhǔn)，而不必區(qū)分是本地人購(gòu)房還是外地人購(gòu)房。重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作、無(wú)戶(hù)口、無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。重慶的方案對(duì)高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客比較有針對(duì)性，尚未實(shí)行普遍征收。然而，僅對(duì)房產(chǎn)增量部分征稅，而不能觸及已有的存量房產(chǎn)，造成不公平。上海和重慶做法的共同之處是都考慮到了首套房和二套房及多套的不同，并加以區(qū)別對(duì)待。

第三，相關(guān)的配套政策不完善，未能與信貸金融相結(jié)合。當(dāng)前稅收征管的配套措施還不夠完善。我國(guó)目前尚未建立公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度，銀行貸款的差別利率僅考慮是否為第一套住房，而不是根據(jù)購(gòu)房人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況。使得差別化的信貸政策大打折扣。

第四，與房地產(chǎn)稅收相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度不健全，缺少權(quán)威的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)評(píng)估人才隊(duì)伍及評(píng)估機(jī)構(gòu)。

三、深化房產(chǎn)稅改革的政策建議

（一）建立并完善房產(chǎn)稅收法律體系，合理確定征收對(duì)象，建立房產(chǎn)稅收征管系統(tǒng)endprint

這里先要明確增收房產(chǎn)稅的前提，就是不要僅僅針對(duì)增量房，也應(yīng)包括存量房。相對(duì)于增量房而言，數(shù)量更多，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象應(yīng)包括城市所有已購(gòu)房產(chǎn)，即采取“普遍征收原則”。考慮對(duì)增量房和存量房采用不同的稅率，達(dá)到減少已建成房屋的空置率的目的，可按“‘老房老辦法，新房新辦法模式區(qū)別對(duì)待?！盵2]

（二）政府設(shè)立公正權(quán)威的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，定期（一般應(yīng)為每年）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估

“絕大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)稅實(shí)行按評(píng)估值征稅，運(yùn)用成本法、市場(chǎng)法和收益法，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行計(jì)算機(jī)批量評(píng)估，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等帶來(lái)的土地升值通過(guò)稅收進(jìn)行有效調(diào)節(jié)?！盵3]即將按照房產(chǎn)原值征稅的標(biāo)準(zhǔn)，改為按照市場(chǎng)評(píng)估值征收。房產(chǎn)稅的征收也就從原來(lái)的靜態(tài)值變?yōu)閯?dòng)態(tài)。為確保評(píng)估結(jié)果的公正性，應(yīng)建立政府主導(dǎo)的房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與的非營(yíng)利的評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各類(lèi)房屋每年的價(jià)值評(píng)估認(rèn)定。每年在規(guī)定時(shí)期評(píng)估機(jī)構(gòu)須將評(píng)估結(jié)果送達(dá)房屋業(yè)主，以此為繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

（三）在交易環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有交易稅的基礎(chǔ)上，按照房產(chǎn)成交金額實(shí)行有差別的交易稅

如對(duì)居民正常交易的第一套住房與改善性住房、正常的遷移調(diào)動(dòng)引致的房產(chǎn)交易，征收較低的稅率，但對(duì)持有多套以上住宅的業(yè)主適用征收交易稅中一定比例的附加稅率和所得稅，以增加其交易成本。同時(shí)對(duì)部分重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭蟹慨a(chǎn)交易申報(bào)制，即房產(chǎn)交易人負(fù)有在交易完成后一定期限內(nèi)（如不超過(guò)一個(gè)月）進(jìn)行申報(bào)的義務(wù)，而其他地區(qū)則可以適當(dāng)延長(zhǎng)，以便政府及時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)。

（四）根據(jù)不同地區(qū)、同一地區(qū)的不同地理位置確定級(jí)差的房產(chǎn)持有稅率

目前國(guó)內(nèi)不同地域間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，應(yīng)根據(jù)各地方的具體情況或按照一、二、三線(xiàn)城市分級(jí)、分類(lèi)而定，分步實(shí)施。政府部門(mén)通過(guò)對(duì)重點(diǎn)城市調(diào)查摸底，初步確定各類(lèi)城市的指導(dǎo)價(jià)格，及同一市區(qū)內(nèi)主要地段的不同價(jià)格區(qū)間。設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅既要考慮不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，也要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、不?dòng)產(chǎn)價(jià)格因素，形成地區(qū)間的差別征收。

（五）按房屋用途、套數(shù)以及價(jià)格不同劃分差別的房產(chǎn)稅率

對(duì)自住型購(gòu)房免征或按較低的基本稅率征收，而對(duì)出租等經(jīng)營(yíng)性用房則征收較高稅率。從第二套房起，隨著個(gè)人擁有房產(chǎn)數(shù)量的增加，其稅率遞增。在此要區(qū)別一個(gè)家庭內(nèi)部的第二套以上房產(chǎn)是否為婚內(nèi)購(gòu)得還是婚前所購(gòu)，如果是婚前購(gòu)得，應(yīng)該不受此限。除了基于房屋數(shù)量作為征稅的依據(jù)外，還須考慮價(jià)值因素。即按照房屋總價(jià)值規(guī)定一個(gè)起征點(diǎn)的方案，不同地區(qū)以及同一地區(qū)的不同地段適用不同的起征點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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（侯玉玲，1978年生，河北唐山人，碩士，經(jīng)濟(jì)師，中國(guó)人民銀行天津分行。研究方向：財(cái)政與金融統(tǒng)計(jì)分析）endprint