宗玲

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本內(nèi)容及特點

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本內(nèi)容。其內(nèi)容實際上就是每個項目的開發(fā)成本之和。在項目初期，土地成本、管理成本、財務(wù)成本，一般都能夠基本確定，隨著項目的進一步發(fā)展，其變化的幅度較小，所以可控性較小，但前期費用、工程成本、營銷成本則可能由于項目本身特點，如政策、工程周期、市場情況、地域等出現(xiàn)變化而可控性較強，因此，必須利用動態(tài)管理手法，采取有效措施進行成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)成本特點。首先，開發(fā)成本的構(gòu)成影響因素較多。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受房地產(chǎn)消費市場、國家有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等的影響。其次，開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。成本項目從實物形態(tài)上看，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本之間不平衡，且房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用不具可比性，成本計量無統(tǒng)一依據(jù)，易亂攤亂擠成本，如對市政建設(shè)配套費，各地規(guī)定就五花八門，使成本變得復(fù)雜。第三，開發(fā)成本可塑性強。由于各地塊所處環(huán)境不同，使項目開發(fā)的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都尚無一個統(tǒng)一的標準，而管理水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握以及公共關(guān)系的處理等，都會造成成本增減。這些因素處理好了，可能會降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點使得成本可塑性很強，造成了成本控制和管理的難度。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)財務(wù)成本控制的總體思路

公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施；

設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強對設(shè)計部門人員的成本意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成本的影響；

建立成本控制目標。房地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責(zé)任落實到部門；

嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標準備；設(shè)計、合約、項目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險，降低工程成本；

完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制步驟分析

制定財務(wù)預(yù)算成本目標。預(yù)算成本法的基本思想：制定預(yù)算成本，將預(yù)算成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算指標落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。首先，影響預(yù)算成本制定準確性的原因。從房地產(chǎn)企業(yè)本身來看，主要是缺乏規(guī)范的預(yù)算成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理等每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“預(yù)算成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實施，即建立房地產(chǎn)內(nèi)部的“預(yù)算成本管理規(guī)范”。其次，建立規(guī)范的方法和流程。建立規(guī)范要結(jié)合房地產(chǎn)公司開發(fā)項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為預(yù)算成本制訂的基線。同時，建立規(guī)范的流程。確定如何在項目發(fā)展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴充設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段完成對預(yù)算成本的層層細化修訂，并形成最終的預(yù)算成本，指導(dǎo)招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用的使用與管理。

明確崗位職責(zé)建立預(yù)算責(zé)任成本體系?！柏?zé)任成本體系”的目標是明確各專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。首先，確定責(zé)任成本范圍?！柏?zé)任成本體系”的目的是保證對預(yù)算成本的執(zhí)行落到實處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實際上也就與預(yù)算成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)樹”。我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為其定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標、評價部門。當(dāng)然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。其次，明確作業(yè)過程管理。明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門/崗位對其負責(zé)的“責(zé)任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。為此，需要制定一套“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程 ”的層面保證對預(yù)算成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

用動態(tài)成本法來跟蹤執(zhí)行。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)預(yù)算成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。首先，全動態(tài)成本控制。動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)。實現(xiàn)動態(tài)成本的測算要緊緊圍繞著“一個中心，三條主線”進行。第一，一個中心：“以合同為中心”。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大（各種調(diào)整和變更）的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如前期政府的各種規(guī)費等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“成本不實”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。第二，三條主線：“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”。①“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布，也就是我們的預(yù)算成本或者是設(shè)計成本，通過預(yù)算表格和臺賬體現(xiàn)；②“實際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度，是預(yù)算責(zé)任成本帳套的歸集內(nèi)容；③“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況，要建立實付成本臺賬。

建立財務(wù)成本控制和管理信息平臺。要建立成本管理信息系統(tǒng)，建立一個能夠?qū)崟r反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機結(jié)合。整個系統(tǒng)的核心要圍繞合同管理進行的，包括：估算成本、預(yù)算成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本、預(yù)算責(zé)任帳套等功能。信息平臺還應(yīng)提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。信息平臺通過即時反應(yīng)預(yù)算成本和動態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業(yè)的核心競爭力。

（作者單位：恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）