組合拳能否“救市”？

繼央行和銀監(jiān)會在2014年9月29日松綁房貸之后，住建部、財政部、央行三部門又在10月9日發(fā)文，要求各地放松公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現(xiàn)異地互認(rèn)。5個多月前，中國人民銀行副行長與15家商業(yè)銀行座談，并在會上提出優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求等五項要求，市場稱“央五條”。不過，“央五條”提出至今，房地產(chǎn)市場信貸趨緊狀況沒有出現(xiàn)明顯改善。

疊加效應(yīng)給樓市加溫

謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長）

此次公積金新政將貸款的首付與利率下調(diào)及異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，目的是降低首次置業(yè)與改善需求的購房入市門檻，盡最大限度滿足買房。同時，達(dá)到去庫存與平衡供需矛盾的目的。

因此，此新政可與之前松綁房貸的政策形成“組合拳”的“疊加效應(yīng)”，促進(jìn)樓市復(fù)蘇，刺激住房消費，給樓市“加溫、助熱”。

但由于房貸與公積金新政的落實與執(zhí)行需要時間及去庫存的壓力，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體相對低迷，復(fù)蘇到回暖需要一個過程。

實際上，公積金異地互認(rèn)作為鼓勵剛需購房者入市的有效辦法，由于管理不便等因素，一直未獲政策層面的推動。如今，在這一時間節(jié)點被提出，可見提振樓市信心的愿望比較強(qiáng)。

但由于受資金額度、政府管理、地方利益等因素的影響，公積金異地互認(rèn)的工作還需打破多重藩籬，出臺更多實操性政策才能落地。因為這涉及公積金歸集資金的跨市甚至跨省調(diào)配，而目前各地公積金使用是不均衡的，因此公積金使用額度偏緊的城市對執(zhí)行異地互動的政策就缺乏主動性。以廣州為例，廣州的公積金使用率已經(jīng)達(dá)到全國最高比例，如何執(zhí)行國家政策，確實面臨“無米之炊”的尷尬。

警惕過度放貸影響提取

余豐慧（財經(jīng)評論員）

不管是放寬商業(yè)銀行的房貸政策，還是公積金房貸政策，共同目的之一都被認(rèn)為是“救市”。目前，央行放松房貸的“救市”效果尚不明顯。那么，公積金“救市”效果又會如何呢？

從公積金規(guī)模來看，目前繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，而公積金貸款總額不得而知。但可以計算的是，公積金剔除提取總額、貸款總額以及預(yù)留提取準(zhǔn)備金后，總量有限。

《通知》提出，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住房貸款額度。假如這個“住房公積金個人住房貸款發(fā)放率”是指公積金貸款與繳存公積金比率的話，那么該比率設(shè)定之高之寬是少見的。必須警惕和防止放貸過度導(dǎo)致公積金出現(xiàn)“錢荒”，最終影響到職工正常提取公積金的權(quán)益。

還要提醒的是，目前的高房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國民收入的承受能力，這是市場需求望而卻步的根源所在。以高房價為特征的中國房地產(chǎn)市場，不是通過放水貨幣信貸就能救的。一味放水，可能適得其反。放水貨幣信貸必然推高房價，而房價越高需求就越謹(jǐn)慎；購房人越買不起房，市場就會越來越低迷，最終只有一條路：泡沫破滅。對此，必須有一個清醒認(rèn)知。

銀行“冷落”房貸新政

郭施亮（職業(yè)投資者）

不可否認(rèn)，隨著房貸新政的逐步推行，我國部分主要城市的銷售環(huán)境會有所改善。但面對如此犀利的“救市”舉措，市場對房地產(chǎn)市場的上漲期望卻不太強(qiáng)烈。

實際上，影響未來中國房地產(chǎn)市場走向的因素有以下幾點：

一是商業(yè)銀行對房貸新政的落實力度。一般而言，當(dāng)房貸政策放松后，將會大幅刺激住宅需求，以此起到房地產(chǎn)市場投資熱情回升的作用。然而商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)的落實積極性并不理想，房價的提振效果也會大打折扣。

二是貨幣政策。2009年我國采取四萬億的刺激政策，并實行極度寬松的貨幣政策，帶動了當(dāng)時房價的迅速上漲。2012年以后的房價上漲，除了當(dāng)時相對穩(wěn)健且略靈活的貨幣政策外，管理層多次的降準(zhǔn)政策及對房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變也產(chǎn)生了積極影響。

三是地方對房地產(chǎn)的依賴度。因分稅制改革的持續(xù)深入，地方的事權(quán)與財權(quán)之間的矛盾也愈演愈烈。顯然，房地產(chǎn)業(yè)成為了地方財政增收的主要渠道之一。未來隨著地方對房地產(chǎn)的依賴度逐步降低，土地價格虛高現(xiàn)象也會得到修正，最終有利于房價的理性回歸。

四是不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等重磅政策的推出，將會影響中國房地產(chǎn)市場的最終走向。

扭轉(zhuǎn)市場周期性調(diào)整并非易事

易憲容（中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

只要中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性調(diào)整，社會經(jīng)濟(jì)生活中隱藏的問題都會暴露出來，并對整個中國經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大沖擊。

今年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整不僅拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)，也讓國內(nèi)銀行體系的一些風(fēng)險暴露出來。這迫使政府拯救樓市。

但市場普遍認(rèn)為，要扭轉(zhuǎn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的頹勢并非易事。此次央行“救市”或可在短期內(nèi)對部分城市住房市場的成交量產(chǎn)生一定刺激作用，但從中長期來看，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整趨勢是不可能的。

首先，國內(nèi)住房市場已出現(xiàn)嚴(yán)重供給過剩。這就是央行“救市”政策的重點放在“去庫存化”的關(guān)鍵所在。但實際上，要化解當(dāng)前國內(nèi)樓市嚴(yán)重過剩的住房供給問題并非易事。

其次，這次央行房貸新政對早些時候沒有實施任何限購的中小城市或絕大多數(shù)三四線城市來說沒有多少影響，所以“救市”效果也有限。

再次，在一些房價過高、早幾年限購政策緊的城市，房貸新政解決了住房投資者信貸的可獲得性問題，但是融資成本及融資杠桿率問題沒有解決，而后兩個方面是影響投資者預(yù)期收益最為重要的因素，所以住房投資者不可能像2008年那樣涌入住房市場。endprint