杜菲

摘 要：造價控制工作貫穿于房地產開發(fā)項目的全過程，其質量的高低不僅影響著房地產開發(fā)項目的整體建設，同時還會影響房地產企業(yè)的經濟效益。而就目前房地產開發(fā)項目造價控制的現狀而言，采取什么樣的方式才能提高造價控制的效率和質量，這是眾多房地產企業(yè)必須要關注的問題，也是本文研究的重點。

關鍵詞：房地產 開發(fā)項目 造價控制 方式

中圖分類號：F224 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）01（a）-0099-02

自改革開放以后，我國的房地產市場一再升溫，尤其是近幾年城市建設的速度加快，房地產開發(fā)項目不斷增加，規(guī)模越來越大，造價控制的難度也隨之上升。房地產開發(fā)項目的造價控制涉及到項目決策階段、項目設計階段、項目招投標階段、項目施工階段、項目竣工階段5個方面，每個階段的造價控制都極為重要，某個方面出現問題都可能會影響到整個過程的造價控制質量。而就目前房地產開發(fā)項目的造價控制現狀而言，在很多方面依然存在著一定的問題，比如造價控制手段落后，造價控制人員的能力不足，造價管理制度不完善等。本文首先對房地產開發(fā)項目造價的構成以及特點進行了簡要的分析，然后再從上述5個方面分析了房地產開發(fā)項目造價控制的方式。

1 房地產開發(fā)項目造價的構成以及特點

構成工程造價的主要部分是建設投資，而建設投資又分為工程費用、其他費用以及預備費三部分。具體而言，房地產開發(fā)項目成本包含的主要費用項目有土地征用費用、管理費用、拆遷費用、安裝費用、配套設施費用、前期工程費用、基礎設施費用以及其他費用支出。對于房地產開發(fā)項目造價來說，因房地產項目本身的特點致使其造價存在著大額性、差異性、動態(tài)性、層次性等特點。房地產開發(fā)項目造價包含的范圍極廣，涉及到各個部門以及各施工建設環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)項目造價的影響巨大，直接關系著房地產企業(yè)的經濟效益，直接影響著人們生活水平以及居住標準。

2 房地產開發(fā)項目造價控制的方式

2.1 項目決策階段的造價控制

項目決策階段的造價控制對于整個房地產開發(fā)項目造價控制而言，影響巨大。據統(tǒng)計顯示，在房地產開發(fā)項目造價控制中，決策階段對造價控制的影響超過了80%。如果決策失誤，帶給房地產企業(yè)的不僅僅只是經濟損失，還會造成巨大的人力、物力浪費。因此，要確保房地產企業(yè)的經濟效益，首先必須要確保項目決策的正確性，決策失誤是企業(yè)發(fā)展過程中的最大威脅。鑒于項目決策階段造價控制的重要性，房地產企業(yè)必須要高度重視這個階段的造價管理工作。而要做好該階段的造價管理，首先必須要組建一個專門負責造價研究和控制的項目部，其成員必須包括市場銷售策劃師、造價工程師、經技師以及建筑師等，精誠合作共同完成該項目的市場評估以及投資測算。在對項目進行評估和預測的過程中，必須要重視對該項目的周邊地理環(huán)境、社會需求以及本企業(yè)的經濟能力、技術能力等做出正確的分析，這是保證項目決策正確性的關鍵。

2.2 項目設計階段的造價控制

當在決策階段做出正確的決策以后，下一個影響房地產開發(fā)項目造價控制的階段就是項目設計。項目設計階段是整個房地產開發(fā)項目中極其重要的環(huán)節(jié)，其主要工作任務是對項目進行全面的規(guī)劃并對施工意圖進行詳細描述。雖然設計費用只占房地產開發(fā)項目造價的1%左右，但是設計工作質量的好壞卻對整個房地產開發(fā)項目有著75%以上的影響力。由此可見，房地產開發(fā)項目造價控制的關鍵階段是設計階段。如何才能做好設計階段的工作以保證房地產開發(fā)項目造價控制的質量和效率：（1）合理運用設計招標制度。當前我國具備實力的設計院有數百家，不同設計院的實力有著一定的差距，有的設計院強于建筑設計、有的設計院強于規(guī)劃設計，要合理選擇設計院，就必須要采用設計招投標制度，通過引入競爭機制，讓設計院對建筑設計方案進行全面仔細的分析和研究，確保設計方案在技術、環(huán)境、經濟、功能等方面能夠達到開發(fā)商的要求。（2）加強對設計過程的監(jiān)督管理。在建筑方案設計中，存在漏洞、失誤等是必然的，這就需要設計監(jiān)理人員發(fā)揮作用，及時指出不足之處，并要求設計隊伍及時更正。這樣才能保證設計質量，減少因設計失誤帶來的損失。（3）積極推廣和應用新的技術成果。對于現代房地產開發(fā)項目來說，必須要積極應用先進的科技成果以此提高建筑工程的質量和效率。同時，推廣和使用新技術還能夠降低企業(yè)的成本，增加企業(yè)的社會、經濟效益。

2.3 項目招投標階段的造價控制

對于招投標階段的造價控制而言，主要涉及3個方面的內容：其一，必須要認真編制招標文件，招標文件中不僅要詳備招標的主要項目內容，同時還必須包含地理資料、地下管網資料、地質資料、施工用水用電情況、氣象資料以及項目要求等。另外，還必須要在招標文件中明確評標辦法。其二，工程清單的內容必須要齊全、準確、可靠。工程清單是投標單位編制投標報價的主要依據，若是其內容不具體、不準確，必定會導致之后的造價控制出現嚴重問題。其三，加強對合同的簽訂管理，嚴格按照要求執(zhí)行合同條款。施工合同關系著建設雙方的根本利益，是雙方權利義務的法律證明文件，若是施工合同不嚴密、漏洞太大，必定會影響到造價控制。

2.4 項目施工階段的造價控制

對于項目施工階段來說，其造價控制的內容比較復雜，主要涉及到以下幾個方面的工作：（1）編制詳細的資金使用規(guī)劃，將資金使用分解到各個施工環(huán)節(jié)，確定準確的造價控制目標。必須要先設定相應的造價控制目標才能保證項目造價控制的順利進行，項目造價控制目標的設定必須要以施工方案、施工圖紙、施工合同等資料為依據，以企業(yè)的實際情況為基礎，設定科學合理、切實可行的項目造價控制目標。（2）嚴格控制現場簽證以及工程變更。因為各種主客觀原因，導致現場簽證和工程變更頻發(fā)，這對房地產開發(fā)項目造價控制來說是極其不利的，會極大的增加企業(yè)成本，因此，必須要嚴格控制這類問題的出現。（3）充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的作用。監(jiān)理工作是保證施工質量、施工效率的關鍵性工作。而施工質量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地產開發(fā)項目造價控制的效率和質量。

2.5 項目竣工階段的造價控制

在項目竣工決算階段，工程實體的造價已經形成。在此階段，施工單位必須要提供詳細的結算資料，比如：竣工圖、工程變更以及現場簽證聯(lián)系單、會議紀要、各月工程量報表、招標文件、投標文件等。結算工作的重點就是要對這些資料進行全面的審核，核對工程量，審查隱蔽工程，通過一系列核算和檢查，獲取最為準確的費用信息，然后再支付。同時，還要對本工程的造價控制情況進行分析，總結成敗，為下次施工建設提供經驗。

3 結語

隨著我國社會主義市場經濟的進步和發(fā)展，房地產開發(fā)項目的數量越來越多，房地產市場的競爭壓力越來越大。房地產企業(yè)要想在這樣的市場環(huán)境中獲得生存的權力，就必須要搞好房地產開發(fā)項目的造價控制工作。

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