許春蘭

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營理念、管理方式等方面也進(jìn)行了不斷的探索與創(chuàng)新，以適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的需求和外部環(huán)境的變化。文章就近年來房地產(chǎn)企業(yè)管理方式改革進(jìn)行探討，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的管理活動提供一些借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理方式 創(chuàng)新

中圖分類號：C931.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）09（a）-0181-02

我國的房地產(chǎn)市場起步于20世紀(jì)80年代中期，經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，已呈現(xiàn)出八大發(fā)展趨勢，即規(guī)?；?、集團(tuán)化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸現(xiàn)了一批“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，而房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平是否能適應(yīng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，將直接影響其市場競爭能力。

近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)為在復(fù)雜多變的市場競爭環(huán)境中求得生存和發(fā)展，在企業(yè)管理實(shí)踐中進(jìn)行不斷的探索，在管理方式上進(jìn)行不斷的調(diào)整與創(chuàng)新，以確立自身的市場競爭優(yōu)勢。主要表現(xiàn)在以下5個方面。

1 企業(yè)轉(zhuǎn)型與多角化策略

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近30年的擴(kuò)張，企業(yè)舊有的發(fā)展模式受到了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型是一種連續(xù)的、有經(jīng)驗(yàn)可循的自然過程。如大量收購、建設(shè)生息資產(chǎn)；由住宅地產(chǎn)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)；向金融領(lǐng)域擴(kuò)張，開展房屋相關(guān)的信貸業(yè)務(wù)等。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的多角化策略

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型演變必然導(dǎo)致管理方式上的多角化， 即實(shí)行多品種，多渠道的方針。它主要包括水平型多角化、同軸型多角化、復(fù)合型多角化。

1.2.1 水平型多角化

水平型多角化是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有的房屋開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)， 采用新的房屋業(yè)態(tài)的策略。企業(yè)可以利用原有優(yōu)勢， 掌握顧客的需求， 從而推出不同的房屋產(chǎn)品。如企業(yè)在原有的住宅類領(lǐng)域內(nèi)推出精裝修住宅、花園洋房、復(fù)式住宅等產(chǎn)品項(xiàng)目。

1.2.2 同軸型多角化

同軸型多角化就是房地產(chǎn)企業(yè)通過共同的紐帶把現(xiàn)有產(chǎn)品和銷售同新的產(chǎn)品和銷售聯(lián)系起來。如企業(yè)以商業(yè)綜合體項(xiàng)目為軸心，充分利用該產(chǎn)品的優(yōu)勢， 推廣公寓、店鋪、住宅等產(chǎn)品。

1.2.3 復(fù)合型多角化

復(fù)合型多角化是指企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品和銷售業(yè)務(wù)與原有市場都沒有直接的聯(lián)系。如企業(yè)在經(jīng)營原房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，推出酒店服務(wù)、醫(yī)藥產(chǎn)品等業(yè)務(wù)。

1.2 實(shí)行專家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)

專家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)是指房地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營管理由一些精通業(yè)務(wù)、善于管理的專家們共同負(fù)責(zé)和管理。企業(yè)實(shí)行專家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以集思廣益， 形成有機(jī)的決策機(jī)構(gòu)， 以避免憑經(jīng)驗(yàn)辦事， 靠個人意志決策所帶來的管理不善現(xiàn)象。如龍湖、萬達(dá)等地產(chǎn)集團(tuán)目前均實(shí)行專家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。

3 實(shí)行以目標(biāo)管理為核心的考核體系

房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項(xiàng)目公司越來越多，勢必加大集團(tuán)公司的管理半徑，增加管理的難度。因此，如何加強(qiáng)對房地產(chǎn)子公司的管理，成為擺在大型企業(yè)集團(tuán)面前一個非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。目前，房地產(chǎn)集團(tuán)對下屬子公司的管理主要是以目標(biāo)管理為核心，其考核體系包括項(xiàng)目考核與年度考核兩部分。

3.1 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)及考核

3.1.1 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)考核內(nèi)容

經(jīng)營目標(biāo)主要包括利潤目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分?？己酥信c利潤目標(biāo)相關(guān)的。

指標(biāo)包括：（1）規(guī)劃指標(biāo)（2）成本費(fèi)用。（3）利潤目標(biāo)。而考核中與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)主要包括七個部分：（1）土地權(quán)證辦理；（2）拆遷安置；（3）方案設(shè)計(jì)；（4）報(bào)批報(bào)建；（5）營銷策劃；（6）工程建設(shè)；（7）物業(yè)管理。

3.1.2 考核評價(jià)及獎勵

項(xiàng)目的考核評價(jià)在決算后進(jìn)行，可根據(jù)考核結(jié)果實(shí)施一定的獎勵。如：以“凈利潤”指標(biāo)為核心，超出“凈利潤”目標(biāo)時，集團(tuán)給予子公司一定比例作為獎金；以“成本利潤率”為參照，成本利潤率下降時，獎勵比例下調(diào)等。

3.2 年度經(jīng)營目標(biāo)考核

年度經(jīng)營目標(biāo)由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合管理指標(biāo)兩部分組成，獎懲以年度考核為準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主要包括銷售收入和管理費(fèi)用指標(biāo)。而綜合管理目標(biāo)考核根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況，由集團(tuán)相關(guān)職能部門根據(jù)對子公司的檢查記錄進(jìn)行評分。其考核內(nèi)容主要包括項(xiàng)目工程進(jìn)度、財(cái)務(wù)管理、綜合管理、安全管理、品牌建設(shè)、土地儲備。

4 重視產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)管理

研發(fā)和設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心工作之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)和設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。因而，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)管理工作。

4.1 設(shè)立研發(fā)團(tuán)隊(duì)，重視設(shè)計(jì)管理工作

企業(yè)設(shè)立諸如研發(fā)中心、規(guī)劃研究院等研發(fā)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)研究，為項(xiàng)目的實(shí)施提供基礎(chǔ)資料和研究支持，持續(xù)提高公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品競爭力，并提升項(xiàng)目運(yùn)作的效率。研發(fā)中心開展與項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)的專業(yè)技術(shù)類研究，如單體研究、部品研究等，專項(xiàng)研究成果經(jīng)公司確認(rèn)后進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)庫，供項(xiàng)目實(shí)施過程中選擇。

4.2 組建設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，重視設(shè)計(jì)管理工作

由于設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求以及產(chǎn)品可以為公司帶來的收入（設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出—— 建安成本），因而也決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視設(shè)計(jì)，多數(shù)企業(yè)都組建了自己的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào)工作；對公司成本、招采、工程、營銷、項(xiàng)目發(fā)展等部門提供技術(shù)支持；收集、制定、完善、定期調(diào)整公司產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，如新的戶型設(shè)計(jì)方案、新的規(guī)劃理念等。

5 強(qiáng)化人力資源管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，是人才密集型行業(yè)，需要相關(guān)人員具備扎實(shí)的專業(yè)知識且有較強(qiáng)的心理素質(zhì)以及良好的綜合實(shí)踐能力。因此，人力資源管理本身就是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的必然手段之一。

5.1 加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，多渠道選聘人才

加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，尤其在專業(yè)培訓(xùn)的過程中注重對員工自身潛能的挖掘，并針對培訓(xùn)過程中出現(xiàn)的問題及時分析及時調(diào)整。同時企業(yè)實(shí)行多方位、多渠道的選擇招聘制度，及時滿足企業(yè)對人才的需求。

5.2 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定薪酬體系設(shè)計(jì)，提高員工工作積極性

薪酬體系設(shè)計(jì)要結(jié)合行業(yè)及企業(yè)實(shí)際，薪酬的確定要科學(xué)合理，做到差異性的公正對待。例如：建筑工人的薪酬依據(jù)其工作量而定；而銷售人員的薪酬依據(jù)其銷售業(yè)績，其基本工資可由公司根據(jù)不同的發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行調(diào)整。銷售傭金包括硬指標(biāo)（銷售量、回款時間等）80%，軟指標(biāo)（客戶滿意、團(tuán)隊(duì)精神等）20%的比例來設(shè)計(jì)，并以此為基數(shù)決定營銷人員提成（銷售提成=銷售傭金*提成標(biāo)準(zhǔn)量）。若公司超額完成季度計(jì)劃指標(biāo)，每增加一定比例，如增加10%，銷售人員及銷售負(fù)責(zé)人的銷售傭金和個人銷售提成分別提高一定百分比。這種分級的提取加大了激勵程度，銷售人員在沒有上限的正激勵情況下，可以創(chuàng)造更高的業(yè)績。

5.3 建立健全企業(yè)對員工的約束機(jī)制

企業(yè)通過建立健全對員工的約束機(jī)制，減少員工流動頻率過高現(xiàn)象。在企業(yè)內(nèi)部，通過健全的規(guī)章制度約束員工行為，而外部則主要依靠法律和社會輿論來對企業(yè)員工加以約束。

總之，目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整，在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范。因而進(jìn)行理性的戰(zhàn)略思考和建立科學(xué)的管理方式是房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善管理體系，充分整合和有效運(yùn)用各種資源，才能獲得長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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