張榮齊+張尋

內(nèi)容摘要：中國未來幾十年的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心進入機遇期。本文以社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展為研究對象，以理論、實踐和政策相結(jié)合的方法，重點研究社區(qū)商業(yè)中心模式轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)型模式與體系建設(shè)問題。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)中心 轉(zhuǎn)型模式 選址布局 體系設(shè)計

社區(qū)商業(yè)中心模式轉(zhuǎn)型

社區(qū)商業(yè)中心是以滿足社區(qū)居民基本消費和多樣性生活需求為目標(biāo)，以便民利民為宗旨，以各類社區(qū)商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，由政府引導(dǎo)支持、社會多元參與，面向所有社區(qū)成員提供日常生活所需商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)區(qū)。作為城市商業(yè)的重要組成部分，社區(qū)商業(yè)中心不僅是居民生活息息相關(guān)的民生工程，而且是提高最終消費率的有效載體。

第一，建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心，打造便利消費集聚區(qū)。社區(qū)商業(yè)中心總建筑面積一般不低于2萬平方米，服務(wù)人口3萬人以上，據(jù)根周邊社區(qū)規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣等特點，選擇配置綜合超市、生鮮超市、菜市場、直營直供菜店、便利店、專業(yè)店、專賣店、工廠店、折扣店、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，業(yè)種齊全，功能完善，滿足周邊居民“一站式”的綜合消費、生活服務(wù)、休閑娛樂需求。

第二，以社區(qū)商業(yè)中心為主力業(yè)并形成動態(tài)組合，促成“一刻鐘”便利消費圈。重點建設(shè)菜市場、生鮮超市、24小時便利店等民生網(wǎng)點，保障居民最基本的日常消費、應(yīng)急購買需求。新建社區(qū)網(wǎng)點應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，采取“沿街式”、“組團式”，引導(dǎo)網(wǎng)點向社區(qū)商業(yè)中心合理集中，有條件實施商住分離。

第三，以社區(qū)商業(yè)中心為依托，搭建社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)平臺。以社區(qū)商業(yè)中心為依托，對商業(yè)、金融、郵政、電信、公共服務(wù)等資源進行整合，實現(xiàn)刷卡消費、刷卡取現(xiàn)、郵件快遞收發(fā)、代售藥品、代賣圖書、代訂火車票機票、公交卡充值、手機電話充值繳費、水電氣暖繳費等綜合服務(wù)功能的搭載應(yīng)用。助力企業(yè)實現(xiàn)實體銷售、網(wǎng)絡(luò)銷售、電話銷售、送貨上門、到店取貨等相結(jié)合的多渠道經(jīng)營。

第四，以社區(qū)商業(yè)中心為載體，配置社區(qū)配送（收發(fā)）站點。以社區(qū)為單元，以家庭為結(jié)點，以日用生活品為主體，在社區(qū)商業(yè)中心配置24小時營業(yè)的“社區(qū)收發(fā)室”，作為物流企業(yè)的社區(qū)中轉(zhuǎn)站點和末端配送站點，配送半徑1公里以內(nèi)，覆蓋6-10個社區(qū)，為社區(qū)企業(yè)和居民提供區(qū)域配送中轉(zhuǎn)、物品托管、快遞收發(fā)、網(wǎng)絡(luò)購物、食品加工配送等服務(wù)，實現(xiàn)送貨上門、到站取貨雙向服務(wù)，提高物流效率和集約化、現(xiàn)代化程度，破解物流配送“最后100”米難題。第五，以社區(qū)商業(yè)中心為創(chuàng)業(yè)基地，帶動特色新興連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展。鼓勵品牌連鎖企業(yè)通過收購兼并、發(fā)展直營、特許經(jīng)營、品牌加盟等方式進入社區(qū)商業(yè)中心。鼓勵綠色環(huán)保、設(shè)計創(chuàng)意、文化創(chuàng)新等特色企業(yè)、小微企業(yè)入駐社區(qū)商業(yè)，結(jié)合不同社區(qū)特點進行精確定位，將社區(qū)作為培育創(chuàng)新品牌、鼓勵自主創(chuàng)業(yè)和增加就業(yè)的基地。

社區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)型模式

社區(qū)商業(yè)中心有三種模式，即美國模式——以社區(qū)型購物中心規(guī)劃為主，日本模式——以社區(qū)商業(yè)街協(xié)同組合項目審批為主，新加坡、法國模式——規(guī)劃和審批并用（見表1）。借鑒國外經(jīng)驗，構(gòu)建的過程中可將功能復(fù)合化、商業(yè)集聚化、空間立體化、環(huán)境生態(tài)化、資訊網(wǎng)絡(luò)化融為一體。

中央政府在制定全國性政策和法規(guī)時，對社區(qū)商業(yè)中心開設(shè)的申報、聽證和審批在數(shù)量、指標(biāo)和口徑上分梯度進行規(guī)劃設(shè)計，建立保護性立法，全面推動社區(qū)商業(yè)中心審議制度或聽證制度。地方政府要依據(jù)中央政府制定的政策和法規(guī)，強化選址布局和項目審批環(huán)節(jié)，并依此完善社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展流程（見表2）。社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展內(nèi)容可以從幾個主要方面著手：選址布局、市場秩序和經(jīng)營風(fēng)險。

社區(qū)商業(yè)中心選址布局

社區(qū)商業(yè)中心是城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的重點內(nèi)容，包括業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、總量、布局、集聚組合等，科學(xué)、合理的規(guī)劃是后續(xù)發(fā)展的一個重要前提。

（一）建立長效機制

建立健全的政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)部門牽頭、有關(guān)部門分工負(fù)責(zé)、多方共同參與的社區(qū)商業(yè)管理體制，把加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心列入經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重要內(nèi)容，落實發(fā)展規(guī)劃編制、扶持政策制定、提供指導(dǎo)服務(wù)、加強市場監(jiān)管、維護市場秩序等各項工作；鼓勵各地商務(wù)主管部門加強與國土、住建、規(guī)劃、環(huán)保、財政、稅務(wù)、工商、衛(wèi)生、城管等各部門之間的溝通協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮街道辦、居委會、物業(yè)公司和中介組織的作用，明確社區(qū)商業(yè)牽頭部門；成立專門的社區(qū)商業(yè)中心管理機構(gòu)。積極推動社區(qū)商業(yè)中心標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)，提高社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)水平和連鎖化程度。

（二）加強選址的流程管理

定址是商業(yè)設(shè)施建立的首要步驟之一。社區(qū)商業(yè)中心選址前要綜合考慮多方面因素，包括流通布局現(xiàn)狀、商圈分析、消費趨勢分析等，其側(cè)重點包括：減少交通堵塞，建立災(zāi)難預(yù)警及疏散機制，推廣大眾健康和福利，提供充足的光線和空氣，防止土地過度使用，避免人口過度擁擠，促進基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校、公園的建設(shè)等。在對各種影響因素進行定量分析后，還要盡可能使選址基于城市建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和商業(yè)地理信息系統(tǒng)（GIS），實現(xiàn)動態(tài)協(xié)調(diào)管理。要協(xié)調(diào)規(guī)劃、城監(jiān)、房地產(chǎn)和社區(qū)商業(yè)中心管理部門的關(guān)系，就社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃及審批形成統(tǒng)一歸口管理和指導(dǎo)。

（三）實施申報、公示、聽證制

城市已經(jīng)實施了社區(qū)商業(yè)中心項目的聽證制，雖然取得了一些成效，卻也存在很多問題，如：缺乏科學(xué)流程，項目的申報、立項、聽證、審批前后流程不銜接；社區(qū)商業(yè)中心的非市場參與因素過多，難以達(dá)到有效發(fā)展效果；參與聽證的專家群體不固定，聽證專家責(zé)任感不強；缺少政府部門間的通力合作；聽證前置不足，往往臨近開業(yè)才聽證，發(fā)展回旋余地不足等等。

（四）建立網(wǎng)點布局規(guī)劃制度

雖然商務(wù)部有指導(dǎo)性的研究綱要，但由于缺少具體參照和執(zhí)行經(jīng)驗，加上各地采取的規(guī)劃模式眾多，結(jié)果形成的規(guī)劃五花八門，質(zhì)量參差不齊。各地商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在執(zhí)行的過程中應(yīng)當(dāng)不斷完善，這是因為，同城市規(guī)劃相比較，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃具有一定的彈性，每隔一段時間，根據(jù)情況變化，進行調(diào)整和完善是十分必要的。endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設(shè)

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系是一組相互聯(lián)系的指標(biāo)。市場秩序指標(biāo)主要包括兩個子類，一是不正當(dāng)競爭指標(biāo)，二是阻礙和限制競爭指標(biāo)。其中，不正當(dāng)競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權(quán)益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當(dāng)?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導(dǎo)作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應(yīng)商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認(rèn)識還存在一些誤區(qū)。如認(rèn)為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認(rèn)為有供應(yīng)商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應(yīng)靠零售企業(yè)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務(wù)準(zhǔn)入政策。一是要在準(zhǔn)確把握社區(qū)居民需求的基礎(chǔ)上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)指導(dǎo)性目錄，明確政府購買服務(wù)的種類、性質(zhì)和內(nèi)容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務(wù)。要按照公開、公平、公正原則，嚴(yán)格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴(yán)格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務(wù)的信息，建立由購買企業(yè)、服務(wù)對象及第三方組成的評審機制，評價結(jié)果向社會公布。四是對購買服務(wù)進行動態(tài)調(diào)整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質(zhì)高效的公共服務(wù)。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設(shè)置不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構(gòu)建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結(jié)構(gòu)，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)投資進去的資金不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，投資周期過長，造成無流動性變化風(fēng)險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)。積極引導(dǎo)社區(qū)營利性商業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當(dāng)提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內(nèi)外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設(shè)新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關(guān)系復(fù)雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應(yīng)商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當(dāng)于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)如同對于上市公司一樣進行財務(wù)監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應(yīng)商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估制度。相關(guān)主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)建立投資風(fēng)險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估體系，基本思路如下：首先，設(shè)計社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系。其次，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目權(quán)重。第三，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風(fēng)險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風(fēng)險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風(fēng)險區(qū)域。

參考文獻：

1.王曉玉.國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實踐.上海經(jīng)濟研究，2006（8）

2.張榮齊.社區(qū)商業(yè)管理.現(xiàn)代教育出版社，2008

3.王明星，孫建中.零售業(yè)：轉(zhuǎn)型期的發(fā)展障礙與營銷創(chuàng)新.中國流通經(jīng)濟，2002，16（3）

4.李曼.社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展若干問題思考.商業(yè)時代，2006（8）

5.萬典武.商業(yè)布局與商店設(shè)計.中國商業(yè)出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現(xiàn)代商學(xué)通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業(yè)商圈分析.遙感技術(shù)與應(yīng)用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態(tài)化的演進與生態(tài)社區(qū)的構(gòu)建.規(guī)劃師，2002（12）endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設(shè)

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系是一組相互聯(lián)系的指標(biāo)。市場秩序指標(biāo)主要包括兩個子類，一是不正當(dāng)競爭指標(biāo)，二是阻礙和限制競爭指標(biāo)。其中，不正當(dāng)競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權(quán)益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當(dāng)?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導(dǎo)作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應(yīng)商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認(rèn)識還存在一些誤區(qū)。如認(rèn)為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認(rèn)為有供應(yīng)商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應(yīng)靠零售企業(yè)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務(wù)準(zhǔn)入政策。一是要在準(zhǔn)確把握社區(qū)居民需求的基礎(chǔ)上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)指導(dǎo)性目錄，明確政府購買服務(wù)的種類、性質(zhì)和內(nèi)容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務(wù)。要按照公開、公平、公正原則，嚴(yán)格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴(yán)格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務(wù)的信息，建立由購買企業(yè)、服務(wù)對象及第三方組成的評審機制，評價結(jié)果向社會公布。四是對購買服務(wù)進行動態(tài)調(diào)整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質(zhì)高效的公共服務(wù)。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設(shè)置不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構(gòu)建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結(jié)構(gòu)，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)投資進去的資金不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，投資周期過長，造成無流動性變化風(fēng)險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)。積極引導(dǎo)社區(qū)營利性商業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當(dāng)提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內(nèi)外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設(shè)新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關(guān)系復(fù)雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應(yīng)商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當(dāng)于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)如同對于上市公司一樣進行財務(wù)監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應(yīng)商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估制度。相關(guān)主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)建立投資風(fēng)險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估體系，基本思路如下：首先，設(shè)計社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系。其次，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目權(quán)重。第三，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風(fēng)險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風(fēng)險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風(fēng)險區(qū)域。

參考文獻：

1.王曉玉.國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實踐.上海經(jīng)濟研究，2006（8）

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3.王明星，孫建中.零售業(yè)：轉(zhuǎn)型期的發(fā)展障礙與營銷創(chuàng)新.中國流通經(jīng)濟，2002，16（3）

4.李曼.社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展若干問題思考.商業(yè)時代，2006（8）

5.萬典武.商業(yè)布局與商店設(shè)計.中國商業(yè)出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現(xiàn)代商學(xué)通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業(yè)商圈分析.遙感技術(shù)與應(yīng)用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態(tài)化的演進與生態(tài)社區(qū)的構(gòu)建.規(guī)劃師，2002（12）endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設(shè)

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標(biāo)評價體系是一組相互聯(lián)系的指標(biāo)。市場秩序指標(biāo)主要包括兩個子類，一是不正當(dāng)競爭指標(biāo)，二是阻礙和限制競爭指標(biāo)。其中，不正當(dāng)競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權(quán)益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當(dāng)?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導(dǎo)作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應(yīng)商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認(rèn)識還存在一些誤區(qū)。如認(rèn)為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認(rèn)為有供應(yīng)商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應(yīng)靠零售企業(yè)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務(wù)準(zhǔn)入政策。一是要在準(zhǔn)確把握社區(qū)居民需求的基礎(chǔ)上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)指導(dǎo)性目錄，明確政府購買服務(wù)的種類、性質(zhì)和內(nèi)容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務(wù)。要按照公開、公平、公正原則，嚴(yán)格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴(yán)格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務(wù)的信息，建立由購買企業(yè)、服務(wù)對象及第三方組成的評審機制，評價結(jié)果向社會公布。四是對購買服務(wù)進行動態(tài)調(diào)整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質(zhì)高效的公共服務(wù)。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設(shè)置不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構(gòu)建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結(jié)構(gòu)，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)投資進去的資金不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，投資周期過長，造成無流動性變化風(fēng)險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)。積極引導(dǎo)社區(qū)營利性商業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當(dāng)提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內(nèi)外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設(shè)新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關(guān)系復(fù)雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應(yīng)商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當(dāng)于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)如同對于上市公司一樣進行財務(wù)監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應(yīng)商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估制度。相關(guān)主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)建立投資風(fēng)險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評估體系，基本思路如下：首先，設(shè)計社區(qū)商業(yè)中心投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系。其次，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目權(quán)重。第三，設(shè)置相關(guān)評價指標(biāo)項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風(fēng)險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風(fēng)險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風(fēng)險區(qū)域。

參考文獻：

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8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態(tài)化的演進與生態(tài)社區(qū)的構(gòu)建.規(guī)劃師，2002（12）endprint