王成榮+韓凝春+康健

內(nèi)容摘要：隨著京津冀一體化的發(fā)展，通州在首都經(jīng)濟(jì)、京津冀都市圈中的地位進(jìn)一步強(qiáng)化。本文基于通州作為北京城市副中心的重要地位，對(duì)通州發(fā)展北京新興CBD所承載的歷史使命、資源稟賦、約束條件，以及通州新興CBD的定位與特質(zhì)進(jìn)行了思考。

關(guān)鍵詞：北京城市副中心 通州 CBD 定位

近年來(lái)，北京市通州區(qū)的城市發(fā)展定位逐步清晰。2005年在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》（2004年-2020年）中，正式將通州定位為“重點(diǎn)發(fā)展的新城”；2009年中共北京市十屆七次全會(huì)提出“集中力量聚焦通州”，建設(shè)“現(xiàn)代化國(guó)際新城”；2012年北京市第十一次黨代會(huì)對(duì)通州定位升級(jí)為“城市副中心”，要求“加快通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)東部發(fā)展帶的帶動(dòng)作用”。隨后在2013年和2014年北京市政府工作報(bào)告中，也都明確要求加快通州城市副中心的建設(shè)。隨著京津冀一體化的發(fā)展，通州在首都經(jīng)濟(jì)、京津冀都市圈中的地位進(jìn)一步強(qiáng)化。

通州區(qū)承載發(fā)展北京新興CBD功能的歷史使命

（一）“京津冀一體化”形勢(shì)下北京的商務(wù)功能更加突出

2014年2月，習(xí)近平主席視察北京時(shí)強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略；2014年3月，李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出“加強(qiáng)環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作”。中央政府層的推動(dòng)昭示京津冀一體化進(jìn)程的加速。

京津冀優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏，具有各自的發(fā)展定位。北京作為國(guó)家首都，是國(guó)家政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心；天津的定位是國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，其中濱海新區(qū)定位為我國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)；河北目前基本屬于資源型經(jīng)濟(jì)，正在準(zhǔn)備由資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)。

審視北京的定位，首先要明確“首都功能”和北京城市功能是不同的，即北京既是首都，又是一個(gè)特大型城市，需要承擔(dān)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心的功能，還需要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，兩者功能有交叉重合的部分，更有錯(cuò)位的部分，不能用首都功能替代特大城市功能。同時(shí)，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到，北京首都功能和特大型城市功能交織在一起，其系統(tǒng)結(jié)構(gòu)必須得到優(yōu)化，系統(tǒng)功能必須要有所取舍。北京這一特大型城市，面臨巨大的資源、環(huán)境壓力，發(fā)展的可持續(xù)性面臨前所未有的重大挑戰(zhàn)。在京津冀一體化格局下疏解并重塑北京的城市功能，已經(jīng)成為中央和北京市的共識(shí)。

人們意識(shí)到，北京不宜再發(fā)展資源消耗大、環(huán)境負(fù)擔(dān)重的第一、二產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)大量人流的初級(jí)流通產(chǎn)業(yè)、低附加值的服務(wù)業(yè)也需要逐步轉(zhuǎn)移。在此背景下，商務(wù)中心在北京的城市功能中更為突出，與北京新的城市定位更加契合。

（二）北京需要發(fā)展集聚優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)功能的新興CBD

北京CBD于1993年規(guī)劃建設(shè)至今，已經(jīng)形成了國(guó)際金融、高端商務(wù)、國(guó)際傳媒三大支柱產(chǎn)業(yè)集聚地，并且在北京城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。在北京CBD蓬勃發(fā)展的同時(shí)也可以看到，北京CBD的空間資源已趨于飽和、人口集聚規(guī)模越來(lái)越大、交通負(fù)荷日益加重、租金昂貴、企業(yè)發(fā)展成本日益高昂。盡管CBD向東擴(kuò)展3平方公里，但東區(qū)近700萬(wàn)平方米的建筑面積中，商務(wù)設(shè)施面積僅300萬(wàn)平方米，以北京CBD目前的狀況難以承載大規(guī)模新興產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)的資源、交通、人口的壓力。

從國(guó)際大都市CBD發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，由“單中心”向“多中心”，由“單CBD”向“多CBD”發(fā)展是普遍規(guī)律。20世紀(jì)60年代以來(lái)，許多國(guó)際大都市為緩解城市中心區(qū)承擔(dān)過(guò)多職能所產(chǎn)生的超額負(fù)荷，都經(jīng)歷了由“單中心”向“多中心”發(fā)展格局的演變。

以東京為例，從20世紀(jì)60年代起，由于大丸有中心商務(wù)區(qū)功能的高度集聚，由此引發(fā)一系列嚴(yán)重的大城市問(wèn)題，包括人口激增、地價(jià)暴漲、交通嚴(yán)重堵塞、嚴(yán)重的空氣污染、商業(yè)環(huán)境惡化、防災(zāi)隱患等，被統(tǒng)稱(chēng)為“東京問(wèn)題”。日本政府歷時(shí)數(shù)十年，經(jīng)過(guò)多輪規(guī)劃，先后發(fā)展了新宿、澀谷、池袋、大崎、上野-淺草、錦絲町-龜戶(hù)、臨海七個(gè)副中心，又建設(shè)了幕張、橫濱港、埼玉、大宮等東京周邊30公里范圍內(nèi)的多處新城，逐步解決了“東京問(wèn)題”，產(chǎn)業(yè)和功能布局由絕對(duì)聚集向相對(duì)分散轉(zhuǎn)型，形成一批金融、貿(mào)易、文化、科技、信息等新興產(chǎn)業(yè)集聚地，以新宿為代表的經(jīng)濟(jì)副中心成為日本經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展高地。

從紐約CBD來(lái)看，紐約老城CBD以華爾街和紐約證券交易所為標(biāo)志，自1970年后，由于交通、地價(jià)等因素影響，一些制造業(yè)的公司總部和建筑類(lèi)設(shè)計(jì)公司等開(kāi)始從市中心CBD外遷，紐約逐漸出現(xiàn)了布魯克林、長(zhǎng)島、新澤西城、皇后區(qū)、曼哈頓中城等幾個(gè)CBD新區(qū)，布魯克林、長(zhǎng)島、新澤西城、皇后區(qū)以后臺(tái)服務(wù)功能為主，曼哈頓中城以行政執(zhí)行管理功能為主，老城CBD則以金融交易功能為主。

（三）作為京津冀橋頭堡的通州是北京未來(lái)發(fā)展新興CBD的最佳選擇

北京經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，事實(shí)上已形成了多個(gè)具有CBD性質(zhì)的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、金融街、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和奧林匹克中心區(qū)六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以全市7%的面積，集聚了全市四成左右的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了四成以上的GDP、利潤(rùn)和稅收。這些區(qū)域目前在發(fā)展空間上均受到一定限制。以信息產(chǎn)業(yè)為例，當(dāng)前北京信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)分布分散，甚至有些大公司總部不同功能分布于不同城市區(qū)域。如微軟亞太研發(fā)中心位于海淀區(qū)丹棱街微軟大廈，而微軟大中華區(qū)銷(xiāo)售市場(chǎng)和服務(wù)中心位于朝陽(yáng)區(qū)望京微軟大廈；IBM中國(guó)公司總部位于朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)中路盤(pán)古大觀，而IBM中國(guó)開(kāi)發(fā)中心在海淀區(qū)東北旺中關(guān)村科技園區(qū)軟件園；英特爾（中國(guó)）有限公司在東城區(qū)北三環(huán)東路環(huán)球貿(mào)易中心，而英特爾中國(guó)研究院和英特爾研究中心位于海淀區(qū)融科資訊中心；高通無(wú)線(xiàn)通信技術(shù)（中國(guó)）有限公司在朝陽(yáng)區(qū)光華路嘉里中心，而其研發(fā)中心位于中關(guān)村科技大廈。整體上，北京的信息科技產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)均需要新的更大更優(yōu)質(zhì)的承載空間。endprint

總體上看，基于建設(shè)世界城市的角度，北京缺少全球影響力和資源配置能力的高端功能，北京現(xiàn)有CBD日趨飽和，逐漸產(chǎn)生溢出效應(yīng)，部分高端功能需要尋找新的空間載體；國(guó)家首都功能的優(yōu)化和京津冀一體化國(guó)家戰(zhàn)略的推進(jìn)，一方面北京面臨城市功能疏解、城市功能布局優(yōu)化的壓力，另一方面又有承載京津冀一體化發(fā)展對(duì)高端商務(wù)的大量需求。

通州在區(qū)位上是北京唯一同時(shí)與河北及天津相鄰的地區(qū)，處于京津冀三地交界處，為北京東大門(mén)，與天津武清和河北廊坊比鄰，是京津冀發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，也是融合協(xié)調(diào)京津冀發(fā)展的戰(zhàn)略腹地。正如郭金龍所指出的，通州在京津冀協(xié)同發(fā)展中處于橋頭堡位置。因此，基于通州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在通州發(fā)展新的CBD是較好的戰(zhàn)略選擇。通州建設(shè)新興CBD，有利于構(gòu)筑北京城市新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也有利于北京進(jìn)一步鞏固京津冀經(jīng)濟(jì)中心和北方國(guó)際商務(wù)中心地位，有利于京津冀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整和整體升級(jí)。

通州區(qū)發(fā)展北京新興CBD具有優(yōu)越的資源稟賦

從發(fā)展規(guī)模看，通州城市副中心規(guī)劃155平方公里，其核心區(qū)規(guī)劃面積16平方公里，約相當(dāng)于現(xiàn)有CBD的2.3倍（北京CBD面積6.99平方公里）。

從景觀資源看，通州區(qū)地處京杭大運(yùn)河北端，境內(nèi)分布著北運(yùn)河、潮白河、溫榆河等13條河流，千年京杭大運(yùn)河穿城而過(guò)，在通州流域長(zhǎng)達(dá)42公里。通州擁有北京市相對(duì)較好的濱水水景資源，新城核心區(qū)五河交匯，發(fā)展通州新興CBD有利于形成在北京城區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的獨(dú)特的CBD濱水天際線(xiàn)。

從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，通州缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但這也是其優(yōu)勢(shì)，即有較強(qiáng)的可塑性。

從交通條件看，通州離國(guó)貿(mào)中心只有13公里。交通通達(dá)性逐年提升，規(guī)劃3條地鐵線(xiàn)路、2條高速線(xiàn)路，多條城市道路。2014年地鐵7號(hào)線(xiàn)將全線(xiàn)貫通，城區(qū)新增市區(qū)公交線(xiàn)路7條，區(qū)內(nèi)接駁公交線(xiàn)路3條，調(diào)延線(xiàn)路2條。

本文重點(diǎn)討論通州的文化資源稟賦。但凡世界頂級(jí)的商務(wù)區(qū)均離不開(kāi)文化的滋養(yǎng)。文化賦予商務(wù)區(qū)以?xún)?nèi)涵、個(gè)性以及厚重感。在文化底蘊(yùn)和傳承以及文化產(chǎn)業(yè)等方面，通州CBD將有明顯的優(yōu)勢(shì)。

文化往往是世界城市核心區(qū)的重要內(nèi)涵，文化設(shè)施為城市創(chuàng)造了巨大的附加價(jià)值。以紐約曼哈頓區(qū)為例，有世界十大著名博物館之一的大都會(huì)藝術(shù)博物館，每年游客超過(guò)500萬(wàn)；有美國(guó)最大的公共圖書(shū)館—紐約共同圖書(shū)館，每年出借書(shū)冊(cè)1200萬(wàn)，進(jìn)館人數(shù)超過(guò)400萬(wàn)；有演藝街區(qū)百老匯，以及著名的大都會(huì)歌劇院，一年觀眾超過(guò)1000萬(wàn)，門(mén)票收入近10億美元；還有年游客超過(guò)250萬(wàn)的紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館。此外格林威治村、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部等人文政治名勝也豐富了紐約CBD的個(gè)性與內(nèi)涵。時(shí)尚與人文交融的文化底蘊(yùn)使曼哈頓CBD不僅僅是全世界的金融、經(jīng)濟(jì)中心，更成為世界著名的文化中心。

通州是京杭大運(yùn)河孕育的一座歷史文化名鎮(zhèn)，歷稱(chēng)京門(mén)，為水陸要會(huì)。據(jù)歷史記載，秦始皇四次巡游長(zhǎng)城，漢武帝東巡，曹操統(tǒng)兵征烏桓，唐太宗東征高麗，康熙、乾隆巡行江南，通州都是必經(jīng)要道。自遼金以后是歷代王朝南糧北運(yùn)的倉(cāng)儲(chǔ)要地，京東重要的貿(mào)易中心，拱衛(wèi)京師的門(mén)戶(hù)。以運(yùn)河文化為核心的通州文化與宣武文化是北京并駕齊驅(qū)的兩個(gè)重要文化圈。

自清朝后期，隨著蒸汽機(jī)的出現(xiàn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變革，原來(lái)以水為載體的運(yùn)輸方式發(fā)生改變，漕運(yùn)衰落。但運(yùn)河文化的基因仍然深入通州的文化骨髓。當(dāng)前通州區(qū)已形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化的聚集。規(guī)劃面積14.6平方公里的宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)擁有全國(guó)最大的原創(chuàng)藝術(shù)家群落，被授予“國(guó)家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地”稱(chēng)號(hào)。通州梨園九棵樹(shù)地區(qū)現(xiàn)已成為我國(guó)最大的數(shù)字音樂(lè)產(chǎn)業(yè)集聚地，擁有數(shù)字音樂(lè)制作工作室500余家，專(zhuān)業(yè)人才5000余人，為全市80%以上影視劇提供配樂(lè)、錄音、縮混創(chuàng)作服務(wù)。

環(huán)球影城主題公園項(xiàng)目落戶(hù)通州已成定局，這種大型文化娛樂(lè)項(xiàng)目具有巨大的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)功能。例如，日本大阪環(huán)球影城每年的游客在850萬(wàn)至1000萬(wàn)之間。日本東京迪斯尼1990年開(kāi)幕，其后8年中，迪斯尼區(qū)域每平米土地價(jià)格超過(guò)400萬(wàn)元，是東京都市圈平均土地價(jià)格的2倍以上；截止至2008年，東京迪斯尼度假區(qū)共提供了13600個(gè)就業(yè)崗位；周邊大量商業(yè)、商務(wù)設(shè)施均滿(mǎn)租且租金不菲。隨著環(huán)球影城落戶(hù)通州，不僅將帶動(dòng)區(qū)域旅游、零售、餐飲、娛樂(lè)等生活性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也將帶動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)、廣告、出版、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還將支持工業(yè)設(shè)計(jì)、智能產(chǎn)品整體方案、數(shù)字化技術(shù)等現(xiàn)代工業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為通州CBD重要的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力。隨著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)文化的發(fā)展，通州將成為我國(guó)北京，乃至北方的創(chuàng)意文化、娛樂(lè)文化中心。

綜上，不同于其他CBD區(qū)域，通州新興CBD將居于京津冀“橋頭堡”要沖，具有良好發(fā)展條件和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，具有較廣域承載空間和承載能力。尤其是憑借現(xiàn)有的運(yùn)河文化、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)資源稟賦，以及利用環(huán)球國(guó)際影城主題公園的優(yōu)勢(shì)，通州CBD將進(jìn)一步凸顯其文化特色。

通州區(qū)發(fā)展北京新興CBD的約束條件

（一）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱

通過(guò)前文論述可知，通州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、無(wú)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)?？v觀通州近十年來(lái)的發(fā)展，房?jī)r(jià)和常住人口都在增長(zhǎng)，但產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍比較薄弱。比較北京市5個(gè)區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值，通州明顯處于弱勢(shì)地位，人均GDP僅高于昌平區(qū)（見(jiàn)表1）；比較5個(gè)區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，通州水平也偏低，低于順義、昌平（見(jiàn)表2）；比較5個(gè)區(qū)限額以上第三產(chǎn)業(yè)情況，通州的數(shù)據(jù)也不理想（見(jiàn)表3）。從全市人均可支配收入和人均消費(fèi)支出看，通州區(qū)明顯低于全市平均水平。人均可支配收入比全市平均水平低約6000元，人均消費(fèi)支出低于全市平均水平約5000元（見(jiàn)表4）。

經(jīng)濟(jì)要素流動(dòng)有其規(guī)律。有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、良好的公共服務(wù)平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)、技術(shù)發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，才能有吸引力。政府機(jī)構(gòu)、教育、醫(yī)療資源的疏解固然可以靠行政命令，但發(fā)展高端商務(wù)功能、吸引大公司入駐，具有較高的要求，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、要素市場(chǎng)、也包括零售市場(chǎng)的活躍程度以及公共服務(wù)功能都制約著CBD的發(fā)展。endprint

因此，本文認(rèn)為，通州城市副中心及新興CBD的發(fā)展需要長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)培育、功能完善、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施的跟進(jìn)，以及軟環(huán)境的優(yōu)化。

（二）自然資源約束

自然資源約束主要是水資源約束。目前通州相對(duì)其他區(qū)縣，表面看水資源有一定稟賦，但對(duì)于建設(shè)“北方水城”的呼聲我們持有質(zhì)疑。從目前看，通州水資源狀況不容樂(lè)觀：規(guī)劃核心區(qū)盡管有溫榆河、通惠河、北運(yùn)河、運(yùn)潮減河、小中河五河交匯，但在這五條河流中，運(yùn)潮減河是連接北運(yùn)河與潮白河的人工排水河道，而潮白河在密云水庫(kù)以下已斷流，通惠河是污水河，北運(yùn)河、小中河水環(huán)境面臨綜合整治。

以宋莊鎮(zhèn)和西集鎮(zhèn)為代表，通州區(qū)地下水長(zhǎng)期嚴(yán)重超采，潛水污染問(wèn)題突出。通州地處北京市下游，市區(qū)排污水80%流經(jīng)本地區(qū)。在全市水資源版圖上，通州已被冠名水資源“最匱乏”地區(qū)。目前，通州城區(qū)自來(lái)水日供水能力為11.2萬(wàn)立方米，超出了通州城區(qū)日供水能力的極限。

通州南水北調(diào)配套的通州水廠項(xiàng)目在2014年春節(jié)前正式開(kāi)工建設(shè)，力爭(zhēng)在2015年6月完工并試運(yùn)行。項(xiàng)目規(guī)劃遠(yuǎn)期供水能力60萬(wàn)噸/日。一期擬建規(guī)模為20萬(wàn)噸/日，基本滿(mǎn)足“十二五”末通州新城供水需求，遠(yuǎn)期規(guī)模可達(dá)60萬(wàn)噸/日，這將有效緩解通州水資源缺乏狀況，為通州CBD發(fā)展提供一定條件。但是，“北方水城”的規(guī)劃設(shè)想應(yīng)進(jìn)一步論證，鑒于目前的水資源狀況應(yīng)審慎實(shí)施。

通州區(qū)建設(shè)北京新興CBD的定位與特質(zhì)

通州新興CBD不應(yīng)是北京CBD的副中心，而應(yīng)是北京新的CBD。新的CBD是對(duì)北京CBD的全面升級(jí)，北京CBD難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和功能可以在新區(qū)內(nèi)得以實(shí)現(xiàn)。

近年信息產(chǎn)業(yè)與信息服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套服務(wù)功能的集聚發(fā)展需求迫切，依靠硬件資源、高校成長(zhǎng)起來(lái)的中關(guān)村模式不適應(yīng)信息產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)CBD因土地資源、發(fā)展成本等因素不能承載相應(yīng)功能，北京CBD新區(qū)應(yīng)以上述產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心。

因此，新興CBD應(yīng)承載北京CBD總部外移的功能，重點(diǎn)發(fā)展信息科技及高附加值現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。承載以信息產(chǎn)業(yè)（電子信息設(shè)備制造、銷(xiāo)售和租賃、電子信息傳輸服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件和軟件業(yè)、其他信息相關(guān)服務(wù)）、信息服務(wù)業(yè)（信息傳輸服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、信息內(nèi)容服務(wù)），以及電子商務(wù)服務(wù)業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興科技類(lèi)公司為核心產(chǎn)業(yè)，以金融、咨詢(xún)服務(wù)、流通服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為補(bǔ)充的總部聚集區(qū)。

通州新興CBD除具有CBD傳統(tǒng)的特征外，還應(yīng)有所超越，具備傳統(tǒng)CBD因土地資源等制約無(wú)法實(shí)現(xiàn)的特質(zhì)。

（一）功能結(jié)構(gòu)配比合理并實(shí)現(xiàn)CBD“24小時(shí)活力”

在合理規(guī)劃土地使用功能基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、公共設(shè)施、居住功能結(jié)構(gòu)合理，可持續(xù)發(fā)展。與其他“五區(qū)”（文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、文化旅游區(qū)、高端總部基地集聚區(qū)、國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)、國(guó)際組織集聚區(qū)）相得益彰，不能再造一座“鬼城”。CBD活力來(lái)源于商業(yè)集聚，來(lái)自于發(fā)達(dá)的零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)，來(lái)自于青春時(shí)尚的流行文化。但商業(yè)不是人為規(guī)劃可以造就的，根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律，在自然集聚基礎(chǔ)上的引導(dǎo)至關(guān)重要。新興CBD需合理安排功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)快節(jié)奏與慢生活的平衡、硬環(huán)境與軟環(huán)境的平衡、高樓大廈與自然景觀的平衡、8小時(shí)的商務(wù)與夜生活的平衡，真正實(shí)現(xiàn)“24小時(shí)活力”。這樣的新興CBD將是一個(gè)文化體驗(yàn)的CBD，休閑旅游的CBD，也是健康宜居的CBD。

（二）商業(yè)功能應(yīng)該更加完善且服務(wù)更加便捷

完善合理的商業(yè)功能配比可以使CBD的服務(wù)更加便捷，提升CBD的便捷度。CBD新區(qū)應(yīng)構(gòu)建與商務(wù)功能形成互動(dòng)、全方位滿(mǎn)足多元商務(wù)服務(wù)需求、引領(lǐng)現(xiàn)代生活方式，多層級(jí)、豐富完善、便利便捷的商業(yè)服務(wù)體系。根據(jù)國(guó)際知名CBD數(shù)據(jù)，若要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，CBD商業(yè)建筑面積至少應(yīng)達(dá)到總建筑面積20%，其中，合理零售面積應(yīng)達(dá)到總面積的8%-9%左右，合理餐飲面積應(yīng)達(dá)到總面積的7%-8%左右。

（三）商務(wù)樓宇設(shè)施配置應(yīng)該堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)

CBD最重要的基礎(chǔ)設(shè)施是其商務(wù)樓宇，一旦建造，需能發(fā)揮其功能數(shù)十年乃至上百年。因此，通州CBD的商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施必須高起點(diǎn)。一方面，CBD的商務(wù)樓宇設(shè)計(jì)必須有前瞻性，擁有高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇智能系統(tǒng)，包括樓宇信息化系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采光系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、安全、消防及逃生系統(tǒng)等都按國(guó)際商務(wù)辦公標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；另一方面，CBD的商務(wù)樓宇應(yīng)精心設(shè)計(jì)，既具備國(guó)際性和時(shí)代性，又兼具北京和通州地方特色，有完美的天際線(xiàn)，成為通州新的城市地標(biāo)。

（四）環(huán)境品質(zhì)舒適優(yōu)美

現(xiàn)代CBD追求商務(wù)環(huán)境和自然環(huán)境的有機(jī)融合，人、商、自然能夠和諧共處。在繁忙的商務(wù)活動(dòng)之余，人們能輕松、便捷地與自然接觸，調(diào)適其心情與節(jié)奏。通州CBD需貫徹這一原則，在區(qū)域資源條件充分挖掘開(kāi)發(fā)和整體環(huán)境景觀合理規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，形成以人為本、舒適實(shí)用、環(huán)境優(yōu)美的環(huán)境景觀，尤其應(yīng)充分發(fā)掘通州水資源優(yōu)勢(shì)，打造北京獨(dú)一無(wú)二的富有韻律和層次的綠化親水空間、優(yōu)美舒適有序的公共空間、令人印象深刻的優(yōu)美街景等等。

（五）交通系統(tǒng)高效通達(dá)

CBD的交通順暢至關(guān)重要，國(guó)際成功的CBD都有高效通達(dá)的交通系統(tǒng)，如紐約曼哈頓有11條地鐵線(xiàn)，東京新宿車(chē)站每天的換乘者高達(dá)326萬(wàn)。依托交通車(chē)站形成復(fù)合集聚模式，便于大量人流順暢通達(dá)，目前北京CBD每逢高峰期的交通擁堵，極大地制約了CBD功能的發(fā)揮。

通州CBD新區(qū)建設(shè)在交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)上應(yīng)具有前瞻性：建有通達(dá)的內(nèi)部和外部交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使內(nèi)外部工作人員能以較少的時(shí)間順暢便捷地進(jìn)出商務(wù)新區(qū)及在商務(wù)新區(qū)內(nèi)活動(dòng)。應(yīng)形成完善通達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效通達(dá)的路網(wǎng)體系，形成高效的人車(chē)分流系統(tǒng)，營(yíng)造CBD內(nèi)部人性化的步行系統(tǒng)以及便捷合宜的停車(chē)系統(tǒng)。

（六）綠色、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

綠色、環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)今世界公認(rèn)的核心價(jià)值，越來(lái)越多企業(yè)將其奉為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則。這既是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的價(jià)值所在，也是降低企業(yè)成本、提升競(jìng)爭(zhēng)力的一大法寶。通州CBD新區(qū)必須順應(yīng)并引領(lǐng)這一潮流，應(yīng)該是生態(tài)型的CBD。生態(tài)意味著綠色、環(huán)保，也意味著CBD應(yīng)該擁有存量豐富、可延展的發(fā)展空間和很強(qiáng)的自適應(yīng)與再生長(zhǎng)能力。

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