劉 艷

(山東大學法學院，山東濟南 250100)

契據(jù)交付是英美不動產(chǎn)交易中的一項重要制度。從動態(tài)角度分析，英美法中的不動產(chǎn)交易通常是由買賣合同發(fā)動，通過契據(jù)交付實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)?！昂炗啿粍赢a(chǎn)買賣合同和移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)分別是不動產(chǎn)交易中最初和最終的兩個正式步驟”。①Robert Megarry，H.W.R.Wade，The Law of Real Property，5thEdition，Stevens＆ Sons Limited，1984，P.567.與大陸法系崇尚抽象嚴謹?shù)倪壿嬎季S相比，英美法系是“按照對生活的直觀認識本身，以調(diào)整對象和訴訟程序的要求來個案地提出各種規(guī)則，而不進行邏輯上的考慮作出權(quán)利類型的預期安排”。②冉昊：《兩大法系法律實施系統(tǒng)比較——財產(chǎn)法律的視角》，《中國社會科學》2006年第1期。有關(guān)不動產(chǎn)交易中契據(jù)交付制度的形成，完全是實踐的經(jīng)驗的法則。然而，正是在實踐經(jīng)驗基礎上形成的契據(jù)交付制度，在實踐中卻發(fā)揮了與大陸法系物權(quán)行為理論異曲同工的作用。

一、普通法與衡平法地產(chǎn)權(quán)的分野

普通法和衡平法之間的區(qū)別和協(xié)調(diào)運作是英美法系的一個重要特征。③高富平、吳一鳴：《英美不動產(chǎn)法：兼與大陸法比較》，清華大學出版社2007年版，第76頁。這種區(qū)別在財產(chǎn)法領(lǐng)域顯得尤為突出。對不動產(chǎn)交易而言，普通法與衡平法均為其重要的法律淵源。④從歷史淵源上來看，英美不動產(chǎn)法主要有三個來源：普通法、衡平法、制定法，但是制定法直至17世紀以后才成為英美法系國家的主要法律淵源，因此，作為不動產(chǎn)交易歷史演化部分，筆者更為突出強調(diào)的是普通法與衡平法雙重產(chǎn)權(quán)的分野，對制定法部分暫時忽略。它導致了衡平地產(chǎn)權(quán)和法定地產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，而這是英國現(xiàn)代轉(zhuǎn)讓法的基礎。⑤G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.P.40.

地產(chǎn)權(quán)是“一個人對土地或不動產(chǎn)所擁有的權(quán)利或產(chǎn)權(quán)，它是描述他或她的所有權(quán)程度或本質(zhì)的簡略方式”。⑥［美］巴洛·伯克，約瑟夫·A·斯諾：《財產(chǎn)法(案例與解析)》(影印系列)，中信出版社，2003年版，第108頁。把所有權(quán)(ownership)劃分為非地產(chǎn)權(quán)(nonestates)和地產(chǎn)權(quán)(estates)是普通法地產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)益體系范圍的基本劃分。地產(chǎn)權(quán)又被劃分為兩個基本類別，即自主持有地產(chǎn)權(quán)和非自主持有地產(chǎn)權(quán)。通過對地產(chǎn)權(quán)不同種類的設定，英美法實現(xiàn)了不同權(quán)利人對土地享有怎樣的權(quán)利安排。

早期的普通法時期(1066-1433年)是不承認衡平法地產(chǎn)權(quán)的，只承認受普通法保護的法定地產(chǎn)權(quán)。后來“雙重所有權(quán)(duality of land ownership)”被引進英國的法律，“普通法將用益的持有人視為所有人，而衡平法將用益的受益人視為所有人”。⑦Cheshire and Burn’s，Modern Law of Real Property，16thEdition，Butterworths，2000.P.45.需要指出的是，這里的所有權(quán)是一種通俗說法，并非大陸法意義上對某種具體有形物(土地)的所有權(quán)，而是指對某種抽象權(quán)利(地產(chǎn)權(quán))的所有權(quán)。事實上，英美法中的財產(chǎn)都是對特定客體的某種抽象權(quán)利，在英美法的語境中，從未有過土地所有權(quán)這樣的概念，土地也從未成為所有權(quán)的對象。衡平法上的地產(chǎn)權(quán)得以承認。

對衡平法地產(chǎn)權(quán)人而言，其權(quán)利只具有對人效力，只能對抗有限數(shù)量的人，即對抗那些取得土地時在良心上被認為負有責任的人，對這些人可以強制執(zhí)行，這是一般原則。①G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.PP61-62.當兩項衡平法權(quán)利發(fā)生沖突時，適用“時間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”原則，即誰先取得權(quán)利，誰的權(quán)利優(yōu)先。對于普通法地產(chǎn)權(quán)人而言，其權(quán)利則可以對抗后來的一切人，盡管后者在獲得土地時對前一權(quán)利可能知情，抑或不知。但是，如果衡平法地產(chǎn)權(quán)在先，普通法地產(chǎn)權(quán)在后，則“時間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”不再適用，普通法地產(chǎn)權(quán)也并非當然絕對地具有對抗效力。此時，需要考察普通法地產(chǎn)權(quán)人的主觀狀態(tài)，如果其知情，則在后的普通法地產(chǎn)權(quán)就不能對抗在先的衡平法地產(chǎn)權(quán)。因此，所謂“雙重所有權(quán)”，就其本質(zhì)而言，只是在不同司法體系中得到不同救濟的兩個法益。②吳一鳴：《英美物權(quán)法——一個體系的發(fā)現(xiàn)》，上海人民出版社2011年版，第78頁。二者的合一構(gòu)成完整的產(chǎn)權(quán)，二者的分離則形成信托關(guān)系。正是通過這種二重性的劃分，英美法系實現(xiàn)了對不動產(chǎn)交易現(xiàn)代商業(yè)流轉(zhuǎn)的有效調(diào)整。

二、從采邑授予到現(xiàn)代契據(jù)

“普通法所有權(quán)與衡平法所有權(quán)”的分野對于習慣于大陸法系單一絕對所有權(quán)的人而言難以理解，但是二者合一才能構(gòu)成一個完整的產(chǎn)權(quán)。對于英美財產(chǎn)法中這種與土地有關(guān)的抽象權(quán)利，幾乎從其產(chǎn)生之日起就面臨著產(chǎn)權(quán)如何移轉(zhuǎn)的問題。翻開歷史的篇章，不難發(fā)現(xiàn)一項土地完整產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與制度形成有其特殊的社會背景。

(一)采邑授予——公開的占有讓渡

早期英國的普通法中，土地并不屬于個人所有，而是屬于集體共有。當土地漸漸成為人們生活中財富的主要來源，甚至成為一種社會地位的象征時，家族的財富與地位在很大程度上取決于土地的擁有，因而土地的轉(zhuǎn)讓并不常見，幾代人共享同一土地是普遍的情形。③John H.Scheid，Down Labyrinthine Way：A Record Acts Guide for First Year Law Student，80 U.Det.Mercy.L.Rev.91(2002).當普通法早期的人們意欲轉(zhuǎn)讓土地(實為土地權(quán)益)時，便采用一種公開的儀式來完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，這一方式就是以占有交付為核心的采邑授予(an enfeoffment ceremony)。

所謂采邑授予，是一種充滿象征意味的公開儀式。在這一儀式中，不動產(chǎn)交易雙方邀請土地周圍的鄰居作為證人，與買賣雙方一同來到交易土地上，由出讓人將代表產(chǎn)權(quán)的象征性物件(比如樹枝或泥土等)交給受讓人，以此作為公開的占有讓渡(livery of seisin)標志。與此同時，出讓人還需要向受讓人表示出讓產(chǎn)權(quán)的意圖，通常用“I give(我給予)……”這樣程式化的語言來表示。采用這種通俗易懂的交易方式，使得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實既為公眾所知悉，又在發(fā)生糾紛時有參與的證人進行作證。因此，在1535年英國《用益法》(The Statute of Uses)頒行之前，英國封建時代的不動產(chǎn)交易就是通過采邑授予這一公開的占有讓渡方式來實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。④需要注意的是，公開的占有讓渡只適用于占有性的自主持有地產(chǎn)權(quán)，而其他的非自主持有地產(chǎn)權(quán)，如租賃地產(chǎn)權(quán)、地役權(quán)、未來權(quán)益等都不適用公開的占有讓渡方式，而是通過“讓與(grant)”的方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)。在公開的占有讓渡制度下，普通法創(chuàng)設了“時間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”的優(yōu)先權(quán)規(guī)則，并成為后來不動產(chǎn)權(quán)利沖突的解決規(guī)則。

(二)談判與出售轉(zhuǎn)讓書

盡管早期的普通法時期，通過采邑授予這一公開的占有讓渡方式能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但是一則這種公開儀式的程序過于繁瑣，二則至衡平法時期(1433-1535年)，衡平法所有權(quán)得到承認的后果是雙重所有權(quán)制度所導致的不便、訴訟和欺詐，⑤土地所有人為自己或其繼承人保留使用土地的權(quán)益，在轉(zhuǎn)讓土地的同時創(chuàng)設用益權(quán)，一則能夠在其死亡時控制不動產(chǎn)處分的方式，二則能夠逃避和延緩其死亡時應被征繳的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅和債權(quán)人的權(quán)利主張。因而衡平法時期通過創(chuàng)設用益權(quán)進行不動產(chǎn)交易以進行欺詐或規(guī)避稅收的現(xiàn)象十分普遍。因此，在1535年英國國會制定頒行了《用益法》，旨在排除用益權(quán)并防止逃避稅收?！队靡娣ā访鞔_規(guī)定：出賣人一旦將土地交付給購買人占有，即喪失所有權(quán)，由用益權(quán)人享有絕對的所有權(quán)。根據(jù)該法，大部分用益權(quán)中的受益人(即衡平法地產(chǎn)權(quán)人)自動地轉(zhuǎn)化為普通法地產(chǎn)權(quán)人。⑥參見 Theodore F.T.Plucknett，A Concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，pp585-586.可見，《用益法》在普通法地產(chǎn)權(quán)與衡平法地產(chǎn)權(quán)之間試圖進行融合，使用益權(quán)的受益人成為法定地產(chǎn)權(quán)人，終止用益權(quán)。然而，立法者的意圖并未得以實現(xiàn)，恰恰相反，原本意欲終止用益權(quán)的《用益法》卻在某種程度上進一步鞏固了用益權(quán)制度?！队靡娣ā凡坏貌贿M行改革，一種可以沒有公開的占有讓渡的新權(quán)利移轉(zhuǎn)方式隨之出現(xiàn)。在新的轉(zhuǎn)讓方式中，交易雙方當事人引用與合同相似的語言，采用書面形式，由出賣人“談判與出售”土地給購買人。此時，購買人享有衡平法地產(chǎn)權(quán)，出賣人享有普通法的法定地產(chǎn)權(quán)。作為受托人出賣人應立即將其所有權(quán)授予購買人，即轉(zhuǎn)讓人在律師辦公室簽署一份土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓契書，并交付給受讓人，土地所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移的效果。①馬新彥：《美國財產(chǎn)法與判例研究》，法律出版社2001年版，第248頁。這種方式就是著名的“談判與出售”轉(zhuǎn)讓書的不動產(chǎn)交易方式。②與公開的占有讓渡的轉(zhuǎn)讓方式一樣，這一交易方式同樣只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)。

(三)租賃與讓渡

采邑授予和談判與出售轉(zhuǎn)讓書的不動產(chǎn)交易方式都只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)，并且這兩種方式都要求交易以公開的方式為他人所知悉。然而，早在《用益法》頒行之前，許多當事人通過秘密買賣的方式進行不動產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，盡管普通法并不承認該交易方式具有移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的效力，但是在衡平法看來，受讓人仍然擁有土地的衡平法地產(chǎn)權(quán)。③在衡平大法官、衡平法院正式確立對用益的管轄之前，教會法事實上已經(jīng)開始為用益中的受益人提供救濟。參見冷霞：《中世紀教會法對英國衡平法的影響》，載《華東政法大學學報》2008年第3期。在《用益法》頒行之后，即便是秘密買賣中的購買人也自動轉(zhuǎn)化成普通法地產(chǎn)權(quán)人。④《用益法》的適用對象包括因秘密買賣而形成的推定用益，秘密買賣中的購買人即為推定用益中的受益人。也許是立法者已經(jīng)前瞻性地預見到這一點，所以在同一時期，國會又通過了另一部重要的法律——1535年《登記法》(The Statute of Enrollments)。按照該法，如果交易當事人通過秘密買賣的方式轉(zhuǎn)讓普通法性質(zhì)的自主持有地產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓文據(jù)必須采用書面形式、蓋上蠟印、且要在6個月內(nèi)到威斯敏斯特或者土地所在郡的國王登記法庭進行登記。這樣一來，自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又從秘密狀態(tài)被迫轉(zhuǎn)為公開。⑤參見 Theodore F.T.Plucknett，A concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，p586.于是，人們又找到一種租賃與讓渡的交易方式來規(guī)避登記，秘密交易。⑥實際上，這種交易方式在《用益法》頒行之前的交易實踐中就已經(jīng)存在。在這樣一種交易方式中，出賣人與購買人之間采取了一種“迂回政策”，即出賣人A先將交易土地出租給購買人B，普通法上的自主持有地產(chǎn)權(quán)通過出租被分割為B的租賃地產(chǎn)權(quán)和A的回復權(quán)。然后，A再通過一份權(quán)利放棄契據(jù)將其回復權(quán)向B進行讓渡，B相應地通過租賃與讓渡獲得了一個完整的普通法上的地產(chǎn)權(quán)。由于租賃地產(chǎn)權(quán)的交易和回復權(quán)的讓渡都不涉及占有(seisin)的移轉(zhuǎn)，因而這兩個步驟都無需采用采邑授予的方式進行；又由于《登記法》只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因而該兩個土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓也都無需進行登記。通過租賃與讓渡的交易方式，交易當事人既不需要公開，也不需要登記，甚至不需要采用書面形式，就能完成自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。17世紀以后，這種交易方式成為不動產(chǎn)交易中盛行一時的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，并且一直延續(xù)至19世紀中葉。

(四)現(xiàn)代契據(jù)

租賃與讓渡這種不公開的、不登記的、甚至非書面的不動產(chǎn)交易方式產(chǎn)生了大量的欺詐行為，造成當時不動產(chǎn)交易市場的極度混亂。直到19世紀，原有的契據(jù)類型因不能適應實際生活的需要而逐漸被廢棄，取而代之的是更為符合實際需要的現(xiàn)代契據(jù)。

所謂現(xiàn)代契據(jù)，是對現(xiàn)在使用的各種契據(jù)類型的一個總稱，并非僅指某一類型的契據(jù)。無論是英國還是美國，現(xiàn)代契據(jù)必須在形式與內(nèi)容兩方面都符合法定的要求，才能合法有效。在形式要件方面，契據(jù)必須是書面的，必須表明交易雙方當事人，出賣人必須其簽字，經(jīng)過公證或見證，同時要交付。⑦普通法的傳統(tǒng)中，契據(jù)還有一個形式要件是蓋印，以此來代替簽名。現(xiàn)代英國法已經(jīng)廢除了契據(jù)蓋印的要求；美國幾乎所有的州也已廢除這一形式要件。參見 Jesse Dukeminier，James E.Krier，Property，5thEdition，Aspen Publishers，2002，p.614.在內(nèi)容要件方面，契據(jù)必須明確記載出賣人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的意思表示，這也是形式要件中只要求出賣人簽字，而購買人不必簽字的原因。因為契據(jù)所承載的主要是出賣人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的意思表示，只有經(jīng)過其簽字確認，在法律上才能認為其意思表示明確認可，對于購買人而言，其接受契據(jù)的行為本身就足以表明其受讓的意思表示，所以除非購買人明確表示反對，法律上會直接推定購買人有受讓產(chǎn)權(quán)的意思表示。

(五)擔保契據(jù)(warranty deed)與棄權(quán)契據(jù)(quitclaim deed)——基于產(chǎn)權(quán)承諾的契據(jù)類型

對于現(xiàn)代契據(jù)而言，其種類可謂豐富，比如買賣契據(jù)、授予契據(jù)、為他人利益而自主持有地產(chǎn)的契據(jù)等等，但是在英美法的實踐中，基于出賣人對出讓不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所作承諾的不同，至今保留下來并比較常用的只有兩種契據(jù)，即擔保契據(jù)和棄權(quán)契據(jù)。

如果出賣人在契據(jù)中表示其只是向購買人放棄了其所擁有的不動產(chǎn)上的權(quán)益，而不就不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進行任何保證，那么其會簽署一份棄權(quán)契據(jù)。這就意味著，如果交易的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在負擔，那么對于購買人而言，其獲得的就是一個有負擔的產(chǎn)權(quán)；如果出賣人根本就不擁有產(chǎn)權(quán)，那么對于購買人而言，其將一無所獲。對此，出賣人無需承擔任何責任。如果出賣人在契據(jù)中表示作出產(chǎn)權(quán)承諾，由其向購買人擔保其出讓的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實際狀況永遠與契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況相一致，那么其就會簽署一份擔保契據(jù)。這就意味著，如果交易的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在負擔或瑕疵，對于購買人而言，如果因為產(chǎn)權(quán)負擔或瑕疵遭受損失，其有權(quán)要求出賣人進行賠償。

綜上可見，英美法中不動產(chǎn)交易方式的演進與其特定的歷史背景、法律傳統(tǒng)和地產(chǎn)權(quán)觀念有關(guān)，現(xiàn)代契據(jù)制度的形成完全是一個源于實踐，從實踐中發(fā)展并最終得到立法規(guī)制的不動產(chǎn)交易制度，充分反映了“法律來自實踐，來自生活經(jīng)驗，而不是來自邏輯”這樣一個客觀規(guī)律。①徐炳：《英美財產(chǎn)法與大陸物權(quán)法比較研究——兼評〈物權(quán)法〉(草案)》，載《環(huán)球法律評論》2006年第1期。

三、不動產(chǎn)買賣合同與契據(jù)交付——英美法中的“區(qū)分原則”

(一)獨立性——契據(jù)交付與買賣合同的分離

物權(quán)行為理論系19世紀的德國法學家薩維尼首創(chuàng)，其理論基點在于將負擔行為(債權(quán)行為)和處分行為(物權(quán)行為)相區(qū)分，認為物權(quán)行為獨立于債權(quán)行為之外而存在?！霸诘聡ㄖ?，買賣和移轉(zhuǎn)所有權(quán)因而是兩種合同，作為債法上負擔行為的買賣合同和作為處分行為的物權(quán)合意?！雹冢鄣拢軲·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2004年版，第182頁。

在英美法中，不動產(chǎn)交易的過程同樣被明確地區(qū)分為訂立合同和交付契據(jù)兩個階段。在交易開始的前一階段，由交易雙方對所交易不動產(chǎn)權(quán)益涉及的重要問題進行約定，但不動產(chǎn)買賣合同本身不會導致不動產(chǎn)權(quán)利的變動；在交易完成的后一階段，出賣人要向買受人交付一份正確簽署的契據(jù)，傳統(tǒng)英美法(包括當代美國法)中普通法產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)正是通過交付契據(jù)的行為來實現(xiàn)的。實際上，英美法這種對不動產(chǎn)交易階段的劃分與大陸法系的物權(quán)行為理論極為相似。可以形象地說，買賣合同類似債權(quán)契約，存在合同是否履行問題，購買人基于買賣合同的簽訂取得衡平地產(chǎn)權(quán)；契據(jù)交付類似物權(quán)契據(jù)，承載著出讓人出讓產(chǎn)權(quán)和受讓人受讓產(chǎn)權(quán)的意思表示，不存在履行與否問題，而是直接以產(chǎn)權(quán)變動為內(nèi)容，發(fā)生權(quán)利移轉(zhuǎn)的法律后果。因此，盡管英美法并不存在不動產(chǎn)交易模式與權(quán)利變動完美的理論闡釋，但其交易實踐與制度安排堪與德國法中的區(qū)分原則相媲美。

(二)無因性——契據(jù)交付的效力與買賣合同無關(guān)

在英美的不動產(chǎn)交易中，是否存在無因性的問題?即不動產(chǎn)買賣合同的無效或是被撤銷會不會對已經(jīng)引起產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的契據(jù)交付的效力產(chǎn)生影響?答案是否定的。③從目前筆者掌握的英美法資料情況來看，并未發(fā)現(xiàn)有關(guān)的論述，這一方面因為英美法中本身就不存在所謂物權(quán)(物權(quán)行為)的概念和理論闡釋，另一方面因為在英美法中有關(guān)不動產(chǎn)買賣合同和契據(jù)交付均源自交易實踐，有各自完善的規(guī)則體系，現(xiàn)實中這一問題的意義也不大。這是因為英美法中吸收原則的存在。所謂吸收原則(doctrine of merger)是指，在不動產(chǎn)買賣合同的當事人之間，隨著契據(jù)交付的完成，“當事人基于買賣合同所產(chǎn)生的權(quán)利視為被契據(jù)權(quán)利所吸收”，“從契據(jù)交付之日起，之前的合同權(quán)利與救濟不復存在，任何因產(chǎn)權(quán)瑕疵而試圖獲得的救濟必須以契據(jù)中包含的承諾為基礎”。④Richard R.Powell，Powell on Real Property，Matthew Bender＆ Company Inc，2003，§ 81.01［2］［d］.因此，雖然英美的不動產(chǎn)交易被明確地區(qū)分為訂立合同和契據(jù)交付兩個階段，但是在契據(jù)交付之后，買賣合同即被契據(jù)所吸收，契據(jù)成為產(chǎn)權(quán)合法性的唯一依據(jù)。買賣合同是否有效不會對已經(jīng)引起產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的契據(jù)交付的效力產(chǎn)生影響。甚至可以說，在英美法中根本不存在合同無效或是被撤銷是否會影響契據(jù)交付效力的問題，即不存在所謂“有因還是無因”的問題。

需要注意的是，英美不動產(chǎn)交易中的吸收原則只適用于買賣合同中與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的內(nèi)容，對于與產(chǎn)權(quán)無關(guān)的內(nèi)容，不能適用吸收原則，契據(jù)也無法取代相應的合同內(nèi)容。

四、現(xiàn)代登記制度下契據(jù)交付在英美兩國的不同法律意義

盡管美國法律的很多方面都承繼了英國法律，但是在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，基于不同的歷史原因，英美兩國建立了兩套截然不同的登記體制。由此，在登記制度產(chǎn)生之后，契據(jù)交付制度所承載的功能在英美兩國便具有了不同的法律意義。

(一)契據(jù)交付在英國的法律意義

在英國，現(xiàn)代登記制度的建立使得產(chǎn)權(quán)公示與權(quán)利變動相結(jié)合，不動產(chǎn)登記同時肩負著產(chǎn)權(quán)變動與交易安全保護的雙重使命。由于英國實行產(chǎn)權(quán)登記與負擔登記并行的雙軌制。產(chǎn)權(quán)登記(registered system)登記的對象為產(chǎn)權(quán)本身，不動產(chǎn)登記簿中能夠明確反映土地權(quán)益的歸屬。因而，契據(jù)交付的傳統(tǒng)功能——移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，被從中剝離出來，取而代之地是登記簿的變更成為產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的標準。契據(jù)交付的作用已大不如前，但契據(jù)交付仍然是產(chǎn)權(quán)登記的一個前提條件。只有經(jīng)過契據(jù)交付，才能進行產(chǎn)權(quán)登記，一旦登記，契據(jù)的作用就可有可無。這種立法技術(shù)變化導致的直接后果是契據(jù)交付不再擔負實體法上權(quán)利移轉(zhuǎn)的使命，而只是英國不動產(chǎn)交易中的程序要件。權(quán)利的變動通過產(chǎn)權(quán)登記而非契據(jù)交付予以公示，產(chǎn)權(quán)的歸屬無需證明，而是由登記記錄確認，并由國家予以保證。一旦發(fā)生登記錯誤，由國家進行賠償，登記具有公信力。由于英國并不推行強制登記，尚存在不動產(chǎn)權(quán)益的負擔登記，即將存在于普通法地產(chǎn)權(quán)上的負擔①指存在于普通法地產(chǎn)權(quán)上的第三方利益(third-party rights)，對交易當事人而言構(gòu)成不利益。進行登記。負擔登記系自愿登記，其制度功能即在于為未經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)交易受讓人判斷不動產(chǎn)上的負擔提供方便，以解決不動產(chǎn)交易中第三方利益的保護問題。對此，仍然適用傳統(tǒng)的契據(jù)交付轉(zhuǎn)讓規(guī)則表明產(chǎn)權(quán)歸屬，契據(jù)交付仍具有移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的效力，但受讓人必須在規(guī)定時間內(nèi)進行登記。如受讓人在契據(jù)交付后兩個月內(nèi)未進行登記，普通法產(chǎn)權(quán)將自動回到出賣人手中，由出賣人以受托人的身份為購買人持有產(chǎn)權(quán)，直至購買人對產(chǎn)權(quán)進行登記。②

(二)契據(jù)交付在美國的法律意義

在美國，不動產(chǎn)交易中的產(chǎn)權(quán)公示和權(quán)利變動是分開的?，F(xiàn)代登記制度的建立并未改變契據(jù)交付的使命，契據(jù)交付仍舊擔負著傳統(tǒng)不動產(chǎn)交易中移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的功能。除了少數(shù)幾個州實行托倫斯登記制以外③，其余絕大部分州都采用的是契據(jù)登記制(recording system)。在契據(jù)登記制下，不動產(chǎn)登記的對象是用以轉(zhuǎn)讓、創(chuàng)設土地權(quán)益的契據(jù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)所掌管的是由契據(jù)的復制件所構(gòu)成的數(shù)據(jù)庫④，不動產(chǎn)權(quán)屬的確定需要對數(shù)據(jù)庫中登記的契據(jù)進行復雜的檢索。因此，美國不存在類似于英國的、能夠直接確認不動產(chǎn)權(quán)屬的登記簿，登記的作用即在于為不動產(chǎn)交易的買受人提供一個便捷的檢索途徑，以確定是否存在在先交易，登記所公示的是一種土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓的事實，所解決的是相互沖突的土地權(quán)益之間的優(yōu)先順序問題。在這一登記體制下，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移仍舊以契據(jù)交付為標準，不動產(chǎn)登記主要的作用是彌補單純的契據(jù)交付制度所不能實現(xiàn)的公示范圍擴大和交易安全保護問題，登記不具有公信力。由此，也引發(fā)了美國不動產(chǎn)交易實踐中的一系列問題，如產(chǎn)權(quán)檢索費用過高，產(chǎn)權(quán)權(quán)源難以確定，產(chǎn)權(quán)鏈不完整，登記機關(guān)不對契據(jù)的正確性負責，等等。當然，這些問題并非契據(jù)交付制度本身的問題。為了解決這些問題，美國社會既在登記法中引入了善意買受人規(guī)則，又建立了產(chǎn)權(quán)保險制度予以相應地的制度保障。這不失為是美國實用主義哲學下一種既尊重傳統(tǒng)又符合現(xiàn)實的制度選擇。