楊紅旭

宏觀經(jīng)濟的周期性波動中，庫存指標(biāo)變化很重要。同理，房地產(chǎn)市場具有周期性波動的規(guī)律，尤其是在短周期當(dāng)中，庫存變化決定著房價變化。分析庫存現(xiàn)狀，并預(yù)測庫存未來變化，可以大體上把握房價演變趨勢。

從邏輯上分析，房價長期變化主要取決于地價、建安、人工、通脹、人口等因素，而房價短期變化則主要由市場供求關(guān)系決定。當(dāng)市場持續(xù)供大于求時，房屋庫存就會增長，反之則會下降。因此，要想把握房價短期動態(tài)，必須緊盯庫存，以及與之相關(guān)的去化周期的變化。

從全國來看，有一個指標(biāo)可以關(guān)注：新建商品房待售面積。這一國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，基本能代表全國新房的庫存變化。短期看，截至今年8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米，其中住宅待售面積增加590萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加227萬平方米。8月末，全國商品住宅待售面積同比增長27%，而今年前8個月全國商品住宅銷售面積同比則下降10%。銷售放慢，存貨快增，二者的差距進一步擴大，說明庫存壓力繼續(xù)增加。

從大周期來看，1995年全國新建商品房待售面積為5890萬平米，其后除了2004年和2007年，大部分年份都呈增長態(tài)勢，2010年增長至21567萬平米。從2011年開始，庫存增速加快，即便是2012年和2013年全國市場回暖，庫存也沒能停下增長的步伐。主要原因是，自2009年開始，全國很多三四線城市的住宅建設(shè)步入快車道，導(dǎo)致住宅新增供應(yīng)量持續(xù)大于銷售量。

按照全國商品房待售面積與年度商品房銷售面積，可以計算出歷年的商品房去化周期。1995-2013年，這一曲線圖走了一個“U”形。其中1996年是最高點，也是“U”形左壁的高點，比值為0.79，也即按1996年全國的商品房銷售面積，1996年底的庫存面積需要0.79年才能消化完。其后去化周期持續(xù)回落，2007年只有17%，是“U”形的最底部。2012年脫離底部上行，開始構(gòu)筑“U”形的右壁，2014年上半年的比值為0.45。由此可見，黃金十年最有利于房價上漲的區(qū)間是2005-2011年，基本處于“U”的寬平底部，庫存壓力最小，很多城市住宅供不應(yīng)求。受制于庫存大幅增加和去化周期拉長，今年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，房價自5月開始下跌，預(yù)計2015年房價將探明底部，但其后反彈力度，還將受制于庫存壓力。本輪房地產(chǎn)去化周期將拉長。

從典型城市來看，上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤研究的35個典型城市新建商品住宅庫存與去化周期變化，截至8月底，35個城市新建商品住宅庫存總量再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比7月增長1.3%，同比去年8月增長22.6%。35個城市中的一、二、三線新建商品住宅庫存總量環(huán)比分別增長2.5%、0.7%和2.8%，同比分別增長31.2%、21.1%和22.8%。三類城市庫存均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢，其中一線城市的同比增幅更大些。從庫存變化看，一二線城市的庫存低點在2013年3、4月份，其后開始增長。而三線城市的庫存自2011以來一直增長，根本沒有回落過，說明近三年多中小城市的庫存持續(xù)增加，貫穿了整個上行周期，所以2013年當(dāng)一線和部分二線城市房價大漲之際，多數(shù)三四線城市仍然不溫不火，高庫存壓制了房價。

從去化周期來看，8月份35個城市新建商品住宅存銷比為17.5，這也就意味著市場需要用17.5個月的時間才能消化完這些庫存。而在7月份，該存銷比數(shù)值為18.7個月。這是12個月以來存銷比首次出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象，意味著去庫存的速度。從過去幾年存銷比變化規(guī)律看，12-16個月屬于敏感區(qū)間，對于房價而言，這是一個強弱或漲跌的分水嶺，一旦超過這個區(qū)間，很可能壓制房價下跌，反之低于這一區(qū)間，則房價上漲壓力較大。其中，一二三線城市存在差異，比如2011年11月，房價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌之時（也即房價短期拐點），一線城市和二三線城市的存銷比分別為12個月和14.5個月左右;今年5月房價再次出現(xiàn)下行拐點時，一線城市和二三線城市的存銷比分別為15、16、23個月。這其中三線城市情況明顯趨差，由上一個拐點的15個月，攀升至這一輪拐點的23個月，主要是因為2011年以來庫存持續(xù)增長，房價比上一輪時也更弱。由此也可以理解，為何近二三年大型房企紛紛撤離三四線城市。

值得提醒的是，今年2月份以來，存銷比一直保持攀升的態(tài)勢。7月份陡然攀升的態(tài)勢被打破，存銷比走勢有所放緩。8月份存銷比首次出現(xiàn)下滑，主要與存銷比的計算公式有關(guān)。計算公式中，分母為近6個月成交量的移動平均值。8月份取代了2月份（春節(jié)）市場成交大減時的數(shù)據(jù)，自然使得分母值變大。預(yù)計，頂部還需要幾個月才能真正確立。未來半年左右，存銷比見頂?shù)母怕屎艽蟆８鶕?jù)以前的規(guī)律，去化周期見頂幾個月之后，房價就會止跌。因為去化周期的變化，反映的是市場供求關(guān)系動態(tài)化，只有供求關(guān)系趨于平衡、甚至變?yōu)楣┎粦?yīng)求，房價才會上漲。

從35個城市的具體數(shù)值看，8月份溫州存銷比數(shù)值最大，為47個月，其次是茂名和煙臺，超過30個月，天津、蘭州、西安則25個月左右，這些城市去化周期偏長，至少未來半年房價還將下跌。合肥的存銷比數(shù)值最低，為5.4個月，存貨量偏緊張;其次是大連、南京、重慶、太原為10個月左右。這些城市房價下跌空間小于溫州、天津等。但是，當(dāng)前全國房價大勢趨跌，受大環(huán)境的影響，這幾個城市的房價也在走弱。極少有城市，能夠在全國大勢下跌時候仍然持續(xù)上漲。

上述分析的商品房及商品住宅，都是可售卻未售出的，可稱之為“現(xiàn)貨”。還有一種所謂的“期貨”：將要或正在開發(fā)建設(shè)，未來會形成新房供應(yīng)的庫存。期貨的規(guī)模和增長情況，可以通過過去一年開發(fā)商的購地面積、當(dāng)前的房屋開工面積，進行大概的測算。

全國來看，今年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降3.2%，也即今年以來開發(fā)商購地?zé)崆榇蠓档?，甚至有些大型房企幾個月都沒拿一幅地了。這就意味著，明年下半年和后年，新增樓盤項目數(shù)量將會減少。2012年就曾出現(xiàn)過年度購地面積負(fù)增長，結(jié)果2013年市場需求爆發(fā)時，新建樓盤供應(yīng)卻不足，尤其是一線城市比較突出，直接推高了房價。而2013年全年購地面積同比增長近10%，那么今年和明年上半年，那些已經(jīng)出讓的地塊會陸續(xù)形成樓盤上市，所以現(xiàn)貨壓力較大。

從開工面積看，今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%，其中住宅新開工面積下降14.4%。與上述的開發(fā)企業(yè)購地指標(biāo)相似，今年新開工是負(fù)增長，而去年是正增長，而2012年是負(fù)增長。據(jù)筆者的測算，一般新開工指標(biāo)變化9個月左右，會傳遞到新房供應(yīng)上。預(yù)計明年下半年至后年新增樓盤供應(yīng)規(guī)模將比現(xiàn)在下降，屆時如果需求平穩(wěn)或增長，則自然有利于房價止跌，或者上漲。

再來看看城市層面的相對情況。2013年全國35個重點城市住宅用地成交面積增幅排名顯示，23個城市呈現(xiàn)正增長，12個城市呈現(xiàn)負(fù)增長。蘭州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建筑面積增幅分別為163%、118%和104%，增幅如此之大，也就意味著2014-2015年度，這些城市的推盤量比較大，屆時較大的現(xiàn)貨庫存，將壓制房價上漲，當(dāng)然如果需求增長更大，則不必?fù)?dān)心，比如北京潛在住宅需求旺盛，一旦市場復(fù)蘇，需求反彈的幅度很大，只要比供應(yīng)增幅更大，則房價就會止跌反彈。海口、深圳和銀川排名則靠后，住宅用地成交建筑面積跌幅分別為83%、79%和55%，也就意味著這幾個城市未來一年新增樓盤數(shù)量不會太多，如果需求平穩(wěn)或反彈，則房價下跌空間不大。

總而言之，庫存和去化周期，是決定房價短期波動的核心因素，它反映的市場供應(yīng)求關(guān)系的動態(tài)變化。從長周期看，當(dāng)前中國住宅庫存處于上升通道，尤其是去化周期于2011年漸漸脫離底部，當(dāng)前仍在構(gòu)筑“U”的右壁，全國房價上漲動力不足。從短周期看，當(dāng)前主要城市的住宅庫存與去化周期還在上行通道，明年上半年內(nèi)見頂?shù)目赡苄暂^大。受此影響，預(yù)計明年下半年季度房價會漸趨止跌，然后反彈，從而步入新一輪房價上行通道。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）