邵曉宇

（安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院，安徽合肥230000）

【經(jīng)貿(mào)管理】

中小房企融資難現(xiàn)狀及對(duì)策建議

邵曉宇

（安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院，安徽合肥230000）

中小房企融資方式主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托融資、房地產(chǎn)基金、上市融資、房地產(chǎn)債券。2014年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，銀行信貸緊縮持續(xù)，許多中小房企融資困難，甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的自我調(diào)整中，中小房企應(yīng)適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，拓寬融資渠道；有效運(yùn)用民間融資方式；建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度；尋求合作開發(fā)，以有效破解融資難題。

中小房企；融資；銀行信貸

一、中小房企融資方式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金來自銀行系統(tǒng)，融資渠道仍然主要依賴銀行。

2.房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托融資是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托資金已具備一定的規(guī)模，但其中主要為“過橋”式貸款，籌資比重不大，其主要原因是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托的規(guī)定限制了中小投資者的加入。

3.房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的一種融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加，由于受到國(guó)內(nèi)政策限制，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)優(yōu)先看重房地產(chǎn)公司的管理團(tuán)隊(duì)、土地儲(chǔ)備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。因此，海外地產(chǎn)基金對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂杯水車薪。而目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金由于缺乏相關(guān)政策扶持，其發(fā)展規(guī)模十分有限。

4.上市融資。上市融資是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一。但房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難。目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并不多，并且存在著行業(yè)整體素質(zhì)較差、歷史遺留問題嚴(yán)重、管理層專業(yè)素質(zhì)差等問題。

5.房地產(chǎn)債券。目前，房地產(chǎn)債券在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中所占的比重很小，主要原因在于我國(guó)對(duì)發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。根據(jù)《公司法》，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有資格發(fā)行債券，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。另一方面，我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，發(fā)行和持有債券的風(fēng)險(xiǎn)較大。

綜上所述，由受于國(guó)家相關(guān)政策和企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，銀行貸款仍然是目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)選用的主要融資方式。

二、中小房企融資難現(xiàn)狀

2014年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，許多專家學(xué)者紛紛看空中國(guó)樓市。中小房企融資困難，甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。受銀行信貸緊縮等因素影響，整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數(shù)大中城市成交量與去年同期相比下滑了2～3成，個(gè)別城市成交量甚至下滑了4～5成，市場(chǎng)普遍面臨著“去庫存”的壓力。各大銀行開始緊縮信貸，甚至部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長(zhǎng)，影響了一部分市場(chǎng)成交量正常交易。從目前個(gè)人住房貸款情況來看，繼央行5月12日要求支持個(gè)人住房貸款后，銀監(jiān)會(huì)也提出繼續(xù)實(shí)行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管目前首套房貸的貸款審批速度比以往有明顯提高，但是，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)上浮現(xiàn)象。因此，一定意義上來看，“央五條”支持首套自住房貸的政策落空，央行兩次“定向降準(zhǔn)”并未對(duì)樓市產(chǎn)生積極影響。目前市場(chǎng)上首套房貸利率的主流變動(dòng)情況并不明顯，視購房者個(gè)人資質(zhì)而定，基準(zhǔn)利率最高上浮10%。若大多數(shù)城市商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，中小房企的企業(yè)壓力依然較大。

與此同時(shí)，“錢荒”現(xiàn)象依然持續(xù)發(fā)酵。自2013年11月開始，銀行信貸緊縮已超過6個(gè)月以上，由于地產(chǎn)夾層融資政策收緊、首套房貸的利率偏高、部分城市二套房首付比例提高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降。中小房地產(chǎn)企業(yè)在銷售回款上面臨較大壓力，再加上難以獲得開發(fā)貸款，開發(fā)商面臨越來越大的去庫存化壓力。繼浙江省出現(xiàn)興潤(rùn)置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國(guó)際、紫翰庭院、漢城湖畔項(xiàng)目的四家開發(fā)商等中小房企頻頻出現(xiàn)資金危機(jī)。受限購政策影響，具備購房條件的人越來越少，加上中小房企的信譽(yù)和產(chǎn)品質(zhì)量較之大型房企存在一定差距，同時(shí)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，甚至高于大型房企，殘存的需求最終都集中流向了幾大招牌房地產(chǎn)商。

因?yàn)樵谛枨笪s之際，買方漸漸成為交易優(yōu)勢(shì)方，他們對(duì)開發(fā)商的服務(wù)和配套建設(shè)能力要求都會(huì)水漲船高。而大型房企優(yōu)勢(shì)明顯，其成熟的管理團(tuán)隊(duì)、雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，使中小房企遠(yuǎn)不足以與其競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸進(jìn)入買方市場(chǎng)時(shí)，這種困境就主要出現(xiàn)在中小房企，今后將逐步蔓延到所有開發(fā)商。

三、對(duì)策建議

1.調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，拓寬融資渠道。為了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須正確面對(duì)困難，盡快調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，及時(shí)了解和掌握國(guó)家宏觀政策變化，適時(shí)采取應(yīng)對(duì)策略，積極拓寬融資渠道，可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當(dāng)?shù)刃滦腿谫Y方式。實(shí)現(xiàn)多元化融資，有效破解資金難題，尋求新的發(fā)展空間。

2.有效運(yùn)用民間融資方式。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，民間金融資產(chǎn)規(guī)模逐步擴(kuò)大，民間借貸逐漸活躍起來，相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品，而房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，民間資金往往愿意投入這個(gè)行業(yè)。因此，在合理規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率爭(zhēng)取其它企業(yè)或自然人的投資。

3.建立健全中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度。國(guó)家應(yīng)建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，幫助解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時(shí)，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，建立民間互助發(fā)展協(xié)會(huì)，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)入會(huì)，在會(huì)員出現(xiàn)資金狀況時(shí)，會(huì)員單位之間可互助、互保、互督，可有效減輕政府負(fù)擔(dān)。

4.尋求合作開發(fā)。中小房企可與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊利息，在約定時(shí)問內(nèi)付清所墊本金。同時(shí)，可與大公司開展合作，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。

［1］曹福明.緊縮環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化［J］.浙江金融，2005（9）：37－38.

［2］方紅宇.房地產(chǎn)企業(yè)融資分析與對(duì)策［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2005（9）：50－51.

［3］張宏偉.2014房企融資困難［EB／OL］.觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，2014－07－01.

［4］倪金節(jié).中小房企出路何在［N］.華商報(bào)，2011－10－11.

（責(zé)任編輯：梁宏偉）

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2095－3283（2014）11－0127－02

邵曉宇（1983－），男，漢族，碩士，講師，研究方向：工程管理與房地產(chǎn)管理。