○宋春蘭

（沈陽工程學院 遼寧 沈陽 110136）

物業(yè)企業(yè)集團化運作與多元化發(fā)展研究

○宋春蘭

（沈陽工程學院 遼寧 沈陽 110136）

如何利用與物業(yè)服務相關聯(lián)的專業(yè)公司的優(yōu)勢及物業(yè)服務的專業(yè)優(yōu)勢，拓展傳統(tǒng)的物業(yè)服務內容，提高物業(yè)服務的創(chuàng)新能力，尋求新的增長點，推動整個行業(yè)的發(fā)展，這對于物業(yè)服務企業(yè)來說具有重要的意義。本文主要論述物業(yè)企業(yè)集團化運作與多元化發(fā)展的現(xiàn)狀、存在的問題以及相關的解決對策。

物業(yè)企業(yè) 集團化運作 多元化發(fā)展

一、物業(yè)企業(yè)集團化運作與多元化發(fā)展概述

對于物業(yè)企業(yè)來說，集團化運作就是在總公司的領導下，以物業(yè)服務為主導，發(fā)展與物業(yè)相關的業(yè)務，如將高檔公寓、寫字樓等不同類型的相關產品以企業(yè)集團聯(lián)系起來進行發(fā)展。集團化運作可以為物業(yè)企業(yè)節(jié)省開銷，比如通過集團化運作，物業(yè)企業(yè)可以雇傭自己的保潔、保安等一系列專業(yè)人員，省去了雇傭其他公司的高額費用。同時物業(yè)企業(yè)集團化運作可以使企業(yè)內部各個部門、各個職位之間更好的溝通，找到最有效的解決問題的辦法，這樣也為提高物業(yè)公司的效益提供了很好的條件。就目前總體的發(fā)展狀況來看，物業(yè)管理行業(yè)實行集團化運作的公司并不多，因為集團化運作模式適合于大企業(yè)。但成功的實行集團化運作的公司也取得了明顯的成效。以遼寧頂杰物業(yè)服務有限公司為例，公司隸屬于頂杰集團旗下的物業(yè)公司。集團公司下屬的公司包括遼寧頂杰物業(yè)管理有限公司、遼寧頂捷保安服務有限公司、沈陽頂杰置業(yè)顧問有限公司三家。這三家公司屬于全資子公司，他們形成了以物業(yè)服務為主營業(yè)務的經營模式。頂杰物業(yè)服務有限公司在頂杰集團的統(tǒng)一指導下，對物業(yè)服務項目進行專業(yè)化管理，他們的企業(yè)文化是頂級服務、品質杰出。他們的經營理念是規(guī)范、專業(yè)、細節(jié)。他們有專業(yè)的員工培訓機制、頂級的品質管理以及專業(yè)的后勤保障。通過行之有效的集團化運作戰(zhàn)略，頂杰物業(yè)服務有限公司成為遼寧物業(yè)管理企業(yè)20強、遼寧公眾信任的物業(yè)公司。

多元化發(fā)展包括產品的多元化、市場的多元化、投資區(qū)域的多元化等。在生活中大多數多元化發(fā)展指的是產品的多元化，即在原來的主營業(yè)務之外發(fā)展相關的系列化生產經營活動。企業(yè)實行多元化發(fā)展戰(zhàn)略，首要的優(yōu)勢就是能夠將市場擴大，企業(yè)可以到更多的領域進行發(fā)展；其次還能夠為企業(yè)降低風險，即“不把雞蛋放在一個籃子里”；另外多元化發(fā)展可以充分整合內部優(yōu)勢，運用管理、資金和技術的優(yōu)勢互補，實現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展。物業(yè)企業(yè)多元化發(fā)展的例子較多。以萬科物業(yè)管理有限公司為例，萬科根據自身實際和發(fā)展階段確定企業(yè)多元化戰(zhàn)略。在萬科物業(yè)企業(yè)中，做好物業(yè)服務的同時，多元化包括很多方面，如全天候餐飲配送、生活用品配送、會所創(chuàng)新、空置房代管、維修項目一站式服務、房屋租賃經營、郵件代收發(fā)、叫車服務、環(huán)境檢測消殺服務、商鋪捆綁推廣等。萬科的這些多元化業(yè)務都是隨著業(yè)主的需要而產生的，積極發(fā)展這些相關的多元化業(yè)務，不論對于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展還是對于業(yè)主的方便來說都是有益的。

目前在我國實行集團化運作和多元化發(fā)展相結合的物業(yè)企業(yè)并不多，大多數都是實行多元化發(fā)展。成功地實行集團化運作和多元化發(fā)展相結合的物業(yè)企業(yè)，如深圳保利物業(yè)公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司。北京燕僑物業(yè)管理有限公司作為首開集團的成員企業(yè)，在首開集團的領導下以物業(yè)服務為主導，以首開集團為核心，將高檔公寓、寫字樓等不同類型的相關產品，通過并購等方式，實現(xiàn)專業(yè)化管理，規(guī)模經營，從而形成規(guī)模優(yōu)勢。該公司擁有多種類型的高端物業(yè)，包括高端公寓、寫字樓、別墅和體育場等，配套服務包括活動策劃組織、房屋經紀、樓盤代理、廣告宣傳等。公司通過在全國許多地方發(fā)展項目擴大企業(yè)規(guī)模，增加企業(yè)的知名度，也為公司創(chuàng)造更大的財富、獲得更多的經驗。燕僑物業(yè)通過集團化運作，使物業(yè)服務越來越專業(yè)化，無論對于企業(yè)本身還是對于顧客來說，都是有利的。

二、物業(yè)企業(yè)集團化運作與多元化發(fā)展存在的問題

1、管理越來越復雜，容易引起企業(yè)的管理沖突

只有大規(guī)模的企業(yè)才會選擇集團化運作的模式，這樣也就意味著企業(yè)會出現(xiàn)很多個項目，當項目分公司與總公司的發(fā)展目標不一致時會帶來管理上的困難。在每個項目中也會有很多個部門，部門里面又會設置很多的職位，這樣勢必會增加管理上的支出，也要求集團內部的管理人員具有較高的協(xié)調能力。物業(yè)企業(yè)多元化發(fā)展會使下設的機構增多，每個部門之間傳達信息的時候就會出現(xiàn)不一致或者不全面的問題。每個部門都會按照自己部門的工作特點和習慣進行工作，這樣就會導致在企業(yè)進行多樣化的同時，使各部門不能夠很好的協(xié)調工作、統(tǒng)籌大局。同樣當部門和人員增多時，企業(yè)也不能很好的對他們進行控制，這樣就削弱了企業(yè)的控制力。

2、企業(yè)面臨的風險增大

集團化運作的企業(yè)發(fā)展的越來越快，伴隨的風險也會越來越大，如企業(yè)的貸款面臨困難、整個集團的利潤逐漸降低等。另外，有時候由于風險發(fā)生的突然性而不能及時的采取措施，或者由于地域的差異而導致風險不能夠很好的解決，這給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了弊端，所以物業(yè)公司實行集團化運作要把應對風險的能力考慮到未來的發(fā)展中去。多元化的發(fā)展雖然對企業(yè)有利，但因為多元化發(fā)展涉及的面廣，會面臨“什么都懂，但是什么都不精”的困難。這就需要物業(yè)公司能夠很好的掌握多元化的核心，并且能夠在多元化發(fā)展中找到適合自己要重點發(fā)展的方向。

3、信息的有效性、協(xié)調性差

企業(yè)實行集團化運作和多元化發(fā)展，會出現(xiàn)很多部門，每個部門遇到各種各樣的問題時都會產生很多信息，由于部門眾多，在信息傳達的過程中難免會遇到傳達信息不暢通或者傳達不到位的情況。有時還會因為各種原因在各個部門之間的傳達效果也不同，導致信息的協(xié)調性不好，這樣會嚴重影響物業(yè)企業(yè)的工作效率，甚至還會造成更大的工作失誤，從而給企業(yè)造成更大的損失。

4、導致企業(yè)經營不穩(wěn)定

一個物業(yè)企業(yè)的資源是有限的，采取多元化戰(zhàn)略以后，企業(yè)會將人力資源、資金、物資等進行重新分配，也經常會將原本屬于一個部門的資源分配到其他部門，這樣也許會導致資源不能夠適應新的環(huán)境，造成企業(yè)內部出現(xiàn)混亂，從而使工作的效率降低，使多元化發(fā)展不但沒有為企業(yè)降低風險、將企業(yè)的經營狀況變得穩(wěn)定，反而將企業(yè)經營的不穩(wěn)定性增大了。物業(yè)企業(yè)在實行多元化發(fā)展的同時，要做好資源配置的合理性。

三、物業(yè)企業(yè)集團化運作和多元化發(fā)展的對策

1、做好企業(yè)定位

物業(yè)服務企業(yè)想要成功的發(fā)展，做好企業(yè)定位是成功的前提。物業(yè)企業(yè)必須認識到自己的實際情況，堅持培養(yǎng)核心競爭力。企業(yè)的核心競爭力會使企業(yè)在同行業(yè)中優(yōu)先找到發(fā)展機會，提高企業(yè)利潤。企業(yè)首先必須有一個核心競爭產品，在核心產品、核心競爭力和競爭優(yōu)勢上來考慮如何實現(xiàn)集團化經營和多元化發(fā)展。物業(yè)服務企業(yè)經營的重點是要準確地掌握物業(yè)管理定位，正確處理管理和服務之間的關系，在促進管理質量同時要通過優(yōu)質、全面的服務，以提高自身的形象和聲譽，獲得更多的市場份額和商業(yè)利益。就物業(yè)服務企業(yè)的集團化運作來說，它是適合大型企業(yè)的運作模式，雖然會帶來很多優(yōu)勢，但也因為這個行業(yè)的管理內容分散，將對管理有更高的要求，只有配合高水平的管理，才可以使物業(yè)企業(yè)的集團化運作產生最大的效果。

2、制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略

首先，發(fā)展相關多元化是物業(yè)企業(yè)經營的重要方向。多元化有兩種類型：一是相關多元化，即所選擇生產的產品或提供的服務有較高的行業(yè)之間的關系；二是不相關多元化，即所選擇生產的產品或提供的服務聯(lián)系了很多并不相關的多個行業(yè)。要防范風險和獲得更多的利益，應選擇盡可能相關的行業(yè)。首先把物業(yè)服務作為核心業(yè)務，再開展與其相關的各種業(yè)務，如專業(yè)清潔服務、機電設備維修服務、租賃住房、傳輸媒介等。其次是發(fā)展主營業(yè)務，使主營業(yè)務形成規(guī)模，這也是物業(yè)企業(yè)集團化經營和多元化發(fā)展的基礎。多樣性意味著企業(yè)將進入新的領域，因為不完整的信息和缺乏新領域的專業(yè)技術和人才，風險較大，成本較高，新業(yè)務在短時間內不能為企業(yè)帶來足夠的利潤。所以當主營業(yè)務沒有形成規(guī)模或者有很好的前景的時候，實施多元化戰(zhàn)略要謹慎。第三是把握好時機是集團化運作和多元化發(fā)展的重要因素。當物業(yè)企業(yè)處于剛剛發(fā)展的時期，想要發(fā)展集團化運作和多元化發(fā)展是不合適的，這個時期的企業(yè)沒有足夠的資金和經驗，如果貿然進行多元化發(fā)展將會導致失敗。當企業(yè)進入成熟階段時，企業(yè)可以考慮選擇實行集團化運作和多元化發(fā)展，因為這時的企業(yè)已經具有一定的資金和能力來支撐企業(yè)的發(fā)展。

3、物業(yè)管理的資源整合

物業(yè)企業(yè)進行資源整合只有一個目的，就是能夠使企業(yè)內部的資源發(fā)揮最大的效用，為企業(yè)獲得更多的利潤，提升企業(yè)的市場影響力。物業(yè)管理的資源包括很多方面，每個公司在發(fā)展的不同階段在資源整合方面的需求也是不同的。其中包括幾個重點的資源整合方面，首先是對部門之間的整合，其次是對人力資源的調整，再次是對財務管理資源的調整，最后是針對可利用物資的調整。當物業(yè)企業(yè)的發(fā)展到達了一定的水平，簡單的部門不能夠滿足企業(yè)的發(fā)展時，就會對部門之間進行調整，做到更細致的劃分工作內容和責任。在進行部門整合的同時，要考慮到多元化發(fā)展的持續(xù)性，要增設全天候餐飲配送、生活用品配送、會所創(chuàng)新、空置房代管、郵件代收發(fā)、叫車服務等相關業(yè)務。在對部門之間進行調整的同時也是對人力資源的整合，企業(yè)發(fā)展的越來越好，對人力資源的要求也會越來越高，這時就需要對人力資源進行合理的配置和調整，讓人才充分的發(fā)揮才能為企業(yè)服務。對于財務管理資源的整合，物業(yè)企業(yè)要謹慎，要能夠在資源整合的過程中保證公開性和真實性。最后對于可利用物資的整合，要保證能夠提高資源的利用效率，優(yōu)勢互補，不浪費資源。

[1]石國華：淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢[J].全國商情（理論研究），2013（9）.

[2]李超、朝偉：淺析物業(yè)管理企業(yè)多元化經營[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2011（2）.

[3]王玉潔：集團化運作，多元化發(fā)展[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2010（5）.

（責任編輯：陳丹）