何 勇

（南京市南部新城開發(fā)建設(shè)管理委員會，南京 210007）

一、調(diào)控下房地產(chǎn)市場的變化

（一）房地產(chǎn)總量顯著增加，但需求日益多樣

總量上城鎮(zhèn)居民戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1左右，但房地產(chǎn)作為一種特殊商品，具有投資和消費兩重屬性，房地產(chǎn)市場內(nèi)剛性需求、改善需求和投機需求并存。

（二）房地產(chǎn)市場普遍發(fā)展，但區(qū)域分化嚴(yán)重

一、二線城市人口密度大，土地供應(yīng)緊張，重點地段房屋供給不足。三、四線城市受發(fā)展階段、發(fā)展條件、人口基數(shù)、消費能力等影響庫存不斷增大。

（三）房地產(chǎn)價格的整體趨勢仍然上漲，但漲勢分化明顯

2003年以來房地產(chǎn)整體價格進(jìn)入上升周期，且一、二線城市房價上漲更快。雖經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)起伏，但一、二線城市的房價仍呈上漲趨勢，三、四線城市尚未明顯下降。

（四）隨著保障性住房的大規(guī)模投入，對控制房地產(chǎn)價格上漲、保障居民生活起到了重要作用

但地方政府財政面臨的壓力越來越大。

二、外部條件對調(diào)控的影響

（一）房地產(chǎn)投資的整體回落加大了調(diào)控的難度

隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將逐步趨向平衡，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩甚至回落是必然趨勢。宏觀調(diào)控既要繼續(xù)維持房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，又要通過此次適度放緩調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，消解市場泡沫，改善一線城市過高的土地價格和降低部分二線、三線城市住房供給過剩的風(fēng)險。

（二）金融政策的變化加劇了房地產(chǎn)市場的動蕩

房地產(chǎn)市場與金融體系關(guān)系密切，金融政策影響的房地產(chǎn)市場的全過程，從前期征地拆遷、土地開發(fā)和項目建設(shè)的資金籌措，到房地產(chǎn)價值實現(xiàn)、居民消費的信貸政策，都離不開金融機構(gòu)的身影和作用。寬松的貨幣政策將有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，但稀缺的資金、過度的信貸都投放在房地產(chǎn)領(lǐng)域，又將影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)與金融市場已深度交融，房地產(chǎn)市場的動蕩對金融市場乃至整個國民經(jīng)濟也會帶來重大沖擊。

（三）不同階段中央調(diào)控和地方利益博弈的難度加大

中央政府和地方政府作為兩個利益主體，在不同時期調(diào)控政策制定和執(zhí)行的利益博弈過程中利益并非總是一致。地方政府是地區(qū)土地的主要供應(yīng)者，土地出讓收入是地方最重要的非稅收入來源，短期內(nèi)地方對土地財政仍有較強的依賴性，地方債務(wù)平臺等問題廣受關(guān)注。同時，過去的發(fā)展使新增房地產(chǎn)市場供過于求，難以為下行的城市發(fā)展所吸納，導(dǎo)致二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。

（四）不同的民生需求增大了調(diào)控準(zhǔn)確性的難度

調(diào)控要保障居民“有恒產(chǎn)者有恒心”的剛性需求，也要滿足“更上一層樓”的改善性需求，還要兼顧“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)增值的投機性需求，因此調(diào)控既要在保障性住房和廉租房的建設(shè)加大投入，要在中等商品房的配套設(shè)施建設(shè)上加大投入，同時為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不能完全扼殺投機性需求。

三、未來調(diào)控的關(guān)注點

（一）兼顧不同利益主體

房地產(chǎn)市場中政府、開發(fā)商、消費者作為不同的利益主體扮演著不同的角色。在宏觀調(diào)控時，對政府而言，需采取金融手段、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、限制投機性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、建立住房保障制度，其中中央政府更應(yīng)明確民生第一、兼顧增長的住房發(fā)展理念，從規(guī)劃控制、指標(biāo)控制、財政控制、金融控制等方面對地方政府的政策進(jìn)行指導(dǎo)和引導(dǎo)。地方政府要做好對中央要求的落實。對開發(fā)商而言，要引導(dǎo)其走誠信開發(fā)，品牌經(jīng)營之路。對消費者要鼓勵合理、理性消費，限制投機炒房行為。只有實現(xiàn)政府的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益、開發(fā)商的合理利潤、消費者的有效需求和合法權(quán)益得以合理實現(xiàn)，多方合力構(gòu)建理性、健康的房地產(chǎn)市場。

（二）兼顧不同發(fā)展階段

當(dāng)前我國正由城鄉(xiāng)二元社會向城市化社會高速轉(zhuǎn)型時期，轉(zhuǎn)型社會的復(fù)雜性決定了調(diào)控政策決策復(fù)雜性，既要注重打基礎(chǔ)、利長遠(yuǎn)的長效機制建設(shè)，注重方向、政策的研究、制定、試驗和推廣；又要注重短期措施的靈活調(diào)整，注重對民眾關(guān)心的房價持續(xù)快速上升等問題采取臨時性措施。

（三）兼顧不同發(fā)展條件

宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場博弈的總體目標(biāo)是市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展、市場參與者的理性回歸，因此房地產(chǎn)調(diào)控一是需重點關(guān)注房價上漲過快、投機過度的主要城市和個別地區(qū)，促使其房價出現(xiàn)理性回落，而房價平穩(wěn)、投機較少的地區(qū)則適度放活。二是對于不同地區(qū)的中高檔樓盤，尤其是以投機為主的樓盤要加強調(diào)控，低檔樓盤因投資炒作因素少可適度放寬。三是對不同地區(qū)以自住為目的或中長線投資為主的消費者可適當(dāng)鼓勵，以培育房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）兼顧財政和金融手段

相比于限購、限價、限貸等行政干預(yù)，更應(yīng)注重財政的穩(wěn)定稅收調(diào)節(jié)和金融的靈活信貸調(diào)節(jié)手段，調(diào)控的目標(biāo)直指投機需求，同時應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展階段、居民承受能力和城市發(fā)展水平。

房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展離不開宏觀調(diào)控，政府在制定和執(zhí)行宏觀調(diào)控政策時，需要通盤考慮、具體對待、量力而為、適度發(fā)展，并及時根據(jù)市場反饋做好預(yù)調(diào)微調(diào)，使宏觀調(diào)控預(yù)期與計劃真正契合，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

[1]張泓銘.未來中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路和策略[J].社會科學(xué)，2014(4).