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城中村改造“沖刺階段”的特點(diǎn)淺析

2015-01-14 00:59原建輝肖玲玲
河南建材 2015年3期
關(guān)鍵詞:城中村村民社區(qū)

原建輝 肖玲玲

滑縣鴻泰建設(shè)監(jiān)理有限公司(456400)

城中村改造“沖刺階段”的特點(diǎn)淺析

原建輝 肖玲玲

滑縣鴻泰建設(shè)監(jiān)理有限公司(456400)

隨著快速城市化的發(fā)展,在城市空間的重構(gòu)過(guò)程中,城中村改造備受各界關(guān)注。文章通過(guò)對(duì)城中村改造前和改造沖刺階段的特點(diǎn)進(jìn)行淺析,并針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出了相應(yīng)的解決方法。首先,政府需有效地干預(yù)公租房租賃,解決城中村村民和外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題;其次,開(kāi)發(fā)商要處理好與村民的利益博弈問(wèn)題,做好補(bǔ)償工作并保證社區(qū)高質(zhì)量重建;最終,需要村民在積極提高自身綜合素質(zhì)的同時(shí)積極參加社區(qū)重建。在三者積極協(xié)調(diào)的配合下,能夠促進(jìn)城中村改造的順利、穩(wěn)步進(jìn)行。

城中村改造;沖刺階段;公租房;綜合素質(zhì)

“城中村”是指在城市化進(jìn)程中農(nóng)村村落的全部或大部分耕地被征用,農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū),亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城中村問(wèn)題成為制約現(xiàn)代城市規(guī)劃的重要因素,急需對(duì)城中村進(jìn)行改造。改造的主要內(nèi)容包括:將村民變?yōu)槌鞘芯用瘢唤?jīng)濟(jì)體制由集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);農(nóng)村集體土地將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袊?guó)有土地,并將其劃分為居民住房建地、開(kāi)發(fā)用地、儲(chǔ)備用地、集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展留用地等[1]。通過(guò)對(duì)城中村改造前后的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)分析,才能保證改造沖刺階段高質(zhì)、有序地進(jìn)行,加快城市一體化進(jìn)程。

1 城中村改造前的特點(diǎn)

城市高速發(fā)展的進(jìn)程中,伴隨城市郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)分散化以及鄉(xiāng)村城市化的迅速發(fā)展,多數(shù)“城中村”被包圍在繁華都市的內(nèi)部[2],仍按照農(nóng)村制度進(jìn)行管理,遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于時(shí)代發(fā)展步伐,游離于現(xiàn)代城市管理之外,生活水平低下。城中村改造前的特點(diǎn)如下:

1.1 村民思想觀念落后

由于城中村的管理制度還是延續(xù)傳統(tǒng)的村莊管理體制,加上村民的文化程度整體偏低,例如:2003年李俊夫[1]對(duì)廣州市的6個(gè)城中村村民文化程度隨機(jī)調(diào)研,結(jié)果如圖1所示,大學(xué)文憑僅占總比例的10%左右。人們的思想觀念、生活方式、管理模式和居住習(xí)慣等方面保留著濃厚的傳統(tǒng)農(nóng)村色彩,法律意識(shí)淡薄,村民難以適應(yīng)現(xiàn)代城市文化。中青年村民的城鄉(xiāng)二元化和社會(huì)邊緣化凸顯。

城中村為農(nóng)民、外來(lái)務(wù)工人員和城市居民的混合社區(qū),多元文化與生活方式在此交流、沖突、融合,加上管理滯后,使城中村成為城市社會(huì)治安問(wèn)題的“重災(zāi)區(qū)”及社會(huì)犯罪的高發(fā)區(qū)。

圖1 村民學(xué)歷分布圖

1.2 村莊建設(shè)規(guī)劃雜亂

城中村長(zhǎng)期處于管理混亂狀態(tài),房屋布局雜亂無(wú)章如圖2所示,而且建筑密度較高,出現(xiàn)大量的握手樓、貼面樓。在利益的驅(qū)使下,無(wú)證開(kāi)發(fā)高層建筑,破壞城市景觀的同時(shí),危害了外來(lái)務(wù)工人員的人身安全。例如:2013年某城中村一戶居民違規(guī)新建的4層樓突然坍塌,砸塌了鄰居家的平房,導(dǎo)致鄰居家母子三人遇難[3];2014年某城中村為了增加拆遷補(bǔ)償金,地基薄弱違規(guī)加蓋的7層樓房倒塌,導(dǎo)致15名施工人員被埋[4]。

圖2 城中村改造前街道

1.3 配套設(shè)施短缺

城中村的土地利用率和綠化率低下,環(huán)境衛(wèi)生較差,生活和基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重不足,各類(lèi)管線雜亂無(wú)章。例如城中村家庭液壓煤氣擁有率最高,相應(yīng)管道煤氣擁有率較低,供暖設(shè)施缺乏,獨(dú)立衛(wèi)生間、互聯(lián)網(wǎng)、空調(diào)等擁有率較低。外來(lái)務(wù)工人員對(duì)城中村居住的不滿意指標(biāo)主要是住房的質(zhì)量差,住房面積小,康樂(lè)設(shè)施少,治安和社區(qū)服務(wù)等達(dá)不到租戶的要求。排水設(shè)施不完善導(dǎo)致經(jīng)常性的內(nèi)澇,教育醫(yī)療等公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量均滯后于生活需求[5]。

2 城中村改造“沖刺”過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 利益博弈問(wèn)題

城中村改造最終的方案是政府、房地產(chǎn)商和村民三方利益平衡的合約安排。政府力求避免財(cái)政的壓力和保證市場(chǎng)、社會(huì)的穩(wěn)定,追求最大的社會(huì)收益,提高全社會(huì)的福利水平;投資商追求盡可能多的經(jīng)濟(jì)收益,在城中村房屋的價(jià)值評(píng)估上制定了單邊的賠償方案;而村民追求經(jīng)濟(jì)收益的提高和生活條件的改善,并強(qiáng)調(diào)他們的租金收益或維護(hù)拆遷補(bǔ)償方案的公平性。在城中村改造中,三方的利益博弈[7]問(wèn)題是改造能否順利進(jìn)行的首要問(wèn)題。

2.2 市漂族的住房問(wèn)題

城中村是外來(lái)務(wù)工者到城市追夢(mèng)的第一站,是他們居住的首選地,盡管居住環(huán)境臟亂、居住條件簡(jiǎn)陋,城中村卻承載著很多大學(xué)畢業(yè)生、城市建設(shè)工人和小商販等市漂族的希望和夢(mèng)想。然而,進(jìn)入2014年,各個(gè)城市的城中村改造進(jìn)入“快車(chē)道”,多個(gè)城中村獲批改造,大量的城中村房屋被拆,使得周邊房屋租金的大幅度提高,以鄭州某城中村租房為例,2012年因周邊交通不便,兩三居室的房子月租600~700元,2013年周邊城中村拆遷及道路暢通,使月租上漲為1 000~1 200元,2014年城中村大批量拆遷,月租上漲為1 500~2 100元,且大多要求是年付或半年付。市漂族過(guò)半的工資用來(lái)交付租金,據(jù)調(diào)查當(dāng)租金超出他們能夠承受的上限時(shí),他們會(huì)選擇到其他市縣工作或是回到自己的家鄉(xiāng),不僅會(huì)給社會(huì)帶來(lái)用工荒,無(wú)形中也阻礙了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城中村被改造后,能否解決市漂族及城中村村民的住房問(wèn)題,將直接影響城中村改造的成敗。

2.3 城中村村民綜合素質(zhì)低下問(wèn)題

低成本城市化與低成本城市生活的剛性需求決定了城中村流動(dòng)人口聚居區(qū)的難以替代性。在城市化進(jìn)程中,盡管城中村為收入低下沒(méi)有住房的外來(lái)人口提供了廉價(jià)的住所,但不可忽視的是,城中村同時(shí)帶來(lái)了敗壞的環(huán)境、治安問(wèn)題、收入分配不均,政府財(cái)政流失等許多社會(huì)問(wèn)題[6]。由于快速改造處在農(nóng)村管理體制向城市管理體制轉(zhuǎn)變的初始階段,人們的思想觀念、生活方式、住房建設(shè)、管理模式和居住習(xí)慣等方面仍然保留著濃厚的傳統(tǒng)農(nóng)村色彩,城市意識(shí)淡薄,給城市建設(shè)帶來(lái)了一定的困難。在城中村改造的過(guò)程中,“村民”向“市民”的轉(zhuǎn)變是一個(gè)必然的過(guò)程。這一轉(zhuǎn)變意味著“村民”將徹底地失去賴(lài)以生存的土地而成為無(wú)地的城市居民[7]。但村民的教育程度普遍較低,意識(shí)觀念也較為落后,導(dǎo)致其生存能力和適應(yīng)社會(huì)的能力較差,可能使他們成為未來(lái)城市社會(huì)中的弱勢(shì)群體。解決村民的文化素質(zhì)問(wèn)題,同樣是城中村改造、城市化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)。

3 解決的辦法

公共租賃住房的政策與城中村改造有機(jī)的結(jié)合。將村民多余的還建房集中起來(lái),采取“政府統(tǒng)一包租,租金實(shí)行市場(chǎng)租金,財(cái)政補(bǔ)貼的運(yùn)作方式”,降低申請(qǐng)條件,延長(zhǎng)申請(qǐng)時(shí)間,可以讓更多人享受到這一惠民政策[8]。

1)應(yīng)堅(jiān)持“取之于民,用之于民”的原則,嚴(yán)格管理這部分資產(chǎn),合理分配使用,最大限度地利用現(xiàn)有的土地資產(chǎn)解決村民的生存、發(fā)展和社會(huì)保障問(wèn)題,以保持社會(huì)的穩(wěn)定。

2)街道近年來(lái)一直開(kāi)設(shè)村民素質(zhì)教育課程,提高本地居民的素質(zhì)。設(shè)文化站、圖書(shū)室舉辦文娛活動(dòng)、集體活動(dòng),大學(xué)生參與社區(qū)文化活動(dòng)得到認(rèn)可。社區(qū)文化建設(shè)是形成人們社區(qū)意識(shí)的重要途徑,通過(guò)社區(qū)文化的建設(shè),可以不斷提高人們的思想境界和道德文明素養(yǎng),培養(yǎng)居民的主體、平等、責(zé)任意識(shí)、公益觀念和互助精神,也是維護(hù)社區(qū)社會(huì)穩(wěn)定,促進(jìn)社區(qū)建設(shè)的重要保障。對(duì)居民進(jìn)行義務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能培訓(xùn),為居民再就業(yè)奠定知識(shí)基礎(chǔ)。關(guān)愛(ài)外來(lái)流動(dòng)人口,促進(jìn)文化融合。大學(xué)生可以利用自身的優(yōu)勢(shì)作為橋梁,促進(jìn)外來(lái)人口和本地人口的文化交流,為社區(qū)文化建設(shè)向深度發(fā)展提供條件。

4 結(jié)論

為了改善城中村村民及龐大流動(dòng)人口的居住環(huán)境,提高其生活質(zhì)量,同時(shí)給周邊市民提供健康的社會(huì)氣氛,需要分析和解決城中村改造“沖刺階段”的問(wèn)題,促進(jìn)城市的快速健康發(fā)展。政府、村民和開(kāi)發(fā)商要齊心協(xié)力促進(jìn)城中村改造的快速、順利進(jìn)行,以達(dá)到社會(huì)共贏的目標(biāo)。

[1]李國(guó)敏,吳倩.實(shí)施“城中村”改造應(yīng)注意的問(wèn)題[J].中國(guó)房地產(chǎn),2006,2:39~41.

[2]馮建,周一星,王小光,陳揚(yáng).快速城市化地區(qū)城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)研究—以廣州市“城中村”改造為例[J].城市規(guī)劃,2006,10: 46~47.

[3]騰訊大豫網(wǎng).鄭州城中村4層民房坍塌鄰居母子3人被壓死亡.http://henan.qq.com/a/20131111/003032.htm,2013, 11,11.

[4]網(wǎng)易新聞.鄭州城中村加蓋民房坍塌15名工人被埋.http: //news.163.com/photoview/00AP0001/77364.html#p= AAOUNSNR00AP0001.2014,11,11

[5]馮小杰.城中村問(wèn)題及其改造分析[J].城市規(guī)劃,410.

[6]汪明峰,林小玲,寧越敏.外來(lái)人口、臨時(shí)居所與城中村改造—來(lái)自上海的調(diào)查報(bào)告[J].城市規(guī)劃,2011,5:73~80.

[7]徐楚.對(duì)城中村改造的理論分析[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012,6:14~15.

[8]李求軍.公租房“洪山模式”印象[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012,6:14~15.

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