張少君

摘 要：在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資成本高，回報(bào)率顯著的行業(yè)，也是與我國(guó)基礎(chǔ)民生建設(shè)息息相關(guān)的行業(yè)之一。為了引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)盲目性，給群眾生活帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作顯得更加重要。隨著國(guó)家的限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整控制措施越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。本文主要以廈門為例對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析，從房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)入手，具體研究廈門的宏觀經(jīng)濟(jì)形式與該市某房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析；廈門房地產(chǎn)

引言

房地產(chǎn)開發(fā)建造是一項(xiàng)極其消耗自然資源的生產(chǎn)項(xiàng)目，其對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。在我國(guó)社會(huì)總產(chǎn)值當(dāng)中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占據(jù)的比例極大，其所創(chuàng)收的價(jià)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比例也十分巨大。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售等幾個(gè)關(guān)鍵階段中都蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其能夠有效帶動(dòng)建材、輕工、機(jī)械、運(yùn)輸?shù)榷鄠€(gè)行業(yè)共同發(fā)展，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是十分又必須要的。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方式眾多，所建立的指標(biāo)與方式均有所差異，因此選擇合適的評(píng)價(jià)方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中也十分重要。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述

1.1特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要存在以下幾個(gè)特征。

（1）客觀與主觀相結(jié)合的特征?？陀^性是實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要屬性，同時(shí)也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員所參考的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的、客觀的、可靠的。因此評(píng)價(jià)人員要靈活運(yùn)用各個(gè)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主觀性表現(xiàn)在每個(gè)評(píng)價(jià)人員所運(yùn)用的評(píng)價(jià)方式、專業(yè)能力與理念意識(shí)都是不同的，因此評(píng)價(jià)結(jié)果也必然存在一定的主觀性[1]。

（2）高度策劃性性特征。開展房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的本質(zhì)目的就是給房地產(chǎn)投資開發(fā)商出謀劃策。因此高度策劃性就是其本質(zhì)目的之一。評(píng)價(jià)人員不僅僅要向投資者提供客觀的環(huán)境，并且還要詳細(xì)的告知投資者如何應(yīng)對(duì)客觀環(huán)境，給投資者介紹在投資過(guò)程中所存在的機(jī)遇與威脅，并且提出正確合理的方式與策略。如客觀因素難以掌握時(shí)可以使用概率等統(tǒng)計(jì)方式來(lái)分析出可能的變化趨勢(shì)[4]。

（3）全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的工作。評(píng)價(jià)人員要對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)進(jìn)行全面的綜合診斷，從投資方向、行駛、方案、資金等到投資收益、風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素等都要運(yùn)用相關(guān)的統(tǒng)計(jì)學(xué)方式進(jìn)行計(jì)算，從而準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際環(huán)境[2]。

1.2重要意義

首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是實(shí)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與否需要大量的數(shù)據(jù)調(diào)查工作來(lái)支撐。只有掌握了大量準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)并且進(jìn)行合理科學(xué)的分析后才能夠獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的必要性與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的可行性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與決策工作中，絕對(duì)不能僅僅依靠主觀意識(shí)來(lái)決定投資與否，而是要通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與方案對(duì)比來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)的方案，進(jìn)而進(jìn)行最后決策。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是提高投資效益的重要方式。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和危險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要在投資方向上慎重考慮，而且在投資決策中也要更加慎重選擇。如何化解市場(chǎng)環(huán)境、技術(shù)限制等因素對(duì)投資項(xiàng)目的制約，使得項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)定可靠，對(duì)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的營(yíng)銷。

最后，綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)客觀性的必要條件。綜合金亨俊評(píng)價(jià)能夠使得房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有客觀性與真實(shí)性。投資方或其委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證，同時(shí)提出幾個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比，具有一定的深度與廣度；金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一般是從不利因素著手來(lái)分析項(xiàng)目所產(chǎn)生的最佳經(jīng)濟(jì)效益與承擔(dān)的最大風(fēng)險(xiǎn)；政府部門的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)規(guī)劃發(fā)展來(lái)審批項(xiàng)目是否符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析

2.1敏感性分析

敏感性分析為分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要因素出現(xiàn)變化是對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中獲得相關(guān)的敏感性因素，并且判斷其影響程度的不確定性的分析方式。

2.2盈虧平衡分析

盈虧平衡分析即為分析產(chǎn)品產(chǎn)量盈利與成本之間的關(guān)系。分析出盈虧在產(chǎn)量、單價(jià)和成本之間的臨界點(diǎn)，從而來(lái)判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度。該臨界點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)。

2.3概率分析

概率分析即為使用概率來(lái)研究不確定因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響的方式。對(duì)不確定因素出現(xiàn)的概率進(jìn)行分析。計(jì)算在不同概率下房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在制定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。進(jìn)行概率分析首先需要羅列所有影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素；其次，選擇概率分析所應(yīng)用的評(píng)價(jià)指標(biāo)；再次，計(jì)算每個(gè)不確定因素出現(xiàn)的概率；最后，計(jì)算在特定概率下評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，同時(shí)計(jì)算出臨界點(diǎn)出現(xiàn)的概率[4]。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析——以廈門為例

3.1廈門宏觀經(jīng)濟(jì)與走勢(shì)分析

2013年廈門經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)緩慢，但仍然處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性需求釋放。1-12月GDP增速為9.9%。廈門房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。投資總體運(yùn)行形勢(shì)相對(duì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資增速仍然明顯，經(jīng)濟(jì)支柱的低位依然穩(wěn)固。城市居民消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)需求旺盛。

3.2廈門某房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例

3.2.1項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于廈門市X區(qū)東南處，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引投資，政府相關(guān)部門批準(zhǔn)在該地興建別墅小區(qū)。該房地產(chǎn)項(xiàng)目為20.86萬(wàn)平方米，建筑面積49781平方米，建設(shè)工期4年，銷售期6年。

3.2.2市場(chǎng)研究

表1為廈門商品房整體市場(chǎng)分析。在2013年廈門全市商品房供應(yīng)達(dá)638m2，銷售665m2，均價(jià)14400元/m2，量?jī)r(jià)創(chuàng)造歷史新紀(jì)錄。圖1為2007-2013廈門商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖。

2011年伴隨著市場(chǎng)放量加大與宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)象出現(xiàn)；2012年政策與開發(fā)商以價(jià)換量的調(diào)劑下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，需求持續(xù)旺盛；2013年供需兩旺，銷售量高達(dá)449萬(wàn)m2。圖2為2007-2013年廈門商品住宅銷售量走勢(shì)。

3.2.3項(xiàng)目規(guī)劃

項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)部規(guī)劃為三個(gè)別墅區(qū)。每個(gè)別墅區(qū)相互獨(dú)立而又有道路聯(lián)系。除建筑物外，全部綠化?；谑袌?chǎng)銷售與消費(fèi)需求，每個(gè)別墅區(qū)將會(huì)設(shè)計(jì)為不同的建筑格局，不同檔次的住宅。其中在第三別墅區(qū)中將會(huì)建造1000平方米的綜合型商場(chǎng)，給居民提供商業(yè)服務(wù)。

3.2.4投資估算

該項(xiàng)目總投資金額為13507萬(wàn)元。其中包含房地產(chǎn)開發(fā)投資12866萬(wàn)元與自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資181萬(wàn)元。房地產(chǎn)開發(fā)投資費(fèi)用主要用于土地、建筑安裝、銷售、管理、財(cái)務(wù)以及不可預(yù)見費(fèi)用等。自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資主要用于建設(shè)商場(chǎng)。

3.2.5項(xiàng)目效益

該項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)手20163萬(wàn)元，再獲利4399萬(wàn)元。在扣除相關(guān)費(fèi)用后剩余2507萬(wàn)余可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為23.8%，預(yù)期可接受內(nèi)部收益為20%時(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為393萬(wàn)元，投資回收期為3.9年。資金內(nèi)部收益率為65.9%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為831萬(wàn)元。商品房投資利潤(rùn)率計(jì)算后為32.9%，商品房資本金凈利潤(rùn)率為327%。

在項(xiàng)目計(jì)算器內(nèi)各期資金來(lái)源平衡關(guān)系是十分平穩(wěn)的。從第一年開始資產(chǎn)負(fù)債率準(zhǔn)年下降，總體上來(lái)看項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理。

敏感性分析：影響項(xiàng)目收益的主要因素包括：固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資，銷售房銷售價(jià)格，出租房?jī)r(jià)格等。經(jīng)過(guò)分析可得出該項(xiàng)目售房?jī)r(jià)格、固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資為最主要的影響因素。如開發(fā)產(chǎn)品投資與售房?jī)r(jià)格往負(fù)面發(fā)展10%，則投資內(nèi)部收益率會(huì)下降16.0%與15.7%。凈現(xiàn)值減少458萬(wàn)元與462萬(wàn)元。投資回收期則相對(duì)延長(zhǎng)至4.4年。相對(duì)于上述三個(gè)因素，預(yù)售款項(xiàng)回籠與出租房?jī)r(jià)格遞減為不敏感因素。

盈虧平衡分析：盈虧平衡分享自能夠反映預(yù)期可承受的投資內(nèi)部收益率下降。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為23.8%，開發(fā)投資額為13056萬(wàn)元，售房?jī)r(jià)格為3511萬(wàn)元，土地費(fèi)用為1252萬(wàn)元。假設(shè)投資方所期待的內(nèi)部收益率為20%，則開發(fā)產(chǎn)品投資臨界點(diǎn)為13659萬(wàn)元，平均售房?jī)r(jià)格臨界點(diǎn)為3350萬(wàn)元，土地費(fèi)用臨界點(diǎn)為1775萬(wàn)元。

評(píng)估結(jié)論：總體來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目是吸引投資，促進(jìn)城市發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，盈利能力相對(duì)較強(qiáng)，內(nèi)部投資收益率為23.8%，回收期為3.9年，商品房投資利潤(rùn)率為32.8%，資本金利潤(rùn)率為327%。資產(chǎn)負(fù)債良好，從盈虧平衡來(lái)看存在一定發(fā)展?jié)摿?。為了進(jìn)一步預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)可在營(yíng)銷工作上加重關(guān)注，著重完成售房資金回收工作。

4.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)能夠有效改善房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。其不僅能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商決策提供必要的數(shù)據(jù)參考，更為重要的是還能夠作為政府相關(guān)部門審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要依據(jù)。同時(shí)還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查的數(shù)據(jù)依據(jù)。完善合理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告能夠在有效的指導(dǎo)國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)投資方向，實(shí)現(xiàn)更高的投資效益。不論是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)從業(yè)人員還是房地產(chǎn)開發(fā)商，亦或是政府相關(guān)部門或金融機(jī)構(gòu)都應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)加以足夠的重視，科學(xué)的合理的對(duì)其進(jìn)行運(yùn)用，從而為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加完善的保障。（作者單位：泉州中泉國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）有限公司）

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