武文杰

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)下我國國民經(jīng)濟(jì)必不可少的組成部分。對推動我國GDP增長做出了卓越的貢獻(xiàn)，并在滿足人民群眾住房需求方面具有深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)企業(yè)逐步進(jìn)入冬季，融資的成功與否已經(jīng)成為關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。由于長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)大部分是通過銀行渠道來獲取資金，面對銀行貸款收緊的情況，這種融資方式已嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，這成為了制約其未來發(fā)展的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞：融資；中小房地產(chǎn)企業(yè)

一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀

（一）融資渠道單一，過于依賴銀行貸款。從中小房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程及其資金鏈來分析，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源是銀行房地產(chǎn)信貸。其中商業(yè)銀行的信貸幾乎觸及了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的整個過程，是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支柱。盡管國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控：對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款支持減少，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸管理，降低貸款規(guī)模。但是，對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀沒有改善，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源仍是銀行信貸。

（二）我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資不足。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于在注冊資本，資產(chǎn)規(guī)模，抵御風(fēng)險，人員規(guī)模等方面都與大型的房地產(chǎn)企業(yè)存在較大差異，因而中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資能力上相對弱一些。導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)只能承接一些中短期的項目，進(jìn)而導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力低，盈利能力弱，而融資能力又與盈利能力存在很大的關(guān)聯(lián)，這使得中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資的惡性循環(huán)當(dāng)中。

二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因

（一）內(nèi)部原因

1、中小房地產(chǎn)企業(yè)不注重自身資金的積累。中小房地產(chǎn)企業(yè)對資金的籌集與運(yùn)用沒有完善的計劃，內(nèi)部資金調(diào)度能力較弱，重視利潤的高低卻忽略資金運(yùn)用的效率，重視短期利益進(jìn)而忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，缺少長期經(jīng)營戰(zhàn)略儲備資金的措施，一味的想著從外部獲取資金，從而增加財務(wù)風(fēng)險。

2、中小房地產(chǎn)企業(yè)信用不足。相對于大型企業(yè)，在向商業(yè)銀行申請貸款時，中小房地產(chǎn)企業(yè)提供的抵押品較少，銀行為了減少自身的風(fēng)險和壞賬成本，就會減少向中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款，這會使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面更加困難。

3、中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏創(chuàng)新力，更沒有確立企業(yè)宏觀的發(fā)展思路，通常覺得通過融資之路取得利潤即可。對樹立企業(yè)品牌，提高企業(yè)核心競爭力，如何創(chuàng)新產(chǎn)品需求缺乏系統(tǒng)考慮，進(jìn)而融資能力低下。

（二）外部原因

1、國家信貸政策的影響。從改革開放的20世紀(jì)80年代中期開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才開始步入萌芽階段。1993年以前，雖然國家對房地產(chǎn)從政策法規(guī)的形式進(jìn)行了一系列的調(diào)控，但其中卻沒有金融調(diào)控；從1991年開始，隨著我國加強(qiáng)對金融的宏觀調(diào)控能力，國務(wù)院首次提出：“開展個人購房貸款?！苯鹑谡{(diào)控政策才逐步登上了房地產(chǎn)政策的舞臺；隨后，即從2003年至今，房地產(chǎn)的信貸政策才逐漸規(guī)范，尤其這幾年，我國重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)的過熱增長。

2、缺乏中小銀行金融機(jī)構(gòu)與中小房地產(chǎn)企業(yè)相匹配。目前，在我國的銀行組織體系中，缺乏專門為中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資服務(wù)的政策性銀行。也有一些中小金融機(jī)構(gòu)成立，但是它們并未從國有企業(yè)的體制中真正解脫出來，而且發(fā)展能力不足，經(jīng)營管理水平有限，從而減弱了對中小企業(yè)金融的支持。

3、金融市場法律體系不健全。每個成熟有效的房地產(chǎn)金融市場必定伴隨著一個嚴(yán)密的法律體系的建立。然而我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)是不完善的，這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場以及金融的規(guī)范發(fā)展與安全運(yùn)行，所以房地產(chǎn)金融市場的法律有待進(jìn)一步完善與改進(jìn)。

三、我國房地產(chǎn)融資難的解決辦法

目前我國中小房地產(chǎn)市場的融資情況復(fù)雜，融資方式很多，但不同的融資方式，就會有不同的財務(wù)風(fēng)險和資金成本，并且根據(jù)實(shí)際情況獲得資金的難易程度也有所不同。因此為了籌集到所需要的資金，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立多元化的融資渠道來達(dá)到目標(biāo)并且降低財務(wù)風(fēng)險。

（一）建立健全的政府支持體系。面對日益發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場，國家及相關(guān)部門有待出臺關(guān)于中小房地產(chǎn)企業(yè)金融的政策法規(guī)。由于國家的許多法律對債券進(jìn)行融資和發(fā)行股票提出了許多限制，苛刻的條件讓中小房地產(chǎn)企業(yè)很難上市，中小房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場就籌集不到其發(fā)展所需要的資金。所以我國應(yīng)該適當(dāng)?shù)男薷南嚓P(guān)法律法規(guī)，特別是針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資做出新的規(guī)定，降低其上市門檻。

（二）中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的積累。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范其財務(wù)管理方面的工作，按照國家相關(guān)規(guī)定，建立可以正確反映企業(yè)財務(wù)狀況的體系，定期公布財務(wù)報表，進(jìn)一步增加企業(yè)財務(wù)的透明度。加強(qiáng)與銀行、其它金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，對企業(yè)的經(jīng)營情況和發(fā)展方向進(jìn)行充分的展示，使銀行或金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境與前景有充足的信心，進(jìn)而降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，并提高了企業(yè)的抵御風(fēng)險能力。

（三）借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

1、成立專門的中小房地產(chǎn)保險公司。中小房地產(chǎn)保險公司可以通過開展房地產(chǎn)抵押貸款保險、房屋保險、工程保險、房地產(chǎn)投資保險等，使信貸機(jī)構(gòu)、開發(fā)商將各種風(fēng)險降到最低，從而使自己獲得充足的資金來源；在直接投資方面，利用保險公司的資金優(yōu)勢和開發(fā)商在開發(fā)、經(jīng)營、管理方面具有的豐富經(jīng)驗(yàn)，保險公司可與開發(fā)商組成合資公司，雙方進(jìn)行合作。

2、建立中小房地產(chǎn)投資基金管理公司。公司是為缺乏投資經(jīng)驗(yàn)或無暇顧及抵押貸款事務(wù)的大額投資者提供相關(guān)金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)。公司通過信托、收購等方式可以將資金集中起來，從而形成一個巨大的資金池。當(dāng)房地產(chǎn)項目確定后，投資基金管理公司就可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持方式，這種融資方式，相對來說比較靈活，非常有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3、發(fā)行中小房地產(chǎn)企業(yè)債券。我國的房地產(chǎn)債券處于一個初始階段，其根本原因就是政策上的限制。由于房地產(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率很高，極容易引發(fā)信用風(fēng)險或債務(wù)危機(jī)。但通過采用中小房地產(chǎn)企業(yè)債券的方式，債權(quán)人就會有權(quán)定期獲得利息收入；并且債券到期時，房地產(chǎn)企業(yè)還須按約定交付本息。企業(yè)在這種壓力下，就會加強(qiáng)企業(yè)管理，甚至改進(jìn)生產(chǎn)水平，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)自身能力有限，不可負(fù)債過高，應(yīng)當(dāng)在適宜的范圍內(nèi)發(fā)行債券。

4、實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)證券化的融資渠道。房地產(chǎn)投資信托是采用公司或商業(yè)信托的主要組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資行為。這就體現(xiàn)了信托的魅力，即通過資金的集合，為中小投資者提供投資于利潤豐厚的房地行業(yè)的機(jī)會。

結(jié)束語

綜上所述，中小房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道應(yīng)該得到改變，逐步實(shí)現(xiàn)多種融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資。當(dāng)然，這些融資渠道的探討必須從我國實(shí)際情況出發(fā)，同時具備有效的組織制度條件必不可少。在今后的幾年中，我國應(yīng)當(dāng)通過證券化途徑把商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移到資本市場上來。只有通過兩條腿走路的方式，才能使我國的房地產(chǎn)市場和金融市場走上可持續(xù)發(fā)展的道路，才能使中小房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

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