李紅波

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公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用研究

李紅波

摘要：公允價(jià)值是我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)，在2014年最新修訂的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化與完善，這對(duì)于公允價(jià)值的運(yùn)用發(fā)展有利。公允價(jià)值作為一個(gè)重要的計(jì)量屬性，對(duì)于企業(yè)有著非常大的影響，認(rèn)識(shí)和合理的應(yīng)對(duì)這個(gè)影響，是企業(yè)財(cái)務(wù)工作需要落實(shí)的基本內(nèi)容之一。本文研究對(duì)投資性房地產(chǎn)中使用公允價(jià)值的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究，分析根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則如何在投資性房地產(chǎn)中使用公允價(jià)值及其影響；明確公允價(jià)值運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量屬性

一、公允價(jià)值計(jì)量屬性在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)分析

(一)產(chǎn)權(quán)視角

現(xiàn)代企業(yè)制度以產(chǎn)權(quán)制度為基礎(chǔ)，形成產(chǎn)權(quán)明晰的制度特征。一方面，現(xiàn)代企業(yè)制度要求企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，并且所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬明晰，對(duì)應(yīng)主體明確其對(duì)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并以此為基礎(chǔ)享有相關(guān)權(quán)利。另一方面，現(xiàn)代企業(yè)制度注重以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)協(xié)調(diào)各方利益，注重分散產(chǎn)權(quán)歸屬，形成產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互制衡，并以此為基礎(chǔ)，提升企業(yè)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的管理決策科學(xué)性等，更好的提升現(xiàn)代企業(yè)的綜合發(fā)展能力。

(二)決策相關(guān)性視角

公允價(jià)值作為計(jì)量屬性，運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)、資產(chǎn)減值等資產(chǎn)負(fù)債的計(jì)量領(lǐng)域，能夠提升資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)性及可比性，并更好的滿足企業(yè)追求利潤(rùn)的相關(guān)要求。以投資性房地產(chǎn)為例，公允價(jià)值運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值評(píng)估中更能夠提升資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化程度，促使投資者更清晰的分析企業(yè)財(cái)務(wù)信息，進(jìn)而結(jié)合自身情況對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成科學(xué)理性判斷，提升財(cái)務(wù)信息的決策有效性。

(三)財(cái)務(wù)管理視角

在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，可以反應(yīng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與資產(chǎn)管理有著重要的意義。尤其是，在國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)迅速的前提下，正確的利用公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以對(duì)企業(yè)購(gòu)入或轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)，進(jìn)而調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等有一定幫助，對(duì)于企業(yè)的投融資決策等都是有利的。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用的問(wèn)題

(一)集團(tuán)內(nèi)部不同計(jì)量屬性的問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)的會(huì)計(jì)處理根據(jù)合并財(cái)務(wù)報(bào)表規(guī)范進(jìn)行，母公司營(yíng)統(tǒng)一子公司的會(huì)計(jì)政策，確保子公司與母公司的會(huì)計(jì)政策保持一致。如果子公司與母公司會(huì)計(jì)政策不一致，則應(yīng)該按照母公司會(huì)計(jì)政策進(jìn)行報(bào)表調(diào)整或者另行編制財(cái)務(wù)報(bào)表。假設(shè)母公司采取公允價(jià)值計(jì)量，那么子公司也應(yīng)該采取或者另行編制公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)報(bào)表。但是由于子公司所處的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍性并不高或者是不具備獨(dú)立的投資性房地產(chǎn)，而不能使用公允價(jià)值進(jìn)行核算，保持成本模式計(jì)量，就會(huì)促使企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)合并中出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值不統(tǒng)一的問(wèn)題，影響企業(yè)集團(tuán)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

(二)不同計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變問(wèn)題

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，原來(lái)采取歷史成本進(jìn)行計(jì)量的企業(yè)，可以在一定條件下轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值進(jìn)行計(jì)量。但是，公允價(jià)值卻無(wú)法有效的轉(zhuǎn)變到歷史成本，也就是說(shuō)，如果某個(gè)上市公司投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域采取公允價(jià)值，而另外一個(gè)企業(yè)采取歷史成本，則當(dāng)采取歷史成本的上市公司需要對(duì)采取公允價(jià)值的企業(yè)投資性房地產(chǎn)等進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是難以將公允價(jià)值轉(zhuǎn)回成本法下的價(jià)值結(jié)果的，這就出現(xiàn)一個(gè)非常突出的計(jì)量基礎(chǔ)和計(jì)量結(jié)果差異，財(cái)務(wù)信息的可比性下降，尤其是會(huì)對(duì)并購(gòu)融資等活動(dòng)產(chǎn)生極大的干擾。

(三)稅務(wù)處理的問(wèn)題

公允價(jià)值的運(yùn)用促使投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值變化明顯，并且對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)產(chǎn)生很大的影響。在此情況下，企業(yè)在稅務(wù)處理中，如果根據(jù)房地產(chǎn)余額納稅則可能應(yīng)納稅額相對(duì)低于公允價(jià)值下的應(yīng)納稅額，這就使得企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的積極性不高。而尤為關(guān)鍵的是，在當(dāng)前房產(chǎn)稅的計(jì)量中，并沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)稅征收的具體計(jì)量屬性進(jìn)行區(qū)分，雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值的引入不影響房產(chǎn)稅的稅基，但是在具體的應(yīng)納稅額核算上卻存在顯著的差異，這就不利于投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量后相關(guān)稅務(wù)工作的開展。

三、提升我國(guó)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量屬性運(yùn)用的建議

(一)注重構(gòu)建有利于公允價(jià)值運(yùn)行的開放市場(chǎng)機(jī)制

結(jié)合前文分析，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用有著一定的優(yōu)勢(shì)，但是發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，必須為之構(gòu)建一個(gè)開放公開的自由交易市場(chǎng)，為托收價(jià)格的確定奠定基礎(chǔ)。這就需要推進(jìn)我國(guó)國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平交易制度發(fā)展，應(yīng)該考慮借助市場(chǎng)信息化平臺(tái)與監(jiān)管平臺(tái)的完善，為投資性房地產(chǎn)在全國(guó)的自由、公開交易創(chuàng)造一個(gè)交易平臺(tái)，并引入包括行政、媒體、自由人等的多層次監(jiān)管，來(lái)降低交易中的關(guān)聯(lián)交易行為，進(jìn)而為公允價(jià)值的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造市場(chǎng)基礎(chǔ)。

(二)推進(jìn)公允價(jià)值財(cái)稅與審計(jì)工作的發(fā)展

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用的發(fā)展需要配合以完善的財(cái)稅與審計(jì)工作，降低與之相關(guān)的財(cái)稅處理的舞弊與偷稅漏稅問(wèn)題，提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量等。這就需要對(duì)公允價(jià)值的轉(zhuǎn)化進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)囊?guī)定，特別是對(duì)公允價(jià)值向歷史成本的轉(zhuǎn)化進(jìn)行一個(gè)公式設(shè)計(jì)，由此提升不同計(jì)量屬性下的財(cái)務(wù)信息可比性。對(duì)于公允價(jià)值下投資性房地產(chǎn)相關(guān)的征稅活動(dòng)規(guī)定具體的征稅方式與標(biāo)準(zhǔn)，在房產(chǎn)稅等領(lǐng)域也需要作出調(diào)整。此外，應(yīng)該及時(shí)的開展公允價(jià)值計(jì)量下的內(nèi)外部審計(jì)工作，確保公允價(jià)值得到正確的運(yùn)用和準(zhǔn)確的計(jì)量。

(三)推進(jìn)我國(guó)企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度深化改革

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用，需要上市公司在會(huì)計(jì)政策選擇中，真正的選擇公允價(jià)值這個(gè)計(jì)量屬性。要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)要求，則應(yīng)該推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于降低內(nèi)部人治理干擾會(huì)計(jì)政策選擇有利。這就需要改善公司股權(quán)結(jié)構(gòu),分散股權(quán)，將以國(guó)有股為主的股權(quán)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為以法人和公眾持股為主的多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)模式，將股權(quán)分散，有利于從根本上改變大股東控制股東大會(huì)的局面。同時(shí)對(duì)上市公司的董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、高管的權(quán)責(zé)進(jìn)行明晰，實(shí)現(xiàn)權(quán)利制衡與監(jiān)督下的科學(xué)管理機(jī)制，為科學(xué)引入公允價(jià)值創(chuàng)造內(nèi)部基礎(chǔ)。(作者單位：中航地產(chǎn)股份有限公司)

參考文獻(xiàn):

[1]歐陽(yáng)愛(ài)平，潘天笑.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策執(zhí)行情況評(píng)析.會(huì)計(jì)之友，2009(13)：84-86.

[2]張奇峰，張鳴.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模型的財(cái)務(wù)影響與決定因素.會(huì)計(jì)研究，2011(8)：22-29.