賈秀楠
摘要:農村集體建設用地的流轉目前處于“隱形交易”、無序交易的現狀,不利于使農村集體建設用地轉為成資本,阻礙了農村經濟的發(fā)展,因而,了解農村集體建設用地流轉的現狀,對流轉特征進行分析,并提出相關完善建議,對于提高土地使用效率,促進農村經濟發(fā)展,提高農民收入具有重要的現實意義。
關鍵詞:經營性集體建設用地;流轉特征;分析
1.前言
隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展政策的不斷推進,農村集體建設用地在連接城市與農村的發(fā)展上發(fā)揮了關鍵性作用。在十八屆三中全會強調了加快完善現代市場體系,建設統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系,就是要讓市場在資源配置中起決定性作用。關于農村土地問題,著重提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,指出在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市,同權同價,使得農村建設用地市場化有了有力的政策依據。
然而,目前我國的農村集體土地制度是一種不公平也缺乏效率的制度安排,存在著產權主體虛置、權能不全等缺陷,使得農村的土地不能進入市場進行交易,轉化為財富和資本。而由于農村進城務工人員的增多以及農村土地整理的發(fā)展,使得城市房產供不應求以及農村建設用地閑置的矛盾更為突出。
2.流轉特征
2.1 流轉主體分析
農戶都分有一定數量的承包地,包括山地、水田、旱地、沼澤但因經營管理能力和市場應變能力差,或因家庭主要勞動力外出打工甚至全職在非農產業(yè)領域實現就業(yè),因此,其承包的土地處于低水平利用的狀態(tài)甚至閑置,農業(yè)邊際收益低。如果人愿意出較高的租金,他們就有可能將全部或部分的承包地以轉包形式出租,是農村土地流轉市場上土地的供給者。
2.2 流轉客體分析
2.2.1 流轉地塊地類及地塊來源
在調查中發(fā)現,流轉地類主要為荒地、沼澤、農地和原有建設用地,優(yōu)質農地較少。這主要是今年土地整理工作的開展取得了一定的成果以及堅守18億畝耕地紅線不動搖的政策約束。
按地塊來源可以分為存量建設用地和增量建設用地,使用地塊一般來源于本地村民的農地,自己的承包地以及原有建設用地,調查顯示,本地村民的農地占80%,自己的承包地占10%,原有建設用用地占10%(其中公益性建設用地占8%,經營性建設用地占2%)。
由于我國農村集體建設用地流轉缺乏相關的信息公開平臺,土地流轉供求信息存在嚴重的信息不對稱。流轉的地塊主要集中在本村、本組或者親戚、鄰居、朋友的土地。外村或城鎮(zhèn)居民較少。想要流轉土地的農戶無法找到價格更高的用地方,用地方也面臨著選擇不到更適合自身企業(yè)發(fā)展的流轉地塊。流轉方和用地方都處于被動地位,降低了土地流轉的績效。
2.2.2 具有明顯的區(qū)域性
農村建設用地流轉情況受當地經濟發(fā)展水平、當地資源以及距離城區(qū)的遠近的影響呈現了較強的地域性,流轉的強度與經濟發(fā)展水平呈正相關的關系,經濟發(fā)展水平越高,流轉情況越多;并與當地資源稟賦有著正相關的關系,某種自然資源豐富,其產業(yè)發(fā)展較好,如湖南省桃江縣盛產楠竹,建設用地單位多為楠竹加工業(yè)或以楠竹資源為基礎的生物質能源產業(yè);流轉情況與距離城區(qū)的遠近也存在著負相關的關系,隨著距離城區(qū)距離越遠,流轉情況越少。
2.3 建設用地流轉過程
2.3.1 主要流轉形式
調查得出,主要流轉形式為租賃,買斷,自家農用地轉為建設用地,正規(guī)程序的農用地轉用申請以及政府劃撥的建設用地指標。其中租賃又分為初次租賃和多次租賃,初次租賃是指用地單位與設計地塊農戶簽訂租用合同/協(xié)議,多次租賃是指由現用地單位與中間人簽訂租用合同/協(xié)議,中間人是與涉及地塊農戶簽訂了一定期限的土地使用權的第三方。買斷主要是指從中間人/涉地農戶簽訂一定期限的土地使用權的方式。自家農用地轉為建設用地是指在自家/家族承包地上建設廠房進行經濟運營的方式。正規(guī)程序的農用地轉用是指經過正規(guī)程序和相關單位的批復進行農用地轉為建設用地的方式。政府劃撥的建設用地指標是指劃分給當地的農用地轉為建設用地的指標。其中租賃多占比重最大,為90%,買斷其次,為2%,自家農用地轉為建設用地為3%,正規(guī)程序較少,在我們調查中只存在1例,政府劃撥的建設用地指標幾乎沒有。
建設用地流轉簽訂的合同主要有口頭協(xié)議,書面協(xié)議,口頭合同和書面合同四種形式,以書面協(xié)議居多。且均未經過第三方公正。
2.3.2 流轉價格的確定
流轉價格確定簡單,主要以產出農產品的效益為依據。每年流轉價格=P*Q*S,P為當年農產品的價格,Q為當年畝產平均水平,S為涉地地塊的面積。農產品產出效益的確定主要為雙方協(xié)定或參照當地其他建設用地單位的流轉標準進行確定。
這說明我國農村集體建設用地流轉價格沒有一個規(guī)范的價格確定標準,加之農戶的時間價值觀念較差,所以在農村土地流轉價格的談判中,涉地農戶常常處于被動地位,僅僅以產出農產品的效益作為流轉價格的確定標準,并沒有考慮到土地實際產出價值、預期產出效益和復墾所要付出的成本和代價,究其原因,主要是由于務農的收益較低,當代農民不愿務農和務農勞動力缺乏。并且,流轉價格的確定需要用地方挨家挨戶進行價格談判,一家不同意,則無法實現土地集中,就會造成投資項目的擱淺,這在一定程度上阻礙了農村經濟的發(fā)展。
2.3.3 流轉多為隱形、私下交易
調查得出,農村建設用地流轉主要為用地方與涉地方自行簽訂合同/協(xié)議為主,不經過相關部門的審批,而相關部門對于流轉情況并不知情。也說明農村集體建設用地流轉市場已逐步形成,但無相關的法律法規(guī)進行管理和約束,流轉市場存在較大的漏洞,政府功能存在缺失。
3.從流轉成本進行選擇建議
假設涉及地塊地類、土地質量一致,不考慮用地單位的建設成本,產業(yè)收益以及其他運營成本,那么只有租用/轉讓/審批的費用不同,根據以上三個案例通過這租賃費用、買斷價格、流轉費用進行簡單的對比。與農戶租賃農用地的租賃費用,按國務院給出的,2013年生產的早秈稻(三等,下同)、中晚秈稻和粳稻最低收購價格分別為每50公斤132元、135元和150元,取中間值13.9/斤,協(xié)定稻谷產量按1000斤/畝計算,得出最終租賃費用為1390元/畝。辦理正規(guī)農用地轉為建設用地手續(xù)流轉費用,根據案例,流轉費用=涉及農民買斷價格+國土所收費=25000+49300+2000=74500/60年,則每年的流轉費用為1241元,自家承包地轉為建設用地花費為0,如果超出部分則按租賃費用計算。一次性買斷上述案例包括了地表建筑,不作為參考。從中可以得出,正規(guī)流轉費用較低,但需一次性支付金額較大,一般用地單位承受不起;自家承包地轉用一般面積不足,仍需租用其他土地,因而,在建設用地流轉中,租賃較為常見,可行性較大。(作者單位:中南林業(yè)科技大學商學院)