李思瀅

(四川文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川 達(dá)州 635000)

物業(yè)管理主要起源于上世紀(jì)六十年代的英國(guó)，而我國(guó)的物業(yè)管理是在改革開(kāi)放后才逐漸出現(xiàn)并有所發(fā)展。目前，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了三十多年左右，具有非常多的類型，涉及的領(lǐng)域也非常廣泛，但是與其他國(guó)家相比，仍然具有一定差距，依舊存在相應(yīng)的問(wèn)題。因此，我國(guó)要對(duì)現(xiàn)存的幾大問(wèn)題進(jìn)行處理，建立起一個(gè)較為公平的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，各物業(yè)管理企業(yè)也要樹(shù)立起明確的理念，明確戰(zhàn)略定位，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。

一、物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問(wèn)題

(一)行業(yè)缺乏集中，惡性競(jìng)爭(zhēng)依然存在

我國(guó)的物業(yè)管理較國(guó)外來(lái)講較晚，現(xiàn)階段的小、亂、差等問(wèn)題十分突出，很多物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)在有大約70%以上的管理企業(yè)正處在一個(gè)崩潰的邊緣，大多數(shù)的企業(yè)都無(wú)法靈活的應(yīng)用科學(xué)技術(shù)進(jìn)行管理，依然以勞動(dòng)密集型作為管理的主要模式。除此之外，物業(yè)管理在市場(chǎng)化的發(fā)展過(guò)程中，同行業(yè)之間很少能有建立起公平的競(jìng)爭(zhēng)體制，普遍都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自由組建公司對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行管理，即使有些公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，也會(huì)存在一些暗箱操作的行為。

(二)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理上存在著理念滯后的問(wèn)題

物業(yè)管理行業(yè)是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，很多企業(yè)發(fā)展到今天依舊存在著相應(yīng)的問(wèn)題，部分管理企業(yè)會(huì)將重點(diǎn)放在管理上，而不是服務(wù)，或者一些企業(yè)打著服務(wù)的牌子，但是做著管理的工作，放不下管理身份，這些都使物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量大打折扣。陳舊的觀點(diǎn)、落后的理念、不合實(shí)際的行為都成為現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要障礙。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存，就要適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，徹底改變管理經(jīng)營(yíng)理念，從根本上進(jìn)行革新。

(三)產(chǎn)業(yè)效率較低

很多地區(qū)的稅收政策在整體上存在著不規(guī)范的現(xiàn)象，這不僅沒(méi)有扶持物業(yè)管理行業(yè)，反而導(dǎo)致此行業(yè)在稅收上存在著很大的壓力。例如：所得稅上繳的金額是銷(xiāo)售總收入的15%左右。另外，此行業(yè)的門(mén)檻較低，進(jìn)而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，很多企業(yè)都打出低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)牌，嚴(yán)重影響了此行業(yè)的收益狀況。

以我國(guó)成都為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成都的物業(yè)管理行業(yè)，能夠保證盈利或保持持平的企業(yè)，其管理范圍一般在十萬(wàn)平方米以上，虧損的企業(yè)，其管理范圍大都集中在十萬(wàn)平方米以下，但是大部分企業(yè)擁有的管理面積都在十萬(wàn)平方米以下。這樣的客觀條件，幾乎無(wú)法保證物業(yè)管理質(zhì)量，更不用說(shuō)提高管理水平、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

二、物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略

目前，我國(guó)的物業(yè)管理雖然存在著一定的問(wèn)題，但是發(fā)展?jié)摿薮?，可持續(xù)化、科學(xué)化的發(fā)展模式逐漸成為主導(dǎo)，物業(yè)管理企業(yè)都在樹(shù)立相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)。主要的目標(biāo)是：打造一流管理企業(yè)，創(chuàng)造物業(yè)管理品牌；建設(shè)優(yōu)質(zhì)管理隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)制度化管理；打造統(tǒng)一的服務(wù)模式，提供最為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)；創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)等企業(yè)提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)；樹(shù)立起一流的管理形象，獲得社會(huì)各級(jí)認(rèn)可。具體的發(fā)展戰(zhàn)略為：

(一)政府頒布政策促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

我國(guó)的物業(yè)管理需要有政府的支持，因此政府需要提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，制定扶持行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，主要包含金融、稅收等方面。同時(shí)，依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，將產(chǎn)權(quán)關(guān)系當(dāng)做紐帶，以商品化、市場(chǎng)化、多元化為基礎(chǔ)，從而明確物業(yè)管理行業(yè)各個(gè)主體權(quán)利之間的關(guān)系，確立相應(yīng)的立法準(zhǔn)則。除此之外，明確物業(yè)管理同城市發(fā)展建設(shè)之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理真正的社會(huì)地位；明確主管部門(mén)與企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，確定他們的法律地位以及各自的權(quán)利及義務(wù)，在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)立業(yè)主委員會(huì)，形成一個(gè)正規(guī)的管理體系，使得物業(yè)管理工作在今后的發(fā)展中能夠做到有章可循、有規(guī)可守。

主要的做法在于：首先要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身的資格進(jìn)行管理，依據(jù)現(xiàn)階段發(fā)展的實(shí)際狀況，在基本的條件下，企業(yè)一定要建立起更大的管理規(guī)模，擁有更多的管理人力，并且對(duì)其進(jìn)行定期的專業(yè)培訓(xùn)，讓企業(yè)能夠真正樹(shù)立起現(xiàn)代管理、現(xiàn)代服務(wù)理念。

之后，在行為方面進(jìn)行規(guī)劃與管理，明確企業(yè)自身的管理范圍，杜絕不正當(dāng)管理業(yè)務(wù)的出現(xiàn)；加強(qiáng)財(cái)務(wù)、審計(jì)工作的落實(shí)情況，安排專人對(duì)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行適時(shí)監(jiān)督，防止費(fèi)用出現(xiàn)問(wèn)題。

第一，進(jìn)一步落實(shí)相應(yīng)責(zé)任，對(duì)一些違法違規(guī)行為要嚴(yán)格進(jìn)行查處，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要堅(jiān)決處理，絕不縱容，對(duì)于一些沒(méi)有注冊(cè)、沒(méi)有資格、不具備管理?xiàng)l件的物業(yè)管理企業(yè)也要立即取締，并給予相應(yīng)的處罰。

第二，政府需要進(jìn)行必要的宣傳。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他商品不一樣，業(yè)主對(duì)于建筑所有權(quán)不了解，也不知道應(yīng)當(dāng)如何使用自身的權(quán)利，對(duì)管理關(guān)系、委員會(huì)性質(zhì)等存在著概念模糊問(wèn)題。因此，行政部門(mén)要采用相應(yīng)的措施保護(hù)業(yè)主自身的權(quán)益，除了行政部門(mén)自己要直接進(jìn)行宣傳以外，還需要規(guī)范建設(shè)單位自身的告知義務(wù)，將宣傳工作納入到自我管理的范疇之內(nèi)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)自身要樹(shù)立起正確的經(jīng)營(yíng)理念與戰(zhàn)略地位

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，以及其他法律的說(shuō)明，現(xiàn)在已經(jīng)將物業(yè)管理企業(yè)直接修改成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這對(duì)其性質(zhì)是一種改變。這樣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行重新定位，就是要求我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)必須要根據(jù)新理念、新政策調(diào)整管理模式，制定出適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的新戰(zhàn)略。

首先，從戰(zhàn)略入手，定位經(jīng)營(yíng)理念。在物業(yè)管理方面，力求專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，一些中小型的企業(yè)需要了解自己的主要任務(wù)，在競(jìng)爭(zhēng)中盡量保持優(yōu)勢(shì)。戰(zhàn)略定位主要包含兩點(diǎn)：第一，要針對(duì)公司自身的實(shí)力，確定目標(biāo)，決定自身服務(wù)的主要范圍，根據(jù)主流市場(chǎng)的變化制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，可以采用差異化戰(zhàn)略，或者是低價(jià)戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略需要企業(yè)自身樹(shù)立起品牌意識(shí)與企業(yè)形象，盡可能地提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量，從而增加服務(wù)價(jià)值；低價(jià)戰(zhàn)略需要企業(yè)滿足基本消費(fèi)、基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在可控的范圍內(nèi)降低成本以及費(fèi)用，以獲得更大的利益。

第二，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定目標(biāo)。每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有相應(yīng)的服務(wù)檔次、服務(wù)類型以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因此企業(yè)必須要針對(duì)這些特點(diǎn)提出戰(zhàn)略要求，進(jìn)而制定出具體措施，保證自身在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中能夠獲益。同時(shí)，一些有實(shí)力的企業(yè)需要拓展贏利渠道，如果出現(xiàn)虧損要以最快的速度進(jìn)行調(diào)整，這樣才能夠保證服務(wù)的正常提供。例如，企業(yè)可以利用自身存在的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，像中介服務(wù)、房屋估價(jià)等，這些都能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而為提供服務(wù)、有效管理奠定基礎(chǔ)。

(三)以贏利為理念，擴(kuò)大規(guī)模效益，提高占有率

第一，我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理企業(yè)都是以小規(guī)模、小模式為主，很多企業(yè)缺少專業(yè)人員，導(dǎo)致群體功能發(fā)揮失常，無(wú)法提高綜合實(shí)力。針對(duì)這類問(wèn)題需要盡快予以改善，走集團(tuán)化發(fā)展路線，保證行業(yè)的健康發(fā)展。主要的做法就是組建起技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、人才集中化、經(jīng)營(yíng)方式多、競(jìng)爭(zhēng)范圍廣的企業(yè)集團(tuán)。在組建的過(guò)程中要保證發(fā)展理念的長(zhǎng)遠(yuǎn)化、準(zhǔn)確化，充分考慮企業(yè)集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展方向，保證經(jīng)營(yíng)理念的超前性。同時(shí)，從物業(yè)發(fā)展的實(shí)際入手，確定個(gè)體模式、規(guī)模項(xiàng)目以及效益指標(biāo)等，保證其符合集團(tuán)發(fā)展的真實(shí)情況，切不可越過(guò)自身的實(shí)際能力，防止出現(xiàn)企業(yè)虧損。

第二，依靠樹(shù)立起的品牌形象以及在市場(chǎng)中享有的美譽(yù)度，不斷擴(kuò)大規(guī)模，繼續(xù)完善人才團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)建設(shè)以及設(shè)施配備等，保證營(yíng)業(yè)額、經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模的提高。除此之外，企業(yè)還需要選擇最為適宜的增值環(huán)節(jié)，目前我國(guó)的物業(yè)管理，主要存在的增值環(huán)節(jié)有三個(gè)，分別是：服務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)化操作；項(xiàng)目管理集成；效益增值服務(wù)。這三個(gè)增值環(huán)節(jié)需要貫穿到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，但是小型的企業(yè)要切記不能走“小而全”的發(fā)展道路，那樣會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)虧損，嚴(yán)重影響企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。需要做的應(yīng)是服務(wù)集成，讓自己的企業(yè)能夠朝向知識(shí)型、管理型的發(fā)展方向過(guò)渡，從而提高企業(yè)自身的生存與發(fā)展能力，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

(四)走人才化發(fā)展路線，培養(yǎng)并留住人才

在我國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)不同于其他企業(yè)，無(wú)論是規(guī)模還是薪資都存在一定差距，這一點(diǎn)導(dǎo)致人才的流失，尤其是一些優(yōu)秀的管理者以及優(yōu)秀的技術(shù)人員。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，人力資源管理非常重要，核心能力幾乎附著在一些關(guān)鍵人才的身上。因此，企業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略必須要有人才戰(zhàn)略作為支撐。

人才戰(zhàn)略主要包含：第一，確定關(guān)鍵人才。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要將中層人員當(dāng)作基礎(chǔ)，包括各部門(mén)的主管，例如，經(jīng)營(yíng)部門(mén)的主管，需要負(fù)責(zé)管理計(jì)劃的編制與實(shí)施；工程部門(mén)主管需要對(duì)各類設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，控制維修質(zhì)量等。

第二，培養(yǎng)關(guān)鍵人才。建立培養(yǎng)機(jī)制，優(yōu)秀人才的發(fā)展需要靠先進(jìn)的培養(yǎng)機(jī)制維持，因此，物業(yè)管理企業(yè)需要明確相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，讓人才與企業(yè)充分結(jié)合，同時(shí)還要對(duì)員工進(jìn)行科學(xué)的職業(yè)規(guī)劃，保證人才能夠自愿的在企業(yè)中生存；對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)與考核，企業(yè)需要根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)方式，由于人才之間的潛力不同，要保證分層次培養(yǎng)，并且在培養(yǎng)之后，要將培訓(xùn)目標(biāo)直接貫徹到考核之中，同收入掛鉤，促進(jìn)人才成長(zhǎng)，讓人才成為物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)所在。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，文章已經(jīng)系統(tǒng)的分析了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，并對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出了解決的方式。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨著管理體制的不斷改革，物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸在完善，并且物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被更多的人接受?，F(xiàn)階段，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一項(xiàng)朝氣蓬勃的陽(yáng)光行業(yè)，住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建造都成為我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。相信在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，中國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略將會(huì)日趨完善，最終一定會(huì)與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)成功接軌。

[1]阮飛勇.淺析物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014.

[2]張韌.探析物業(yè)管理在發(fā)展中遇到的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方[J].價(jià)值工程，2014.