摘要：共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房以共有權(quán)理論為平臺(tái)，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)歸屬、用地方式、使用管理、交易流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)性改造，應(yīng)當(dāng)作為未來(lái)我國(guó)經(jīng)適房的改革方向。現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房立法仍延續(xù)了傳統(tǒng)經(jīng)適房的制度框架，無(wú)法體現(xiàn)出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的理論優(yōu)勢(shì)。未來(lái)應(yīng)兼顧物權(quán)按份共有和社會(huì)保障政策兩個(gè)維度，從建設(shè)用地方式、政府產(chǎn)權(quán)代表、購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)取得方式和交易機(jī)制、房屋使用規(guī)則等方面對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房制度予以優(yōu)化完善。

關(guān)鍵詞：經(jīng)適房，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房，有限產(chǎn)權(quán)，共有權(quán)，按份共有

中圖分類號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0050-55 收稿日期：2014-11-20

目前，我國(guó)已初步形成以經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”）、廉租住房、限價(jià)房、公共租賃住房為主的保障房體系，并處于進(jìn)一步整合與調(diào)整之中，其中一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題即是傳統(tǒng)經(jīng)適房如何向共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房轉(zhuǎn)變。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房實(shí)質(zhì)上是以共有權(quán)理論為基礎(chǔ)，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房的用地方式、價(jià)格設(shè)定、房源籌集、產(chǎn)權(quán)歸屬、交易退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)改造，它有助于滌除傳統(tǒng)經(jīng)適房的一系列弊病，也為保障房的規(guī)范化發(fā)展提供了有力支撐。

1 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的制度優(yōu)勢(shì)

共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房是針對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房的制度弊病而推出的，它以物權(quán)按份共有理論為平臺(tái)，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房制度進(jìn)行全面改造?？梢哉f(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房在理論和實(shí)務(wù)上都彰顯出更為先進(jìn)的制度優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)作為我國(guó)未來(lái)經(jīng)適房的改革方向。

1.1 產(chǎn)權(quán)歸屬更為清晰

依《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條第一款之規(guī)定，傳統(tǒng)經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)歸屬于購(gòu)房者，只是該產(chǎn)權(quán)是受到諸多限制的“有限產(chǎn)權(quán)”，這種模糊的產(chǎn)權(quán)界定方式不僅在理論上有違反物權(quán)法定主義之嫌，還會(huì)引發(fā)實(shí)務(wù)中的諸多亂象：一是購(gòu)房者以“有限產(chǎn)權(quán)”之名坐享“完全產(chǎn)權(quán)”之實(shí)，二是地方政府無(wú)法享受對(duì)經(jīng)適房建設(shè)所減免土地出讓金和稅費(fèi)等“隱性投入”的產(chǎn)權(quán)收益。而共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房將房屋產(chǎn)權(quán)改由政府和個(gè)人按份共有，政府將所減免的土地出讓金和稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)份額，由此解決了傳統(tǒng)經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題。

1.2 上市交易更為便捷

依《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條第二、第三款之規(guī)定，傳統(tǒng)經(jīng)適房的上市交易須購(gòu)房滿五年，且應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)適房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。而共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的價(jià)格組成將由不完全向完全轉(zhuǎn)變，與所有商品房一樣將土地出讓金、稅費(fèi)等全額計(jì)入房屋成本，形成與商品房?jī)r(jià)格基本接近的價(jià)格。也就是說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房打破了傳統(tǒng)經(jīng)適房與商品房的價(jià)格藩籬，變二者價(jià)格的“雙軌制”為“單一制”。

1.3 準(zhǔn)入人群更為醇化

傳統(tǒng)經(jīng)適房上市交易的巨大利潤(rùn)空間會(huì)誘使大量不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員混入保障對(duì)象之中，這也是經(jīng)適房制度屢遭詬病的一大問(wèn)題。而共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房由于實(shí)行價(jià)格的“單一制”，購(gòu)房者所獲得的產(chǎn)權(quán)收益與市場(chǎng)價(jià)值始終保持一致，并不存在額外的利潤(rùn)空間，這就從根本上消除了不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員混入保障范圍的利益動(dòng)機(jī)。可以說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房以“出口”反制“入口”的方式，將從源頭上避免滋生的尋租腐敗問(wèn)題，限制了炒房等投機(jī)行為，使經(jīng)濟(jì)適用房做到循環(huán)使用，發(fā)揮住房保障資源的最大利用空間。

2 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的規(guī)范梳理

從制度變遷的視角來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房屬自下而上的誘致性制度變遷，是地方政府針對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房諸多弊病所自發(fā)采取的改革探索，并由個(gè)別地方試點(diǎn)逐步向全國(guó)范圍推廣。在這一過(guò)程中，試點(diǎn)地方頒布的規(guī)范性文件無(wú)疑具有重要的參考價(jià)值，也是未來(lái)推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的制度基礎(chǔ)。

2.1 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)歸屬

2.1.1 購(gòu)房時(shí)初始產(chǎn)權(quán)比例的設(shè)定

目前，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的初始產(chǎn)權(quán)普遍是對(duì)購(gòu)房者的最低出資額做出要求，如《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》第七條第一款要求個(gè)人出資“應(yīng)與購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房出資額相當(dāng)”；而對(duì)于政府產(chǎn)權(quán)比例的出資，大多以顯化的土地出讓金構(gòu)成，如《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》第四條明確了“主要以顯化土地出讓金構(gòu)成，并逐步過(guò)渡到貨幣補(bǔ)助與土地出讓金顯化相結(jié)合，條件成熟時(shí)，可直接以貨幣形式補(bǔ)貼購(gòu)買一定價(jià)格及標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的商品住房，形成共有產(chǎn)權(quán)住房”。可見(jiàn)，目前購(gòu)房者與政府的初始產(chǎn)權(quán)比例并非依其真正出資予以界定，更多的仍是一種理論預(yù)設(shè)的結(jié)果。其中，購(gòu)房者的個(gè)人出資較傳統(tǒng)經(jīng)適房并無(wú)本質(zhì)差異，政府的出資則主要依據(jù)顯化的土地出讓金等方式確定。

2.1.2 購(gòu)房后個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)的取得

購(gòu)房者取得部分產(chǎn)權(quán)后，可以通過(guò)繼續(xù)出資方式向政府購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，不同時(shí)間階段可以享受不同的價(jià)格優(yōu)惠。如《吉林市保障性住房按份共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施管理辦法》第二十條采取3年、3-6年、6年以后三個(gè)購(gòu)買階段，其中，不足3年不得購(gòu)買，滿3年不足6年按原價(jià)購(gòu)買，6年后購(gòu)買價(jià)格考慮折舊、地價(jià)、增值等因素確定。實(shí)際上，購(gòu)房者支付的剩余產(chǎn)權(quán)出資仍是以評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，政府則給予其一定程度的價(jià)格優(yōu)惠。

2.2 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的交易與抵押

2.2.1 購(gòu)房者部分產(chǎn)權(quán)的交易

現(xiàn)行地方立法基本延續(xù)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條第二款的禁止性規(guī)定，如《連云港市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施細(xì)則（試行）》第十五條、《吉林市保障性住房按份共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施管理辦法》第二十一條第二款均強(qiáng)調(diào)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的購(gòu)房者在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得將所購(gòu)住房上市出售；對(duì)于特殊原因確需出售的，按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格由經(jīng)適房主管部門(mén)（或住房保障中心）進(jìn)行回購(gòu)。

2.2.2 購(gòu)房者完全產(chǎn)權(quán)的交易

現(xiàn)行地方立法對(duì)購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后的交易仍設(shè)置了兩方面限制：一是政府在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，二是購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交一定的交易收益。實(shí)際上，依共有權(quán)法理，上述兩方面限制的合理性仍有待商榷，因?yàn)橘?gòu)房者在購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)比例時(shí)已經(jīng)支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，其取得產(chǎn)權(quán)應(yīng)為完整、無(wú)瑕疵的產(chǎn)權(quán)，自然可以自由處分，并無(wú)理由設(shè)置交易時(shí)間和主管部門(mén)同意的前置條件。

2.2.3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的抵押

部分地方立法允許共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房設(shè)定抵押，如《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》第二十六條規(guī)定“可以按照普通共有產(chǎn)權(quán)房屋依法抵押”；而也有部分地方立法限制共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房設(shè)定抵押，如《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定“不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)”。相較之下，后者更能夠兼顧經(jīng)適房的融資擔(dān)保功能和社會(huì)保障屬性，應(yīng)予肯定。

2.3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的出租與出借

現(xiàn)行多數(shù)地方立法嚴(yán)格禁止購(gòu)房者將共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房用于出租和出借。《無(wú)錫市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法》第十八條、《吉林市保障性住房按份共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施管理辦法》第二十四條、《連云港市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施細(xì)則（試行）》第十七條、《江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法》第十九條均明確禁止共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房購(gòu)房者將房屋用于出租經(jīng)營(yíng)。

2.4 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的物業(yè)服務(wù)

現(xiàn)行地方立法對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的物業(yè)服務(wù)規(guī)則主要涉及以下幾方面：第一，公用部位和公共設(shè)施維修基金由國(guó)家和購(gòu)房家庭按產(chǎn)權(quán)份額（或面積份額）分別承擔(dān)；第二，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由共有產(chǎn)權(quán)使用人（即購(gòu)房者）承擔(dān)；第三，用部分（或?qū)Ｓ胁糠郑┚S修費(fèi)用由使用人（即購(gòu)房者）承擔(dān)。由此可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房物業(yè)費(fèi)用的承擔(dān)實(shí)際上遵循一個(gè)基本規(guī)律，即因房屋直接占有使用而產(chǎn)生的費(fèi)用由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)直接產(chǎn)生的費(fèi)用由購(gòu)房者和政府分擔(dān)。

3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的制度創(chuàng)新

基于上述規(guī)范分析，不難看出現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的制度設(shè)計(jì)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到以共有權(quán)理論改造傳統(tǒng)經(jīng)適房的目的，尤其是仍固守經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格的“雙軌制”。應(yīng)當(dāng)看到，產(chǎn)權(quán)的按份共有是共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的制度核心，未來(lái)改革應(yīng)以此為基石，兼顧社會(huì)保障政策予以系統(tǒng)化構(gòu)建。

3.1 明確建設(shè)用地應(yīng)以出讓方式供應(yīng)

現(xiàn)行經(jīng)適房建設(shè)用地的劃撥方式有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)上“任何生產(chǎn)要素的投入都應(yīng)按其貢獻(xiàn)獲得相應(yīng)的收益和補(bǔ)償”原則，實(shí)務(wù)中也難以確定政府所減免的土地出讓金和稅費(fèi)的金額，自然也無(wú)法確定政府與購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例。而惟有采取土地出讓方式，并將土地出讓金、稅費(fèi)等全額計(jì)入房屋成本形成與商品住房?jī)r(jià)格接近的經(jīng)適房?jī)r(jià)格，政府才可以根據(jù)不同收入的中低收入家庭提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)由暗補(bǔ)向明補(bǔ)、由土地稅費(fèi)補(bǔ)貼向貨幣化補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)變。在操作程序上，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房建設(shè)用地的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)可由政府直接撥付給代表政府行使產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)與購(gòu)房者共同出資形成共有產(chǎn)權(quán)。

3.2 創(chuàng)設(shè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)代表政府行使產(chǎn)權(quán)

政府作為經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)人必然會(huì)帶來(lái)一個(gè)棘手的問(wèn)題，即政府作為虛化主體如何具體行使產(chǎn)權(quán)？目前各地大都規(guī)定由住房保障管理部門(mén)代為行使，這也就意味著住房保障管理部門(mén)兼具了私法上產(chǎn)權(quán)主體和公法上監(jiān)管主體兩種角色，而這兩種角色在利益訴求上并不一致。從域外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，英、美兩國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)主體均由第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)（如英國(guó)的“住房協(xié)會(huì)”）和購(gòu)房者組成，政府并不直接持有房屋產(chǎn)權(quán)。鑒此，我國(guó)未來(lái)可以成立獨(dú)立性的保障房產(chǎn)權(quán)持有機(jī)構(gòu)，由其代表政府持有和行使國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的私法性事務(wù)，而各地住房保障管理部門(mén)則醇化為行使保障房監(jiān)管職能的機(jī)構(gòu)，專司保障房領(lǐng)域的公法性事務(wù)。此外，該獨(dú)立機(jī)構(gòu)還可負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房乃至整個(gè)住房保障制度的運(yùn)行實(shí)施調(diào)控與監(jiān)督，包括維修基金的管理、租金的收取及分配、小區(qū)物業(yè)公司的招標(biāo)工作等。

3.3 允許經(jīng)適房購(gòu)房者靈活取得產(chǎn)權(quán)

現(xiàn)行地方立法關(guān)于經(jīng)適房購(gòu)房者的初始產(chǎn)權(quán)設(shè)定過(guò)于僵化，無(wú)法照顧到保障對(duì)象支付能力的不同，為此，可以從共有權(quán)法理出發(fā)，允許購(gòu)房者自行決定購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額，使共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制更為靈活。

3.3.1 購(gòu)房者可在最低比例之上自由設(shè)定初始產(chǎn)權(quán)

理論上，由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房可以實(shí)現(xiàn)個(gè)人與政府產(chǎn)權(quán)的自由組合，并沒(méi)有必要繼續(xù)沿用傳統(tǒng)經(jīng)適房的出資要求，但如果購(gòu)房者出資過(guò)低，也會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重、保障對(duì)象隱瞞實(shí)際收入等道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。為此，可以在維持共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房資金合理循環(huán)的基礎(chǔ)上，由地方政府根據(jù)本地實(shí)際設(shè)定購(gòu)房者的最低出資比例，購(gòu)房者可在此之上選取任意比例取得初始產(chǎn)權(quán)。正如《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》第八條所規(guī)定的，“應(yīng)積極創(chuàng)造條件，對(duì)不同收入層次的中低收入住房困難家庭，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)權(quán)比例配售共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)多層次保障，避免夾心層，實(shí)現(xiàn)不同層次保障的無(wú)縫對(duì)接”。

3.3.2 購(gòu)房者應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)取得經(jīng)適房完全產(chǎn)權(quán)

現(xiàn)行購(gòu)房者“分階段”購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的做法，使購(gòu)房者的支付對(duì)價(jià)始終與市場(chǎng)價(jià)值存在一定差距，這無(wú)疑會(huì)重蹈?jìng)鹘y(tǒng)經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格“雙軌制”的覆轍。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是打破政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)格的定價(jià)權(quán)，按購(gòu)房者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定支付對(duì)價(jià)。在評(píng)估價(jià)格的選擇上，地方政府可以指定若干權(quán)威的房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選項(xiàng)，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)隨機(jī)抽取一家作為評(píng)估單位，若購(gòu)房者或政府對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議的也可進(jìn)行二次評(píng)估。

3.4 統(tǒng)一購(gòu)房者對(duì)經(jīng)適房的使用規(guī)則

3.4.1 購(gòu)房者未取得完全產(chǎn)權(quán)前不得將房屋出租或出借

對(duì)購(gòu)房者出租或出借行為的禁止主要是鑒于經(jīng)適房的屬性要求和共有權(quán)的基本法理，在購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后自然喪失了相應(yīng)的法理依據(jù)。為此，應(yīng)當(dāng)將該出租和出借的禁止范圍限定在購(gòu)房者未取得完全產(chǎn)權(quán)之前，購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后可以自由處分房屋。

3.4.2 購(gòu)房者和政府應(yīng)分擔(dān)經(jīng)適房物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)

現(xiàn)行立法已確立了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)權(quán)所有和直接占有相分離的承擔(dān)原則，這在未來(lái)立法中應(yīng)予以堅(jiān)持。詳言之，公用部位和公共設(shè)施的維修基金由政府和購(gòu)房者依產(chǎn)權(quán)份額分擔(dān)，政府部分由代表政府行使產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繳納；物業(yè)服務(wù)費(fèi)和自用部分（或?qū)Ｓ胁糠郑┑木S修費(fèi)用由購(gòu)房者（即使用人）承擔(dān)。此外，考慮到政府并不直接使用房屋，經(jīng)適房的建筑物區(qū)分所有權(quán)也應(yīng)授權(quán)購(gòu)房者行使，政府則應(yīng)當(dāng)服從業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定。

3.5 豐富經(jīng)適房購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)制

3.5.1 購(gòu)房者可以在有限范圍內(nèi)交易其產(chǎn)權(quán)份額

第一，購(gòu)房者在未取得共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房完全產(chǎn)權(quán)前可以交易其產(chǎn)權(quán)份額，但交易對(duì)象應(yīng)符合經(jīng)適房的保障標(biāo)準(zhǔn)，即只能在保障對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行循環(huán)交易。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡管各國(guó)保障房制度各異，但在保障中低收入家庭住房問(wèn)題上采取的政策是相近的，都是將有限的國(guó)家經(jīng)濟(jì)資源留在中低收入家庭中。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《國(guó)民住宅條例》第十二條就規(guī)定：“國(guó)民住宅承購(gòu)人所承購(gòu)之國(guó)民住宅及其基地，非經(jīng)國(guó)民住宅出售機(jī)關(guān)之同意，不得出售、出典、贈(zèng)與或交換；其經(jīng)同意出售者，國(guó)民住宅出售機(jī)關(guān)有優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。國(guó)民住宅出售、出典、贈(zèng)與或交換之承受之，應(yīng)以具有購(gòu)買國(guó)民住宅之資格者為限?！笨梢哉f(shuō)，將保障房資源限定在保障對(duì)象內(nèi)部流轉(zhuǎn)是國(guó)際上的通行做法，這一方面將充分尊重購(gòu)房者的私有產(chǎn)權(quán)，另一方面將剔除現(xiàn)行政策中經(jīng)適房的投資功能，可以有效減少經(jīng)適房領(lǐng)域的“炒房”現(xiàn)象，進(jìn)而從房源數(shù)量上保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求。

第二，政府在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。依《物權(quán)法》第一百零一條之規(guī)定，政府作為共有權(quán)人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利，政府可藉此優(yōu)先購(gòu)買權(quán)強(qiáng)化對(duì)經(jīng)適房的調(diào)控能力。2011年深圳市政府頒布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》第二十七條對(duì)此也明確“對(duì)依據(jù)相關(guān)政策允許上市交易的保障性住房，僅能由政府以扣除增值收益的價(jià)格回購(gòu)，并重新分配給符合條件的保障對(duì)象，實(shí)現(xiàn)保障性住房在中低收入居民和人才中循環(huán)分配的機(jī)制”。

3.5.2 購(gòu)房者可以在市場(chǎng)上自由交易其完全產(chǎn)權(quán)

購(gòu)房者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)而取得完全產(chǎn)權(quán)后，房屋性質(zhì)即由經(jīng)適房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，自然可以在市?chǎng)上自由流通。實(shí)際上，若共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的建設(shè)用地采取出讓方式供應(yīng)、初始產(chǎn)權(quán)按出資比例確定、購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格做出，則經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格就始終保持一致，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)也即是不受限制的完整產(chǎn)權(quán)。在這一意義上，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后并不存在所謂上市交易問(wèn)題。進(jìn)一步講，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房將政府投資回收由上市交易環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)取得環(huán)節(jié)的前移，還可避免傳統(tǒng)經(jīng)適房上市交易時(shí)無(wú)法確定政府收益的困惑，為“倒逼”不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員自動(dòng)退出保障范圍奠定了基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房是我國(guó)借鑒域外共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)驗(yàn)對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房制度的一次系統(tǒng)創(chuàng)新，它試圖以物權(quán)按份共有為主線，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)適房的用地方式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)等進(jìn)行針對(duì)性改造。然而，綜觀各地探索仍始終徘徊于傳統(tǒng)經(jīng)適房的邏輯框架內(nèi)，諸多關(guān)鍵制度無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。本文立足于共有權(quán)理論和保障房公共政策，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的應(yīng)然制度設(shè)計(jì)加以全面闡述。當(dāng)然，本文的研究仍基于現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)型和租賃型保障房的二元?jiǎng)澐纸Y(jié)構(gòu)，未來(lái)伴隨著國(guó)家保障房政策的深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型，共有產(chǎn)權(quán)住房可能面臨更大的適用空間，居民住房的實(shí)現(xiàn)方式也將更加多元。

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作者簡(jiǎn)介：

田智，南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)博士研究生，研究方向?yàn)槲餀?quán)法、房地產(chǎn)法。

基金項(xiàng)目：

南開(kāi)大學(xué)2011年度中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助項(xiàng)目“我國(guó)保障性住房法律制度的檢視：成就、問(wèn)題、對(duì)策（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：NKZXYY1103）”。