鄧洪英

摘 要：本文結(jié)合房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，針對房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析存在的問題，主要包括，財務(wù)管理制度不健全、企業(yè)資本比例問題和資本回收風(fēng)險較大、財務(wù)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高等。最后，根據(jù)上述問題提出對策，加強(qiáng)企業(yè)人員財務(wù)管理意識、建立、健全科學(xué)的財務(wù)管理制度和提高財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；現(xiàn)狀；對策

近年來，市場的逐步完善、政府出臺的各項大力措施、居民的逐漸理智使得房地產(chǎn)市場逐步趨于正常，供求關(guān)系、市場理論等逐漸與社會發(fā)展相接近。從政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的約束增強(qiáng)，對于房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控、規(guī)劃，促進(jìn)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展到銀行對于房地產(chǎn)信貸的改觀，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控十分明顯。由此可見，房地產(chǎn)的發(fā)展前景必然是廣闊的，另一方面，我們應(yīng)該觀察到，房地產(chǎn)行業(yè)的資本投入決定的“高收益、高風(fēng)險”的行業(yè)性質(zhì)增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的現(xiàn)狀

隨著行業(yè)競爭的日益激烈和行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的增加，市場對房地產(chǎn)財務(wù)管理提出了新的要求。結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，針對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理存在的問題進(jìn)行討論和分析。

（一）財務(wù)管理制度不健全。建立、健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度，制定實施可行、科學(xué)的財務(wù)管理條例具有重要的企業(yè)管理意義。合理的有效的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是提高單位效率、監(jiān)督內(nèi)部體制人員工作行為和防止舞弊的重要手段。通過行之有效的財務(wù)管理制度，保證了企業(yè)的工作效率，形成了健康積極的工作風(fēng)氣。正確認(rèn)識企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度的職能，充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用，對于房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展具有極其重要的意義。而國內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)內(nèi)部存在著許多無制度可依的現(xiàn)象，這種財務(wù)管理制度漏洞對財務(wù)人員切實實行財務(wù)管理加大了難度，對財務(wù)管理造成了管理混亂、工作程序不規(guī)范、職責(zé)不清等弊端。與此同時，財務(wù)管理制度不健全對監(jiān)督檢查財務(wù)也形成了阻礙。財務(wù)管理制度漏洞間接促使房地產(chǎn)行業(yè)的私設(shè)小金庫、資金賬外使用、多頭開戶等違反條例的情況產(chǎn)生。

（二）企業(yè)資本比例問題。房地產(chǎn)行業(yè)的大量資本投入需求使得融資對于房地產(chǎn)行業(yè)而言十分重要。而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)融資渠道較為單一使得融資風(fēng)險增加，為提高財務(wù)管理水平增加了難度。目前而言，房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要來源于銀行的貸款，因此直接增加了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加了財務(wù)風(fēng)險，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，可用資金十分有限。近年來，銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件限制更多，在很大程度上限制了企業(yè)融資的資金來源，加大了財務(wù)管理的難度。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠期較長，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，償還資金容易出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠后往往利用資金投資建設(shè)下一個房地產(chǎn)項目，如果資金回籠間斷，則對下一個項目的完成會產(chǎn)生直接、重大的后果。房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求財務(wù)管理的突破，首先要針對企業(yè)資本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)、合理的資本分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，尋求靈活、多樣的融資渠道。

（三）資本回收風(fēng)險較大。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，資金需求大，融資渠道較為單一。房地產(chǎn)行業(yè)投資的是不動產(chǎn)，因此決定了投資回收期較長，資金投入到資金回籠期間風(fēng)險較大。高額的建筑成本和單一的融資來源帶來了企業(yè)的高額負(fù)債，與此同時，作為國家宏觀調(diào)控的重點關(guān)注行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的受到的變動影響較大，政府政策、顧客滿意度、房子質(zhì)量、銀行融資監(jiān)管等等問題對于資本回收帶來了巨大的風(fēng)險。作為資本產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金投入的風(fēng)險較大，一旦投入建設(shè)項目，資金撤出的機(jī)會成本較高，為了避免進(jìn)一步的虧損很有可能繼續(xù)投資項目，這一點使得資金回收較為困難。資本回收風(fēng)險很可能加劇企業(yè)的資本負(fù)債率，從而更加降低企業(yè)的融資能力和渠道，一旦造成資金鏈斷裂，很有可能使得企業(yè)陷入癱瘓境地。

（四）財務(wù)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。財務(wù)人員是加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的具體實施角色。只有在日常工作中加強(qiáng)財務(wù)人員的素質(zhì)教育，提高人員綜合素質(zhì)，培養(yǎng)工作人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，防患于未然，從而避免財務(wù)管理出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)工作人員眾多，職業(yè)素養(yǎng)參次不齊。無論從職業(yè)道德、專業(yè)水平、知識技能、管理能力等方面財務(wù)管理人員都有待提高。部分財務(wù)工作人員對于財務(wù)管理的重要性意識不足，對實際工作中財務(wù)管理的具體操作能力有限，從而使得企業(yè)財務(wù)管理提高成為了紙上空談，因此，要想提高企業(yè)的財務(wù)管理，必須提高財務(wù)人員的操作水平和管理技能，增加財務(wù)人員的職業(yè)道德。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理的對策

促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步繁榮和發(fā)展，必須科學(xué)、合理改善資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。如何完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理成為企業(yè)管理人員不得不思考的重大問題。房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，一旦出現(xiàn)財務(wù)問題，可能對整個企業(yè)產(chǎn)生無法挽回的嚴(yán)重后果。而財務(wù)管理中所涉及的關(guān)于資產(chǎn)的購置（投資），資本的融通（籌資）和經(jīng)營中現(xiàn)金流量（營運(yùn)資金），以及利潤分配的管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理具有重大意義。

（一）加強(qiáng)企業(yè)人員財務(wù)管理意識。企業(yè)要從根本上提高財務(wù)管理水平，必須從加強(qiáng)企業(yè)人員的財務(wù)管理意識，在企業(yè)建設(shè)項目中貫穿財務(wù)管理思想，制定科學(xué)合理的財務(wù)管理制度，并且切實履行財務(wù)管理制度。無論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層還是中間管理層和業(yè)務(wù)層都應(yīng)該深刻認(rèn)識到財務(wù)管理對于企業(yè)進(jìn)步、繁榮的重要性。日常工作中普及財務(wù)管理知識，廣泛宣傳企業(yè)財務(wù)管理思想和內(nèi)涵。尤其是財務(wù)人員，企業(yè)應(yīng)該組織針對財務(wù)管理的統(tǒng)一學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。

（二）建立、健全科學(xué)的財務(wù)管理制度。首先，建立、健全科學(xué)的財務(wù)管理制度能保證國家方針、政策和財經(jīng)法規(guī)在企業(yè)內(nèi)部的貫徹執(zhí)行，也能保證企業(yè)內(nèi)部決策和規(guī)章制度的正確落實。其次，建立、健全科學(xué)的財務(wù)管理制度，對于保證會計資料的真實性和正確性提供了可靠依據(jù)。最后，對于保護(hù)財務(wù)活動的合法性和有效性，保證企業(yè)內(nèi)部工作的有序、高效的開展具有重大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須根據(jù)自身會計處理核算程序制定行之有效的財務(wù)管理制度，并在實行過程中根據(jù)本企業(yè)情況及時改進(jìn)，在企業(yè)內(nèi)進(jìn)行大力推動宣傳，嚴(yán)格按照制度執(zhí)行、監(jiān)督管理財務(wù)活動的有序開展。

（三）提高財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)。財務(wù)人員是財務(wù)管理的執(zhí)行者，對于切實提高財務(wù)管理水平具有十分重要的影響。從職業(yè)道德、專業(yè)水平、知識技能、管理能力等方面，企業(yè)應(yīng)該及時針對財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，從而提高職業(yè)能力和職業(yè)道德。針對房地產(chǎn)行業(yè)的私設(shè)小金庫、資金賬外使用、多頭開戶等違反條例的情況，定期開展統(tǒng)一財務(wù)人員的學(xué)習(xí)。與此同時，在對財務(wù)人員的招聘過程中，嚴(yán)格把關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)。在日常工作中，普及廉潔守法的財務(wù)氛圍，營造積極健康的財務(wù)工作環(huán)境，為提高財務(wù)管理水平奠定基礎(chǔ)。

小結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集性質(zhì)使得財務(wù)管理水平提高對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展繁榮具有重大影響。隨著行業(yè)競爭的日益激烈和行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的增加，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理也出現(xiàn)更多問題，具體包括，財務(wù)管理制度不健全、企業(yè)資本比例問題和資本回收風(fēng)險較大、財務(wù)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高等。針對行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀，討論加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理的措施，具體主要如下，加強(qiáng)企業(yè)人員財務(wù)管理意識、建立、健全科學(xué)的財務(wù)管理制度和提高財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫凱.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理核心問題研究[J].中國外資（下半月），2011，（3）：62-63.

[2] 馮志艷.新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理初探[J].企業(yè)家天地：中旬刊，2011，（11）：65-66. [3] 錢來江.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風(fēng)險及防范措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，（19）：184.