江蘇方正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 陳鉑

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點，是我國支柱性產(chǎn)業(yè)部門、影響著我國整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊點，具有建設(shè)周期長、資金回報期長、投入資金多、負債經(jīng)營高等行業(yè)特征。這就促使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有：核算周期長、費用資本化比例高、成本劃分易變動等特點。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特性

(一)建設(shè)周期長、資金回報期長

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是一個龐大的工程，少則一、二年、多則七、八年，有的甚至超過十年，所以房地產(chǎn)的建設(shè)周期比別的行業(yè)要長很多。從購置土地使用權(quán)、到競標建造商、到建筑的一步一步從地基到平地高樓、到房子的銷售、到貨款的到賬，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期極長、中間環(huán)節(jié)極多極復雜，而從投入資金到取得收入獲得利潤這個資金回報期是一個漫長的時間。

(二)投入資金多、負債經(jīng)營度高

房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，沒有大量的資金是沒有辦法投身房地產(chǎn)行業(yè)的。從競標土地使用權(quán)、建造商承包建設(shè)、到各種原材料的購買、營銷、管理人員的工資、廣告經(jīng)費投入等等，資金投入不是一次性的，而是滲透于從房地產(chǎn)開發(fā)到銷售其中各個環(huán)節(jié)的。哪一個環(huán)節(jié)資金鏈斷了，勢必會影響整個房地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)甚至導致這個工程項目的癱瘓，前期的資本成本也沒有辦法彌補。所以房地產(chǎn)投入資金大是其一個顯著的特點。由于投入資金量巨大，而自有資金一般不足以投資運作，所以房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營經(jīng)常會通過向銀行貸款、向企業(yè)貸款、發(fā)行股票、發(fā)行債券等多種形式籌集資金，負債經(jīng)營度高。

(三)需不斷修正與完善計劃

由于以上兩個特性，房地產(chǎn)的開放經(jīng)營必須具有計劃性，每一個環(huán)節(jié)都必須經(jīng)過周密計劃，是一項系統(tǒng)工程。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營復雜、市場風險大、回報期長，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須提前做出完善的計劃、同時也要根據(jù)市場與開發(fā)情況適時調(diào)整。整個開發(fā)過程也是一個不斷調(diào)整與完善計劃的過程。

二、規(guī)范房地產(chǎn)成本核算

(一)現(xiàn)狀

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在上世紀九十年代之后才成立的，行業(yè)成立較晚，不像其他行業(yè)有統(tǒng)一的成本核算規(guī)范。而且房地產(chǎn)企業(yè)的會計主要都是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過來，很多在做房地產(chǎn)企業(yè)之前，從來沒有接觸過房地產(chǎn)企業(yè)。

由此造成現(xiàn)在房地產(chǎn)的會計核算中存在很多問題：

(1)會計科目設(shè)置不合理、有的企業(yè)仍在使用生產(chǎn)型企業(yè)的生產(chǎn)成本類科目，甚至有的企業(yè)將相關(guān)成本全部在在建工程歸集；

(2)成本核算對象不明確、有的會計不了解整個房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程，有的甚至連開發(fā)多少種類也不清楚，所有成本費用一股腦的混在一起核算，等于結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時根本就是兩手一攤，有的就干脆走人了事。

(3)成本費用歸集和分配方法隨意性強、大多數(shù)會計與工程不溝通、與銷售不聯(lián)絡(luò)、與施工單位不對賬、更不要說監(jiān)理日志、工程造價咨詢等，成本費用的歸集全憑自已拍腦袋，前后完全不一致，如果碰到審計或稅務(wù)檢查，成本歸集與分配方法根本就是說不清。

(4)成本核算周期不明確、任意虛增建安成本、張冠李戴隨意調(diào)劑成本等問題。

(二)規(guī)范

1、首先，規(guī)范設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會計科目

設(shè)置會計科目既要符合國家相關(guān)的法律法規(guī)及會計行業(yè)的基本規(guī)范基本準則，不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的都是要舍棄的，這是最基本的標準；也要結(jié)合行業(yè)特點、自身發(fā)展特點合理設(shè)置會計科目，對于子科目也要合理設(shè)置，比如需要設(shè)置子科目的而不設(shè)子科目會導致會計核算籠統(tǒng)、無法具體到會計的明細，如果不需要設(shè)置明細科目的而設(shè)置了明細科目則會增加給財會人員的工作量，所以要在會計記賬明晰、減輕工作人員工作量提高工作效率等各個方面權(quán)衡合理設(shè)置會計科目。合理設(shè)置會計科目是規(guī)范會計成本核算的第一步。

2、明確成本核算對象

企業(yè)應(yīng)當提高會計核算人員的參與度，讓其了解房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃、進展情況，便于會計人員合理確定成本核算對象。

會計人員需要及時掌握開發(fā)進展過程中的各類證、照資料的整理與歸檔，如項目規(guī)劃方案、用地規(guī)劃方案、公建配套方案、項目建造計劃、施工計劃、項目效果圖、銷售推進計劃、產(chǎn)品定價方案等，以此可以根據(jù)產(chǎn)品特點、開發(fā)先后或定價差異等合理確定成本核算對象的依據(jù)。

3、合理確定成本費用歸集和分配方法（規(guī)范合同臺賬）

合理確定確定成本費用歸集和分配方案，就應(yīng)當掌握分配與歸集的依據(jù)，而依據(jù)主要是由各類合同、測繪數(shù)據(jù)構(gòu)成，測繪數(shù)據(jù)是最終結(jié)轉(zhuǎn)成本的依據(jù)，具有唯一性與法定性的特點，成本的歸集與分配主要就依賴于成本費用類合同。

房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及成本費用類合同很多：比如土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同。建筑工程承包合同、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷安置補償合同、建設(shè)工程物資采購合同、貸款合同等。

要規(guī)范房地產(chǎn)的成本核算，首先規(guī)范合同的簽訂。合同條款必須完備、明確。合同條款中應(yīng)對的施工范圍、價款、工程期限、履約方式、受益期限等都應(yīng)該加以約定，明確、完整不能含混不清或者模棱兩可。只有條款合理清晰，才能夠針對合同合理確定歸集與分配的方法。

其次，應(yīng)當建立合同臺賬，根據(jù)合同內(nèi)容將供應(yīng)商、金額、履行情況、付款情況、發(fā)票情況、成本歸集與分攤方法、決算情況進行一一登記，將其上升到與記賬同等的重要水平，甚至高為重要的水平，賬簿的成本歸集與分配方法應(yīng)當與合同臺賬保持一致。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作面廣、量大，全公司職員都應(yīng)當積極參與其中，否則，極易成本核算不準確、會計信息失真，誤導企業(yè)的發(fā)展方向。一個規(guī)范、準確的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對于向經(jīng)營者提供真實經(jīng)營信息、及時發(fā)現(xiàn)與修正經(jīng)營略勢，強化經(jīng)營優(yōu)勢、明確企業(yè)發(fā)展方向起非常重要，起著基礎(chǔ)關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)必須把合理規(guī)范成本核算作為一項重要的任務(wù)來抓。

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