秦 莉

（中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司韶關(guān)市分行住房金融與個(gè)人信貸部，廣東韶關(guān)512026）

個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

秦 莉

（中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司韶關(guān)市分行住房金融與個(gè)人信貸部，廣東韶關(guān)512026）

個(gè)人信貸業(yè)務(wù)對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，具有較大的促進(jìn)作用。但也不可避免存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的作用以及存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，從中可以研發(fā)出規(guī)避和防范個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的若干策略，用以做好銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)工作，避免遭受因個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

個(gè)人信貸；房地產(chǎn)市場(chǎng)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，不管是在國(guó)有銀行，還是民營(yíng)銀行，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)都得到了迅速的發(fā)展。特別是在當(dāng)今全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)遍地開(kāi)花的情況下，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展更是達(dá)到了歷史的最新高峰。個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所起的作用是巨大的，也是空前的。然而，凡事都有其兩面性，自然規(guī)律是這樣，經(jīng)濟(jì)規(guī)律也是如此。因此，對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起到怎樣的作用、存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)以及如何去有效規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究，就顯得十分必要和重要。

一、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的作用

個(gè)人信貸業(yè)務(wù)是運(yùn)用從負(fù)債業(yè)務(wù)籌集的資金，將資金的使用權(quán)在一定期限內(nèi)有償讓渡給個(gè)人，并在貸款到期時(shí)收回資金本息以取得收益的一種金融業(yè)務(wù)。而用于購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，就是個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正發(fā)展得如火如荼的情勢(shì)下，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了巨大的作用。

一是刺激了多數(shù)人的購(gòu)房需求。個(gè)人信貸業(yè)務(wù)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使廣大民眾的消費(fèi)理念漸漸發(fā)生變化，開(kāi)放型的消費(fèi)理念逐步取代了傳統(tǒng)型的消費(fèi)思想。近半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，通貨膨脹問(wèn)題日益成為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)［1］。隨著我國(guó)通貨膨脹逐漸上揚(yáng)的影響，在存款與購(gòu)置房產(chǎn)的問(wèn)題上大多數(shù)人毅然選擇了后者。特別是隨著全國(guó)各個(gè)大小房地產(chǎn)公司的遍地開(kāi)花，全國(guó)各地的商業(yè)樓盤(pán)如雨后春筍一般拔地而起，當(dāng)各式各樣美輪美奐的洋房、別墅充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，許多原本在觀望、徘徊的只有一部分購(gòu)房資金的人們，便經(jīng)不住房地產(chǎn)銷(xiāo)售部門(mén)強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)和售樓人員的悅耳推介，幾經(jīng)思想斗爭(zhēng)后紛紛加入了按揭購(gòu)房大軍的行列。正是個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的積極介入，才極大地刺激了廣大消費(fèi)人群對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的強(qiáng)烈欲望，同時(shí)增強(qiáng)了廣大消費(fèi)人群對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的信心和決心?？梢韵胂?，如果沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的支持，沒(méi)有個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用，許多工薪一族在購(gòu)置商品房上也就只能望房興嘆。

二是增加了商品房的銷(xiāo)售份額。在銀行等金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人信貸業(yè)務(wù)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)之前，各大小樓盤(pán)的銷(xiāo)售份額是十分有限的。當(dāng)國(guó)家放寬商品房銷(xiāo)售有關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人信貸業(yè)務(wù)大舉進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，形勢(shì)馬上發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，全國(guó)各地大小樓盤(pán)的銷(xiāo)售份額立刻呈幾何式增長(zhǎng)。筆者在有關(guān)部門(mén)了解到，一個(gè)人口20萬(wàn)的縣城，在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)之前，每年銷(xiāo)售商品房不到500套；當(dāng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，平均每年銷(xiāo)售商品房超過(guò)1 000套，同比銷(xiāo)售額翻了一番。在北上廣深等超大城市，這種現(xiàn)象就更加明顯。在一線城市，凝聚了更多的打工一族，他們?cè)谝粋€(gè)城市工作、生活的時(shí)間長(zhǎng)了，就逐漸產(chǎn)生對(duì)這個(gè)城市的認(rèn)同感，加上國(guó)家戶籍政策的調(diào)整和準(zhǔn)入城市門(mén)檻的放寬，許多打工一族選擇了在打工城市成家、買(mǎi)房、置業(yè)，這樣就大大增加了商品房的銷(xiāo)售需求。而許多打工一族手上的資金有限，就只能求助于銀行等金融機(jī)構(gòu)。因而，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)無(wú)疑是廣大需要買(mǎi)房成家的打工一族的“救世主”。

三是推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。如果說(shuō)國(guó)家實(shí)行職工住房貨幣化和商品房政策是催生我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的土壤，銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極推行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)則是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)心針。我國(guó)自20世紀(jì)90年代初實(shí)行商品房政策后，建設(shè)銀行、工商銀行等銀行便成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。但當(dāng)時(shí)的個(gè)人住房信貸條件是比較嚴(yán)苛的，既要求提供雙重抵押擔(dān)保，又要求借款人的存款金額不少于房款的30%，最高借款期限為10年。因而，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。20世紀(jì)90年代末，國(guó)家進(jìn)一步放寬了個(gè)人住房信貸的條件，不但取消了雙重抵押擔(dān)保和存款要求，還相應(yīng)延長(zhǎng)了借款期限。特別是進(jìn)入21世紀(jì)以后，中國(guó)人民銀行降低了個(gè)人住房公積金貸款利率水平，各機(jī)關(guān)事業(yè)單位及大中型國(guó)有企業(yè)不斷調(diào)高干部職工的住房公積金比率，這可以說(shuō)是我國(guó)實(shí)行住房商品化政策的又一次革命。個(gè)人住房信貸條件的放寬，以及廣大干部職工個(gè)人住房公積金的提高，有力地推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

二、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的作用是巨大的。但是，正如所有的經(jīng)濟(jì)規(guī)律一樣，不可能只有純粹的利好一面，而沒(méi)有負(fù)面影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。

一是世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生深刻變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。金融全球化是當(dāng)代世界經(jīng)濟(jì)的重要特征［2］。當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的主流是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，目前全世界有160個(gè)國(guó)家和地區(qū)加入了世界貿(mào)易組織（WTO），我國(guó)也于2001年12月11日正式加入世界貿(mào)易組織。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，在這種經(jīng)濟(jì)體系下，產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)及銷(xiāo)售完全由市場(chǎng)的自由價(jià)格機(jī)制所引導(dǎo)，而不是像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一樣由國(guó)家或政府所主宰。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，大市場(chǎng)小政府現(xiàn)象十分明顯。各種經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)濟(jì)鏈條主要由自由市場(chǎng)來(lái)完成，各種資源配置也由市場(chǎng)自發(fā)實(shí)現(xiàn)。不管是人們，還是資本，都是趨利避害的。投資者大多會(huì)選擇利潤(rùn)高、效益好、見(jiàn)效快的行業(yè)，即熱門(mén)行業(yè)，而冷門(mén)則很少有人問(wèn)津。這樣，當(dāng)行業(yè)或產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定飽和時(shí)，朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)就會(huì)向夕陽(yáng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。一旦發(fā)生大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)變化，就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品過(guò)剩、大量產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)、銀行等金融機(jī)構(gòu)以及投資者緊縮銀根等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這就是馬克思在資本論談到的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實(shí)情況下，隨著世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的發(fā)生變化，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)即個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的不可估量的影響。例如2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)后，素有“世界工廠”之稱的東莞，“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)受到了巨大的沖擊，許多中小企業(yè)被迫裁員、降薪甚至是倒閉，從而對(duì)該市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，該市房地產(chǎn)業(yè)至今還在萎靡徘徊不前，房?jī)r(jià)跟臨近的廣州、深圳、珠海相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)低迷，必然導(dǎo)致個(gè)人住房信貸客戶經(jīng)濟(jì)收入水平的下降，從而產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二是國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策發(fā)生變化形成的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)雖然實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)多年，但是對(duì)于一些涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈或是對(duì)民生影響極大的行業(yè)，國(guó)家仍然牢牢把握宏觀調(diào)控這個(gè)杠桿，密切關(guān)注這些行業(yè)的走勢(shì)和大勢(shì)。在我國(guó)，貨幣分房制度已經(jīng)實(shí)行了20多年，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)一度空前發(fā)展，各地房?jī)r(jià)一度持續(xù)升高，廣大老百姓為此叫苦不迭，許多人都說(shuō)“住房難，買(mǎi)房更難”。當(dāng)房地產(chǎn)熱到達(dá)一定程度的狀態(tài)下，政府必然會(huì)挺身而出，通過(guò)宏觀調(diào)控或改良政策等方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的控制。政府通過(guò)調(diào)控土地使用政策、限制各地使用土地指標(biāo)、限制外地居民購(gòu)房或者提高購(gòu)房首付標(biāo)準(zhǔn)等辦法，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效控制。當(dāng)國(guó)家的宏觀政策發(fā)生重大改變時(shí)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生難以估算的影響。例如“央行限貸”、“央行調(diào)息”等政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)均產(chǎn)生不小的影響。

三是國(guó)家銀行存貸利率調(diào)整變化后帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，無(wú)論是哪一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，銀行存款貸款利率都不是一成不變的，銀行存款貸款利率會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)律的變化而變化。一般而言，當(dāng)銀行存款貸款利率下調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)得到有利發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)就會(huì)上揚(yáng)；相反，當(dāng)銀行存款貸款利率上調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到抑制，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)就隨之下挫。在銀行存款貸款利率較低的情況下，許多擁有閑散資金的居民往往會(huì)選擇購(gòu)房投資，以獲取現(xiàn)有資金的最大收益。當(dāng)國(guó)家金融政策發(fā)生變化，銀行存款貸款利率調(diào)高時(shí)，必然對(duì)投資炒樓群體造成一定的沖擊，從而產(chǎn)生個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

四是貸款個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)行貨幣分房政策以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，全國(guó)城鄉(xiāng)房?jī)r(jià)持續(xù)升高。在進(jìn)入21世紀(jì)以后，全國(guó)各地特別是一線城市的房?jī)r(jià)一直居高不下。正是房地產(chǎn)物業(yè)存在較大的升值空間，一度吸引了許多市民熱衷于投資購(gòu)房和炒房。近二十年來(lái)，炒房一直是我國(guó)的熱門(mén)話題，也催生了一大批“房叔”、“房姐”，擁有十幾套甚至是幾十套房產(chǎn)的市民大有人在，國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位干部家庭每戶擁有2套房產(chǎn)的十分普遍。但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)畢竟是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)模式，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)培養(yǎng)造就了成千上萬(wàn)的富豪，但也導(dǎo)致了許多殷實(shí)家庭走向沒(méi)落。不確定性是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)高度發(fā)展的同時(shí)，必然也埋下了不可抗拒的金融風(fēng)險(xiǎn)。在各種經(jīng)濟(jì)因素的共同作用下，當(dāng)個(gè)人住房信貸客戶的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生下滑時(shí)，個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)便應(yīng)時(shí)而生。

三、規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)中個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

第一，建立銀行國(guó)家宏觀政策分析研判處置機(jī)構(gòu)。開(kāi)通個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的銀行等金融機(jī)構(gòu)，必須增強(qiáng)掌握國(guó)家宏觀政策變化的意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化，切實(shí)掌握國(guó)家有關(guān)政策的具體條款。為有效應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化給個(gè)人信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)必須建立健全專(zhuān)門(mén)針對(duì)國(guó)家宏觀政策進(jìn)行分析研判和制定正確應(yīng)對(duì)方略及具體措施的相關(guān)機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化相關(guān)機(jī)構(gòu)功能作用，切實(shí)做好應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化的各項(xiàng)工作。要選調(diào)思想政治素質(zhì)好、政策法規(guī)水平高、工作責(zé)任心強(qiáng)的精干員工，組成銀行應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化及分析研判處置機(jī)構(gòu)，合理設(shè)立具體工作部門(mén)，明確各工作部門(mén)的具體分工和職責(zé)，切實(shí)把應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化及分析研判處置工作落到實(shí)處。要加強(qiáng)組織人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)不同職務(wù)的人員進(jìn)行分類(lèi)培訓(xùn)，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對(duì)性和實(shí)效性。要善于學(xué)習(xí)借鑒國(guó)（境）外的有關(guān)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，注重理論聯(lián)系實(shí)際，有效開(kāi)展應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化及分析研判處置工作，不斷提高應(yīng)對(duì)和分析研判處置水平。要善于從信貸業(yè)務(wù)部門(mén)挑選業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入銀行應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化及分析研判處置機(jī)構(gòu)，切實(shí)加強(qiáng)應(yīng)對(duì)政策變化和分析研判處置工作力量。同時(shí)，也要善于在應(yīng)對(duì)政策變化及分析研判處置機(jī)構(gòu)中，選派有關(guān)人員到信貸業(yè)務(wù)部門(mén)跟班學(xué)習(xí)或交流掛職鍛煉，以利于應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策變化及分析研判處置工作的有效開(kāi)展和工作水平的進(jìn)一步提高。要保障組織機(jī)構(gòu)人員的福利待遇，培養(yǎng)組織機(jī)構(gòu)人員對(duì)本職工作的認(rèn)同感和榮譽(yù)感，讓廣大組織機(jī)構(gòu)員工愛(ài)崗敬業(yè)，積極為組織作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

第二，強(qiáng)化銀行應(yīng)對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。在銀行發(fā)展史上，金融基礎(chǔ)比較薄弱的小銀行應(yīng)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，而基礎(chǔ)牢固、實(shí)力雄厚的大銀行應(yīng)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力就較強(qiáng)。尤其是大型國(guó)有銀行，不但應(yīng)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，而且經(jīng)驗(yàn)也比較足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，不管是大銀行還是小銀行，也不管是國(guó)有銀行還是民營(yíng)銀行，在某些特定時(shí)期都難免會(huì)受到個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的困擾。為此，銀行等金融機(jī)構(gòu)必須正視個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)，采取積極有效措施，切實(shí)增強(qiáng)應(yīng)對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。要對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的估計(jì)，在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)得到迅猛發(fā)展時(shí)，不可盲目樂(lè)觀，更不可毫無(wú)防備和限制地盲目發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，防止遭到泡沫經(jīng)濟(jì)的慘重打擊。要針對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)存在的不可抗拒的金融風(fēng)險(xiǎn)，制定行之有效的、可操作性強(qiáng)的應(yīng)對(duì)措施和預(yù)案，以保證公司始終立于不敗之地。要注重做好個(gè)人住房信貸客戶數(shù)據(jù)信息管理工作，建立完善客戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，拓寬客戶信息內(nèi)部數(shù)據(jù)來(lái)源和外部數(shù)據(jù)來(lái)源［3］。要建立完善個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)臺(tái)賬，監(jiān)測(cè)個(gè)人住房信貸客戶的經(jīng)濟(jì)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)客戶經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)異樣，便要及時(shí)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，盡最大可能減少銀行的損失，把信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。要加強(qiáng)與房企和個(gè)人住房信貸客戶的聯(lián)系和互動(dòng)，密切掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和客戶群體的經(jīng)濟(jì)狀況和水平，注重搜集有關(guān)情報(bào)信息，為應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析研判提供第一手資料。

第三，抓好個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的審批和核查工作。規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不但要在宏觀層面制定有效應(yīng)對(duì)措施加以防范，還要在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的微觀層面上進(jìn)行管控規(guī)避。首先，要嚴(yán)格項(xiàng)目審批程序，切實(shí)抓好個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的審批工作。要進(jìn)一步建立完善個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的申報(bào)和審批的制度機(jī)制，從源頭上防止和規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。要把個(gè)人住房信貸項(xiàng)目審批權(quán)收回省級(jí)銀行機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)銀行信貸項(xiàng)目審批機(jī)構(gòu)力量，確保各個(gè)信貸項(xiàng)目審批工作準(zhǔn)確無(wú)誤，防止項(xiàng)目審批工作流于形式、走過(guò)場(chǎng)，杜絕項(xiàng)目審批工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)任何漏洞。其次，要認(rèn)真做好個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的審核檢查工作。對(duì)每一個(gè)個(gè)人住房信貸項(xiàng)目，都要做好工作臺(tái)賬的細(xì)致審查。要組織業(yè)務(wù)精干人員，進(jìn)行集體審核檢查，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)或不符合要求的項(xiàng)目，一律不予批準(zhǔn)通過(guò)。可以采取異省交流審核檢查的方法，防止人情審查，堅(jiān)決不讓不符合要求的信貸項(xiàng)目獲得通過(guò)。再次，要做好個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)和管控工作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下，金融機(jī)構(gòu)是一組專(zhuān)門(mén)為客戶提供金融服務(wù)以滿足客戶對(duì)金融產(chǎn)品消費(fèi)需要的服務(wù)型企業(yè)［4］。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶實(shí)行全程跟蹤服務(wù)和管控是理所當(dāng)然，同時(shí)也是十分必要的。許多個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的案例說(shuō)明，信貸風(fēng)險(xiǎn)并非發(fā)生在項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)，而是發(fā)生在項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中。究其原因，很大程度上是因?yàn)殂y行有關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)對(duì)個(gè)人信貸項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行有效的跟蹤服務(wù)和管控，從而導(dǎo)致部分信貸項(xiàng)目因服務(wù)不到位或管控不及時(shí)而發(fā)生死賬、爛賬現(xiàn)象。因此，要注重做好個(gè)人住房信貸項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)和管控工作，定期了解客戶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的客戶，能夠及時(shí)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，避免銀行遭受個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

［1］徐英富.貨幣銀行學(xué)［M］.北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2013:259.

［2］張友麟,杜俊娟.金融學(xué)概論［M］.上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2013:221.

［3］安賀新,蘇朝暉.商業(yè)銀行客戶關(guān)系管理［M］.北京:清華大學(xué)出版社,2013:27.

［4］逄俊杰,李劍.金融產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)［M］.北京:中國(guó)財(cái)富出版社,2013:3.

The Function and Risk Aversion of Personal Credit Business in the Real Estate Market

QIN Li
（Section of Housing Finance and Individual Credit,China Construction Bank Corp., Shaoguan Branch,Shaoguan 512026,Guangdong,China）

Personal credit business for the real estate industry to promote the vigorous development,with a larger role in promoting.However,the personal credit business still carries some market risk.The author aims to makes a detailed analysis on the personal credit business plays in the role of the real estate market and the existence of the risk,and puts forward some countermeasures to avoid and prevent the risk of individual housing credit business,do a good job of individual housing credit business to work for the bank,avoid losses due to individual housing credit risks and provide a useful reference.

individual credit;real estate market;risk aversion

F832

A

1007-5348（2015）03-0139-04

（責(zé)任編輯：曾耳）

2014-12-23

秦莉（1971-），女，湖北丹江口人，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司韶關(guān)市分行住房金融與個(gè)人信貸部總經(jīng)理；研究方向：銀行信貸。