摘 要：房地產項目經營中存在的各種風險問題會直接影響我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。本文主要分析房地產經營管理中存在的風險，并提出了有效的風險防范措施，以期從根本上解決我國房地產企業(yè)在投資建設過程中遇到的風險問題，從經濟利益和行業(yè)領域中獲得最大收益。

關鍵詞：房地產；風險管理；風險防范

一、引言

房地產行業(yè)在經營管理方面存在的風險較其他經營管理活動會更大一些，因房地產行業(yè)有其自身的特殊性和復雜性。比如，在位置上，房地產是不能隨便變換地理位置的固定資產，從而使得我們不能任意調劑房地產在市場上的供求狀況；從時間上來看，房地產企業(yè)投資的時間周期較長致使對市場的供需變化不夠靈活；在經營管理上，不易變現性則成為了房地產企業(yè)投資經營的特點；在信息披露上，由于房地產方面的信息披露太過分散，不充分性在房地產市場顯而易見。

二、房地產經營與管理風險的類型

1.房地產經營與管理存在著自然風險。房地產經營與管理的自然風險，是由于自然界自身引起的異常變化，人力所不能控制的自然力量，比如大火、洪災、山體滑坡、地震等不可抗拒的自然災害因素。這些因素會給房地產企業(yè)帶來危害造成巨大的損失。

2.房地產經營與管理中存在著社會風險。社會風險的發(fā)生不會像自然風險那樣不可抗拒，房地產經營與管理的社會風險是可以加以控制和預防的，具體有兩種原因引起社會風險：一種原因是從政治方面進行考慮的，比如我國在政治狀況上發(fā)生了變化或者是政治形勢發(fā)生了變革；另一種原因是企業(yè)或是個人的錯誤行為造成經營與管理的社會風險。

3.房地產經營與管理存在經濟和市場風險。不斷變化的房地產市場狀況會導致房地產經營管理經濟和市場風險的發(fā)生，也是市場運行狀況中的諸多不確定因素導致的。中國經濟狀況很大程度上受到房地產波動的影響，無效的行政調控不能對資產價格波動發(fā)揮作用；房地產作為資產抵押物大量的存放于銀行，如果房價不斷下跌和房地產泡沫最終的破裂，卻是對中國的實體經濟，金融危機的爆發(fā)的致命的一擊。

4.房地產經營與管理存在技術風險。科學技術的進步能夠帶動社會的發(fā)展，但也會帶來諸多的風險，那么也會給房地產經營管理方面帶來技術風險。當今，科學技術進一步提高了建筑材料的技術含量和建筑行業(yè)水平，使得存量房屋不的迅猛發(fā)展，對于房地產方面現場材料指標的要求也有所提高，斷地下調降價，引發(fā)房地產經營管理的技術風險。

5.房地產經營與管理存在企業(yè)內部風險。房地產經營管理的風險有時是由于企業(yè)的預期收益受到了影響，企業(yè)的預期收益是由房地產企業(yè)內部管理水平的高低決定著。如，房地產企業(yè)不成熟的施工管理水平，致使工期的延誤；企業(yè)混亂的財務會引起資金在周轉方面的不利，這些都會造成企業(yè)內部風險的發(fā)生。

三、房地產經營風險管理方法

1.風險的規(guī)避。應對企業(yè)經營過程中的風險方法之一是規(guī)避風險，企業(yè)要使其經營過程中不受風險因素的影響，應提前變更可能引起風險發(fā)生的因素。在計劃或者生產經營過程中，要最大限度地降低在風險發(fā)生時或者在風險發(fā)生后所給我們帶來的損失，但也不是絕對地規(guī)避掉。一種方式是盡可能地避免風險發(fā)生的機會，某個決策的事先控制措施的運用，可以控制風險帶來的決策損失；另一種是如果風險已經發(fā)生，管理者可以在事前進行有效控制和在事后進行最大程度的補救來把損失降到最低。

2.風險的轉移。風險的轉移也就是把企業(yè)風險向第三方轉移，由第三方承受或是第三方進行有利的轉化。在投資經營過程中，房地產企業(yè)會面臨即將發(fā)生、不可避免的風險或是已經發(fā)生的風險時，其最可能的處理方式就是將所面臨的風險進行第三方轉移。

3.風險的自留。風險自留是指風險發(fā)生的損失全部由企業(yè)自身承擔。房地產開發(fā)企業(yè)全面權衡了應對其他風險的措施后，著重考慮了項目的可行性和經濟性，采取了不規(guī)避風險、不轉移風險的方式，對于風險的解決采取內部控制手段，或者對風險發(fā)生的后果不采用其他解決方法，風險后果企業(yè)自行承擔。

四、房地產項目的風險防范措施

1.合理分析國家經濟政策形勢，做出正確決策。近些年，國家相繼對房地產行業(yè)出臺了政策，控制房地產價格的波動。應根據國家的相關要求，從政策方面入手來定位市場，及時掌握國家的調控政策，達到規(guī)避政策風險。

2.加強風險控制和施工質量管理。項目的建設按照圖紙來規(guī)劃施工，在設計階段就要求風險管理負責人就開始對項目施工進行風險管理，來控制項目施工的安全性和質量。

3.努力降低投資成本，向管理要效益。企業(yè)要想防止建設項目風險的發(fā)生，重要原則之一就是向管理要效益，努力降低投資成本，在項目投資建設過程的每一個建設環(huán)節(jié)都要做到節(jié)約運營支出。

4.廣泛吸收各種技術人才，不斷學習先進的管理經驗。房地產企業(yè)要實現管理市場的規(guī)范化管理和現代化管理水平，就必須努力實現企業(yè)設施先進以更好地提高企業(yè)的水平。房地產企業(yè)內部管理人員、技術人員是否具有較高的素質，將決定企業(yè)的管理水平的高低。

五、結論

房地產項目的投資建設有其自身的特點，其資金運用量大、房地產的固定性、風險性、房地產建設銷售周期長及利潤高，因此房地產項目投資建設中的風險也是與其他行業(yè)有所不同，但是只要在房地產投資建設過程中能夠提前合理預測風險，在經營過程中能夠使用管理方法、技術手段降低風險發(fā)生時帶來的危害及損失，在建設及銷售后期能夠及時妥善地進行善后處理，也就是合理規(guī)避風險，進行有效的風險管控措施，就有可能實現企業(yè)利益最大。

參考文獻：

[1]茅于軾，趙曉，等.中國房地產市場走勢與格局前瞻[R].中房網，2013，4.

[2]顧云昌.2014中國房地產發(fā)展走勢[R].中房網，2014，1.

[3]李克強.新型城鎮(zhèn)化的核心是人必須保護農民利益[R].新華網，2014，3.

[4]國五條[Z].百度百科，2014，4.

作者簡介：陳濤（1985- ），男，黑龍江省哈爾濱人，碩士研究生，研究方向：市場營銷