房 屋 租 賃 那 些 事 兒

文／禹霖華

發(fā)達(dá)城市和地區(qū)人口集中，高房?jī)r(jià)之下很多人選擇租房而居。但各種原因?qū)е鲁鲎馊?、中介、承租人之間糾紛不盡，這些不大的事兒進(jìn)入訴訟程序還都挺鬧心。

委托出租：房主應(yīng)謹(jǐn)慎避損

2012年1月，王先生因工作繁忙將其房屋委托星海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出租，期限4年。星海房產(chǎn)公司一直依約付款，但自2014年10月起卻以資金周轉(zhuǎn)困難為由一直拖欠租金。王先生等了兩個(gè)月，始終沒有音信，又聯(lián)系不上該公司，到該公司辦公場(chǎng)所時(shí)才發(fā)現(xiàn)人去樓空。王先生又前往自己的房屋處，發(fā)現(xiàn)房子被打成很多隔斷，所住4戶承租人都稱已將后續(xù)房租交給星海公司。王先生不得不一邊與承租人解決后續(xù)的出租問題，一邊又起訴星海房產(chǎn)公司，要求解除雙方之間的委托出租合同并要求該公司支付拖欠的租金。因找不到被告，法院只能通過公告送達(dá)起訴書和開庭傳票，并進(jìn)行缺席審理、缺席判決和公告宣判，因星海房產(chǎn)公司惡意避債，判決在執(zhí)行中也并不順利。

【法官說法】將房屋委托中介（或公司或個(gè)人）出租，是房主的省心之選，但委托不善或許會(huì)更糟心。在這種出租方式中，房主往往對(duì)房屋疏于管理，而房屋大多被中介加建隔斷后進(jìn)行群租，不僅破壞了房屋原有結(jié)構(gòu)，還會(huì)因安全隱患給房主帶來額外的麻煩。2014年至今，因政府大力清理群租，極大壓縮了中介的獲利空間，很多小中介公司和個(gè)人從承租人處收齊租金后就“銷聲匿跡”了，給房主維權(quán)造成困難。對(duì)此，法官有兩點(diǎn)建議，其一，將房屋委托有信譽(yù)保證的大中介公司出租，不要貪圖小中介公司或個(gè)人承諾的低傭金、高租金；其二，出租期間，房主應(yīng)了解、核實(shí)承租人信息，定期聯(lián)系中介、查看房屋，以掌握房屋出租情況。

想踏實(shí)用房：明悉產(chǎn)權(quán)是保障

小王從振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處承租房屋用于居住，租期半年，三方合同中，該公司是居間人，而在出租人處簽字的是該公司的業(yè)務(wù)員小林。小王入住后向振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付全部房租。剛住3天，房主韓先生拿著房本找過來，稱其之前是把房子租給了李甲，因李甲拖欠3個(gè)月房租一直聯(lián)系未果，才來房屋處查看，并要求小王限期搬離。為繼續(xù)使用房屋，小王多次聯(lián)系振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，但該公司只是要小王繼續(xù)安心住下去，而韓先生這邊則要求小王與其重新簽合同。小王因未能與韓先生達(dá)成一致而搬家。為挽回?fù)p失，小王將振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院。

法院查明，韓先生與李甲所簽租賃合同中的居間人是興國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，“承租人”李甲實(shí)際上是該公司業(yè)務(wù)員，該合同中載有“履行合同期間，如承租人申請(qǐng)退租，居間人可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜”的內(nèi)容，而小王、小林、振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的三方租賃合同與該合同的格式、內(nèi)容完全一致，且振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是興國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)工商變更名稱而來的。法院認(rèn)為，“履行合同期間，如承租人申請(qǐng)退租，居間人可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜”這一內(nèi)容系無效格式條款，故興國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均無權(quán)出租涉案房屋，與小王簽訂的房屋租賃合同為無效合同，振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)向小王返還錢款。

【法官說法】現(xiàn)實(shí)中，相當(dāng)一部分承租人疏于核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況，認(rèn)為房屋中介當(dāng)然享有出租權(quán)，上述案例即典型。小王在未了解房屋產(chǎn)權(quán)人的情況下即從振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處承租房屋并付款是導(dǎo)致訴訟發(fā)生的根本原因。承租人應(yīng)明了，房主以外的他方對(duì)外出租房主房屋，須有合法權(quán)利來源即出租權(quán)——通常通過授權(quán)委托書、委托出租合同或租賃合同中的同意轉(zhuǎn)租條款取得，否則構(gòu)成無權(quán)處分，在房主不予追認(rèn)或明確禁止轉(zhuǎn)租的情況下，所簽租賃合同是無效的。上述案例另值得一提的是，興國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一方面讓自己的業(yè)務(wù)員以承租人身份從房主處“套取”房屋并在合同中約定自己在“承租人”退租時(shí)可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜，另一方面又通過工商登記變更公司名稱和法定代表人以“金蟬脫殼”，這既保證了自己有房出租、有錢可賺，也給自己擺脫民事法律責(zé)任設(shè)計(jì)了一條“合法”路徑，這無疑對(duì)房主和實(shí)際的承租人構(gòu)成巨大風(fēng)險(xiǎn)—— 一旦公司卷款而逃，一方面，房主會(huì)遭受租金損失和房屋受損；另一方面，承租人則會(huì)既沒了錢又住不了房。

房屋損壞賠償否：致?lián)p原因來分辨

案例1：小李承租王女士的房屋。一天早晨，小李啟動(dòng)洗衣機(jī)后就去上班，誰料洗衣機(jī)與自來水連接的接頭爆裂跑水，將小李承租的房屋及樓下房屋浸泡致?lián)p。樓下業(yè)主就此起訴王女士賠償獲得支持，后王女士向小李追償。

案例2：小張一家承租方女士房屋。一天夜里，衛(wèi)生間自來水水管因老化爆裂，導(dǎo)致租賃房屋及樓下房屋均被水浸泡。方女士賠償樓下業(yè)主后起訴小張，要求小張賠償損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，方女士作為房屋出租方依法負(fù)有保障房屋及屋內(nèi)附屬設(shè)施適租的義務(wù)，其購(gòu)房至今20余年卻從未對(duì)屋內(nèi)自來水管進(jìn)行檢修和更換，是導(dǎo)致水管老化爆裂的根本原因；而小張對(duì)上述水管無不當(dāng)使用及破壞行為，故衛(wèi)生間自來水水管老化爆裂導(dǎo)致的相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任不在小張，遂法院駁回方女士的訴請(qǐng)。

【法官說法】根據(jù)合同法關(guān)于租賃合同的規(guī)定，出租人就房屋及屋內(nèi)附屬設(shè)施設(shè)備有保證適租的義務(wù)及維修的義務(wù)，而承租人對(duì)于使用房屋期間發(fā)生的正常損耗不負(fù)有賠償責(zé)任。所以，就承租人使用房屋期間的致?lián)p行為，承租人是否需要賠償，有兩點(diǎn)考慮：第一，損害的發(fā)生是否是承租人原因所致；第二，損害的發(fā)生是否是正常耗損，即是否是按照性質(zhì)和用途正常使用而發(fā)生的。

退房手續(xù)清楚：押金水電避后患

小丁從梅先生處租住一套一居室，押金為3000元。合同到期前一個(gè)月，小丁電話告知梅先生不再續(xù)租。合同到期日當(dāng)晚，雙方查房驗(yàn)物，小李歸還鑰匙和水電卡并搬出，但雙方未制作書面交接手續(xù)且未查看水、電、氣表并結(jié)清費(fèi)用。因梅先生在其退租半年后一直拒退押金，小丁將之訴至法院。庭審中，梅先生稱，不退押金原因有三，其一，小丁退房時(shí)未結(jié)清水、電、燃?xì)赓M(fèi)；其二，小丁租住期間導(dǎo)致浴室木門損壞，維修費(fèi)應(yīng)從押金中扣除；其三，小丁退租時(shí)未清理室內(nèi)衛(wèi)生，導(dǎo)致其因清理房屋支出衛(wèi)生費(fèi)。小丁同意從押金中扣除水電燃?xì)?、衛(wèi)生費(fèi)，但因雙方交接房屋時(shí)梅先生未就房屋及物品提出異議，現(xiàn)退房半年后提出浴室木門損壞，其不認(rèn)可，且因浴室未安裝浴簾，水長(zhǎng)期濺到門上導(dǎo)致木門表皮翹起屬正常損耗。經(jīng)法院調(diào)解，小丁同意扣除1000元以了結(jié)糾紛，最終梅先生向其退還2000元。

【法官說法】出租人與承租人就押金退還發(fā)生糾紛在租賃合同到期后很常見。出租人不退還押金的理由通常是梅先生提到的那幾點(diǎn)，為了避免押金糾紛，有以下幾點(diǎn)建議：一是交接房屋時(shí)履行交接手續(xù)，即在承租人收房和退房時(shí)雙方均應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)房屋及室內(nèi)物品和附屬設(shè)施，并通過交接清單將當(dāng)時(shí)的房屋及物品狀況、數(shù)量等予以明確，避免日后打口水戰(zhàn)；二是承租人在租賃期間應(yīng)合理使用房屋，不按性質(zhì)和用途使用房屋及物品造成損壞的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任；三是承租人在租賃期間如發(fā)現(xiàn)房屋及室內(nèi)物品損壞的，應(yīng)及時(shí)告知出租人并通知其維修；四是承租人在租賃期間如需安裝附屬設(shè)施等，應(yīng)征得出租人同意；五是承租人在準(zhǔn)備退租時(shí)應(yīng)主動(dòng)結(jié)清由其負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用；六是承租人退租時(shí)應(yīng)清理房屋衛(wèi)生，將房屋盡可能恢復(fù)至收房時(shí)的狀況。

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