黃麗秋+王媛玉

摘 要：住宅過(guò)濾模型是一種根據(jù)住宅耐久性的特征，利用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決社會(huì)各階層住房問(wèn)題的可行模式。這一理論通過(guò)分析住房的梯度供給，從而達(dá)到市場(chǎng)的供求平衡，對(duì)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高的問(wèn)題具有一定的借鑒意義。文章分析住宅過(guò)濾模型對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的應(yīng)用性，并結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)，對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控提出具有針對(duì)性的政策建議，從另一個(gè)角度找到解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的辦法。

關(guān)鍵詞：住宅過(guò)濾模型 市場(chǎng)供求 政策研究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）11-035-02

一、住宅過(guò)濾模型概述

過(guò)濾是住房市場(chǎng)中的常見(jiàn)現(xiàn)象。在住房市場(chǎng)中，新建住房最初是供較高收入業(yè)主居住使用的，隨著時(shí)間推移，新房成為存量房，并逐漸老化出現(xiàn)折舊，同時(shí)隨著建筑周期循環(huán)新建住房供應(yīng)的增加，這部分住房的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)相對(duì)甚至絕對(duì)性的下降。這時(shí)，較高收入的業(yè)主為了追求更好的居住條件，會(huì)購(gòu)置新房而放棄現(xiàn)有住房，而收入較低的業(yè)主則會(huì)買(mǎi)入或承租該類(lèi)被高收入業(yè)主“淘汰”的住房并繼續(xù)使用。這一調(diào)整變化的過(guò)程被稱(chēng)為“住房過(guò)濾”。

國(guó)外的相關(guān)研究表明，住房過(guò)濾模型理論可以從微觀角度定量分析住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而分析住房?jī)r(jià)格的生命周期，能夠真實(shí)反映住房市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制。住宅過(guò)濾的本質(zhì)就是住宅的梯度消費(fèi)，不僅可以實(shí)現(xiàn)住房資源的有效利用，也能在一定程度上解決居民尤其是中低收入家庭“住房難”的問(wèn)題。

二、中國(guó)實(shí)際：有限的住宅過(guò)濾模型

住宅屬于資本密集型產(chǎn)品。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于快速發(fā)展的初級(jí)階段，一方面，居民人均收入水平反映出普通居民對(duì)新建住房的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力較低；另一方面，我國(guó)二手房市場(chǎng)目前發(fā)展不健全，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的交易體制，導(dǎo)致我國(guó)的住宅過(guò)濾是有限的過(guò)濾。其有限性主要體現(xiàn)在供給和需求兩個(gè)方面，具體分析如下：

1.住宅過(guò)濾的供給有限性。根據(jù)住宅過(guò)濾模型理論，中低收入者只能通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房來(lái)解決住宅問(wèn)題。但由于我國(guó)二手房市場(chǎng)存在著交易稅收高、買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)等原因，導(dǎo)致手中持有二手房的居民不會(huì)輕易將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，這在很大程度上限制了二手房過(guò)濾供給的房源。此外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)特點(diǎn)就是大量“房改房”的存在。即有些居民手中持有的單位房改房，由于限制自由買(mǎi)賣(mài)、房產(chǎn)證明文件不齊全等，也導(dǎo)致相當(dāng)一批舊房難以向低收入者過(guò)濾。

2.住宅過(guò)濾的需求有限性。在住宅過(guò)濾模型的實(shí)踐過(guò)程中，很多因素制約了居民對(duì)二手房的需求， 如經(jīng)濟(jì)收入、住房?jī)r(jià)格、社會(huì)文化背景、家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人偏好等。上述諸多因素的綜合作用易導(dǎo)致市場(chǎng)中出現(xiàn)消費(fèi)者家庭收入與購(gòu)買(mǎi)住房不相匹配的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致住宅過(guò)濾需求也是有限的。比如，市場(chǎng)中的二手房由于房市持續(xù)走高，導(dǎo)致其價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，這就在一定程度上打消了居民購(gòu)買(mǎi)二手房的意愿，而寧愿購(gòu)買(mǎi)價(jià)錢(qián)相當(dāng)?shù)男路?。再如，市?chǎng)中年齡偏低的消費(fèi)群體多數(shù)存在事業(yè)剛剛起步、積蓄不多的情況，理論上該群體無(wú)法負(fù)擔(dān)新建住房的花銷(xiāo)，而只能購(gòu)買(mǎi)相對(duì)便宜的舊房。然而受社會(huì)文化背景和個(gè)人偏好的影響，這些中低收入階層的年輕人不愿選擇區(qū)位條件較差、房型老舊的二手住宅，而更向往配套設(shè)施較好、環(huán)境清新的新建住宅。以上現(xiàn)象都在實(shí)際中阻礙了住宅過(guò)濾模型的應(yīng)用與發(fā)展。

三、正確應(yīng)用住宅過(guò)濾模型對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的借鑒與啟示

住宅過(guò)濾模型在實(shí)際中的運(yùn)用要滿(mǎn)足三個(gè)基本條件：一是住宅的商品化，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求組織“生產(chǎn)”住房，通過(guò)商品交易使之成為生活消費(fèi)品，只有在住房作為商品通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的前提下，住房的過(guò)濾才會(huì)產(chǎn)生；二是住宅的非同質(zhì)性，即在整體的住宅市場(chǎng)中，各類(lèi)住宅在面積、房型、功能和區(qū)位等方面存在階梯性差異，正是這種差異性才能滿(mǎn)足人們各種不同的需求；三是發(fā)達(dá)的住房交易市場(chǎng)，這就要求市場(chǎng)信息對(duì)稱(chēng)，住房中介服務(wù)規(guī)范，服務(wù)內(nèi)容、水平和質(zhì)量都能夠達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)等。筆者認(rèn)為，在我國(guó)大力推行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的條件之下，政府應(yīng)更重視推動(dòng)市場(chǎng)本身的發(fā)展，少些管制，多些自由，在充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制自身調(diào)節(jié)優(yōu)越性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)用經(jīng)濟(jì)手段加以規(guī)范，而減少行政手段的使用。從這個(gè)立足點(diǎn)出發(fā)，為推動(dòng)我國(guó)住宅過(guò)濾模型的建立與完善，筆者提出建議如下：

1.對(duì)二手房交易稅收實(shí)施改革。在當(dāng)前住房需求旺盛的情況下，對(duì)賣(mài)房征收的各項(xiàng)稅款基本都轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上，因此二手房?jī)r(jià)格被抬高并超過(guò)了其相應(yīng)的價(jià)值。二手房市場(chǎng)是住宅過(guò)濾模型運(yùn)行的關(guān)鍵所在，政府應(yīng)考慮對(duì)二手房交易的稅收進(jìn)行改革，從而推動(dòng)市場(chǎng)的良序發(fā)展。

目前我國(guó)各地對(duì)二手房交易的稅收政策不盡相同，以北京和上海兩市為例：北京物業(yè)稅開(kāi)征與限購(gòu)令雙管齊下，嚴(yán)格征收二手房交易稅，使得二手房市場(chǎng)不甚活躍。尤其是“國(guó)五條”北京細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)北京市場(chǎng)二手房交易量有明顯抑制作用。根據(jù)規(guī)定，二手房交易需嚴(yán)格繳納“兩稅一費(fèi)”，一并補(bǔ)交土地出讓金（標(biāo)定地價(jià)的10%或成交價(jià)的3%），稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重。而與北京低迷的二手房市場(chǎng)相比，上海新建商品房與二手房的交易比約為1∶1（北京則為100∶1）。上海二手房市場(chǎng)交易活躍的原因主要在于其對(duì)二手房交易給予一定的優(yōu)惠和政策補(bǔ)貼，例如規(guī)定售房者繳納5%綜合稅、0.05%印花稅并免去補(bǔ)交土地出讓金環(huán)節(jié)，改為繳納1%的“土地收益金”，購(gòu)房者繳納優(yōu)惠減半的3%契稅、0.05%印花稅，此外上海市政府還出臺(tái)政策鼓勵(lì)“以舊換新”，即售房者買(mǎi)出后6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，不僅返還5%的綜合稅，還可按新舊房差價(jià)繳納3%的契稅。上海市一系列的稅收優(yōu)惠政策不僅促進(jìn)了其住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，也為住宅過(guò)濾模型的建立提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。

以上對(duì)北京和上海的比較分析不僅反映出了稅收政策對(duì)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展程度的重要影響，也體現(xiàn)出了各地標(biāo)準(zhǔn)不一其實(shí)更易導(dǎo)致炒房問(wèn)題愈演愈烈。因此本文認(rèn)為，統(tǒng)一性的稅收政策出臺(tái)至關(guān)重要，在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上對(duì)二手房交易市場(chǎng)適當(dāng)放寬，推行相應(yīng)的優(yōu)惠政策等，鼓勵(lì)二手房交易，為住宅過(guò)濾模型提供實(shí)際的發(fā)展基礎(chǔ)，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的發(fā)展。

2.建立成熟的過(guò)濾機(jī)制，間接增加中低端住房供給。我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況是：住房供給在總體來(lái)看是比較充足的，但與低收入者相對(duì)應(yīng)等級(jí)的住房卻存在短缺的現(xiàn)象。當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中各樓盤(pán)價(jià)格居高不下，多以高層公寓式商品房和別墅區(qū)為主，消費(fèi)群體多為中高收入的家庭。而這樣收入水平的家庭實(shí)際上并不存在住房方面的多大困難，很多家庭購(gòu)買(mǎi)新房是為投資用而非自住，反而是低收入家庭的住房問(wèn)題是需要得到解決的。

目前各地保障性住房建設(shè)逐步擴(kuò)大的舉措都是從源頭上增加了市場(chǎng)中低端住宅的有效供給。而政府的保障房項(xiàng)目多以集中性建設(shè)為主，沒(méi)有全面考慮面向群體對(duì)區(qū)位、交通等要求的差異性。而在住宅過(guò)濾正常運(yùn)行時(shí)，市場(chǎng)范圍內(nèi)各個(gè)區(qū)位的住宅都是潛在的過(guò)濾品，二手房市場(chǎng)比保障房市場(chǎng)更能滿(mǎn)足不同群體的住房需要。因此筆者提出以下建議，供相關(guān)部門(mén)參考以建立成熟的住宅過(guò)濾機(jī)制：一方面，采取減免稅收等優(yōu)惠措施鼓勵(lì)業(yè)主將其擁有的閑置住房出售或出租，增加存量房供給；另一方面通過(guò)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)更為符合市場(chǎng)需要的中高端住房，增加總供給量，促使中高收入人群向上尋求更為舒適的住房環(huán)境，憑此增加住宅過(guò)濾的有效供給。此外，這種過(guò)濾機(jī)制下的住宅普遍比新建住宅價(jià)格便宜，減輕中低收入群體置辦房產(chǎn)的壓力，而且房屋功能齊全，區(qū)位交通條件較好，更能滿(mǎn)足其對(duì)住宅環(huán)境的需求。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，實(shí)施規(guī)范管理。二手房市場(chǎng)在住宅過(guò)濾模型中十分重要，而其中不可或缺的角色就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)處于發(fā)展的起步階段，存在著法律約束力差、缺乏規(guī)范性、服務(wù)質(zhì)量不高、專(zhuān)業(yè)化水平不強(qiáng)等諸多問(wèn)題，部分小型房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)范圍僅限于提供房屋租售信息，無(wú)法為房地產(chǎn)交易提供高層次的評(píng)估和擔(dān)保服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的滯后導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)的信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，進(jìn)而影響存量住房的流動(dòng)，使低收入家庭不能方便、快速地找到其所需的住房。因此，政府應(yīng)注重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，提高行業(yè)立法與監(jiān)管力度。

4.放開(kāi)公房市場(chǎng)，提高住宅過(guò)濾的有效供給。我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下的單位“房改房”存量巨大，且有相當(dāng)一部分這樣的公房沒(méi)有進(jìn)行有效登記，因此很難準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)中的存量房數(shù)量。由于種種原因限制，此類(lèi)公房大部分都無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正常交易，這在很大程度上限制了住宅過(guò)濾的供給。如果能夠放開(kāi)對(duì)公房入市的限制，就能大量增加市場(chǎng)中二手房的供給，為住宅過(guò)濾模型的建立和完善注入極大的動(dòng)力。更重要的是，這一放開(kāi)舉措不僅有利于降低二手房?jī)r(jià)格，完善二手房市場(chǎng)，提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率，也為房產(chǎn)交易雙方帶來(lái)便利：賣(mài)方可以轉(zhuǎn)手住房獲得收益或者購(gòu)買(mǎi)更中意的住房，買(mǎi)房者則滿(mǎn)足了自身購(gòu)置住房的愿望。

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[2] Alex Anas，RichardJ.Arnott.The Chicago Prototype Housing Market Model with Tenure Choice and its Policy Applications.[J].Journal of Housing Research，1994， （1）：23-90

（作者單位：黃麗秋，沈陽(yáng)理工大學(xué) 遼寧沈陽(yáng) 110000；王媛玉，吉林大學(xué) 吉林長(zhǎng)春 130000）

（責(zé)編：若佳）