任志強

完善的不動產(chǎn)登記會有助于征稅，但更重要的，不動產(chǎn)登記是對公有、私有、集體所有的各種不同產(chǎn)權的保護。

今年3月1日開始在全國實行不動產(chǎn)登記制度，這本是一項理清家底、保護公有和私有財產(chǎn)、保護產(chǎn)權之間合法交易的制度，但卻被許多媒體誤導為征收房地產(chǎn)稅的制度。

中國現(xiàn)行農(nóng)村土地制度確定了承包制之后，農(nóng)民有了土地的承包經(jīng)營權，但卻沒有受保護的產(chǎn)權，因此有時會被無奈調(diào)整承包權。如果有了不動產(chǎn)登記，有了法律但保護也許就不同了，多年來未解決的農(nóng)村土地確權問題，也許可以通過這次不動產(chǎn)登記獲得保障。

城市在改革開放之前就曾因公私合營和“文化大革命”，造成大量私有產(chǎn)權的房屋被轉移、沒收?！拔母铩焙筇貏e對私有房屋做了騰退和補償，但人口死亡和文件滅失使許多人的權利無法落實和得到保護。改革開放后，在城市化建設與房改中，舊的城區(qū)被拆遷，福利分配改為房改、商品房、拆遷安置與保障房等多種形式，但產(chǎn)權登記卻嚴重滯后于市場交易的需要，至今尚有大量房屋沒有進行有效的產(chǎn)權登記，甚至許多商品房都未登記。

因此，完全有必要進行統(tǒng)一、全面的不動產(chǎn)登記，為依法治國、保護各自的財產(chǎn)權打下一個良好基礎，也有利于摸清官員家底。

中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動產(chǎn)登記中的最小的一頭，連工礦面積的10%都不到，更不用說只有農(nóng)村宅基地面積的25%了，農(nóng)村的土地面積、耕地面積都遠遠大于城市建成區(qū)的面積。由此可見，中國的不動產(chǎn)登記制度，更多的是解決全國性不動產(chǎn)登記的問題，而絕不是僅僅要解決城市房屋登記的問題，或為了開征房產(chǎn)稅的問題。

世界各國執(zhí)行的不動產(chǎn)產(chǎn)權管理制度，有的實行注冊制，有的實行登記制，有的實行權證制，有的國家是多種并存。目前看，大多數(shù)國家或地區(qū)實行的是注冊制（如香港）。中國大陸過去實行的是權證制，不管你是否有登記，都必須用政府有關部門發(fā)放的產(chǎn)權證來證明。

這次中國推行不動產(chǎn)登記制，主要是為那些還沒有完全實行權證制的不動產(chǎn)提供產(chǎn)權保護，并非將重點放在已有權證的房屋產(chǎn)權上。因此，不動產(chǎn)登記制的登記原則是“自愿”申請登記，不是強迫登記。同時我還想指出，未進行登記的不動產(chǎn)無法交易并不受保護，但不否定已有權證的不動產(chǎn)的法律地位。

如果僅僅是為了征房地產(chǎn)稅，那么依靠現(xiàn)行的權證制也能征收。上海、重慶兩市已經(jīng)實行的房產(chǎn)稅試點就可以證明。用現(xiàn)行的權證制同樣可以分清第一套、第二套住房的關系，和房屋現(xiàn)有的權證面積，又何須大張旗鼓啟動全面的不動產(chǎn)登記制度呢？

現(xiàn)有權證制度存在著許多的問題，因此也給產(chǎn)權登記帶來了待解決的難題。一是，多種權證的矛盾，如許多房屋是單位從市場中購買的商品房，但當作福利房在單位內(nèi)部分配，此后又再次通過房改的方式由個人購買了。同時也有許多單位自建房，福利分配后也通過房改的方式由個人購買了。于是同樣是房改房，但一些在開發(fā)商的原始登記中是商品房，另外一些單位自建房則是非商品房。商品房繳納了土地出讓金，并有使用年限，但非商品房的房改房并未繳納土地出讓金，反而沒有使用年限。多花錢的土地反而有年限，少花錢的土地反而無年限。這該如何登記呢？

如果商品土地在出讓時，有配套建設學校和幼兒園的需求，而這些土地已繳納了出讓金，學校和幼兒園在道理都是開發(fā)商的，其用地的使用權還在開發(fā)商的土地證上，后來有些學校無償上交給教育部門了，當?shù)亟逃块T卻沒有土地證，有些連產(chǎn)權證都在開發(fā)商手中。那么又該登記給誰？

再如，一個小區(qū)或一棟樓，土地與產(chǎn)權是首先辦理給開發(fā)商的，然后再由開發(fā)商將房屋分單元賣給了消費者，竣工后根據(jù)消費者的申請并繳納了契約稅，才能從開發(fā)商的大產(chǎn)權中分割出單元房的產(chǎn)權，歸屬于購買的家庭或業(yè)主。未銷售的房屋產(chǎn)權則仍在開發(fā)商手中，如果有些已經(jīng)購房的業(yè)主不愿繳納稅費，開發(fā)商是不會代小業(yè)主繳納稅費并辦理分割后的單元產(chǎn)權證的。那么，即使業(yè)主已經(jīng)居住、使用了這套單元，但產(chǎn)權仍登記在開發(fā)商的名下，開發(fā)商與業(yè)主之間是根據(jù)買房契約來承認產(chǎn)權分割的，但房管發(fā)證部門的登記記錄卻無法知道產(chǎn)權已經(jīng)賣給了業(yè)主。

有人說不是有預售登記嗎？是的，但預售登記并不能代替產(chǎn)權登記和權證發(fā)放，因為預售中有退房的可能，有其他造成交易無法最終達成的可能，因此預售登記不是有效的產(chǎn)權證明，只是交易過程中的必要程序。

這些權證制與登記制中的弊端，都無法讓征稅順利進行，因此，上海市的房產(chǎn)稅試點只針對新增房，而不用大量時間與成本去追查以前的情況。嚴重的是，許多城市已銷售并居住、使用的住房中，約有30%-40%的家庭未去辦理這種分割產(chǎn)權的手續(xù)。（當然這些住房都涉及銀行貸款，否則開發(fā)商會強迫業(yè)主辦理產(chǎn)權證，以免除開發(fā)商對銀行的擔保義務。）

那么，未辦理權證的住房如何交易呢？沒有權證當然不能交易了。但可以每套房都在要交易之前辦理產(chǎn)權證和不動產(chǎn)登記，并在交易后變更產(chǎn)權和登記。這樣一來，也許你的名下就可以永遠沒有一套擁有產(chǎn)權證和經(jīng)過不動產(chǎn)登記的房屋，但你卻擁有多套可以居住、使用的房屋。

由此可見，用任何登記制度都無法專為解決征稅的問題，財產(chǎn)稅的征收，更值得依靠的不是權證制，也不是登記制，而是自我申報和審查的監(jiān)督手段，是誠信決定人一生的社會約束。

我只想說明，不動產(chǎn)登記制度與征稅無關，并不是為了征稅才要建立不動產(chǎn)登記制度的。當然，完善的不動產(chǎn)登記會有助于征稅，但更重要的，不動產(chǎn)登記是對公有、私有、集體所有的各種不同產(chǎn)權的保護，至少可以防止公有、集體對私有產(chǎn)權的侵犯。