張莉++葉露++鄭思齊++黃莉

摘要：發(fā)展綠色住宅對可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，而研究綠色住宅的經(jīng)濟效益有利于更好地推廣綠色住宅?；趯Ρ本┦兴膫€典型綠色住宅小區(qū)和同一子市場的相應(yīng)可比非綠色住宅小區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)，定量分析了高端、中高端、中端綠色住宅給住宅用戶和社會帶來的經(jīng)濟效益。結(jié)果表明，綠色住宅基本達到了其運行的內(nèi)部效益，其居民滿意度與相應(yīng)非綠色住宅相比平均提升10%左右。獲得綠標運行認證的住宅在30年計算期內(nèi)可以實現(xiàn)顯著的費用節(jié)約，折現(xiàn)后約為315元/平方米，且對社會和環(huán)境也有較可觀的外部效益。

關(guān)鍵詞：綠色住宅，節(jié)能，經(jīng)濟效益，舒適度

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）03-0034-40 收稿日期：2015-02-05

建筑業(yè)是我國第二產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要影響。然而，基于目前的建筑業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀，建筑的建造和運營仍然是一個高耗能高污染的過程：消耗全球約40%的原材料和能源，導(dǎo)致全球約1/3的溫室氣體排放。我國建筑僅運行過程中的商品能耗（不含生物質(zhì)能）就占全國總能耗的20%以上。由于在每年新竣工的房屋面積中，住宅面積占60%以上，推動綠色住宅建設(shè)是降低建筑能耗的重點和關(guān)鍵。

綠色住宅的運營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益可分為內(nèi)部效益和外部效益。其中，內(nèi)部效益主要包括綠色建筑技術(shù)的使用對水電等費用節(jié)約和居住舒適度提升等方面；外部效益主要包括節(jié)能減排對室外環(huán)境的改善、污染治理和廢物處理費用的減少、以及城市形象的提升等方面。

1 相關(guān)研究綜述

關(guān)于綠色住宅的經(jīng)濟效益，國內(nèi)外許多學(xué)者和機構(gòu)都對此進行了分析，美國勞倫斯伯克利國家實驗室和加利福尼亞市政統(tǒng)計局等就曾對33個獲得美國LEED認證的綠色建筑以及300多個現(xiàn)有研究進行分析，結(jié)果表明綠色建筑將帶來10倍于其增量成本的收益。Kats等（2003）對美國的綠色建筑的研究表明，在初始投資中2%的增量投資，可以帶來全壽命周期20%的費用節(jié)約，并且統(tǒng)計分析了綠色建筑在通風(fēng)、采光、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的改善，對健康水平和工作效率的提高等。

國內(nèi)的研究則基本上都是結(jié)合某個案例進行全壽命周期成本效益分析。陳孝琴（2006）對各項綠色技術(shù)進行了經(jīng)濟性分析，如改善建筑物熱工性能的節(jié)能回收期為6.5年，并借助國外綠色住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)證明在重慶推廣綠色住宅的可行性。劉丹丹（2012）對武漢市某高層綠色住宅進行了成本效益分析，建立了綜合環(huán)境效益和社會效益的綠色住宅效益評價體系，得出該住宅的綜合效益增量為295.35萬元，投資回收期為3年。周夢（2014）以成都地區(qū)某綠標三星級建筑為案例，通過單因素和多因素敏感性分析，綜合考慮電價、水價、節(jié)電量、節(jié)水量幾個因素對住宅費用的影響，證明綠色建筑的效益可以彌補初期的增量投資。

本文與之前研究相比的創(chuàng)新點在于：第一，我們不僅關(guān)注了綠色住宅費用節(jié)約，還關(guān)注了綠色住宅室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的改善，而且室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)通過客觀指標測量和居民滿意度調(diào)查兩方面來衡量，并且進一步將居民滿意度調(diào)整至相同再進行費用比較，從而更加準確地說明綠色住宅的費用節(jié)約情況。第二，之前的研究大多分析單個綠色住宅，而本文分析了目前市場上比較典型的三類綠色住宅：獲得綠標運行標識的項目、獲得綠標設(shè)計標識的項目、由知名綠色地產(chǎn)商開發(fā)但沒有獲得認證的項目，并對比了它們費用節(jié)約和室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的差異。第三，之前的研究中進行效益分析時選取的參照標準為基準建筑（滿足國家及項目建設(shè)所在地強制節(jié)能標準的同規(guī)模、同功能建筑），但實際上，市場上很多住宅的質(zhì)量比基準建筑有較大提升，本文選取的是同個子市場中區(qū)位相近、檔次相似的非綠色住宅，其比較具有更現(xiàn)實的意義。

2 研究方法

我們選擇了北京市具有代表性的三類綠色住宅作為我們的研究對象，并遵循區(qū)位臨近、住宅類型相同、檔次相近的原則，選取作為對照的非綠色住宅。根據(jù)房價將幾個對比組劃分成高端、高中端、中端住宅。調(diào)研項目情況如表1所示。

本次調(diào)研分為兩個階段：第一階段，我們在每類綠色住宅小區(qū)和非綠色住宅小區(qū)中各選兩戶人家，對其主要建筑室內(nèi)環(huán)境指標進行了測試。第二階段，我們對八個小區(qū)的居民進行了問卷調(diào)研。兩個階段的調(diào)研均在2014年12月進行。

在分析方法上，關(guān)于綠色住宅的內(nèi)部效益，考慮節(jié)水節(jié)電、采暖制冷費用降低等方面，并結(jié)合舒適度的分析對費用進行修正，最后采用全壽命周期凈現(xiàn)值理論來評價。而綠色住宅的外部效益則采用市場價值法進行測算，根據(jù)污水處理費和碳排放交易價格定量分析綠色住宅的社會效益。

3 綠色住宅效益分析

3.1 綠色住宅的內(nèi)部效益

綠色住宅運行的內(nèi)部效益即對住宅用戶的效益主要由兩部分組成：費用節(jié)約和居住舒適度提升。

3.1.1 費用節(jié)約

通過調(diào)查問卷中對綠色與非綠色住宅小區(qū)居民年用水費、用電費、采暖費、制冷費的詢問，進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計如表2所示。

綠色住宅對能源的節(jié)約主要是通過建筑節(jié)能技術(shù)降低照明、空調(diào)、供暖能耗和應(yīng)用可再生能源系統(tǒng)實現(xiàn)。對水資源的節(jié)約主要通過中水循環(huán)系統(tǒng)、雨水收集等對非傳統(tǒng)水源的利用和用水量的節(jié)約實現(xiàn)。高端和中高端綠色項目表現(xiàn)出了明顯的費用節(jié)約效益，而未取得綠標認證的中端綠色住宅項目并沒有表現(xiàn)出比相應(yīng)的可比非綠色住宅節(jié)能。

由某知名綠色地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項目A和C均采用了天棚輻射集中空調(diào)系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)等。我們在問卷中也詢問了其他項目居民使用分體空調(diào)制冷的年制冷費用（空調(diào)制冷用電費），大約為5元/平方米?？梢?，對于綠色住宅居民而言，天棚輻射集中空調(diào)系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)等的采用，相比傳統(tǒng)分體式空調(diào)而言達到了費用節(jié)約的效果。

3.1.2 居住舒適度的提升

綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用，在改善居住環(huán)境，提升居住舒適度方面也有很大作用。在室內(nèi)溫度、相對濕度、背景噪聲和照度（自然光條件下）等主要環(huán)境指標的對比中，綠色住宅有著優(yōu)于傳統(tǒng)非綠色住宅的表現(xiàn)。根據(jù)我們對前述3個綠色住宅小區(qū)和3個非綠色住宅小區(qū)的主要建筑環(huán)境指標測試，對比結(jié)果如表3所示。

結(jié)果表明綠色住宅的室內(nèi)溫度、相對濕度、背景噪聲和照度（自然光條件下）均在最優(yōu)值區(qū)間，相比非綠色住宅可以提供較為溫暖、濕潤、寧靜和明亮的室內(nèi)環(huán)境。此外，小區(qū)居民對居住環(huán)境的滿意統(tǒng)計結(jié)果如表4所示。

根據(jù)上述結(jié)果，我們可以看到綠色住宅在各類環(huán)境指標上的滿意度都基本優(yōu)于非綠色住宅。綠色住宅的居住環(huán)境滿意度總分與相應(yīng)的非綠色住宅相比平均提升9.86%。尤其是在噪聲、公園綠化、垃圾分類等方面，綠色住宅優(yōu)勢明顯。可見，綠色住宅給居民帶來了更好的居住體驗。綠色住宅A的居民在各方面的滿意度均明顯高于非綠色住宅a的居民，表明項目A作為綠標三星級運行認證的住宅，確實顯著提升了居住舒適度。

由上述分析可知，綠色住宅為居民帶來了費用節(jié)約和舒適度提升兩方面效益?？紤]到對于同一住宅，更高的居住舒適度需要靠消耗更多的資源來實現(xiàn)，因此在進行經(jīng)濟效益測算時應(yīng)將舒適度修正到相同，其費用節(jié)約才更具有可比性。本文將綠色和非綠色住宅居民對居住環(huán)境滿意度總和的比值作為修正系數(shù)，對非綠色住宅的年費用進行修正，即在將舒適度修正成相同的情況下定量測算綠色住宅的費用節(jié)約效益。將計算期取為30年?？紤]到能源費用上漲等因素，年費用上漲率取為3%。內(nèi)部效益折現(xiàn)率取5年以上貸款利率6.15%。綠色住宅給居民帶來的單位面積費用節(jié)約效益的凈現(xiàn)值為：

式中：

NPV——綠色住宅單位面積費用節(jié)約凈現(xiàn)值；

A——綠色住宅單位面積費用節(jié)約年值；

i——基準折現(xiàn)率；

n——計算期。

得到不同檔次綠色住宅單位面積節(jié)約的費用如表5所示。高端、中高端和中端可比項目組的△NPV內(nèi)均為正，但依次遞減，表明獲得越高星級綠標認證的住宅的確給居民帶來了更可觀的內(nèi)部效益。仇保興（2012）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國綠標三星級、二星級、一星級住宅的增量成本分別為196元/平方米、88元/平方米、31元/平方米。對比可知，若從住宅建造使用過程的增量成本和增量效益比較而言，綠色住宅的投資效益是顯著的。

3.2綠色住宅的外部效益

綠色住宅是可持續(xù)發(fā)展在建筑領(lǐng)域的表現(xiàn)形式，無論是設(shè)計階段還是建造過程都體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。綠色住宅的外部性體現(xiàn)在節(jié)約能源、節(jié)約水資源、節(jié)約土地資源等，保護環(huán)境的同時減少了污染，給社會與環(huán)境帶來了效益。本文對外部效益的定量測算主要針對具有量化標準或政府財政投入明晰的部分，采用市場價值法和恢復(fù)防護費用法，在前述節(jié)能、節(jié)水等計算的基礎(chǔ)上進行測算，而諸如減少城市熱島效應(yīng)、降低環(huán)境光污染等較難度量的效益本文暫不考慮。

市場價值法即將環(huán)境視為生產(chǎn)要素，用產(chǎn)品的市場價格來計量因環(huán)境變化而引起的產(chǎn)值和利潤的變化，從而估算相關(guān)的經(jīng)濟損失或經(jīng)濟效益。比如可以根據(jù)碳排放的交易價格來量化綠色住宅帶來的二氧化碳減排的外部效益。恢復(fù)防護費用法，即用恢復(fù)被破壞的環(huán)境的費用來衡量某些生態(tài)修復(fù)工程所帶來的經(jīng)濟效益。比如可以根據(jù)污水處理費來量化綠色住宅利用非傳統(tǒng)水源帶來的外部效益。

我國是以火力發(fā)電為主的國家，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，每節(jié)約1度電就相應(yīng)節(jié)約了0.4千克標準煤，減少排放了0.997千克二氧化碳。并且根據(jù)中國碳排放交易網(wǎng)上的最新數(shù)據(jù)（北京環(huán)境交易所，CBEEX），標定碳排放交易均價為54元/噸。而關(guān)于節(jié)水外部效益的度量則參考北京市執(zhí)行的最新階梯水價方案，方案規(guī)定居民需上交1.36元/噸的污水處理費，所以認為通過利用非傳統(tǒng)水源帶來的外部效益為1.36元/噸。根據(jù)碳排放交易價格和污水處理費測算綠色住宅的外部效益，外部效益折現(xiàn)率取國債收益率4%，結(jié)果如表6所示。

結(jié)果表明獲得綠標認證的高端和中高端綠色住宅外部效益顯著。這里僅考慮了減少污水處理和二氧化碳排放所帶來的外部效益，實際上綠色住宅給社會和環(huán)境帶來的外部效益遠不止于此，可知綠色住宅的推廣對可持續(xù)發(fā)展的重要意義。

4 總結(jié)

本文從費用節(jié)約和舒適度提升兩個角度探究了綠色住宅的效益。與相應(yīng)的可比非綠色住宅相比，綠色住宅都給居民帶來了更高的居住舒適度，居民滿意度平均提升10%左右。本文通過將居住環(huán)境滿意度修正成相同，更準確地比較了綠色住宅費用節(jié)約效益，獲得越高星級綠標認證的住宅表現(xiàn)出了越顯著的使用過程的費用節(jié)約。結(jié)果顯示高端綠色住宅項目A單位面積全壽命周期效益最大，將30年計算期的費用節(jié)約折現(xiàn)后約為315元/平方米，遠高于其建造的增量成本。此外，綠色住宅還可以給社會和環(huán)境帶來較可觀的外部效益。

本文的測算結(jié)果也較好地驗證了我國綠色建筑評價標準的科學(xué)性。獲得三星級運行標識的項目A為居民帶來了最大的節(jié)能效益和舒適度，可見運行標識較為真實可靠地反映了住宅的實際運行節(jié)能效果。這意味著，政府的綠色建筑認證可以起到很好的市場引導(dǎo)作用，消除住房市場上的信息不對稱，促進綠色住宅市場的健康發(fā)展。

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作者簡介：

張莉，博士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。

葉露，本科生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。

鄭思齊，清華大學(xué)建設(shè)管理系、恒隆房地產(chǎn)研究中心教授，研究方向為城市經(jīng)濟學(xué)與城市空間結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境經(jīng)濟學(xué)、住房經(jīng)濟學(xué)等。

黃莉，清華大學(xué)建筑學(xué)院、生態(tài)規(guī)劃與綠色建筑教育部重點實驗室博士，研究方向為綠色建筑技術(shù)研究、建筑使用后評估、建筑室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)。

基金項目：

本研究受到國家自然科學(xué)基金項目（71322307，71273154）和中綠盟投資控股有限公司科研基金的資助，特此致謝。