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小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的物權(quán)法思考

2015-05-22 02:41王敏莉
經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2015年11期
關(guān)鍵詞:集體土地物權(quán)法物權(quán)

王敏莉

(哈爾濱師范大學(xué),哈爾濱 150025)

所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念。小產(chǎn)權(quán)房之所以在之前加個(gè)“小”,與“產(chǎn)權(quán)”相區(qū)別,主要在于其未取得房產(chǎn)證,即其不具有產(chǎn)權(quán)效力。在商品房買賣過(guò)程中,開發(fā)商必須取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售(銷售)許可證》,五證缺一不可,并在商品房竣工驗(yàn)收合格后的30天內(nèi)領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書后,房屋買受人才能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。而小產(chǎn)權(quán)房由于本身建造是非法的,沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,則無(wú)法取得房地產(chǎn)證。由于未取得房產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房的交易存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的物權(quán)法原因

小產(chǎn)權(quán)房大量地存在著,這有著多方面的原因,主要原因是對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追逐。城市中房?jī)r(jià)居高不下,許多人對(duì)房子望而興嘆,而農(nóng)村中賣房的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于耕地,一需一求下便產(chǎn)生了市場(chǎng)。同時(shí),小產(chǎn)權(quán)房與我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元土地所有制密切相關(guān)。當(dāng)然,小產(chǎn)權(quán)房的存在與相關(guān)法律的不健全有著重要的關(guān)聯(lián)。而筆者主要是從法律角度,尤其是物權(quán)法的角度探究小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生原因。

1. 首先,在《物權(quán)法》中的國(guó)家和集體的地位的規(guī)定不符合平等保護(hù)原則。平等保護(hù)作為物權(quán)法的首要原則,是指物權(quán)的主體在法律地位上是平等的,依法享有相同的權(quán)利,遵守相同的規(guī)定,其物權(quán)受到侵害以后,應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的平等保護(hù)[1]。由此,平等保護(hù)原則主要體現(xiàn)在法律地位的平等,適用規(guī)則的平等性,保護(hù)的平等性[2]。我國(guó)實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元土地所有制,即存在國(guó)有土地和集體組織所有的土地。而國(guó)家和集體組織兩個(gè)主體在物權(quán)法中的地位是不平等。

第一,二者的法律地位是不平等的,主要體現(xiàn)在二者享有的權(quán)利是不平等的。《土地承包法》第8條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包土地用于非農(nóng)建設(shè)。”即農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)是受到一定的限制的,則農(nóng)村集體組織不享有進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的權(quán)利?!段餀?quán)法》47條規(guī)定:“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,即國(guó)家所有的土地范圍侵占了部分農(nóng)村集體組織所有的土地范圍?!?/p>

第二,二者在適用規(guī)則上是不平等的?!段餀?quán)法》第3條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”,但土地管理法等卻限制了農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn),即二者在進(jìn)入市場(chǎng)上適用的規(guī)則是不平等的。農(nóng)村集體土地只有征收為國(guó)有才可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

第三,二者受到的法律保護(hù)是不平等的?!段餀?quán)法》第4條規(guī)定:“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯?!蔽餀?quán)法規(guī)定了國(guó)家和集體組織都受法律的保護(hù),但二者受到的法律保護(hù)的力度是不一樣的?!段餀?quán)法》第57條規(guī)定:“履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員,應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值,防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失;濫用職權(quán),玩忽職守,造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?!眲t物權(quán)法規(guī)定了國(guó)有財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管人員及其職責(zé),而在對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)只規(guī)定了集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),而沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管制度的規(guī)定。

2. 其次,公示原則是小產(chǎn)權(quán)房不能取得產(chǎn)權(quán)的主要障礙。公示原則是指物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)必須依據(jù)法定的公示方法予以公開,使第三人能夠及時(shí)了解物權(quán)的變動(dòng)情況[3]?!段餀?quán)法》第六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?!毙‘a(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地的取得是違法的。根據(jù)《土地承包法》的規(guī)定,農(nóng)村集體組織的土地不能用于非農(nóng)建設(shè),而且“房隨地走,地隨房走”,房子下的土地的非法取得則使得小產(chǎn)權(quán)房也只能具有非法身份,無(wú)法進(jìn)行登記從而取得房產(chǎn)證,即其不具有公示效力。我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記對(duì)抗主義,則無(wú)法登記的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法使第三人了解到物權(quán)的取得情況,則無(wú)法維護(hù)交易安全,維護(hù)交易秩序,可能會(huì)進(jìn)一步影響到社會(huì)穩(wěn)定,也不能使該房子作為一種資源得到很好的利用。

3. 集體土地所有權(quán)權(quán)能不完全?!段餀?quán)法》規(guī)定所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,即所有權(quán)是完全權(quán)能,包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能,而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展,所有權(quán)的權(quán)能也在不斷變化,四項(xiàng)權(quán)能也不一定能夠完全概括所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能[4]?!段餀?quán)法》明確規(guī)定了集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的范圍,規(guī)定了“農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有”,這些說(shuō)明了集體組織是享有所有權(quán)的。但是,集體組織的所有權(quán)權(quán)能是不完全的,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):在占有方面,物權(quán)法第47條規(guī)定“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國(guó)家所有”,即農(nóng)村集體組織占有的土地不是都為農(nóng)村集體組織所有。不能從外觀上直接判斷農(nóng)村占有的土地就為農(nóng)村所有。在使用權(quán)方面,根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,農(nóng)村集體的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者農(nóng)村宅基地等與集體密切相關(guān)的建設(shè),而不能用于非農(nóng)建設(shè),集體組織的土地在用途上受到嚴(yán)格的限制,且國(guó)家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),則是對(duì)集體使用權(quán)的一種干涉,也是對(duì)其使用權(quán)的一種限制。在收益權(quán)方面,國(guó)家也進(jìn)行了一定的干涉。國(guó)家征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)給予一定的補(bǔ)償。而雖然有補(bǔ)償,但征收這一程序是將原本屬于集體土地的收益權(quán)轉(zhuǎn)移到國(guó)家手中了,且補(bǔ)償款的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有直接買賣土地帶來(lái)的收益高,甚至補(bǔ)償款由于種種原因不一定能如數(shù)發(fā)放到集體手中、農(nóng)民手中;在處分權(quán)上方面,集體組織的處分權(quán)受到很大的限制,農(nóng)村集體的土地是不能隨意流轉(zhuǎn)的,只有經(jīng)過(guò)國(guó)家的征收才能進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn),而且其轉(zhuǎn)讓要優(yōu)先考慮本集體組織的成員,作為所有權(quán)核心的處分權(quán)也被限制了。

二、小產(chǎn)權(quán)房合法化的理由分析

由于以上的原因使得小產(chǎn)權(quán)房只能擁有黑戶口,戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地交易著。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而且根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定農(nóng)村的宅基地是不允許向本集體以外的人出售的,則小產(chǎn)權(quán)房的建造和出售是不符合法律規(guī)定的。但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)大量的存在著,我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房已平均占到30%,更有甚者占到40%,甚至更多,則不能將其一拆了之。

從法律上來(lái)看,其并沒(méi)有違反憲法的規(guī)定?!吨腥A人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定:土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)就包括了國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。按照憲法的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房之下的集體土地是可以自由流轉(zhuǎn)的。憲法作為我國(guó)的根本大法,是具有最高效力的。而且土地管理法規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。其只是違反了土地管理法等下位法,而在憲法上其實(shí)合法存在的,則不能依據(jù)下位法而斷然說(shuō)其是違法的。

從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看,一方面,小產(chǎn)權(quán)房的存在與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商形成了競(jìng)爭(zhēng),打破了國(guó)有土地用于建設(shè)的壟斷地位,則會(huì)抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲,使得城鎮(zhèn)居民不再望房興嘆。同時(shí),村集體組織的成員也會(huì)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓而獲得比較豐厚的收益,這種收益是僅靠耕地?zé)o法獲得的。另一方面,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置則是經(jīng)濟(jì)上追求的永恒目標(biāo)。而已經(jīng)在小產(chǎn)權(quán)房上投入了大量的物力、財(cái)力、人力,全部拆除將嚴(yán)重地浪費(fèi)資源,并不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的方法,不符合資源優(yōu)化配置的宗旨。

從社會(huì)上來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中的產(chǎn)物,確實(shí)使一部分農(nóng)民分享了城市化進(jìn)程的成果,有利于完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施,增加對(duì)農(nóng)村的投入,促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè),其牽涉到國(guó)家、村集體組織、開發(fā)商和集體組織成員的利益,關(guān)系重大,小則影響到居民的住房問(wèn)題,大則影響到社會(huì)的穩(wěn)定問(wèn)題。

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化應(yīng)當(dāng)采取的措施

《物權(quán)法》規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?!奔赐ㄟ^(guò)修改土地管理法或者國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定則會(huì)使得小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題得到妥善解決。在嚴(yán)厲制止小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)一步蔓延的前提下,對(duì)已建成的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該采取以下措施:

第一,在集體組織的土地留足耕地的前提下實(shí)現(xiàn)國(guó)家和集體的主體地位平等。將集體經(jīng)濟(jì)組織的土地重新測(cè)量,按人口和本集體的發(fā)展情況留足耕地,使集體組織中的剩余土地能夠自由流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)和國(guó)有土地的真正平等。擠占必要耕地的小產(chǎn)權(quán)房則要拆除。

小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題涉及對(duì)集體土地上的利益分配問(wèn)題,而對(duì)集體土地的分配和使用與農(nóng)業(yè)息息相關(guān),耕地問(wèn)題為農(nóng)業(yè)的核心問(wèn)題。我國(guó)為農(nóng)業(yè)大國(guó),耕地則是強(qiáng)國(guó)興邦的根本,關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。我國(guó)實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。18億畝的耕地紅線應(yīng)謹(jǐn)記心中。珍惜每寸土地,切實(shí)保護(hù)耕地。在《物權(quán)法》中也規(guī)定了對(duì)耕地的保護(hù):“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù),嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”《土地管理法》31條,32條,33條也做了相關(guān)規(guī)定。對(duì)于耕地?cái)?shù)量的保證是必要的,也是必須的。同時(shí),農(nóng)村集體組織和國(guó)家同時(shí)作為所有權(quán)人,其法律地位應(yīng)該實(shí)現(xiàn)平等,應(yīng)該享有相同的權(quán)利,受到相同的保護(hù)。只有二者法律地位平等才能在市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng),才能實(shí)現(xiàn)雙方土地的充分利用和增值,才體現(xiàn)了對(duì)集體利益的保護(hù),對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù),才能體現(xiàn)物權(quán)法的物權(quán)保護(hù)原則。

第二,要實(shí)現(xiàn)真正的平等,主要要補(bǔ)全集體組織的所有權(quán)權(quán)能,使其名副其實(shí)。首先要明確集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)屬于本集體成員所有,而對(duì)于農(nóng)村集體組織的成員該如何鑒定,是僅憑借戶口本就能確定的嗎?隨著進(jìn)城務(wù)工人員的增多,許多擁有農(nóng)村戶口的農(nóng)民已不再被固定在土地上了,他們的利益與土地之間的關(guān)系已經(jīng)減弱,而且他們對(duì)土地享有的使用權(quán)已被轉(zhuǎn)讓給本集體組織的其他成員,他們已不再享有對(duì)集體土地的使用權(quán),若也把這一部分人加入集體組織的成員是不恰當(dāng)?shù)摹T俅?,要減少對(duì)集體組織所有權(quán)的限制,使其能夠自由流轉(zhuǎn)。在占有、使用、收益、處分方面都要減少國(guó)家的干涉,尤其是使其獲得自由的處分權(quán),使所有權(quán)真正能夠使集體組織所有,使其所有權(quán)名副其實(shí)。

第三,使小產(chǎn)權(quán)房就“近“解決。國(guó)家授予鄉(xiāng)政府或村組織一定的權(quán)限,使其具有為不占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)房產(chǎn)證的權(quán)利,同時(shí)國(guó)家也要對(duì)其進(jìn)行一定的監(jiān)督。

國(guó)家現(xiàn)今不允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn),不允許在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。如果要在集體土地上開發(fā)商品房,在法律程序上需要先將農(nóng)村集體土地征收為國(guó)有土地,再由國(guó)家將土地掛牌出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國(guó)家繳納一定的土地出讓金等稅費(fèi),最后才能出售給購(gòu)買人。根據(jù)社會(huì)契約論,國(guó)家的權(quán)利來(lái)源于人民,那么國(guó)家的權(quán)利也應(yīng)該來(lái)源于集體組織,國(guó)家可以將一部分本來(lái)就屬于集體組織的權(quán)利適當(dāng)?shù)貧w還給集體經(jīng)濟(jì)組織。首先,國(guó)家先征收回土地再與開發(fā)商交易,相比若讓村委會(huì)直接與開發(fā)商交易多了征收的環(huán)節(jié),而開發(fā)商也不得不去完成一些比較煩瑣的手續(xù)。其次,給農(nóng)民的補(bǔ)償款不一定能全額到達(dá)農(nóng)民手中,會(huì)損害農(nóng)民的利益;再者,農(nóng)村集體土地原本就為該集體組織所有,土地上的收益也應(yīng)該歸本集體組織或本集體組織成員所有,而先將土地征為國(guó)有,這樣等于將原本屬于集體組織的一部分利益給侵占了,對(duì)于集體組織來(lái)說(shuō)也是不公平的。使小產(chǎn)權(quán)房就“近”解決類似于動(dòng)產(chǎn)上的簡(jiǎn)易交付,即權(quán)利人意見占有該物,則無(wú)需再進(jìn)行實(shí)際交付。

若國(guó)家賦予集體組織一定的權(quán)力,使其能夠直接為符合條件的小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)房產(chǎn)證,則可以減少征收這個(gè)環(huán)節(jié),也會(huì)為集體組織增加收益,且農(nóng)民的利益也比較容易得到補(bǔ)償。但同時(shí)應(yīng)該將權(quán)力放進(jìn)籠子,也要對(duì)該權(quán)力的行使進(jìn)行監(jiān)督?!段餀?quán)法》原本就缺少對(duì)集體組織的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)制的規(guī)定,增加相關(guān)的規(guī)定是極其必要的。

第四,對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房上應(yīng)該引入物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則把物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為。物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí),物權(quán)變動(dòng)的原因行為和結(jié)果行為作為兩個(gè)法律事實(shí),他們的成立生效與否,依據(jù)不同的法律以判斷,即合同的效力由《合同法》規(guī)定,物權(quán)登記的效力由《物權(quán)法》規(guī)定。物權(quán)行為概念是由德國(guó)法儒薩維尼于《當(dāng)代羅馬法制度》一書中提出來(lái)的。薩維尼認(rèn)為物權(quán)行為和債權(quán)行為是兩個(gè)不同的法律行為,債權(quán)契約的效力在于使雙方當(dāng)事人享有債權(quán)和負(fù)擔(dān)債務(wù),并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。要發(fā)生物權(quán)變動(dòng),有賴于債權(quán)契約之外,以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的之法律行為,即物權(quán)契約。我國(guó)物權(quán)法并未明確將區(qū)分原則寫入其中,但筆者認(rèn)為在我國(guó)物權(quán)法中引入?yún)^(qū)分原則是具有重要意義的。合同是以當(dāng)事人的意思表示發(fā)生效力的,而物權(quán)是通過(guò)公示方法即通常動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)交付,不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生物權(quán)上的效力。則對(duì)于以債權(quán)行為作為物權(quán)變動(dòng)的原因時(shí),區(qū)分原則能使債權(quán)行為和物權(quán)行為明晰化,使二者相互獨(dú)立。若合同成立,且不是無(wú)效合同和可撤銷合同,則該合同是成立且有效的。而此情況下,如果沒(méi)有辦理登記,則基于原因關(guān)系的合同依然具有法律效力的,對(duì)雙方當(dāng)事人依然有約束力。而我國(guó)物權(quán)法雖未明確規(guī)定區(qū)分原則,但在某些程度上是承認(rèn)區(qū)分原則的,例如《物權(quán)法》第15條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

筆者認(rèn)為,在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上也應(yīng)該引用物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買方手中只有其與村委會(huì)之間簽訂的合同,而沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)證,對(duì)于后者應(yīng)該屬于物權(quán)登記行為所產(chǎn)生的效力,而其不能影響購(gòu)房者手中合同的效力。但若要強(qiáng)制讓村委會(huì)履行該合同,對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是不可能的。雖然其代表集體組織管理集體組織的財(cái)產(chǎn),但其沒(méi)有權(quán)力將土地用于非農(nóng)建設(shè),更沒(méi)有權(quán)力將其處分給本集體組織以外的人。這就使該合同處于兩難的境地。若依照上面的措施,國(guó)家賦予村委會(huì)一定的為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)房產(chǎn)證的權(quán)力,則該合同也就會(huì)順理成章地被履行了。符合條件的小產(chǎn)權(quán)房可以憑借其與村委會(huì)簽訂的合同使小產(chǎn)權(quán)變成產(chǎn)權(quán),真正享有合法的身份,而對(duì)于不符合條件,需要被拆除的小產(chǎn)權(quán)房則也可以憑借合同取的求償權(quán),向合同的另一方即村委會(huì)請(qǐng)求賠償損失。

由上可以看出在法律方面,尤其是物權(quán)法的完善將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法化起到巨大的促進(jìn)作用,但這也是一個(gè)任重而道遠(yuǎn)的過(guò)程。而法律制度方面只是造成小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題沒(méi)有得到很好解決的一方面原因,我國(guó)實(shí)行的城鄉(xiāng)二元制土地制度也是造成該問(wèn)題的原因,希望我國(guó)的特有的土地制度也能得到很好地改革,從而使小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題得到妥善解決,同時(shí)也使我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)得到更好地改善,促進(jìn)中國(guó)的現(xiàn)代化發(fā)展。

[1]王利民.物權(quán)法研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007:147-148.

[2]王利民.物權(quán)法研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007:148-149.

[3]王利民.物權(quán)法研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007:172.

[4]王利民.物權(quán)法研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007:396.

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