■ 陳正強(qiáng)/徐保根/耿 檳

（1．義烏市國(guó)土資源局，浙江 義烏 322000；2．浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所，杭州 310018）

開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)理想值確定方法研究
——以浙江某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為實(shí)例

■ 陳正強(qiáng)1/徐保根2/耿 檳2

（1．義烏市國(guó)土資源局，浙江 義烏 322000；2．浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所，杭州 310018）

通過(guò)浙江某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定案例，研究開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的技術(shù)。采用相關(guān)土地集約利用標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)資料法、專(zhuān)家咨詢(xún)法、權(quán)重平均法，對(duì)于與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系密切的指標(biāo)理想值采取上級(jí)部門(mén)統(tǒng)一確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，由各開(kāi)發(fā)區(qū)提供行業(yè)類(lèi)型及其占地比例、地質(zhì)與環(huán)境條件等三方面的資料，通過(guò)加權(quán)平均計(jì)算各開(kāi)發(fā)區(qū)的指標(biāo)理想值。對(duì)于與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系不大的評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值，則采取由上級(jí)部門(mén)(省或國(guó)家)根據(jù)有關(guān)要求直接統(tǒng)一確定。該方法既充分考慮開(kāi)發(fā)區(qū)行業(yè)規(guī)劃實(shí)際，也可使不同開(kāi)發(fā)區(qū)之間土地集約度評(píng)價(jià)結(jié)果具有可比性。

開(kāi)發(fā)區(qū)；土地集約利用評(píng)價(jià)；指標(biāo)理想值；案例研究

0 引言

在國(guó)土資源部部署的開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作中，如何確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值或標(biāo)準(zhǔn)值，是一個(gè)非常重要的技術(shù)環(huán)節(jié)，土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果有很大影響。雖然在國(guó)土資源部發(fā)布的《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》中也規(guī)定了土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的多種方法，但在實(shí)踐中受各種因素的影響各開(kāi)發(fā)區(qū)確定的土地集約利用理想值人為主觀性較大，使土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果無(wú)法具有區(qū)域可比性。為此，有許多專(zhuān)家和實(shí)務(wù)工作者提出應(yīng)在全省或全國(guó)范圍內(nèi)制定統(tǒng)一的土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值。丁非(2012)提出用參照系法、目標(biāo)逼近法、挖潛法、專(zhuān)家咨詢(xún)法確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值。鐘乞妹等(2011)采用文獻(xiàn)資料法、邏輯分析法建立了針對(duì)理想值的表格。徐瀟瑾等(2011)基于熵值法和統(tǒng)一理想值開(kāi)展了開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)。然而由于各評(píng)價(jià)指標(biāo)的內(nèi)涵不同以及各開(kāi)發(fā)區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、行業(yè)部門(mén)差別較大，很難科學(xué)地制定統(tǒng)一的土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定，目前仍是一個(gè)技術(shù)難題。

本文結(jié)合浙江省某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作，試圖對(duì)如何科學(xué)確定具有區(qū)域可比性的土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值這一問(wèn)題進(jìn)行初步探討。

1 開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值分類(lèi)

《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的指標(biāo)共有16個(gè)，根據(jù)各指標(biāo)的含義、計(jì)算方法、影響因素等，把規(guī)程中規(guī)定的評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值分為與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系密切、與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系不大兩個(gè)基本類(lèi)型。

1.1 與各開(kāi)發(fā)區(qū)基本區(qū)情關(guān)系密切的評(píng)價(jià)指標(biāo)

(1)工業(yè)用地率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的比例，該指標(biāo)與開(kāi)發(fā)區(qū)的行業(yè)類(lèi)型密切相關(guān)。

(2)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地的比例，該指標(biāo)與各開(kāi)發(fā)區(qū)的定位密切相關(guān)。

(3)綜合容積率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總體利用強(qiáng)度。該指標(biāo)與開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、消防安全要求、地質(zhì)條件等密切相關(guān)。

(4)建筑密度：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總體利用強(qiáng)度。該指標(biāo)與開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、消防安全要求、地質(zhì)條件等密切相關(guān)。

(5)工業(yè)用地綜合容積率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的利用強(qiáng)度。該指標(biāo)與開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)類(lèi)型、消防安全要求、地質(zhì)條件等密切相關(guān)。

(6)工業(yè)用地建筑密度：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的利用強(qiáng)度。該指標(biāo)與各開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)類(lèi)型、消防安全要求、地質(zhì)條件等密切相關(guān)。

(7)工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的投入強(qiáng)度。該指標(biāo)與工業(yè)類(lèi)型密切相關(guān)。

(8)工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度：反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的產(chǎn)出效益。該指標(biāo)與工業(yè)行業(yè)類(lèi)型密切相關(guān)。

(9)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度：反映開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地的產(chǎn)出效益，該指標(biāo)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型密切相關(guān)。

1.2 與各開(kāi)發(fā)區(qū)基本區(qū)情關(guān)系不大的評(píng)價(jià)指標(biāo)

(1)土地供應(yīng)率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中已達(dá)到供地條件的土地供應(yīng)情況。

(2)土地建成率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地的竣工建成狀況。

(3)到期項(xiàng)目用地處置率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中到期用地的處置情況。

(4)閑置土地處置率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中閑置土地的處置情況。

(5)土地有償使用率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中有償供地情況。

(6)土地招拍掛率：反映開(kāi)發(fā)區(qū)中土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度。

2 開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用各指標(biāo)理想值的確定方法

2.1 與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系密切的評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定方法

對(duì)于與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系密切的指標(biāo)理想值采取上級(jí)部門(mén)(省或國(guó)家)統(tǒng)一確定行業(yè)理想值標(biāo)準(zhǔn)、由各開(kāi)發(fā)區(qū)根據(jù)行業(yè)規(guī)劃占地比例通過(guò)權(quán)重平均獲得各開(kāi)發(fā)區(qū)指標(biāo)理想值。或者由各開(kāi)發(fā)區(qū)提供自己的行業(yè)類(lèi)型、占地面積比例、地質(zhì)與環(huán)境條件等三方面的數(shù)據(jù)資料，由上級(jí)部門(mén)根據(jù)有關(guān)行業(yè)理想值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一測(cè)算。

2.1.1 行業(yè)理想值標(biāo)準(zhǔn)的確定

根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》（G B/T 4754-2002）、《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50137-2011）、《浙江省工業(yè)等項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（2014）》（浙土資發(fā)〔2014〕4號(hào)）， 以及建設(shè)規(guī)劃、工業(yè)行業(yè)等國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的用地標(biāo)準(zhǔn)，各開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合各行業(yè)工藝流程、技術(shù)方案及各行業(yè)技術(shù)專(zhuān)家咨詢(xún)等，通過(guò)對(duì)咨詢(xún)結(jié)果的綜合分析來(lái)確定各行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)理想值。

2.1.2 開(kāi)發(fā)區(qū)各行業(yè)規(guī)劃占地比例的測(cè)算

可根據(jù)經(jīng)上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)性質(zhì)、發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，來(lái)確定本開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)該包括的行業(yè)類(lèi)型。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)企業(yè)占地面積和生產(chǎn)類(lèi)型調(diào)查、歸類(lèi)，獲得各行業(yè)的占地面積。最后通過(guò)各行業(yè)占地面積與開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積的比來(lái)測(cè)算各行業(yè)的占地面積比例。

2.1.3 各開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定

根據(jù)各開(kāi)發(fā)區(qū)各行業(yè)占地面積的比例，通過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)相關(guān)行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)理想值的權(quán)重平均來(lái)確定該開(kāi)發(fā)區(qū)相應(yīng)指標(biāo)的理想值。即把各行業(yè)占地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的比例作為各行業(yè)權(quán)重，對(duì)各行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)理想值進(jìn)行權(quán)重平均來(lái)獲得這一開(kāi)發(fā)區(qū)相應(yīng)指標(biāo)的理想值。

2.2 與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系不大的評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定方法

對(duì)于土地供應(yīng)率、土地建成率、到期項(xiàng)目用地處置率、閑置土地處置率、土地有償使用率、土地招拍掛率等與開(kāi)發(fā)區(qū)地質(zhì)條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等基本區(qū)情關(guān)系不大的指標(biāo)，可由各省或國(guó)家統(tǒng)一制定評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值。根據(jù)這些指標(biāo)的基本含義、計(jì)算方法、影響因素等，從理論上講這些指標(biāo)都應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%。所以，建議這些指標(biāo)的理想值統(tǒng)一確定為100%，也可以由省國(guó)土資源部門(mén)組織專(zhuān)家對(duì)這些指標(biāo)的理想值進(jìn)行統(tǒng)一確定。

3 應(yīng)用實(shí)例——浙江省某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定

首先，通過(guò)資料分析和調(diào)查，確定某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)包括的主要工業(yè)行業(yè)(表1)；其次，查詢(xún)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等資料，獲得不同行業(yè)、有關(guān)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值(表1)，作為開(kāi)展專(zhuān)家咨詢(xún)的參考；第三，進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)家咨詢(xún)，并匯總各專(zhuān)家意見(jiàn)，獲得各行業(yè)各指標(biāo)的理想值標(biāo)準(zhǔn)(表2)；第四，測(cè)算各行業(yè)的用地面積與占地比例(表3)；最后，根據(jù)表2各行業(yè)各指標(biāo)理想值標(biāo)準(zhǔn)和表3各行業(yè)占地面積，通過(guò)權(quán)重平均獲得某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)各相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值(表4)。

基于化工行業(yè)的特殊性，其各建筑物、構(gòu)筑物之間的間距應(yīng)按照防火間距來(lái)控制，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定化工行業(yè)的建筑密度、建筑容積率、工業(yè)用地率等指標(biāo)。專(zhuān)家咨詢(xún)結(jié)果如表2所示。

表1 浙江省某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)

表2 浙江某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)用地評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值專(zhuān)家咨詢(xún)表

表3 浙江某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)行業(yè)占地面積比例

表4 浙江某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)行業(yè)用地評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值結(jié)果

4 研究結(jié)論

本文提出的開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)理想值確定方法，充分考慮了開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系密切、與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)情關(guān)系不大兩種情況，符合開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，有利于開(kāi)發(fā)區(qū)樹(shù)立自己的“標(biāo)桿”，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。案例研究結(jié)果表明，該方法既充分考慮開(kāi)發(fā)區(qū)行業(yè)規(guī)劃實(shí)際，也可實(shí)現(xiàn)不同開(kāi)發(fā)區(qū)之間土地集約度評(píng)價(jià)結(jié)果具有可比性，使評(píng)價(jià)結(jié)果更加合理，具有可操作性。該方法的主要不足是，由于強(qiáng)調(diào)了開(kāi)發(fā)區(qū)自身產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，使評(píng)價(jià)結(jié)果不利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)新的節(jié)地型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)來(lái)替代傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。

[1] 丁非．開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定方法研究[J]．黑龍江國(guó)土資源,2012(6)：41-41．

[2] 鐘乞妹,馬智宇,馬才學(xué),等．開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)理想值改進(jìn)研究[J]．國(guó)土資源科技管理,2011(4)：121-125．

[3] 徐瀟瑾,潘潤(rùn)秋．基于熵值法和統(tǒng)一理想值的開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)[J]．國(guó)土資源科技管理,2011(3)：52-56．

[4] 國(guó)土資源部．國(guó)土資源部關(guān)于開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知(國(guó)土資發(fā)[2008]145號(hào))[Z]．北京：國(guó)土資源部．

[5] 侯倩．經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究[D]．昆明：云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2010．

[6] 廖慧嬪．江西省開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究[D]．南昌：江西師范大學(xué),2011．

[7] 聶遠(yuǎn)征．開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究[D]．焦作：河南理工大學(xué),2010．

[8] 任平．城市土地資源集約利用；績(jī)效評(píng)價(jià)與機(jī)制構(gòu)建[D]．成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2009．

Method to Determine the Ideal Value Regarding the Evaluation of Land Intensive Use in Development Areas—A Case Study of a Certain Economic and Technological Development Zone in Zhejiang Province

CHEN Zhengqiang1, XU Baogen2, GENG Bin2
(1.Yiwu Branch of Bureau of Land and Resources, Yiwu Zhejiang 322000, China; 2. Real Estate Institute of Zhejiang University of Finance and Economics, Hangzhou 310018, China)

Through a case study of determining the ideal value regarding the evaluation of land intensive use in a certain economic and technological development zone in Zhejiang Province, this paper focuses on the technology research on this regard. This means that in terms of the index ideal value closely related to the conditions of development areas, on one hand, the superior departments must determine uniform industry standards on the basis of the methods such as documentary concerning relevant standards for the intensive utilization of land, expert consultation, weighted average method; on the other hand, the various development zones should provide something about industry types, the proportion of land occupied, and geological and environmental conditions; and fi nally, the index ideal value of the various development zones is calculated by weighted average. As for the evaluation index ideal value that has little relationship with the conditions of development areas, it can be directly determined by the superior departments in accordance with the relevant requirements. The above-mentioned method can not only fully consider the actual industry planning of the development zones, but also make the evaluation results of land intensive degree between different development zones have comparability.

development zone; the evaluation of land intensive use; ideal value of index; case study

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2015）10-0052-04

2015-08-27；

2015-09-08

教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目（12YJA630159）

陳正強(qiáng)（1965-），男，浙江省義烏市人，義烏市國(guó)土資源局總工程師，大學(xué)本科，主要研究方向?yàn)橥恋乩靡?guī)劃與管理。