黃歡　袁寶華

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)的調(diào)查與記錄，是不動(dòng)產(chǎn)測繪檔案與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的合稱。不動(dòng)產(chǎn)測繪檔案包括不動(dòng)產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)、信息、圖件以及相關(guān)技術(shù)資料。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿和原始登記憑證。具體而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指在不動(dòng)產(chǎn)測繪與登記中產(chǎn)生的各種圖紙、文字記錄、表格、清單、臺(tái)賬、目錄、證件、文件、文書、票據(jù)等紙質(zhì)材料以及照片、視頻、音頻等，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊的總稱。不動(dòng)產(chǎn)電子權(quán)籍，則是上述圖、檔、卡、冊的數(shù)字化與電子化的處理成果。不動(dòng)產(chǎn)必須要有權(quán)籍，就像人必須要有戶籍一樣，否則難以對不動(dòng)產(chǎn)及其物權(quán)進(jìn)行全面有效管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記密不可分、互為依存、相互配合。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿，是指由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動(dòng)產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)，故不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個(gè)方面來管理不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對于在將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進(jìn)行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。

2.專人保管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲(chǔ)設(shè)施定期維護(hù)、數(shù)據(jù)庫安全防護(hù)防御、涉密信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級等。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)

因?yàn)楦黝惒粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進(jìn)行日常管理，加上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強(qiáng)大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強(qiáng)大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進(jìn)行各類不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進(jìn)行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計(jì)與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進(jìn)而達(dá)到信息平臺(tái)的統(tǒng)一。

三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)，具有相對固定不動(dòng)的顯著地理特征，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進(jìn)行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進(jìn)行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動(dòng)態(tài)管理為核心

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍動(dòng)態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實(shí)際操作中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)除做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動(dòng)產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時(shí)辦理該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅(jiān)持原有規(guī)程，采用先進(jìn)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時(shí)期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運(yùn)算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動(dòng)處理、人機(jī)互動(dòng)等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進(jìn)而完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進(jìn)行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

房屋征收拆遷凍結(jié)是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助房屋征收部門在1年內(nèi)暫停受理房屋征收紅線范圍內(nèi)房屋的新建、擴(kuò)建、改建、改變用途等登記申請的行為。

在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)常需要對舊城區(qū)或者特定范圍進(jìn)行房屋征收拆遷凍結(jié)、相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析等工作。在以GIS為平臺(tái)建立的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)籍一體化管理信息系統(tǒng)中，根據(jù)有關(guān)部門提供的征收拆遷范圍，通過GIS的疊置分析、緩沖區(qū)分析等空間分析技術(shù)，可以快速鎖定拆遷凍結(jié)范圍的房屋；利用空間分析統(tǒng)計(jì)功能，可以快速匯總征收拆遷凍結(jié)范圍內(nèi)的房屋面積、房屋間（套）數(shù)、他項(xiàng)權(quán)利情況等詳細(xì)信息，從而為政府科學(xué)決策等提供方便高效的技術(shù)支撐。

陳品祿/責(zé)任編輯